ザ・パークハウス 上石神井レジデンスってどうですか？Part 2

[匿名さん]

ザパークハウス上石神井レジデンスPart 2 になります。
引き続き情報交換よろしくお願いします。

所在地：東京都練馬区上石神井4丁目171番3（地番）
交通：西武新宿線 「上石神井」駅 徒歩11分
西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩9分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
総武線 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
京王井の頭線 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
間取：3LDK
面積：67.68平米・70.39平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[657: 匿名さん]

>>652
重要でしょう。カフェぐらい無いとゆっくりくつろいだりも出来ないじゃん

[658: 入居済み住民さん]

建物は本当に良いですよね。低層でここまで敷地面積大きいのはレア。

[659: 匿名さん]

>>657
それはまぁ、ライフスタイル次第でしょうね。皆が頻繁にカフェに行く人でもないと思うが…。

くつろぎ方は人それぞれだと思う。

[660: 匿名さん]

>>656
線路沿いが弱点？そこでどうしても引っかかるならやめたほうが良いですよ。棟にもよりますけど、さほど気にならない場合もあるし、些細な音も嫌って人もいるし。

西棟は価格安くて線路に面してないからアリかなと思って検討中です。

[661: 匿名さん]

>>660
うん。人を選ぶ系だよね。ただいいか悪いかって言えば悪いよね。あくまでも目を潰れるかどうかって事かと。

[662: 匿名さん]

その分安いんだから、悪くもないよ。

[663: 匿名さん]

建物が良いってのは、たしかに。
見た目、建材、ゲートと中庭など共用部、専有部の建具、いずれも656さんが言うようにグレードが高い。
井荻～武蔵関あたりの競合の中じゃ１番。ディスポーザーある。
これは三菱地所の面目躍如。
一種低層ってのも良い。

線路沿いが唯一にして最大のネック。その分を低価格でトレードオフできているか。南棟、西棟は坪単価＠214-234くらい。このグレードなら線路沿いじゃなかったら間違いなく＠250以上。70平米で700万円くらい差がつくのだから決して悪くないと思うが。悩む。

[664: 匿名さん]

>>663
北棟に入居しました。
窓が閉まっていたら、生活音で電車の音はまったく気になりません。というか気づきません。家族が完全に寝静まり生活音が一切なく耳を澄ませばようやく気づく程度です。テレビが付いていたらまずわかりません。
棟と部屋の位置によるのでしょうけど、当方は満足してます。

南棟は防音対策でペアガラス採用してますが北棟は採用してません。

[665: 匿名さん]

撮り鉄とか鉄道マニアならむしろ南向き最高でしょう。
毎日電車が見られるわけだし。
それに南側はほぼ半永久的にあの風通しと日当たりが手に入りますよね。高架化や地下化がされることはまぁ将来あっても大分先でしょうし。

[666: 匿名さん]

>>663
井荻が良くない?

[667: 匿名さん]

>>665
地下化らしいですよ。高架化はないみたい。いつになるのやら。

[668: 匿名さん]

>>667
地下化の話はかなり昔の話で、それはもう正式に消えましたよ。
昔あった話は国や都が事業主になる都市計画の一部によるものではなく、
西武鉄道が事業主体による複々線化計画です。が、それは西武が正式に中止。

今可能性があるのは都市計画事業の方向のみです。中井あたりでやってる
地下工事のように。上石神井近辺はそれは現状計画０なのでありません。
それに地下化はまず無理でしょうね。外環の地下化との兼ね合いもある。
可能性があるとしたら西武池袋のように高架化のみです。

[669: 匿名さん]

>>666
急行も準急も止まらないので、良くない。杉並アドレスにこだわる人？

[670: 匿名さん [男性 50代]]

違う沿線で興味があったので、観てきました。
いい感じの部屋が多いですね。和室があるのにもひかれます。
線路の音は、確かに気にしたら気になります。
広島ですんでいたところも同じような傾向でしたので、大丈夫そうです。
あとは、支払と通勤通学のバランス、日々の買い物が納得できれば
検討上位になりそうです。

[671: 匿名さん]

日々の買い物は上石神井周辺で済みます。自転車で新青梅沿いのサミットに出るのも、実はかなり近いです。
しかし、HPでも記載されてますが吉祥寺にバスで出られる（自転車でもいけますが）ことが大きなメリットです。上石神井在住ですが、越してくるまでは歩いていけないんじゃ頻度は低いなと思ってましたが、そんなことなかったです。レストランもショッピングも吉祥寺に頼りまくってます。

[672: 匿名さん]

「ザ・パークハウス 上石神井レジデンス」は低階層のマンションなんですね。
夕暮れ時の雰囲気がちょっと良い感じ。
こんなマンションなら低くてもまあイイかな。
あとは生活環境の問題なので、そういったところで勝負なんでしょう。

[673: 匿名さん]

マンションは低層だとあまり人気ないんですかね？効率重視のマンションだから高層で当たり前といえばそうなんですが、個人的には建ぺい率、容積率のセオリーとして低層であるほど空間的に余裕ができるので好きなんですけど。ゆったりして空が広くなる。分譲の土地分の価値が高いし。マイノリティーの意見かな。

もっともわざわざ低層に作ったのではなく、ここが第1種低層住専だからですね。

[674: 匿名さん]

>>673
低層のマンションを余裕のある敷地につくる方が断然いい。が、当然物件あたりの土地割合が高くなり、戸建かそれ以上の価格帯になります。
マイナーというよりか、それだけの余裕のある方が少ないということです。
ここの物件は、線路に近いを除けば、非常に魅力あると思います。あとNTTも加点要素ではないか。

[675: 匿名さん]

>>674
NTTがなぜ加点？

[676: 匿名さん]

携帯の電波が良くなるとでも思ってんじゃないか。

[677: 匿名さん]

>>676
だとしたら痛いね。ＮＴＴなんてあの古い建物とアンテナ見るだけで景観悪いわ。
それにゆったりした緑溢れる高級住宅街なら低層マンションのほうが価値も増すがここみたいな線路沿いの使えない土地をむりくりマンションにしたところは魅力的どころか貧相だわ 南側は鉄粉で汚れてきそうだし

[678: 匿名さん]

>>677
おいおい、どうした突然ネガキャン展開して？無理なネガキャンはいかんよ、不自然でしかない。何か三菱に恨みでも？

ここは決して悪くないよ。建物の美観や設備は大変良く、線路沿いという弱点はあり、そのため価格は安い。総合的には悪くない、検討の価値ありってのが普通の感覚。

この建物で一種低層で緑溢れる高級住宅街だったら8000万は覚悟しないと。そこをターゲットしてるなら何故このスレに粘着してる？？

[679: 匿名さん]

営業が文句言いに来たで。

[680: 匿名さん]

低層マンションだと空間に余裕ができると書かれている方がおられますが、ここは専有面積が全体的に狭くないですか？

レジデンスと名乗るならもっと専有面積にゆったりした空間を設けてくれるべきだと感じますが、面積を狭く戸数を増やすことで利益を上げることを重視しているのでしょうか。

[681: 匿名さん]

>>680
ＮＴＴの敷地の関係上ここは旗竿地だからね。土地の有効利用がしにくいんだよ。そこもこのマンションが厳しい理由でしょう。
戸建でもそうですが旗竿は使える部分に制約が出てくるので最悪。メリットは安いだけ。

[682: 匿名さん]

注目される物件はネガキャン多いね。それ以外は書き込みすらされない。数ある物件の中で人気あるほうではあると思う。

[683: 匿名さん]

そのわりにはかなり長期間販売してますね。期で期間設けて売ってる住戸はともかく
先着順が30戸以上ですから買う見込み客がいない住戸がそれだけあるということでしょうし。
私は低層でよさげな印象あったのですが、正直ここまで売れてないとは思いませんでした。

[684: 匿名さん]

まぁ基本先着順やってる物件は人気ない、さらに言うとその戸数が多ければ多いほど人気ない。ここはもうこの辺の需要を喰っちゃってるからここは今後はさらに厳しいだろう。あともうすぐ竣工１年ですから新築ではなくなり中古扱いになります。未入居中古になればディスカウントもあるかもね。

[685: 匿名さん]

>>683
西武線で今年竣工した物件はどこもそうじゃないかな？パークハウス上鷺宮は完売したけど。ここは100戸以上販売済んだと思うけど、80戸くらいでも完売おぼつかない物件とかたくさんあるよ。ネガになっちゃうから名前は挙げませんけど。

[686: 匿名さん]

売れないのには理由があるでしょうね。井萩とかもそう。

[687: 匿名さん]

>>681
戸建の旗竿地とは全然意味合いが違う。駐車場やグランドゲートなどうまく活用してると思うけど。
それに安いのは良いことだ。建物のグレードは高いんだし。周辺の競合は高いのに特に目立った長所もない。

[688: 匿名さん]

安いと評価されるなら既に売れてるでしょ。競合先に興味がある人は何でここを買わないのかな？

[689: 匿名さん]

>>687
売れてないのがすべてを物語る。どこぞの後進国じゃあるまいし線路沿いに住むって普通の人はしないよ。
だから安くても売れないんでしょう。

[690: 匿名さん]

この物件を擁護するわけではないが、ネガキャンを展開して執着している人は競合の関係者か、ここを買いたくても買えない僻みのある人か、どちらかだと思う。他に理由がない。
興味ないなら粘着しないと思う。それとも悪口が趣味なのだろうか…。

[691: 匿名さん]

つーか最近は三菱のスレは営業っぽいレスが多すぎだよ
北赤羽とか特にすごかった
俺は三菱は好きだからいろんなとこ見てるけど
立地が変なところに仕様のいいマンション建てて
ここのマンションの仕様は近隣のマンションに比べて最高！
みたいなレスばっか
そりゃ立地で劣ってるなら仕様や値段でカバーするしかないのは当たり前

[692: 匿名さん]

この物件もうすぐ中古でしょ。

[693: 匿名さん]

線路沿い、幹線道路沿いは厳しいですよね。
安いからって言いますがそれで一般人からしたら
数千万という大金を支払うわけですから。
それに家って自分たちの住心地、利便性が最重要視
されるのはもちろんですが見栄の要素もあるでしょうね。
西武新宿線沿線のこのあたりの線路沿いは高架化も
されておらず錆びたアルミの柵に古くて汚い住宅なり
倉庫が見える景観です。しかもこのマンションから
線路挟んだ向かい側はこのマンションから見たら南側
ですがそこのある家からしたら北側になるので物置やら
コケた壁やらが散見されます。
ちょっと友人を呼びたくない恥ずかしさはありますよね。
エントランス側もＮＴＴのビルがありこれも新宿にある
ドコモタワーのようなオフィスでしたら問題ないですが
基地局的な感じで見た目も良くないです。
そういった面も考慮しても安い!っているんでしょうかね?って思います。そして多くの検討者もそう思ってないから触手が伸びないんだと思いますよ

[694: 匿名さん]

>>693
長ーい。
周囲が汚い住宅とか、友人呼びたくないとか、匿名とはいえ、そういう言葉遣いやめた方が良いですよ。近隣に住んでいる方もいるわけで。あなたの品性はどうでもよいが無闇に他人を非難するのはダメ。

[695: 入居済み住民さん]

>>693
こういう方は、こちらから願い下げですね。
北棟に住んでますが、全然線路側じゃないですよ。道路沿いのマンションの方がよっぽど騒音が煩いですよ。
電車の音も、間の公園と南棟があるので全然気になりません。
南棟のみばっちり線路沿いですがね。
リビングの窓を開けなければ音は気になりません、展望は確かにあまり良くないです、ただ日照はとてもいいです。
別に、友達を呼ぶために家を購入するわけじゃないんだし、気分悪いです。
第一安くないですよ、売れてない４LDKは高めなので、この辺りだと駅から徒歩20分くらいの戸建てと均衡するから売れてないんだと思いますよ。
売れ残りというか西棟はこれから11月中旬に売り出しなんで売れ残りというのか微妙です。住んでてかなり快適ですよ。ただ、車がないと少し不便かもです。

[696: 匿名さん]

>>695
南棟＝防音壁
西棟＝売れ残り
北棟以外の人は気分悪いでしょうね

[697: 匿名さん]

私も入居者なんだが、すごく快適でとても気に入っているのだが。良い点はたくさん挙げられるけど営業じゃないしやめときます。

雰囲気も凄く良くていつも出勤、帰宅するたびに
「イイねぇ〜」って感嘆してます。変かな？

もう半年くらい住んでいるが、日々発見もあるし楽しいです。

[698: 匿名さん]

>>695
展望って、北棟はグランドガーデン楽しめるんだから良いじゃん。あれは本当に良い。南棟もお出かけ、帰宅のたびに眺めて楽しめるのは良いと思うけどな〜。

[699: 匿名さん]

>>698
察してあげてください
地下はグランドガーデン楽しめません

[700: 匿名さん [男性 40代]]

モデルルーム行ったけど、ここの地下は他と違って良かったなあ～

[702: 匿名さん]

>>697
そのコメントいいですねー。
本来そういった話で盛り上がればいいのに、他社デベ営業だかよくわからない話でカウント数ばかりあがる。
私は地元民で戸建ですが、そう思います。以前に低層マンション住んでましたから。

[705: 匿名さん]

>>699
ここの地下はすごく良いですよ。完売してしまっていますが。

[707: 匿名さん]

>>699
地下はデカいテラスあるでしょ？あれ、もっとイイじゃん。以前モデルルーム見にいったけど、地下のリビングはうまい具合に中庭から室内が見えない角度に設計されてるのに日照はバッチリあるんだよ。三菱やるなって思った。

[711: 匿名さん]

販売ペースがゆっくりしてるのは一切値引きしないからだと思う。

[713: 匿名さん]

確かに線路沿いだと騒音の前に景観とイメージが悪いですよね。
せめてプラウド上井草のように駅近ならまだ救われるんでしょうが駅遠
となると線路のデメリットだけをそのままもらった形になりますね。
ここってもともとはなんの土地だったんでしょうか

[714: 入居済み住民さん]

>>713
隣にあるNTTのグラウンドだったそうです。
地盤はいいですよ。
誤解を与えてしまいましたが、このマンションは低層ですので高層マンションのような豪華な夜景は望めません。
そういう意味であまり展望はよくないとしました。当方は、中庭が望めるデザインが気に入っているので低層の雰囲気が好きな方はかなり良い物件だと思います。
西棟は売れ残りではないです。第１期がこれからです。中庭にポーチが面する住戸は行きかえりに中庭を歩くので良いのではないかと個人的には思います。駅から徒歩10分弱なので、そんなに遠くないと思います。

[715: 匿名さん]

一期がこれからです！...って。
売れ行き、客の食いつきが悪いから遅らせてやってるだけじゃん。

[716: 匿名さん]

>>715
一方的な批難を目的としたネガの書き込みが一斉に削除されても、まだ頑張るんですね。やっぱりそういうアルバイトなのかなぁ。

[717: 匿名さん]

非難じゃなくてただの事実でしょう。
事前説明会やらアンケート、問い合わせ状況を考慮して時期は決められるけど少なすぎれば販売戦略、時期含めて見直されるわけで。
引きが弱いから売れ残りイメージを少しでも出さないようにするために遅らせざるをえなかったってことかと。

あと売れ行き状況ってのは買い手、検討者にとっても検討要素の一つ。
人気度合いも分かる。即完売ってのが良いってことでは無いが売れない
って事はなんかあるわけで。それが価格なのか仕様なのか立地なのか
全部なのか、単なるイメージなのか、社会情勢や経済情勢によるものか
理由は違うけどね。

[718: 匿名さん]

竣工一年までもう少し。新築扱いじゃなくなって値引きされれば即完売でしょう。

[719: 匿名さん]

最高の気分です。生まれました！

[720: 匿名さん]

なんで誰も東棟に触れないんだ…

[721: 匿名さん]

東棟なんてありえないことが自明では？

[722: 匿名さん]

防犯カメラが少ないのが気になります。

[723: 匿名さん]

現地を見てきました。建物や中庭の雰囲気がすごく良くて驚いた。いくつか物件を見て回っているのですがここはなんというか別格に良い印象を受けました。植栽が紅葉し始めていて、季節を感じられるのは良いですね。室内の仕様も良いですね。ただ、良いなと思った間取りは完売している、うーむ。

[724: 匿名 [男性 40代]]

ほんと良いマンションですよね！我が家は結局、通勤の便が西武線と相性悪く、他の地域のマンション契約しましたが地縁あればここに決めたなあ～間取りに関しては良いかな？と思うと畳部屋があったり…我が家は畳部屋いらなかたので…線路側も見ている時に電車が通過したけど窓閉めている分には気にならなかったです。

[725: 匿名さん]

北棟の価格と、どのくらい残ってるか
わかる方いましたら教えてください。

[726: 匿名さん]

>>725

残りわずかだと思います。3-4部屋残っていて4LDKのみで、6000、6150、6300、6500くらいかと。

[727: 匿名さん]

東はガラガラだよ～

[728: 匿名さん]

>>726
4LDKのみなんですね！ありがとうございます。

[729: 匿名さん]

>>726
すごい安いですよね!
ここからさらに値引きが期待できるとなればお得かも。

[730: 匿名さん]

すごく安くはないだろう。
どんな金銭感覚なんだ。それなら、山手線内でもいいんではないかい。

[731: 匿名さん]

84平米の4LDKが6000だから、坪230万円台でしょ、けっこう安い。周辺の競合の4LDKは坪260-270くらいじゃないかな。
とはいえ、すごい安いとまでは思わないけど・・・。

あと山手線内のパークハウスは80平米超は6000ではとても買えません。8000-9000は覚悟しないと。

[732: 匿名さん]

坪単価は100万上がるが、山手線内70平米弱で6500万程度はありますよ。

パークハウスかパークタワーだとわからないけど、
84平米はもっと高いわな

[733: 匿名さん]

4LDK入らないよね

[734: 匿名さん]

4LDKってすぐに売れてしまうだろうな、と思っていましたが、そうでもないのですよね。
高くなってしまうから、というのがあるのかしら。
４LDKとしてはそうでもないにしても、
マンション内の他の間取りとの比較で。
4人家族だったら、広めの３LDKで十分である、というのもあるでしょうし。

[735: 匿名さん]

4LDKだとリセールで売りにくく売らないにしても子供が巣立つと無駄な部屋になる。
あと100ｍ2以上とかあるならいいけど80m2程度

[736: 匿名さん]

売りにくいということはないと思う。
3LDKは需要が多いけど供給もすごく多いのでライバルが多いし、4LDKはその逆で希少価値あってライバルは少ない。それよりもリセールに影響するのはこのマンション自体の価値だと思う。売りにくいのは23区外、駅徒歩11分以上、などでは。
あと69平米3LDK、79平米4LDKなどがやや売りにくいと思う、検索条件に不利なので。

[737: 匿名さん]

特にドアの木材、ドアノブ、キッチンの天板含め何から何まで安い素材を使っている。
いくら外面（外観）を装っても一歩中に入ればこのありさま笑
一言で安っぽい‼︎

[738: 匿名さん]

中身酷いよね。買った人は凄いわ

[739: 匿名さん]

>737

ドア程度なら100万もあればそれなりのものにそう取り替えできるでしょ？
それだけ安いんだからバランスは取れているのでは？

[740: 匿名さん]

駅からの帰り道に墓地があるのが気になります。

[741: 匿名さん]

>>737
私は近隣の新築マンション、一通りMRまたは現地見てますが、ここは専有部のクオリティはかなり良いです。

特にフローリング、ビルトインのキッチン回り、サニタリー、室内ドアは高級です。サッシも良いです。まぁパークハウスだから当たり前かなと思ってましたが。キッチン天板は70平米5000万前後のマンションは人工大理石なのはどこも同じなので別段悪いとは思えません。ドアノブはなんかツルっとしてたと思いますが、あれが気になる方には気になるということなのかな。

都心坪350万くらいのパークハウスと比べたら、確かに劣るとは思います。
近くではライオンズ関町北が専有部なかなか良いです。けど価格も超強気なんですよね・・・。

[742: 匿名さん]

>>740
もう何年も近くに住むものです。墓地なんてあったっけ？？と思いましたが、今日上石神井からの帰り道を注意してみていたら、上中の向かいにありました。もうすっかり忘れてました。
物件とはかなり離れているし、気にするものではないと思いましたが・・・。上石神井や武蔵関はよくも悪くも23区の西側のド田舎です。墓地など古ぼけた街並みはいたって普通の光景です。気にも留めず忘れてしまうくらいの。ノスタルジックで良いと思いますけどね～。墓地を横切らない帰り方もありますけど、そもそもそういったことが気になる方は西武新宿線沿いはあまりオススメではないです。

[743: 匿名さん]

東京にもそんな田舎みたいなところがあったなんて嬉しい。
そういうところって意外と穴場的なところだったりして。

また、お墓とかがあっても別に気にしなければ良いだけのことで、
怖くない。
だって玄関を開けたら目の前がお墓って家もあるし。汗

[744: 匿名さん]

>>738
激しく同感！！中身ほんとひどすぎる！

[745: 匿名さん]

>>744
本当に中見たの？ひどいなんて、全く思わなかったが。

[746: 匿名さん]

感じ方は人それぞれなので、そう思う方もいるのでしょうけど744さんは具体的に何と比較して占有部が良くないとされているのでしょうか。
私はパークハウスがマンションブランドの中でも優れていると思ってるのですが、3LDK5000万円前後の23区内のパークハウスは専有部はほぼ同じですよ。実際に見てます。コストダウンのためでしょうね。そもそも間取りの取り方もほとんど同じ。キッチン回りのソフトクローズ収納とかは海外のブランド品をつかってます。どのパークハウスも同じ。
この物件だけ悪いなんてことはないです。

同価格帯でパークハウスシリーズよりも建具やビルトイン設備が良いマンションブランドってどこですか？スミフや三井は大差ないですけど・・・。

あと、設計や部材を均質化してコストダウンしているデベは私としては大歓迎です。利益を十分確保している財務基盤の強いデベの不動産じゃなきゃ買いたくありません。欠陥・瑕疵への手厚い対応以前に、利益を十分取れないことが欠陥や瑕疵を生むのだと思いますので。消費財なら失敗した～で済みますけどね。

[747: 匿名さん]

今は建物内モデルルームなので、実物を見て購入できていいですね。
クリスマスキャンペーンで30万円相当の家電製品をプレゼントって
何を貰えるんだろう。こちらが希望するものだったらいいけど…、
それでも家具付きより家電の方が嬉しかったりするかも。

[748: 匿名さん]

30万円分と言っても定価でというかデベの価格でだから、そこまでたくさんは期待出来ないかなぁ。
ないよりは良いとは思います。
ふつうに値引きのほうが嬉しいと思う人は多いように思いますが…。
値引きはしない代わりにこういうのをつけているっていうことなんでしょうか。
もうあまり期待はできませんか？

[749: 匿名さん]

30万円分と言っても定価でというかデベの価格でだから、そこまでたくさんは期待出来ないかなぁ。
ないよりは良いとは思います。
ふつうに値引きのほうが嬉しいと思う人は多いように思いますが…。
値引きはしない代わりにこういうのをつけているっていうことなんでしょうか。
もうあまり期待はできませんか？

[750: 購入検討中さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/

一か八か千代田タワー申し込むのもありだな。

[751: 匿名さん]

上井草の物件出てきたからさすがに値下げ開始でしょうか？これだけ売れ残ってると。

[752: 匿名です]

>>751
どれ位売れ残ってるんですか？？

[753: 匿名さん]

物件概要見ると２＋３７で３９みたい。

[754: 匿名です]

>>753
結構空いてますね。。
竣工１年で入居率7割ですか。
１年間は管理費もデベが負担するケースが多いですが、修繕積立と併せて、今後は財政も気になり始めますね。
今後検討される方は、修繕計画が満室の何掛けで計算されているかも確認された方が良いと思います。

[755: 匿名さん]

>>753
ひどい有様ですね。しかしわかりきったことなのでしょうがないですけど。線路沿いは子供を育てるような環境では無いのでファミリー層には敬遠されたんでしょう

[756: 物件比較中さん]

線路沿いの南棟はほとんど売れたらしい。