ザ・パークハウス 上石神井レジデンスってどうですか？Part 2

[匿名さん]

ザパークハウス上石神井レジデンスPart 2 になります。
引き続き情報交換よろしくお願いします。

所在地：東京都練馬区上石神井4丁目171番3（地番）
交通：西武新宿線 「上石神井」駅 徒歩11分
西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩9分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
総武線 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
京王井の頭線 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
間取：3LDK
面積：67.68平米・70.39平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[201: 匿名さん]

>>191
うわー。まだまだじゃん。

[202: 匿名さん]

外環工事がすでにスタートしてるようですがそれに便乗した駅前再開発ってあるんですかね?駅前しょぼいのでこれを気に一気にやってほしい

[203: 匿名さん]

本当にそう思います。
駅前、もう古い感じもしますし…。
でも行政側もそこまで体力はない？
話だけでも出ていると良いんですけれど。
地元の方の間では噂レベルでもそういう話ってないのでしょうか。

[204: 匿名さん]

>>203
行政側、つまり練馬区ではやる気はあるんじゃないですかね。実際駅前再開発整備の草案は出てますし西武新宿線高架化も都に要望は出してます。また練馬区側にほとんどメリットがない関越方面だけの出入り口しかない青梅街道インターを設置させたこともたぶん誘致させた見返りとして資金が出されてるんじゃないかと思いますよ。

それよりも結局のところ道路拡幅や整理にともなって立ち退きや移転などが迫られる地権者の合意が得られない事が一向に進まない主因じゃないかと推測します。

[205: 匿名さん]

>>196
値引きしてないと思いますよ。5万、10万円とかならあるかもしれないけど。

[206: 匿名さん]

>>205
してますよ

[207: 匿名さん]

>>206
契約者さんですか？ぜひ、詳しく。

[208: 匿名さん]

>>207

どうぞご自身で交渉してみてください。
本気で買う気の人であればわかってるはずですから。

[209: 匿名さん]

>>208
実は、既に交渉しました。100下がれば即決するとしましたが、そういうことはできません、残念ですがお引き取りください、と断られました。
208さんは本当に契約者さんですか？

[210: 匿名さん]

>>209
残念でしたね。買わないと判断されたのでしょうね。

[211: 匿名さん]

>>210
？？
ローン審査も通っていたし、予約もしていましたよ？この状況で買わないと判断されることはないと思うのですが。
これはもう完全に地所さんのポリシーだなって感じでしたよ。

本当に100とか値引きできた人なんているんでしょうか？？

[212: 匿名さん]

>>211
いつの時期に交渉したのか、交渉した部屋はどこなのか（特に中庭側なのか線路側なのか）で変わるかと。

[213: 匿名さん]

>>212
中庭側と線路側では明確な価格差があるので、どちらでもさほど変わらないのでは？
価格差があまりなくて、中庭側で交渉して決裂ならわかりますけど。
ちなみに、ごく最近の話です。

[214: 匿名さん]

値下げ交渉は下手な人がやってもだめですよ。足元見られてたら終わりですから。

[215: 匿名さん]

>>214
？
購入意思が明確なのに値下げが不可能だった場合、上手下手はほとんど関係ないでしょう。その場合は、デベロッパーがそこまで下げなくても他に売れると思っている以外に理由がないです。

足元を見るとは？
意味がわかりません。このマンションの売れ行きが悪いから、もしかしたら値引きできるかもと思っているのは購入者側で、足元をみられているのは売り手側です。
値引きせずとも売れ行きが悪くないなら、値引き交渉において購入者側が足元を見られます。
このスレで語られていることは前者でしょう。

なんだか、あまり考えずに思いつきでテキトーこと言ってませんか？

ともあれ、購入検討されている方々は、大幅値引き交渉されてみてはいかがでしょうか。交渉上手なら値引きできるらしいので。

[216: 匿名さん]

ここの中住戸って他と違って風通しがいいですよね。

[217: 匿名さん]

>>216
そうなんですか？何故なんでしょうね。

[218: 匿名さん]

>>217
開口部が非常にでかいのと入り口と出口までの痛風がしっかりとられているからです。

[219: 匿名さん]

風の通り道をきちんと考えられているのかな、という風には感じられます。
中住戸だと、窓の存在をあまり感じられなかったり、
そういうのがありますけれども。
開口部が大きいっていうのはまず大きいように思います。
明るさにも影響してくるかも？

[220: 匿名さん]

>>218
線路側も中庭側も東棟もそうなんですか？
（西棟はまだ分譲されてませんよね。）
地下住戸も、そうなんでしょうか？

現地で色々なお部屋を見ましたが、通風の良さには気づきませんでした。湿度の高い日だったからかなぁ。
余談ですが、地下住戸の外廊下がとても広くて採光が充分で、テラスも日差しが良く入るので一般的な地下住戸のイメージとは全然違いました。良い意味で。

[221: 匿名さん]

南が線路で抜けている事も大きいです。風がよく通ります。ここなら北部屋もカビる事はなさそうです

[222: 匿名さん]

ここ、結構良いと思うのに何故苦戦しているんでしょうかね〜。線路沿いというデメリット分は価格に反映させてるし、一種低層でゆとりを感じる共用部や棟配置とか、現地に行くとかなり好感持てます。個人的には上石神井という街も、適度に古くて好きなんですけど。小規模の商店中心が好きです。大型のイオンモールとか駅前再開発による大型商業施設とか、無いほうが好ましいです。それを求める場合は吉祥寺に出るので。緑も
多いし、適度にダサくて、地元感に安心するので良いと思うのだが。売れてないらしいね〜。

[223: 匿名さん]

線路だけがデメリットじゃないからでしょう。物件周辺に何もありませんから。そこを多くの人が懸念して見送ってるんだと思いますし。駅遠ですしね

[224: 匿名さん]

線路は相当人気のない嫌悪施設だからね・・・
多分ここの南側の価格ぐらいじゃ、線路の不人気を折り込み切れていない。

すぐには売れないんでしょうけど、
他社を見ても三井は晴海を延期してるし、野村は仙川で在庫を抱えてる。
大手はどこでも後になればなるだけ上がると見てるので、強気ですよ。

三菱地所も当然長期戦上等の構えでじっくり販売するのでしょう。

[225: 匿名さん]

徒歩五分以内に何もない（厳密には武蔵関方面にコンビニとかあるんですが）、というのはまさに一種低層で、それが良いと思うんだけどな〜。一人暮らし向きではないですけど。
車を持たない方が多いんでしょうか。ウチは近所なんですが、吉祥寺でも新宿でも近場のいなげやでも土日はほぼ車で移動なので静かで何もないの、良い感じです。調べてみると駐車場は多くないんですよね、このマンション。

[226: 匿名さん]

第一種低層の特性がここは完全に裏目ですよね。特にマンションでは。
もともとマンションで第一種低層は不向き。利便性が悪いし多層化による合理化も出来ない。故に第一種低層でもマンションは高級路線で人気の高級住宅街とかであれば意味が出てくるが庶民層向けマンションではこうなる典型例。

第一線路沿いなんて環境もへったくれもない。駅近だけど線路沿いならまだ救われるが線路沿いだけど駅には遠いってんじゃあなんのためのマンション?ってなるのは明白。

[227: 匿名さん]

一種低層住専はだいたい駅から10-15分くらいの場所になるから、駅徒歩9-11分はそんなに遠くないです。線路沿いというのは、確かに南棟に関してはマイナス面ですね。北棟は良いと思いますよ。南棟が騒音から守ってくれて、かつ日照を半永久的に確保してくれて、ベランダ側が中庭＝セキュリティライン内なのでプライベート感あります。

南棟がもう少し安ければね。といってもこの辺の今後の新築マンションの坪単価と比較すると安いんでしょうけど。

[228: 匿名さん]

>>226
庶民層向けマンションにしては、結構いい感じの共用部ですよ、ここ。エントランスアプローチや中庭。現地行くと、すごく良く見える。あと、一種低層にしては戸数多いと思う。100戸を超えている一種低層マンションってほとんど見たこと無い。

[229: 匿名さん]

>>227
一般的にはマンションで9-11分ってのは駅遠扱いです。
これはリセールもちろん普段の生活にも効いてくる話だよ。
ましてや中央線の西荻にそれならまだしも西武新宿線の上石神井にそれではかなり致命的でしょう。多くの人がそう評価してるからこそ売れ残ってるのだと思います。
むかしプラウド上井草が同じ線路沿いに売ってましたがあちらは即完売でしたが
こことの違いはむこうは駅近だったからです。
本来なら急行停車駅か否かも重要なポイントになりますが東横線や中央線みたい利便性が高い沿線ならそうでも西武新宿線みたいなところではそれよりも駅近って事が大事なのでしょう。実際上石神井も寂れて何もないに等しいですから。

[230: 匿名さん]

228
去年分譲のプラウド田無は第一種低層で100戸以上だったけど即完売だった。田無は上石神井より圧倒的に開発進んでて便利。

[231: 匿名さん]

>>229
10分くらいが遠くない、というのは

一種低層住専のマンションの場合

ということです。おそらくプラウド上井草は一種低層ではないのでは？
もっとも、パークハウス上鷺宮は一種低層なのに徒歩五分くらいだったので、あれは良いですね。線路沿いでもないし。けれど、その上鷺宮でさえ完売していない。
苦戦って、実はよっぽど良い立地でなければ、どこもしているのでは？供給過剰なんですかね。別に地所に肩入れするつもりはないんですけど、価格や仕様やロケーション含めて、そんなに悪いとは思えないですよ。パークハウス上石神井。もっとも、一種低層マンションに興味がない人にとってはどうでも良いですね。

[232: 匿名さん]

完売か否かみたいな0か100どうかよりも残数2%を切ってる上鷺宮と25%近く残ってるこことを比べたら明らかじゃん。
あと一種低層だから遠くてもみんな我慢出来るってことなんてないから。
君がそう思うのは自由だけどね。一種低層ならではの意義をこのマンションが体現してないと意味がない。もともとマンションでは意味がないけどね

[233: 匿名さん]

>>232
すごく詳しいですねー。

[234: 匿名さん]

マンションでも一戸建てでも一種低層であること自体にメリットはないよね。

一種低層の町並みに魅力がある（ごみごみしていないことが多い）とか、
将来用途地域が変更されて容積率が緩和された場合のボーナスが大きいとか言うのがメリット。

それらに当てはまらなければ別にどうでもいい。

[235: 匿名さん]

地元だけど上石神井ってファミリー需要が薄いからだよ。
乗客見てても学生か独り者が多いし。家賃安いし企業の
独身寮も多い。
子育てに向くような感じじゃないかな。
西武新宿線で子育て重視なら田無か花小金井が良いよね。

[236: 匿名さん]

>>234
そういう意味ではここは一種低層のメリットがないね。みんな線路ばかり言うけど北側のNTT基地局がもうね、雰囲気台無し。敷地全体で見ると旗竿地でNTTの裏側になるわけで。先週末に現地見に行ったけど物件だけで切り取ったらそこそこ雰囲気出てて良いんだけど。パノラマで見たらはぁって感じ。

[237: 匿名さん]

検討者です。
現地行きました。上の方が書いてらっしゃる通り建物の雰囲気や共用部分は気に入ったのですが、皆様がおっしゃるデメリットもわかります。この物件並みの5000-5500万円くらいで、皆様が検討している練馬区や杉並区、中野区などの新築マンションってどれなんでしょうか？
今後出てくる物件はもっと価格が上がると聞いています。ブリリア上石神井とか。駅近、線路沿いじゃない（幹線道路沿いでもない）、かつ西武新宿線でもない？なんて物件あるんでしょうか？

それとも皆様、もっと高額な物件を検討されているのでしょうか…。

[238: 匿名さん]

小金井や田無、武蔵関の物件と比較検討してる人が多いでしょうね。西武新宿線沿線物件で決めてるならそちらのほうが住環境が良いからです。
価格重視&23区に固執してる人は板橋、北区に行ってるはずです。
販売している物件数も多く価格も安く池袋、新宿へのアクセスも良好ですから。

西武新宿線で一番人気がないのが鷺ノ宮〜上石神井あたりです。
街としての成熟度、利便性、環境が悪くファミリーには向かないからです。
こういうところのターゲット層は本当は中央線沿線の中野区杉並区に住みたい、でも高くて買えないから西武新宿線に逃げて来た人です。昔はそれでもそのアドレスとプライドを得るために顧客が大勢いたんでしょうが昨今はそのようなくだらないものに振り回される人も居なくなり皆さん極めて現実的で合理的な判断をされていますね。そういったプライドを得ても実質的には意味がないことを理解されています。中途半端な物件を買うと環境も利便性もどちらも失いますから。

上石神井はまさにちょうどそこにいると言っても良いでしょうね。故に皆さん価格につられて注目はしたものの生活のイメージがわかなくて見送られてるんでは?と想像します。同様にプレミスト井荻もなかなか売れないのは同じ理由ですしライオンズ上井草もまたかなり苦戦してましたね。特に沿線の北側と南側ではまた属性が変わってきますし。

[239: 匿名さん]

素晴らしい分析じゃなくて具体的でリアルな比較物件が知りたいなー

[240: 匿名さん]

高くて買えないから逃げてきたって…。悪意ありますね〜。妥協したって言えば良いのでは？
皆さん落としどころを選んでいるんだと思うので、そんなダメだしをするってなんかスゴい。

あと、やっぱり23区って市部より騰落率良いと思うのですが。都心からの距離と騰落率の相関を分析しているグラフをネット上で見たのですが、それによると10キロと20キロでは明らかに差があったと思います。まぁ、ソースが確かなものかわからないですけどね。

[241: 匿名さん]

>>240
人はそんな騰落率でマンションを買っているわけではありませんし、実際のこの辺りの中古と新築の売れ行きの悪さをみてたら区部だろうが市部だろうが知れてることがよくわかりますよ。
なんども言いますが、住まい選びで大事なことは「中身」です。現実を見たほうが良いですよ。払えるお金は限られているわけですから1円あたりどれだけ生かせるかにかかってますよ。
しょうもない23区のプラウドと環境の悪さで西武新宿線の上石神井を選ぶのか、そういうくだらないプライドを捨て住環境と教育水準が高い田無や花小金井にいくか、利便性とコスパ最大を
とって板橋、北区あたりにいくか、そういうことです。

[242: 匿名さん]

ここと比較するんだったら
プラウド練馬豊玉じゃない？
価格もいい勝負だし、同じ沿線。

小金井を見る人はこことは趣味が違う人が多そう。
駐車場の付帯率も全然違うし・・・

[243: 匿名さん]

>>241
何故、そんなにも自分の価値観が正しいと決めつけられるのでしょうか。上石神井に住んでいる方には些か失礼ではございませんか？？払えるお金が限られている、というのもあなたの価値観では？そして、おそらくあなたにとって憎っくき西武線、上石神井のスレに固執するのは何故でしょうか？誰がしょうもない23区のプライド？をあなたのように強要しているでしょうか？

[244: 匿名さん]

騰落率、判断の全てではないけど気になるよ。住戸購入は資産を持つということだから、終の住処であってもいずれは整理するわけだし価値が落ちにくいにこしたことはないのでは。引っ越す必要が出てくるかもしれないし。

賃貸の人だけが、気にしなくてよい笑


やや気になったのが、田無やハナコの中古マンションの価格、70平米駅徒歩10分以内築15年以内で3000-3500万円くらい。今度のパークハウス花小金井は、検討スレの書き込みによると4500-5000万円くらいらしい。これって高くない？15年くらいって、人にもよるけど完済まであと少しってところかな？その頃に60-70パーセントになると思うと、落ちすぎでしょう。土地ごとの坪単価の相場ってだいたい決まっているから、やはり、騰落率については気になってしまう。パークハウスブランドだから落ちないってあるのかな？

[245: 買いたいけど買えない人]

そりゃそうかもだけど、その田無やハナコの中古マンションの新築時の価格は？
仮に仮に新築時3000-3500万円くらいだったら15年前の新築物件は値下がりしてないことになる。ざっくりし過ぎてるけどね。
間取りや階数、広さなどの条件で率についてはマンションごとに異なってくるし。

今度のパークハウス花小金井は15年後のことは分からないよね。
まあ不動産投資目的の場所ではないけど

[246: 匿名さん]

>>245
現在のハナコの中古マンションが15年前からあまり値下がりしてないとしたら、それこそパークハウス花小金井は高いってことにならない？
マンション価格は土地購入価格に上物建設費や利益をボトムアップでのせるんじゃなくて、その土地の相場の坪単価に近い価格になるように土地を入札したり建設費を抑えたりするんだって。じゃないと利益でないそうな。ハナコなら坪単価160-180くらいだろうと思ってたので、びっくり。

上井草、上石神井、武蔵関などの中古マンション価格を同様に調べると4500-5000くらい。パークハウス上石神井は線路沿いだからだと思うけど割安というか、相場に合ってる。だからって買いだ、とは言わないけど。

パークハウス花小金井が実際にいくらで販売されるのか、どんな具合に売れていくのか、興味ありです。ほとんどの棟が南向きではないというのもな〜。すいません、完全にスレ違いですね。

[247: 物件比較中さん]

ここで上石神井やら井荻やらを貶して田無やら花小金井を持ち上げているのはプレミスト井荻のスレで、民度がどうとかこうとかよろしくない書き込みを繰り返していた方のような気がします。なんでそこまでこのあたりを貶すのかふしぎです。やはり業者の方なのでしょうか。

[248: 匿名さん]

業者かも。もしくは練馬区や杉並区では購入できなくて、市部を検討または購入された方かも。どちらにせよ、自己を正当化したいという欲求というのは理解できますが、そのために他者を貶めるような品性に欠く発言はどうしても胡散臭く見え、説得力を著しく損なうと思います。

[249: 匿名さん]

説得力はあるんじゃない？
批判してる人が多いみたいだけど誰も的を得た反論が出来てないみたいだし。
図星で論理的反論できない人はただただ業者扱いや＊＊扱いで
攻撃するよね。

[250: 物件比較中さん]

ご本人でしょうか。説得力以前にあなたの書いていることは、偏見や差別意識に基づいたものが多く、掲示板が荒れる原因になっている。まともな情報交換ができるように配慮してほしいのです。