ザ・パークハウス 上石神井レジデンスってどうですか？Part 2

[匿名さん]

ザパークハウス上石神井レジデンスPart 2 になります。
引き続き情報交換よろしくお願いします。

所在地：東京都練馬区上石神井4丁目171番3（地番）
交通：西武新宿線 「上石神井」駅 徒歩11分
西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩9分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
総武線 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
京王井の頭線 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
間取：3LDK
面積：67.68平米・70.39平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[815: 匿名さん]

エアコンの型番がわかりますか？
大型家電で自己設置の方が最新型で保障がしっかりしていると思うのですが？

[816: 匿名さん]

>>815
普通はそう考えますよね。
きっと卑しいといいますかさもしいといいますかもらえるものはなんだって貰うっていう人なのだと思いました。そういうエリアなんですかね?

[817: 匿名さん]

>>816
そういうエリアではありません。失礼きわまりない。

[818: 匿名さん]

>>817
そうですよね、ってことはこのスレで価格や値引きのことばかり言ってる人特有の話なんでしょう。

[819: 匿名さん]

>>817
part1から見てるとずっとそういう話しかしてないところを見るとそういうエリアなんじゃないの？

[820: 匿名さん]

>>819
エリアではなく、購買検討者もしくはネット上のひやかしの方々であり、地域住民ではない。ローカルならもう住んでいてこのスレ見てないよ。

[821: 匿名さん]

>>820
でも真剣に検討されてる人が購入されたら住民になりますよね。

[822: 匿名さん]

練馬区は、車でいうと「練馬」ナンバーなんですが、「群馬」と間違える人が偶にいる。
この間だけど、迷惑駐車の車に大きく「群馬」ナンバーの番号が書かれていたよ。
よく見たら「練馬」ナンバーの車だった。笑
文字は似ているけどね。

[823: 匿名さん]

>>822
なんの話してるの？

[824: 物件比較中さん]

見学してきました。なかなか良い感じでした。
線路沿いというのがどんなものかと思ってましたが室内にいる限りはほとんど気にならない程度でした、部屋の場所にもよるのでしょうけど。

外観が大変良いのですが、室内も良かったです。建具は良いもの使ってると感じました。フローリングやビルトイン関連。三菱だから良いのは当然ですかね。価格も安いわけではないし。

この界隈では良い物件と思い検討中です。

[825: 匿名さん]

>>824
煽りではないのでしたら、ぜひ具体的に何がどうよかったのか、を説明してくださいませんか？
例えばですが、フローリングやビルドイン関係とありますがなにがそんなによかったんでしょう？
ちなみにですが、ここのフローリングはよくあるシートフローリング（パワービルダー向け廉価版）で
どこも同じです。キッチンもそうです。壁紙もそうでした。ユニットバスもそうでした。

[826: 物件比較中さん]

ビルトインのキッチン、三面鏡下の収納は突き板で高級感ありました。
シートフローリングは利点欠点ありますが4000-5000万円のマンションでさすがに無垢材は望みません。想定内です。歩いてみた感じは良かったですよ、シートフローリングは特殊加工で傷がつきにくく現在の住居もそうなので個人的には好きです。
ディスポーザー標準装備は我が家には良い点です、毎日料理しますので。周囲の新築マンションは無いところが多いです。

ユニットバスは他と同じですね、ただケチつけるような悪いものでもないですよ。壁紙はどんなマンションであろうとほとんど全面張り替え前提ですので気にしません。部屋の表情を決定する大きな要素ですので必ずリフォームします。

ドアなどの建具も、当たり前ですが突き板、無垢材です。

ベタ褒めするつもりはないですけど、上石神井近辺の新築マンションの中ではかなり良いと評価しました。あくまでも我が家の価値観ですよ。

[827: 物件比較中さん]

そういうエリアって、なんの話？

[828: 匿名さん]

ディスポーザー良いですよね！

[829: 匿名さん]

まだ残り30ぐらいか。値引きするには速いのかな？

[830: 匿名さん]

>>829
やってんべよ。場所考えりゃわかんだろうが。そんな簡単にゃ行かね〜べ。

[831: 匿名さん]

どれくらいの値引き？10万円、20万円ならイケると思いますよ。

[832: 匿名さん]

>>831
今なら200万です

[833: 匿名さん]

>>832
値引きできた方ですか？いつ頃入居でしょうか？

[834: 匿名さん]

ただの煽りでしょ。そんな値引きあるわけないでしょう。

[835: 匿名さん]

大手では0.5%引きまでってとこが多い。ただし竣工後一年が経過したマンションは物件により条件は様々。

[836: 匿名さん]

値引きは私も出来ました
逆に値引きゼロなんてありえのですか?

[837: 匿名さん]

0.5パーセント値下げはありますよね、ここに限らず。業界の不文律ですかね。

836さんはこの物件でのことですか？何パーセントくらいの値下げですか？

[838: 匿名さん]

普通は4%ぐらいでしょう。これだと稟議も必要ありません

[839: 匿名さん]

一般論？はいりません。具体的な事実を聞かせてください。この物件で4パーセント程度の値下げが行なわれているかどうかの話を多くの方は聞きたいのでは。

私が最近商談した感じでは2パーセントでも全くできないという具合でしたが。

[840: 匿名さん]

一般論になりますけど、マンションは全戸数の9割が正価で売れて初めて利益が確定すると言われます。利益のストラクチャは説明が少し長いので省きます。残り2割のこの物件が今の段階から4パーセントも値引きすることはないと思います。とくに三井、三菱、住友はフローに困っていないので他のデベロッパーより値下げしません。

とはいえ、売れゆきの悪い部屋は別かもしれません。6000万円台の部屋が4-5室残ってます。これらは交渉次第では100万円を超える値下げができるかも。あくまで個人の予想ですから、何も保証しません。

[841: 匿名さん]

井荻の物件も高い部屋だけ残ってしまい同じ状況。ここよりは売れたけど。

[842: 匿名さん]

同時期分譲したパークハウス、プレミスト、プラウドの三つ巴はここの負けって感じ。場所と価格見て他に流れちゃった。

[843: 匿名さん]

単純にここの戸数が多いだけでは？プレミストは80戸がもうすぐ完売、パークハウスは100戸以上販売したけどまだまだ残数あり。

[844: 匿名さん]

>>840
お金に困ってないから値下げしない、っていうのは関係ないですよ
みなさん「値下げ」と「「値引き」」の違いをよく誤解されていますよね。
「値下げ」、というのは一度提示した価格を改訂し価格を下げることを言います。
つまりは、「定価」の改訂です。定価の改訂においては当然大々的にそれを告知して広く全般に対して
広告を打つことになります。当然住宅ローンなり契約書部分の「取得価格」部分にも反映されるものです。
そして、財閥系が滅多にやらないのはそれです。これは企業の労働契約におけるベアアップ、つまり
基本給の改訂に相当する話で重いものです。

一方、「値引き」というのは定価の改訂ではなく、あくまでも売主、買主双方だけの合意の元で行う
取引上の値引きのことです。どう値引きするうのかはその合意の元によって異なるため状況は様々なです。
買主にとっては住宅取得価格、だけではなく住宅ローン補償金、保険金、住宅ローン保証金、手数料、
登記移転費用、固定資産税等の清算金等、諸々を含んだ「総支払総額」から下げられれば同等の効果が
得られるため、どこから相殺されるのかはまさに当事者との合意の元で行われるわけです。
ゆえに、この場合契約上の物件そのもの定価は変わりません。そのかわりに他の部分でうまく見せ掛け上の
値引きをおこなうことによって「実質取得価格を下げた」ように扱う話です。

後者はどこでも行います。実際、「XXX万円相当の家具プレゼント」、「来場者には3000円のクオカード進呈」
なんてのも本質的にはそれと変わりません。
なぜなら、こういった「販促費」やその「広告費」も当然あらかじめ織り込んだ上での「定価」設定であり、
言い換えれば定価にはあらかじめその価格が最初から上乗せされているからです。

マンション購入初めて且つ情弱者の方はそんなのわからず定価でそのまま買われる方もいるでしょうが、
普通ほとんどの方はそのようなことをあらかじめ理解されていますし営業の人も当然そういう人がいることは
わかっているので実際の交渉にてその時の落とし所を決めます。交渉時に「物件の価格そのものに主眼をあてて
値下げ交渉」をする人はいわゆる「わかっていない人」ということで前者に当てはまりますから当然営業は
そのまま折れずに進めて定価で契約するよう勧めます。当然です。織り込んでる金額をしっかり裁くことが
営業マンとしての腕の見せ所であり評価される部分ですから。
一方で、購入検討者全員がそういうわけにはいかないためそうじゃない人に対してはうまく他の何かを値引く
ことによって契約を勧めます。それは財閥であろうと同じ話です。というより、むしろ財閥のほうがキャッシュフローが
安定しているからこそ見せ掛け上の数字だけにこだわるためこれを行うと言えます。物件価格の4%は例えば5000万円
の物件であれば200万程度です。この程度の価格は他部分でうまく帳尻を合わせられる範囲内の数字であり、これが
各営業マンが持っている「裁量の範囲内」ということになります。それが発動するかどうかは結局はその営業マンが
購入検討者をどう判断したのか、によるわけですから人によって得られた、得られなかったというのは当然の話です。
前述したように裁量の範囲内とはいえ切り札ばかりを切って契約とっても評価には繋がらないからですね。
無能の烙印を押されるだけです。とはいえカードは切ってないけど契約も取れないではもっと無能扱いですから、
そこがまさに交渉、ということになるわけです。

ここで値下げはない、財閥だから、とか言ってる方は営業マンから見たら何も知らないカモ、ってだけの話であり
それを自慢げにドヤ顔されても困ります。それは単に見切られた、ってだけの話ですから。
たった200万とはいえ購入者にとっては大きい金額だと思いますし、しっかり交渉なさることをお勧めしますよ。
少し前にでてた「下げてあげたいのは山々なんですが「内規」で決まってるんですよ〜」っていうので「あーそうなんですか」
で終わるような人でしたらそもそも提示額で買えば良い話なのですから。

[845: 匿名さん]

長くて読んでられないが、何を必死に書いているのだろう？
何かの正義感？

ともかく頑張って値下げ交渉してください。

[846: 匿名さん]

>>854さん
いったい何の批判でしょうか？あなたのようなコメントのほうが読んでいて不快ですし検討板としての意味はないとおもいます。必死とか正義感とか意味もわかりません。

[847: 匿名さん]

この手の掲示板では言いたいことはできれば簡潔にお願いしたい、虚実ないまぜの匿名板でこんな長い文章読む気が失せるのが普通の感覚。ちょっと怖いし。

とまれ、値引き交渉猛プッシュの主張のようだが、読み手の心中を察しない説明下手な方が交渉なんかできるんだろうか？

[848: 匿名さん]

>>847
あなたの掲示板ではないのだから勝手に読み飛ばせば良い話
物件に関係ない話を続けて人を批判するあなたの意図は？

[849: 匿名さん]

>>846
854って誰？

[850: 購入検討中さん]

まぁまぁ。
お互い納得できる価格で気に入った物件を購入できると良いですね！
先に定価で気に入った部屋を購入された方も、後になって選択肢は減ったものの値引きで購入できた方も、ともかく物件を気に入っていればハッピーです！

[851: 匿名さん]

>>849
>>845の間違いじゃない？

[852: 匿名さん]

844さんの話を要約すると、マンションの定価には個別交渉の値引き分が販促経費として織り込み済みで営業さんは４％くらいまでは自己裁量で値引きができるとのことです。

ということは三菱地所の方、もしくは地所に知り合いがいて詳しく聞いたことをリークしているってことかな？
というか前者はありえないですね笑何得だかわからないので。

[853: 匿名さん]

っていうか大手デベではどこでも値引きしてるよね

[854: 匿名さん]

>>852
ナイス要約！明快！

もしくは、844さんは購入済みの住人さんかな？けどそれもないか、口止めされてワザワザ話さないよね。

[855: 匿名さん]

>>853
？じゃあ大手以外はあまり値引きしてないの？

[856: 匿名さん]

>>855
値引きしてる余裕なんてないのでは？

[857: 匿名さん]

nttが小金井で大幅値下げして話題になったね。

[858: 匿名さん]

前のマンションは財閥系だったけど普通に値引きしてくれるよ

[859: 匿名さん]

値引きできるできるの大合唱ですね。この物件で１００万２００万の値引きができた方は、匿名なのですからぜひともご一報ください！

[860: 匿名さん]

>>856
マンションって不思議。大手＝ブランド、中小＝コモディティ、と思うけど、ブランドは値引きしてコモディティは値引きしないの？？普通逆じゃない？なんたのめに広報宣伝しているんだろ？せっかく知名度あげてブランドイメージつくっても値引きしやすいって思われたらその労力が水の泡では・・・。競争力を出せない中小が値引きで売り抜くってのはわかるけど。

まぁ大手でも野村は値引きで売り抜くってイメージありますが。

[861: 物件比較中さん]

最近ここを見始めたんだけど、

値引きをアジってる方は何が狙いなの？一般論ばかりで具体的なこの物件の話ではなさそうだし。

ここを安く買いたい人？それならガヤってないで早く交渉に行けばいいのに。選べる部屋が減っちゃうよ。
それとも掲示板見た人が期待していって、実際には期待を裏切られた人が周囲の競合マンションに流れることを狙った他のマンションのファンや営業の方？

ともかくこの物件を購入検討しているようには感じないよなぁ。検討してるならこっそり自分だけ値引き交渉すればいいんだから。

[862: 匿名さん]

>>861
逆に聞きたいのですが、そうやって相手の意図を探っていること自体に
なんの意味があるんでしょう？
この掲示板でもポジネタを書けば営業だの、逆にネガだったらライバルだの僻みだの、
まさにあなたのようになにかにつけてレッテルを張りたがる人がいるのですが、
一体あなたは何がしたいのでしょうか？

真剣に検討していればポジ、ネガ問わず様々な意見を聞きたいですよね。
そしてそれを最終的にどう咀嚼し判断するかはもともと各人に委ねられている話です。
匿名掲示板ですから、誰もここで「全員が納得する共通見解」なんてものに興味は
ありませんよ。

[863: 物件比較中さん]

>>862
単純に不思議に思ったので。自分の知らない、なにかこの物件の情報があるのかと思いきや2日ほど眺めていたけど、
世間一般では値引きは当たり前だよ、いやそうじないよ、の話ばかり。

大変不思議に感じた次第です。

[864: 匿名さん]

>>863
答えになっていませんしあなたのとった発言の説明にまったくなっていません。
不思議に思った次第なのに、
>> ここを安く買いたい人？それならガヤってないで早く交渉に行けばいいのに。選べる部屋が減っちゃうよ。
>> それとも掲示板見た人が期待していって、実際には期待を裏切られた人が周囲の競合マンションに流れることを狙った他のマンションのファンや営業の方？

このような発言をする必要がどこにあるんでしょうか？
明らかに違いますよね。随分と発言内容が攻撃的で生産的でもありません。
いたずらに感情を逆なでしている発言と思いますよ。
そこまでして攻撃する必要があるのか？と私は聞いています。どうぞお答えください。