ザ・パークハウス 上石神井レジデンスってどうですか？Part 2

[匿名さん]

ザパークハウス上石神井レジデンスPart 2 になります。
引き続き情報交換よろしくお願いします。

所在地：東京都練馬区上石神井4丁目171番3（地番）
交通：西武新宿線 「上石神井」駅 徒歩11分
西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩9分
中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
総武線 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
京王井の頭線 「吉祥寺」駅 バス18分 「上石神井駅」バス停から 徒歩10分
間取：3LDK
面積：67.68平米・70.39平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-ksj142/
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[185: 匿名さん]

>>184
全然売れ残ってるじゃんｗ

[186: 匿名さん]

いまみたら物件概要に先着順一戸ってなってるけど。

[187: 匿名さん]

どちらが正しいのでしょうか

[188: 周辺住民さん]

公式HPの物件概要は37戸です。

[189: 匿名さん]

>>188
ではまだまだ残ってるという事ですね。頑張りましょう。クオカードプレゼントが有り難い

[190: 匿名さん]

形式上先着順で募集するけどもう購入者が決まっているよくあるパターン。
ひとつだけ売れる（売れた）ってことでしょ。てことは36かな。
もう何期とも書いてないからそれ以上は残ってないと思うけど。

[191: 匿名さん]

>>190
公式サイトの物件概要に32と出てます。
しかし総戸数から考えて32戸も残ってるのはまだ23%も残ってるんですな。いやはや、やはり立地は大事であるという事でしょう。新築でこんなに苦戦するともはやリセールは絶望的なので資産性は期待すべきではないかと思いましたね。

[192: 周辺住民さん]

東側の一階の部屋はほとんど売れてない状況でした。

[193: 匿名さん]

天下の三菱地所もこんなに大苦戦するんだ。やはり名前よりも物件ありきなんですね。

[194: 匿名さん]

>>193
そりゃそうですよ。上石神井の北側線路沿いなんて普通は住みませんよ。

[195: 匿名さん]

値段がかなりお得になれば、ブランド力があるマンションだから需要はあるんじゃないかとは思いますが…地所って割引とかってするのでしょうか？
駅までも少々距離はありますし、
マンションそのものの魅力とブランド力と値段というのが今後のポイントになってくるのかと考えられます

[196: 匿名さん]

>>195
地所は普通に割引に応じますしここは値引きしてると思いますよ。流石に竣工後これだけ残られるとまずいでしょうし。
駅から遠い、線路沿い、っていう点もありますが大きいのはこの物件周辺に徒歩5分圏内に何もない事ですね。スーパーもコンビニすらもない。公園も無い。児童館、図書館も無い。マンションのくせに不便すぎる立地、それがこの物件最大の欠点でしょうかね。

本来こういう不便な立地の場合はそれを帳消しにする「売り」を「価格」以外に作らないと売れません。ここも価格だけ見たら安いです。しかし買う側にとっては絶対的な価格よりも「お買い得感」があるかどうかが大事なのです。せめて設備グレードをもっと上げる、部屋の広さを上げて価格は今の状態に据え置くとかすれば買う側にとっても選択の余地が生まれたんでしょうね。

[197: 匿名さん]

確かに周りに何もないし、駅遠でバス停もないし、設備的に上鷺のような豪華さも無いから価格で勝負するしかないでしょう。
でもこの状況じゃそんなに下げられないからね。

[198: 匿名さん]

>>196
結構的を得てるかも。
我が家も検討してたがあと一歩でず見送った。
理由をあとひとつ上げるとすれば高架化工事とその後の景観悪化かな

[199: 匿名さん]

ここは線路に面した棟と、中庭に面した棟で別物件として考えた方がいいね。実際は前者の戸数は少ないんだから。

[200: 匿名さん]

>>199
線路だけの問題なら中庭側を選べばいいだけで済むけど他にもあるからな

[201: 匿名さん]

>>191
うわー。まだまだじゃん。

[202: 匿名さん]

外環工事がすでにスタートしてるようですがそれに便乗した駅前再開発ってあるんですかね?駅前しょぼいのでこれを気に一気にやってほしい

[203: 匿名さん]

本当にそう思います。
駅前、もう古い感じもしますし…。
でも行政側もそこまで体力はない？
話だけでも出ていると良いんですけれど。
地元の方の間では噂レベルでもそういう話ってないのでしょうか。

[204: 匿名さん]

>>203
行政側、つまり練馬区ではやる気はあるんじゃないですかね。実際駅前再開発整備の草案は出てますし西武新宿線高架化も都に要望は出してます。また練馬区側にほとんどメリットがない関越方面だけの出入り口しかない青梅街道インターを設置させたこともたぶん誘致させた見返りとして資金が出されてるんじゃないかと思いますよ。

それよりも結局のところ道路拡幅や整理にともなって立ち退きや移転などが迫られる地権者の合意が得られない事が一向に進まない主因じゃないかと推測します。

[205: 匿名さん]

>>196
値引きしてないと思いますよ。5万、10万円とかならあるかもしれないけど。

[206: 匿名さん]

>>205
してますよ

[207: 匿名さん]

>>206
契約者さんですか？ぜひ、詳しく。

[208: 匿名さん]

>>207

どうぞご自身で交渉してみてください。
本気で買う気の人であればわかってるはずですから。

[209: 匿名さん]

>>208
実は、既に交渉しました。100下がれば即決するとしましたが、そういうことはできません、残念ですがお引き取りください、と断られました。
208さんは本当に契約者さんですか？

[210: 匿名さん]

>>209
残念でしたね。買わないと判断されたのでしょうね。

[211: 匿名さん]

>>210
？？
ローン審査も通っていたし、予約もしていましたよ？この状況で買わないと判断されることはないと思うのですが。
これはもう完全に地所さんのポリシーだなって感じでしたよ。

本当に100とか値引きできた人なんているんでしょうか？？

[212: 匿名さん]

>>211
いつの時期に交渉したのか、交渉した部屋はどこなのか（特に中庭側なのか線路側なのか）で変わるかと。

[213: 匿名さん]

>>212
中庭側と線路側では明確な価格差があるので、どちらでもさほど変わらないのでは？
価格差があまりなくて、中庭側で交渉して決裂ならわかりますけど。
ちなみに、ごく最近の話です。

[214: 匿名さん]

値下げ交渉は下手な人がやってもだめですよ。足元見られてたら終わりですから。

[215: 匿名さん]

>>214
？
購入意思が明確なのに値下げが不可能だった場合、上手下手はほとんど関係ないでしょう。その場合は、デベロッパーがそこまで下げなくても他に売れると思っている以外に理由がないです。

足元を見るとは？
意味がわかりません。このマンションの売れ行きが悪いから、もしかしたら値引きできるかもと思っているのは購入者側で、足元をみられているのは売り手側です。
値引きせずとも売れ行きが悪くないなら、値引き交渉において購入者側が足元を見られます。
このスレで語られていることは前者でしょう。

なんだか、あまり考えずに思いつきでテキトーこと言ってませんか？

ともあれ、購入検討されている方々は、大幅値引き交渉されてみてはいかがでしょうか。交渉上手なら値引きできるらしいので。

[216: 匿名さん]

ここの中住戸って他と違って風通しがいいですよね。

[217: 匿名さん]

>>216
そうなんですか？何故なんでしょうね。

[218: 匿名さん]

>>217
開口部が非常にでかいのと入り口と出口までの痛風がしっかりとられているからです。

[219: 匿名さん]

風の通り道をきちんと考えられているのかな、という風には感じられます。
中住戸だと、窓の存在をあまり感じられなかったり、
そういうのがありますけれども。
開口部が大きいっていうのはまず大きいように思います。
明るさにも影響してくるかも？

[220: 匿名さん]

>>218
線路側も中庭側も東棟もそうなんですか？
（西棟はまだ分譲されてませんよね。）
地下住戸も、そうなんでしょうか？

現地で色々なお部屋を見ましたが、通風の良さには気づきませんでした。湿度の高い日だったからかなぁ。
余談ですが、地下住戸の外廊下がとても広くて採光が充分で、テラスも日差しが良く入るので一般的な地下住戸のイメージとは全然違いました。良い意味で。

[221: 匿名さん]

南が線路で抜けている事も大きいです。風がよく通ります。ここなら北部屋もカビる事はなさそうです

[222: 匿名さん]

ここ、結構良いと思うのに何故苦戦しているんでしょうかね〜。線路沿いというデメリット分は価格に反映させてるし、一種低層でゆとりを感じる共用部や棟配置とか、現地に行くとかなり好感持てます。個人的には上石神井という街も、適度に古くて好きなんですけど。小規模の商店中心が好きです。大型のイオンモールとか駅前再開発による大型商業施設とか、無いほうが好ましいです。それを求める場合は吉祥寺に出るので。緑も
多いし、適度にダサくて、地元感に安心するので良いと思うのだが。売れてないらしいね〜。

[223: 匿名さん]

線路だけがデメリットじゃないからでしょう。物件周辺に何もありませんから。そこを多くの人が懸念して見送ってるんだと思いますし。駅遠ですしね

[224: 匿名さん]

線路は相当人気のない嫌悪施設だからね・・・
多分ここの南側の価格ぐらいじゃ、線路の不人気を折り込み切れていない。

すぐには売れないんでしょうけど、
他社を見ても三井は晴海を延期してるし、野村は仙川で在庫を抱えてる。
大手はどこでも後になればなるだけ上がると見てるので、強気ですよ。

三菱地所も当然長期戦上等の構えでじっくり販売するのでしょう。

[225: 匿名さん]

徒歩五分以内に何もない（厳密には武蔵関方面にコンビニとかあるんですが）、というのはまさに一種低層で、それが良いと思うんだけどな〜。一人暮らし向きではないですけど。
車を持たない方が多いんでしょうか。ウチは近所なんですが、吉祥寺でも新宿でも近場のいなげやでも土日はほぼ車で移動なので静かで何もないの、良い感じです。調べてみると駐車場は多くないんですよね、このマンション。

[226: 匿名さん]

第一種低層の特性がここは完全に裏目ですよね。特にマンションでは。
もともとマンションで第一種低層は不向き。利便性が悪いし多層化による合理化も出来ない。故に第一種低層でもマンションは高級路線で人気の高級住宅街とかであれば意味が出てくるが庶民層向けマンションではこうなる典型例。

第一線路沿いなんて環境もへったくれもない。駅近だけど線路沿いならまだ救われるが線路沿いだけど駅には遠いってんじゃあなんのためのマンション?ってなるのは明白。

[227: 匿名さん]

一種低層住専はだいたい駅から10-15分くらいの場所になるから、駅徒歩9-11分はそんなに遠くないです。線路沿いというのは、確かに南棟に関してはマイナス面ですね。北棟は良いと思いますよ。南棟が騒音から守ってくれて、かつ日照を半永久的に確保してくれて、ベランダ側が中庭＝セキュリティライン内なのでプライベート感あります。

南棟がもう少し安ければね。といってもこの辺の今後の新築マンションの坪単価と比較すると安いんでしょうけど。

[228: 匿名さん]

>>226
庶民層向けマンションにしては、結構いい感じの共用部ですよ、ここ。エントランスアプローチや中庭。現地行くと、すごく良く見える。あと、一種低層にしては戸数多いと思う。100戸を超えている一種低層マンションってほとんど見たこと無い。

[229: 匿名さん]

>>227
一般的にはマンションで9-11分ってのは駅遠扱いです。
これはリセールもちろん普段の生活にも効いてくる話だよ。
ましてや中央線の西荻にそれならまだしも西武新宿線の上石神井にそれではかなり致命的でしょう。多くの人がそう評価してるからこそ売れ残ってるのだと思います。
むかしプラウド上井草が同じ線路沿いに売ってましたがあちらは即完売でしたが
こことの違いはむこうは駅近だったからです。
本来なら急行停車駅か否かも重要なポイントになりますが東横線や中央線みたい利便性が高い沿線ならそうでも西武新宿線みたいなところではそれよりも駅近って事が大事なのでしょう。実際上石神井も寂れて何もないに等しいですから。

[230: 匿名さん]

228
去年分譲のプラウド田無は第一種低層で100戸以上だったけど即完売だった。田無は上石神井より圧倒的に開発進んでて便利。

[231: 匿名さん]

>>229
10分くらいが遠くない、というのは

一種低層住専のマンションの場合

ということです。おそらくプラウド上井草は一種低層ではないのでは？
もっとも、パークハウス上鷺宮は一種低層なのに徒歩五分くらいだったので、あれは良いですね。線路沿いでもないし。けれど、その上鷺宮でさえ完売していない。
苦戦って、実はよっぽど良い立地でなければ、どこもしているのでは？供給過剰なんですかね。別に地所に肩入れするつもりはないんですけど、価格や仕様やロケーション含めて、そんなに悪いとは思えないですよ。パークハウス上石神井。もっとも、一種低層マンションに興味がない人にとってはどうでも良いですね。

[232: 匿名さん]

完売か否かみたいな0か100どうかよりも残数2%を切ってる上鷺宮と25%近く残ってるこことを比べたら明らかじゃん。
あと一種低層だから遠くてもみんな我慢出来るってことなんてないから。
君がそう思うのは自由だけどね。一種低層ならではの意義をこのマンションが体現してないと意味がない。もともとマンションでは意味がないけどね

[233: 匿名さん]

>>232
すごく詳しいですねー。

[234: 匿名さん]

マンションでも一戸建てでも一種低層であること自体にメリットはないよね。

一種低層の町並みに魅力がある（ごみごみしていないことが多い）とか、
将来用途地域が変更されて容積率が緩和された場合のボーナスが大きいとか言うのがメリット。

それらに当てはまらなければ別にどうでもいい。