シティテラス川崎鈴木町ガーデンズってどうですか？その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので立てました。
シティテラス川崎鈴木町ガーデンズその2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373764/
所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
東海道本線 「川崎」駅 バス13分 「花見橋」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.36平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[603: 匿名さん]

価格が安くなってきましたね。
私がモデルルームに通ってた頃は、4900万以上って言われてました。

あまりにも高いのであきらめてしまい、ウェリスを買いましたが
こんなに、価格がさがるとは・・・・

[604: 匿名さん]

住友不動産は値下げしないので有名なんだけど

どうしちゃったのよ？

[605: 匿名さん]

勘違いじゃないの？

[606: 匿名さん]

値下げはしていないでしょ。
狭い間取りだから４０００万以下ってこと。

[607: 匿名さん]

今が買い時だねぇ

[608: 匿名]

>>600さん

汚部屋の住人は、黙って花王のクイックルでトイレの便器でも掃除しときな(笑)

[609: 検討中の奥さま]

去年の今頃ですが、真ん中の囲まれてる棟の一番狭い間取りで、2階か3階だったと思いますが、4600万位って言われてました。
後、南の最上階は､5900万と言われました。
まだ､価格がオープンになっていない時期で、ただモデルルームではだいたいの価格を教えてくれてたんですが。
だけど、今、3000万台で買えるってことは、今が買い時ですかね？

[610: 匿名さん]

値下げしないとお客が来なかった物件に
買い時もなにもなかろう

[611: 匿名さん]

値下げしなければお客も来ないだろうけど、その物件がそのうち安く見えてくる可能性も無くは無いかもしれない。
他がどんどん値上げをしていって、ここだけ据え置きになったら大逆転に。
マンション購入も一種の賭けかもしれない。

[612: 匿名さん]

安くなってると思いますよ。
去年の１２月は同じ間取りだと思いますが4000万て言われましたから。
部屋の設備は他のマンションと比べても見劣りしないと思いましたが、
環境等色々考えるとこの価格とは見合わないと思いました。
値下げするとは思いませんでした。

[613: 匿名さん]

金額を小出しにするスミフの売り方がここで役立つんだな。でも値下げ前に買ってしまった人はなんか切ないね。スミフは値下げしないで有名だから、安心して買っただろうに…。

[614: 購入検討中さん [女性 30代]]

あの団地って、家賃安そうだよね～って、友人に言われて、モデルルーム行ってきたとは、言えなくなりました

[615: 匿名さん]

隣にできる15階建まで待ちましょう。それが出来ても団地と言われたら、もう悲惨ですが…狭い敷地にギュウギュウに建てるみたいだから、それも有り得るかも。どんな風になるのですかね。

[616: 匿名さん]

その友人はどんな豪邸に住んでるの？

[617: 周辺住民さん]

どうみても団地には見えませんが。

[618: 入居済み住民さん]

今までずっとチョコチョコ読むだけで書き込んだ事は無いのですが、現に住んでる人もいるのであからさまなネガティブな発言はやめてくれませんか？気分悪いです。

[619: 購入検討中さん]

614
買えないからって

[620: 匿名さん]

イトーヨーカドーの客層はすごいな

[621: 匿名]

どんなかんじ？

[622: 匿名さん]

>>618
周辺のマンションの書き込みも見てみてください。ここはマシですよ。

[623: 購入検討中さん]

近隣との比較ではここは安いし一番高級感があるよね。これだけ売れてるのも納得かな。

[624: 匿名さん]

安くするような雰囲気はなかったんですが、さすがにディスカウントというか価格の見直し的な物は行われていた、という所なんでしょうか。

ヨーカドーもいいですが、
オーケーストアの方が全体的に価格は抑え目だと思います。
少しマンションからは離れてしまいますが、
日常的な買物はオーケーがあるとかなりいいなという風に思う方が多いんじゃないでしょうか。

[625: 匿名さん]

>>623
売れているなら値下げしないでしょう。安くしたから売れ始めたの？

[626: 匿名さん]

オーケーは野菜の質がイマイチじゃないですか？すぐ使いきらないといけない感じですよね…。
でも確かに安さは魅力的ですが。

[627: 匿名さん]

>>626
肉好きな私にはオーケーは助かってます。鮮魚は…イマイチな気がしますが。

[628: 購入検討中さん [女性 30代]]

高級感ないと思いますが…やはり価格に見合ったマンションだと思いますよ。まぁ、何を持って高級かは人其々ですから。

[629: 匿名さん]

オーケーは精肉は良いですよね。
黒毛和牛もけっこうお買い得になっていたりして
がんばっているのは伝わってきます。
627さん同様、鮮魚とお野菜はもうすこし頑張って欲しいなぁという部分はあります。
あと、食品添加物にすごく厳しいという点もいいのでは？

[630: 検討中の奥さま]

やはりこの辺のは住みやすいので着実に埋まっていっていますね。B棟C棟D棟で迷ってます。

[631: 匿名さん]

>>630
既に竣工してから数ヶ月経ちますが、実際の各棟の上層階の空き具合はご存知ですか？流石に空きは下層だけですか？

[632: 匿名さん]

近くを通るときに見える範囲内なんですが、まだらって感じな印象を受けます。下が空いてる所もあったり、上が空いてたり。
まだ選べそうですよ。

[633: 匿名さん]

例えば、631さんのように各棟の上層階でどの部屋が空いているか、モデルルームに電話すれば教えていただけるのでしょうか。
スミフは情報を出ししぶりする事で有名ですが、契約された方の年齢層や家族構成（子供がいる家庭の割合）なども教えていただけます？

[634: 周辺住民さん]

国道409は珍走族が凄く多いですよね。いつもイライラさせられます。このマンションは409沿いにありますが、騒音はどうですか？窓を閉めると問題ないですか？

[635: 匿名さん]

４０９号線って再開発で変わりますよ。
幅が１．５倍、歩道もすべてキレイになりますよね。
川崎縦貫道路の再開発概要みてください♪

[636: 匿名さん]

道路が広くなってきれいになったら
珍走族は喜んでより走り回るような気が・・・

[637: 物件比較中さん]

住まいサーフィンでみると、１㎡当りの割高度が１０万円。
ということは、通常より７００万くらい高めということですね。
https://www.sumai-surfin.com/re/31353/

[638: 匿名]

近くのヤマダ電機は閉店対象では無い？

[639: 匿名さん]

閉鎖店舗じゃないですよ。

[640: 匿名さん]

あそこが潰れないことに驚いた。ここと港町で一気に客が増えると上層部が判断したのかな？

[641: 匿名さん]

いよいよここも残り少なくなってきたみたい。

[642: 匿名さん]

そうですか。
もう選べないのですか。

残念だけど他をあたります。
ありがとうございました。

[643: 匿名さん]

>>642
なんだそれ？もともと買う気なかったと言っているようなものじゃない。だったら、いちいち書き込まず、静かに立ち去れ。

[644: 物件比較中さん]

物件価格高い印象だったので敬遠してたのですが、値下げしてるともあるのでそろそろ見に行こうかとも思ったのですが、選べそうもないのですね。残念です。

[645: 匿名さん]

選べますよー！

[646: 匿名]

というかホントに値下げしてるか怪しいもんだけど。

[647: 周辺住民]

知合いは元々言われた価格から200万円程度値引きしてもらった。また、クーラや照明もつけてもらえるそうです。

[648: 匿名さん]

>>647
なんな、以前高級感があって、安いって言ってた奴ら(と言っても営業マンだろうけれど…)は、この値引きしないと売れない現状をどう思ってるんだろうな。
もうすでには担当外されてるかもな。

[649: 匿名]

知り合いって、、、匿名掲示板ってことを忘れずにね。

[650: 匿名さん]

>言われた価格から200万円程度値引きしてもらった。また、クーラや照明もつけてもらえるそうです。

本当なんだ！

[651: 匿名]

値引きの証拠見せてよ。

[652: 匿名さん]

すみふは値引きしないことでブランドイメージを保つ。
基本的には築5年でも値引きしないのがすみふの意地。

のはずなんだけど・・

[653: 匿名さん]

そこには予想を超えた売れ行きの悪さがあるのか、隣に建てる15階建ての情報が知れ渡る前に、益々売れなくなるであろうこの物件を処分したいか…今ならスミフが値引き交渉に応じてくれるかもね。

[654: 匿名]

港町のほうは売れ行きが順調らしいが、こことはかぶらないのかな。
産業道路のほうとかぶるのかね。

[655: 匿名さん]

>>654
かぶるのは産業道路ですね。特にここは空地に15階が建つと環境の良さで産業道路に勝利するでしょうが。

[656: 物件比較中さん]

産業道路と被るとか本気で言ってますか？
あそこ排気ガス半端ないんですけど。そもそも、産業道路に行ったこと有ります？？？

[657: 匿名さん]

ここも排気ガスすごいよ

[658: 匿名さん]

排気ガスは変わらない・・・。
それより産業道路のほうの前で看板持ってるのはどうかと思う。
売れていないの？どのくらい売れているのでしょうか？

[659: 匿名さん]

>>656
同じ大師線のハセコーで被りまくりな同士なのだから、仲良くしなきゃ。

[660: 近隣住民さん]

ここは、1階庭の境戸がキチンと隣から見えない扉で、プライバシーが確保される点が良いと思いました。
室内は、他長谷工物件と同じ造りで、近隣マンションと大差なく普通な印象でした。…の割に、価格が強気過ぎて驚きました。売りポイントとして、得意げに説明して頂いた点が、既に現住居にも備わっているもので、期待していただけに少し残念でもありました。

[661: 匿名さん]

値引きしてるらしいので、価格交渉してみれば安くなるのでは？

[662: 物件比較中さん]

ここの土地は液状化の心配がほとんど無いと説明を受けました。
他のマンションは液状化の心配はどうでしょうか？

[663: 匿名さん]

>>662
川崎大師があるこの一帯は昔からの土地なので液状化の心配は少ないようですよ。危ないのは埋め立て地と昔多摩川の流れで土砂が溜まった出来た武蔵小杉辺りらしいですよ。

[664: 匿名さん]

液状化危険度分布で確認してね
http://www.city.kawasaki.jp/160/page/0000046739.html

[665: 匿名さん]

杭が岩盤に届いてれば？建物に影響が低いのでは？と何となく思うのですが？

[666: 匿名さん]

>>665
建物に影響なくても、周辺が液状化してしまえば建物が杭だけで浮いた状態になる。だから、液状化しにくいここは良いのだと、営業からの受け売りですが。

[667: 匿名さん]

液状化するおそれのある土地はマンションは無事でも
敷地全体に凸凹ができ、修繕費用が莫大になったりするそうなので
液状化の心配がない立地なのは何よりだと思います。

その他の心配では排気ガスによる空気の汚れですが、
洗濯物が外干しできないレベルになりますか？

[668: 匿名さん]

外干しの感覚は人それぞれかと。それよりもこの時期の暴走族がかなり迷惑です。警察が追いかけてる様子もないですが、まさか警察公認ではないですよね。

[669: 匿名さん]

珍走団がぶっとばすのは真夜中で実害はありません。
暑い時期の風物詩、かっこ悪い大きな蝉だなあ、だと思えばよろしい。

[670: 匿名さん]

あとどのくらいですか？

[671: 匿名さん]

マンションが大丈夫だったとしても、その周りが液状化してしまったら、やっぱり大変なのかな？って思います。日常に戻るには近隣の環境も大切ですから。
排気ガスの影響は少なからずあると思われるので、フィルターがどの程度の性能の物なのかという確認は必要かな？

[672: 匿名さん]

近くのイトーヨーカ堂は3.11の時に早くから営業再開してましたよ。どこのイトーヨーカ堂もそうだったのかもしれませんが。
水や食料や、停電やらで色々不安だったときに営業してくれて本当に有りがたかった記憶があります。

[673: 匿名さん]

ここまだ販売してるんだ。
あ、隣にもデカイのやるし。
数年後は廃墟マンションになりそう。

[674: 匿名さん]

盛り上がりませんねえ
閑古鳥が、ドッチラケー、ドッチラケーと鳴いてます

いや、ここに限らず、川崎区で販売されてるマンション全体で
大丈夫なのでしょうか？

[675: 匿名さん]

産業道路のほうが賑わっているみたいですね。駅チカイからかな。
港町のタワーは二本目も完売したようですな。

[676: 匿名さん]

ここは競馬場のショッピングモールが完成すれば
一気に人気が高まるような気がしますね。
川崎アゼリアも改装されるし、京急川崎の駅ビルもあるっしょ。

[677: 匿名さん]

>>676
それはないでしょう。売れ残り感満載だし、周りにはここよりも駅近な新しいマンション建設中だし。
隣の空地に新しいマンション計画を早々と発表して自ら首締めてるようにしか見えないよ。
ここを売りたいなら値引きか、オプション満載しかないんだろうけど、スミフは長々と売り続けるんだろうな。

[678: 匿名さん]

競馬場のショッピングセンターはしまむら、ニトリと微妙なスーパーだよ期待できない。

[679: 匿名さん]

>>675
港町借り手のつかない賃貸がいっぱい出ているね。

[680: 匿名さん]

港町は借り手がつかず
こちらは買い手がつかず

皆さん、大変なんですねえ。

[681: 匿名さん]

産業道路はどんなだろ。

[682: 匿名さん]

賃貸で検索すると同じ部屋が幾つも重複して表示されるのはなぜだろう。
不動産管理がいい加減すぎる。

[683: 匿名さん]

>679
港町は４５０世帯なんだよ？それが２棟で９００世帯
借手つかない物件はいくつ？

[684: 匿名さん]

大丈夫？
900全部賃貸じゃないよ。

A棟は2,3年経つんでしょ。空き部屋のままで今後借りる人いるのかな？

[685: 匿名さん]

でもここは空き部屋のまま、買い手もなし…早く満室にならないかなぁ

[686: 匿名さん]

川崎縦貫道路で道路が整備されたら
ここの価値は跳ね上がるだろうね。

[687: 匿名さん]

確かに。

[688: 匿名さん]

ここら辺て高速は半地下の予定だから、排気ガスすごくなりそうだよね。

[689: 購入検討中さん]

川崎縦貫道路とか、今世紀中に完成しないって。
ヨーカドーの前の歩道・車道の拡張ですら何十年やってると思ってんの。

[690: 匿名さん]

周辺の道路環境はお子さんがいる家庭だと気になる部分は大きいと思います。
排気ガスや騒音は実際に嫌な思いを受けた方でないと分からないでしょう。
私も騒音のひどい物件に住んだことがありましたが、毎日が苦痛でした。

[691: 匿名さん]

港町のほうはなんかMR活気あったように感じたな。
結構売れていた。
ここはやはり前の道路の整備さえ済めば一気に人気出ると思う。

[692: 匿名さん]

道路整備とここの人気が比例しているように書いている人がいますが、道路整備が完成する頃は、ここはもう中古扱いでしょ。隣にも高いマンション建っているだろうし。他にも新築マンションが何件か建って、選択肢も多岐に渡っているだろうし…。早く安値で売り捌いたほうが賢明だと思うんだけど。

[693: 購入検討中さん]

「大師線が地下化されれば」
とか
「川崎縦貫道が開通すれば」
とか、
夢見てる人多すぎ。

[694: 匿名さん]

マンション買う夢見てるの？

[695: 購入検討中さん [男性 30代]]

隣に高いマンションできたら、ほとんどの部屋に日陰とか圧迫感がでそうな。。。まぁ、向きとかもあるでしょうから建ってみないと分からないですね

[696: 匿名さん]

じつはここは比較的計画通りに売れているのではないかと思いますね。
スミフの売り方ってこんな感じで、じっくりなんですよ。

[697: 購入検討中さん [男性 30代]]

値引きしてまで売る必要はないと思いますけど、もぅちょい早く捌ける建物にすればいいのにな、とは思いますよね。その方が利益あがるんですかね。。。

[698: 匿名さん]

物件価格を高めに設定して、ゆっくり販売していた方が、管理費や修繕費を持つとしても利益的には高いということなんでしょう。
住友不動産の場合は、どこも全体的にそういう傾向があるなぁという風に感じられます。
ブランド価値とか気にしているのかなぁと思いました。

[699: 匿名さん]

こちらにお住まいで小学生のお子様をお持ちのかた。学区の小学校はどうですか？運動会や授業参観などでの地元民の親の雰囲気や質はどうですか？

[700: 匿名さん]

数年間空き部屋の管理費・修繕積立金を負担し、宣伝費やモデルルームの賃料をかけて尚十分な利益が出るのでしょう。
そう言えばスミフのマンションは即完売するような値付をした営業は首が飛ぶ等聴いたことがります。

[701: 匿名さん]

茹でガエルの法則ですね。
マンション価格を少しずつ高くしても
マンション購入者は高くなったことに気づかず買ってしまうと。

[702: 匿名さん]

この隣にもレーベンがマンション建てるんだね。

[703: 匿名さん]

駅までバス13分とかありえないでしょ

[704: 匿名さん]

バス１３分なら徒歩だと３０分ぐらいかかりそう
どこの田舎の話ですか（笑）

[705: 匿名さん]

ここは隣にショッピングモールが来年春にオープンすると一気に人気が出そうだね。
未販売住戸の管理費や維持費は売主負担だから、契約者もあせる必要がまったくないしね。

[706: 匿名さん]

隣って距離でもないから関係ないでしょ
渋滞の影響なら受けるだろうけど

[707: 匿名さん]

>>705
隣って歩いて何分ですか？

[708: 匿名さん]

ニトリしまむらになにを期待する？

[709: 匿名さん]

ズバリ安売り！

[710: 匿名さん]

港町はSCの核店舗発表とともに価値下がったんじゃない？
ヨーカドーの方がましかと。

[711: 匿名さん]

>>710
下がる訳ないじゃん!(^^)!

[712: 匿名さん]

確かにお買い物は便利だと思います。
徒歩圏内だけでなく、自転車や車で少し行けばいろいろお店もあります。
ただ、川崎駅までバスで行かなければいけない距離はちょっと遠いのと不便さを感じます。

[713: 匿名さん]

ここなら京急電車じゃない？

[714: 匿名さん]

暑いこの時期は駅からの距離でも汗がたらたらと…そのうえ、信号待ちしてるもときの直射日光と排ガスは堪りません

[715: 匿名さん]

>駅までバス13分

こっちのが車内に冷房が効いてるので楽なのでは

[716: 匿名さん]

時間どおりに来るかも分からないのに？

[717: 匿名さん]

バスの方が高いですよね。ここなら電車が便利ですよ。

[718: 匿名]

>>717さん

電車よりも、ママチャリの方が交通費も節約できるし、環境にも優しいですよ☆
バスよりも早いかもしれません!!

[719: 契約済みさん]

地元民ですがほぼ電車です

[720: 匿名さん]

>>719
やっぱり電車が良いですよね。
駅まで歩いて何分ですか？

[721: 入居者]

>>720
メインエントランスから約５分です。
ほとんどの方が電車だと思います。

[722: 匿名さん]

駅も小さいからホームまですぐですから、便利です。

[723: 購入検討中さん [男性 30代]]

住友不動産のシティテラス川崎鈴木町ガーデンズのモデルルームです。ホームページには来場すると金券あげると記載ありますが『あげる詐欺』です。マンションも最悪なもので津波きたらお陀仏なので購入しないほうがいいです。

[724: 匿名さん]

川崎市津波ハザードマップ見てみたら大丈夫そうですけど？

[725: 匿名さん]

そりゃ買えなそうな人にはあげたくないでしょう

[726: 匿名さん]

買えなそうな人でもわざわざ来てくれてご苦労さんの意味でもらえるはずです。

ただし、普通のＭＲなら初回来場してアンケートに全項目記入が条件です。
アンケートに答えずとか、一回貰った後、再度頂戴なんてのはＮＧですよ。
そういう人は、津波きたらお陀仏の前に、社会人として失格、南無阿弥陀仏ですが。

[727: 匿名さん]

私も何件かで貰ったことありますが、こちらから言わないと帰る間際まで貰えなかったことがあります。来る人、全員に一律あげてるわけじゃないと思うので、忘れてしまう事もあるかと…。
言っても貰えなかったのならひどいと思いますが…。

[728: 匿名さん]

やっぱり、買えなそうな人にはあげたくないんだ

[729: 匿名さん]

ここを買える人はお金持ちですから、金券で釣られるレベルの人はターゲットにしていないのです。来場者の振り分けをするためにエサを出しているだけです。食いついた人は購入候補から落第です。

[730: 匿名さん]

売れなさすぎて、金券ばらまく体力がもう残ってないんだよ

[731: 匿名さん]

ここはリバリエに集客で負けているなぁ。
あそこのＭＲはかなり賑わっていたぞ。

[732: 匿名さん]

この掲示板の盛下がりかたをみて、検討する人はどう思うかだよね。落ち着いている流石住友と捉えるか、ネガにも見向きもされない廃れた物件と捉えるのか。

[733: 匿名さん]

競争相手にならんところにネガレスするほど
どこの営業も暇ではないのでしょう

[734: 匿名さん]

金券イベントですが、今週末にまたあるみたいです。
今回5000円の金券がもらえる企画は2日間限定で、
しかも景品がなくなり次第終了だそうなので
全員にもらえるわけではないみたいです。

[735: 匿名さん]

元から無いんだからもらえるはずないよね

[736: 匿名さん]

まあ、販売促進の予算は削られているだろうが
全然ないということはありえない

>今回5000円の金券がもらえる企画は2日間限定

二人分１万円ぐらいはあるんじゃね？

[737: 匿名さん]

>>736
そんなにあるの❗さすが財閥様

[739: 匿名さん]

5000円とはスゴいですね！！

[740: 匿名さん]

間取り図見るとバルコニー側壁と共用廊下側壁がシマシマ表記になってますが
どういう意味なんでしょう？

[741: 匿名さん]

スミフの社員が検討者を装って、現地訪問のスレを立ち上げてるね。スミフの営業トークそのままです。皆さんも一読してみてください。

[742: 匿名さん]

物件詳細に書かれている

※（4）本物件東側約10m先には、地上6階建ての共同住宅が建設予定です。（2015年9月下旬建物竣工予定）

がちょっと気になりますね。
10mって結構近くないですか？

[743: 匿名さん]

もうすぐ、完成ですか？どんな建物何でしょうか？

[744: 匿名さん]

東西街区のことも知らないで検討してるの？

[745: 匿名さん]

東の物件は住友の物件のことじゃないですよ。

[746: 匿名さん]

スミフは、西の15階建てでしょう。

[747: 購入検討中さん]

こんなに良い物件がなぜ売れないのか？

[748: 匿名さん]

失礼。
レーベンの事でしたか。

http://www.leben-style.jp/search/lbn-kawasakidaishi/

[749: 匿名さん]

タマホームの物件じゃないですか？まだ着工されずただの更地ですが。どうなっちゃったんですかね。
向き合ってるのは一部であまり圧迫感に繋がりそうにないですが。

[750: 匿名さん]

ここはタカラレーベン、タマホーム、そして自社の15階建てに挟まれちゃうのね。窮屈になるね。

[751: 匿名さん]

2015年9月下旬建物竣工の予定が、更地のままになっているんですか？
それはそれで問題がありそうです。
建築計画の変更等で階数が大きく変わるなどすれば、10メートルという
近さですしこちらの建物にも影響が出るのでは？

[752: 匿名さん]

バルコニーが広めなのと、収納が広いので家族には住みやすそう
これだけの収納力があれば、家族分の収納も十分かな
リビングは少し狭くなってしまいますが、リビングがものすごく広いより収納が広い方が
家族なら住みやすいですし、ウォールドアを開ければリビングも広くできそうです

[753: 匿名さん]

地震の影響（たとえば揺れ方など）はどうでしたか？低層マンションですのでやはりしっかりしていますか？

[754: 匿名さん]

東側約10m先に２階建ての戸建なら全く問題ないのですけど、
地上6階建となれば、Ｂ棟の低層階には少なからず影響があるでしょう。

[755: 匿名さん]

ここは何年かけて売り切る予定なのでしょうか？早く売り切らないと回りに新しいマンションが建ってますます売れなくなるのではと心配します。デベは何か勝算があるのでしょうか？

[756: 匿名さん]

＞＞755
住友不動産は竣工前に完売させません。
竣工後も売り続けます。
早く売る必要がないため価格も高めに出してくる物件が多いですね。

[757: 周辺住民さん]

ここはあとどのくらいでしょうか？。産業道路は既に半分以上売れたと広告出してますが、ここは残り少ないのでしょうか。選択肢が少ないなら、モデルルームに行く価値ないので。電話でも教えてもらえなかったし。

[758: 匿名さん]

残りは少ないですよ。20位じゃないかな。
早くしないと間取りが選べなくなります。

[759: 匿名さん]

もうすぐ売り切れになってしまいそうんですね。
ここってそんなに注目されているマンションだったんですか。
それで現在残っている部屋は何階で、部屋の向きはどっち側なんかなぁ。
全ての部屋が、日当たり最高なら良いですが。

[760: 周辺住民さん]

ここは人気物件とまではいかないでしょう。そのうえ、横浜の三井物件のため、財閥系だから安心も嘘だとバレましたし。残りの部屋をどのように売り捌くか見物です。

[761: 不動産業者さん [男性 30代]]

>742さん

東側の土地は登記を調べてみたらタマホームから化学メーカーに売却されていました。化学工場か何かが建つんでしょうか？
タマホームに知り合いがいるので聞いてみたのですが、担当ではないのでわからないけれど、この一帯に何か大きな問題（環境汚染か何か？）があるので住宅会社としてマンション建設を中止したらしいみたいな話をしていました。

[762: 匿名さん]

タマホームは売り抜けたんですね。この辺はマンションだらけですもんね、大きさ的に工場を作るほどはないかと。
事業所どまりじゃないでしょうか。

[763: 匿名さん]

ヨーカ堂の閉店店舗に駅前店が含まれる恐れはないですか？
あまり客がいる印象がないので、決まる前に何かアクションを起こした方がいいと思っているんですが。

[764: 匿名さん]

あり得ますね。小田と比べると混み具合が全然違います。それでも黒字なら大丈夫なんでしょうが。
なにか有効なアクションって、あるのでしょうか？

[765: 匿名さん]

残戸数は電話での問い合わせで教えていただけないのですか？
とにかくモデルルームに足を運んでもらう事が目的なので
具体的な数値は漏らさないようにしているのでしょうか。
自分が希望する階に部屋が残っているかどうかは教えて
いただけますか？

[766: 周辺住民さん]

東側の土地は社宅になると聞いていますよー
工事の通知が来ましたし、夏休み中ずっと工事していました
あと川崎区幸区全体としてならともかく、このあたりだけの環境汚染というのは聞いたことありません
環境汚染というと先々月あたりに産業道路の少し先の工場で火災が発生したことが思い出されますが、こちらまでは煙は来ませんでした
道路も綺麗になるし緑化も力をいれるようなので、地元民としては嬉しい限りです

[767: 匿名さん]

>>766
ここのマンションは敷地一杯に建物を建てていますし、中庭は駐車場なので、お世辞にも地域の緑化に貢献しているとは言えません。ぱっと見た感じ緑が感じられるのは目隠しの植樹と横の空地の草程度です。
ここを知ってる人に対してガーデンズなんて名前恥ずかしくて書けません。

[768: 周辺住民さん]

>>767
緑化に力を入れていると書いたのは、国道のことです
勘違いさせてしまってすみません
こちらのマンションの緑化については全く考えたことがありませんでしたが、そういえばマンションが建てられる前よりも緑が増えました！
植木でたまに猫がまどろんでいて、見かけるたびに和んでいます

[769: 周辺住民さん]

イトーヨーカ堂ですが、今のところは閉鎖などの噂もなく、食品エリアやフードコート、カフェは比較的賑わっているのですが…
宅配をよく利用しているので無くなってしまうのはとても困ります
ぜひこのまま頑張ってもらいたいです

[770: 選択してください]

http://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000071784.html

西街区について

[771: ご近所さん [男性 40代]]

>770さん、有難うございます。

西街区には高層のタワーが建つものだとばかり思っていたら、こちらも団地のような感じなんですね。なんだかギュウギュウに詰め込んだような感じで、圧迫感がありますね。。。
これだけの人口が増えたら周辺道路の渋滞や路上駐車、朝の鈴木町駅の混雑は大変なことになりそうですね。

[772: ご近所さん]

大師線、通勤で使っていますが、都内に比べれば全然すいていますよ。
先頭は込みますが、車両を選ばなければ座れることが多いですかね。8時前後です。
京急川崎駅での乗り換えはホーム登るだけなので苦にならないですし、横浜へも品川へもすぐです。
勤務地がその辺りなら、快特がとまらない本線の駅を選ぶより支線のこちらのほうが本数も多くて便利なのでは？と思えるくらいです。

まぁ、産業道路のところがメガマンションできるとまた変わってくるかもですが。

[773: 匿名さん]

京急の大師線から品川、泉岳寺までんの直通の電車もありますか？
京急にはあまり詳しくないものでして。

でも羽田空港までは直ぐですよね。

この辺に住んでいると、京急とJRのどちらの利用率が高くなるのかな。
やっぱり京急かな。

[774: ご近所さん]

大師線は京急川崎止まりです。線路がつながっていません。
品川・泉岳寺へ行くには、本線に乗り換えですが、本線までの乗り換えはホーム上がればすぐです。

京急川崎からJR川崎駅への乗り換えは少し歩くので、京急ばっかり使っています。
JR川崎は京急に近い改札口を増やそうとしているので、それができれば、また変わるかもしれません。

余談ですが、京急は災害時など、一番最後まで粘って運行してくれたりします。
JRは人身なども多いのか、よく振り替え輸送があるのですが、そうなると、京急川崎駅はホームどころか、階段も上れないほどに混雑します。

[775: 匿名さん]

774さん、京急の情報をありがとうございます。
JRが近いほうが良かったなと思ったのですが
災害時の対応の良さは知りませんでした。参考にさせていただきます。

[776: 匿名]

>>775
災害時の対応の良さではなく災害も何のそのでイケイケなんですよ。追浜で土砂に突っ込んで脱線したばかり。

[777: 匿名]

>>774JRの京浜エリアは東海道線、京浜東北線、更にはなぜか横須賀線もなのですがどれか一つで何かあると全部止まります。一番ムカつくのが京浜東北線の駅で緊急停止ボタンが押されれば安全確認のため横須賀線まで止まる点ですね。鈴木町は京急、他は最初からないものと思えば案外スッキリしますよ。

[778: 匿名]

神奈川県民ってどの電車で東京へ行くのがベストかで年がら年中あーでもないこーでもないと会話してるんですけど、こと大師線沿線住民に限っては783640(悩み無用)です。

[779: 匿名さん]

敷地内駐車場キャンペーンと銘打っていますが、現状で駐車場がかなり空いているということなのですよね？
この辺りだと車を持たれない方のほうが割合としては多いのでしょうか。
駅まで距離はありますが、買い物に関しては自転車で悠々に回ることができるから、
特段必要ないと判断されている方が多いのかもしれないですね。
コストコも車じゃないと不便じゃ？と思いつつちょこよちょこと通えるのならば、一気にドカンと買わなくてもいいわけですし。

[780: 匿名さん]

>>779
機械式駐車場であることは、少なからず影響していると思います。
車を持たない人は、機械式の不便さが影響ないと感じ、購入を決断される方もいるでしょう。
ですが、車を持つ方は自走式駐車場や平おき駐車場を好みます。
結果、維持費が高い機械式駐車場
なのに、駐車場がガラガラで、車を持たない方に負担がかかってくるパターンは多いみたいです。
非常に便利な立地や、マンション自体が特別安いとかならまた違ってくるのでしょうが。

[781: 匿名さん]

全くのシロウトなのでピント外れかもしれませんが、ご容赦を。
マンションの駐車場は車がない人、駐車場を利用しない人にも経済的な負担がかかってくるんですか？
月々の駐車料金は使う人が支払うものだと思いますが、それ以外に共用の経費として支払いが生じる恐れがあるのでしょうか。

[782: 購入経験者さん]

駐車場を利用しなくても、全世帯、間接的に負担することになります。

なぜかというと、駐車場利用料はその多くが駐車場の維持費ではなく、管理会社の売り上げに計上されるからです。

管理会社が提示するマンション全体の年間管理費用の見積が仮に1億円だったとします。
しかし、皆さんが払っている12,000円とかの「管理費」を全住戸分合算しただけでは1億円にならないのです。例えば、8000万円にしかなりません。

では、残りの2000万はどうするかというと、駐車場使用料から充当するのです。

つまり駐車場利用料は駐車場のメンテナンスのためにプールされているのではなく、
毎月管理会社の売り上げになっているのです。

国の推奨としては「半分は超えないように」というものの、
駐車場利用料を管理費に組み入れてしまうこと自体は法律違反ではないのですが、
多くのマンションでは７０％～ひどいところは９０％以上も管理費に組み込まれています。

この計上方法には２つの問題があります。

ひとつは、駐車場利用者が少なくなった場合、即管理費不足を招き、管理費の値上げということにつながってきます。同じ理由から「駐車場使う人いないからなくしちゃえば？」ということもできません。

もうひとつは、毎月駐車場利用料を払っているにも関わらず、駐車場自体のメンテナンスを
する際には5年とか10年に一度、一時金を徴収されるという点です。

管理費はマンション本体に、駐車場利用料は駐車場の維持費に、とすれば分かりやすいのですが、なぜこんなややこしいことをするのか。
理由はただ一つ。
販売時に管理費が高額に見えることで購入者の購買意欲を削ぐことがないよう、
その一部を「駐車場利用料」にして「管理費を一見安く見せる」ためです。

[783: 匿名さん]

>>782

概ね同意ですが、駐車場の維持費100に対して、駐車場代として200とか300を負担（余った分を大規模修繕などに使う）するのは、周りの民間駐車場と同じか少し高い程度であれば、敷地内に車を停められるという利便性を考えると抵抗はないのではないでしょうか。（もちろん周り対して高過ぎれば契約者がそちらに流れてしまうので、周りより極端に高い価格は設定できないはず）

それから駐車場代の70〜90%を管理費に組み込まれていると書いてありましたが、それは月々の維持費に対してであって、長期的な修繕費を考慮していないのではないですか？
もちろん、平置きならほとんど維持費がかからないので、そのような数字に、なる可能性はありますが、5年とか10年毎に一時金を徴収されるという話と矛盾しています。

修繕積立金が不足して、大規模修繕時に一時金を徴収される場合があるのは聞いたことがありますが、駐車場利用者を対象に一時金を徴収するというのは聞いたことないのですが、一般的なのでしょうか。
駐車場の維持費に対して、多めの駐車場代を徴収しているのに、追加で一時金を徴収するのは到底理解されるとは思えないですが、、

[784: 匿名さん]

それからもう一つ、駐車場利用料が管理会社の売り上げになるとありましたが、通常はマンションな管理費会計の収入になります。

管理会社は、管理費や修繕積立金、駐車場利用料の徴収を代行しますが、当然売り上げにはなりません。

管理会社は、管理費会計から払われる、管理依託費が収入になります。

ちなみに、駐車場を使用していない人も、駐車場利用料の一部が駐車場の維持意外の目的に使われる意外に、資産価値という意味でメリットがあります。
もし、物件を売却する場合に駐車場がないと売りにくいし、その分価格を下げる必要があるかもしれません。

[785: 購入経験者さん]

すみません、何点かわかりづらかったようなので補足します。

仰るように、利便性の範囲での価格に妥当性があれば文句を言う人は
いないはずですが、価格の問題と、その使い道については分けて考える
べきです。

そもそも、一般の月極めの駐車場は他人の土地を占有的に借りることに
対する対価である一方、マンションの駐車場は住民全体の資産のはずです。
本来なら全住民が必要ないと判断すれば全て無くすこともできますし、
平置きなら無料で利用できてもいいはずです。

しかし、それをすると、先日投稿したように、マンション全体の管理予算が
駐車場収入を前提としているため、管理費が足りなくなってしまうのです。

また、利用者が支払う200とか300から駐車場の経費100を引いて余った分は、
駐車場の修繕費ではなく、管理会社の「管理費」に計上されます。
つまり毎月の単純な支出です。

大規模修繕時に一時金を徴収するのはここだけではなく、
新築マンションの販売時にはほぼ既定路線として計画されています。

＞駐車場の維持費に対して、多めの駐車場代を徴収しているのに、追加で一時金を徴収するのは到底理解されるとは思えないですが、

私が言いたかったのは正にそこです。
普通に10年後とかに「駐車場修繕一時金」とすると、「私たちが毎月払ってきたあれはどこいったの？」
と思う人が出てくる（というか普通はそう思う）ので、それを「長期修繕一時金」として丸めてしまうのです。
したがって、駐車場を利用しようがしまいが、全住民が負担することになるのです。

私はこの計上の仕方、費用の見せ方は犯罪ではないかもしれませんが、
著しく悪意のある販売方法だと思います。

[786: 匿名さん]

2つの話をごっちゃにしているみたいですね。

駐車場の使用料だけを考えると、地域の相場程度の料金に設定している所は、ほぼ空きがない状態と仮定すると、使用料収入の合計は、毎年の維持費と定期的な修繕費を上回っていることが多いので、その他の費用に充当できます。

月々3000円とか極端に安い価格設定のマンションは、駐車場の維持費を管理費や修繕積立金から充当することを前提としています。

前者が使用する人が不利で、後者が使用しない人が不利なだけで、デベロッパーや管理会社の儲けとは全く関係ありません。

管理費や修繕積立金、駐車場や駐輪場やテラス使用料などは、全てマンションを維持するために集めるもので、維持にかかる費用をどのような比率で集めるかだけの話です。

駐車場の台数が多く、機械式の比率が高い場合は、空きが多いと機械式駐車場の維持ができないというリスクがあるのは確かですが、その辺は駐車場が少なくて購入時に駐車場を確保できないリスクとのトレードオフなので、心配なら平置きが多いととか、台数比率の低い物件を選ぶしかないですね。
逆に駐車場の少ない物件は、駐車場使用料収入がないので、管理費が高めになる傾向があるので注意が必要です。

駐車場使用料が管理費会計に入って、修繕積立金にはならないとの記載がありましたが、これも問題ではありません。

管理費は毎年の支出のため、修繕積立金は10年毎の大規模修繕のために集めますが、管理費の繰越金は大規模修繕にも使用します。修繕積立金は無駄遣いしないように定期的に積立ているだけです。

駐車場使用料の収入があることで、管理費が安くなっているので、その分修繕積立金が高くなっても結果は同じです。

最後に修繕積立金が、安く設定されている問題ですが、確かにデベロッパーが売りやすくする目的でそうしている面もありますが、最近は長期修繕計画を立てて、定期的に修繕積立金が、上がることを明示しているので、そこを理解しておけば良いと思います。
前に住んでいたマンションは30年以上修繕積立金を値上げせずにやっていたので、新築のマンションが修繕積立金を値上げするのか、一時金として集めていくことになるのかはよくわからないですが。
積立金を低く設定しているのは、将来的に滞納や値上げなどが上手くいかない場合に、費用不足が発生するリスクがあるのは確かだとは思いますが、例えば10年以内に手放す事を考えると、新築時の維持費は、古いマンションに比べて少ないのだから、30年後の維持費はその時の所有者が負担すべきとの考え方も確かにあると思います。

長文になり申し訳ありません。

[787: 匿名さん]

駐車場の積立金のことは、けっこう違いがあるとおもいます。
このあたりは、事前に調べておくのがポイントになるのではないでしょうか。
金額的に不利益になってしまうのは、決して望ましいことではないので。

[788: 匿名さん]

>>782さんの言わんとしたことが何となく分かりました。

確かに駐車場使用料を管理費会計に入れるのは問題ですね。

本来は修繕積立金会計に入れるべき分が管理費会計の収入になり、その分管理費が安くなります。
修繕積立金は、段階的な値上げや一時金の徴収を前提に低く設定されているので、新築時の管理費や修繕積立金は共にかなり安くなることになります。

この目的は、確かに販売時に安く見せるのもあると思いますが、本当の目的は、デベロッパーが入居開始後も販売する物件の管理費や修繕積立金の負担を少なくするためではないかと思いました。

当然、デベロッパーが節約した分は、購入者が負担することになります。

782さんは、デベロッパーの利益のために、将来の駐車場維持に使用するための駐車場使用料を、年度ごとの管理費支出に使うのは詐欺的ではないかと指摘したかったのかなと思い直しました。

[789: 周辺住民さん]

結構入居してますね。完売は時間の問題ですか？

[790: 匿名さん]

まだ完売してなかったんですね。

[791: 匿名さん]

駅の移転も無くなりましたからね

[792: 匿名さん]

駐車場はできれば平置きがいいですね。機械式は思わぬ事故など心配されますし、出かけに故障したら困るし、でも車上荒らしなどは防げそう。車寄せもあったりするので荷物を下ろしたり、雨の日など便利ですね。

[793: 匿名さん]

隣の敷地の方はいつ頃から販売開始か知ってる人いませんか？

[794: 匿名さん]

フラット設計でルンバであちこちお掃除楽楽です。家具もシンプルにお掃除しやすい設置をしたいなと思います。共働きは何かと忙しいので。

[795: 匿名]

>>794

今どきはワンフロアオールフラット段差無しが普通だと思っていますが
こちらの物件では特筆すべき良い点はありますか?

[796: 周辺住民さん]

カーテンがかかっていない部屋が多すぎ。未入居部屋多数？

[797: 物件比較中さん]

鈴木町の駅は地下になるから今より近くなるんじゃないですか？大師線は全部地下化するんですよね？
もうすぐ１年になりますが、５期ということは後何戸ぐらいでしょうか？

[798: 周辺住民さん]

>>797
川崎大師～京急川崎間の地下化は事業休止の方針です。
3月末で切れる都市計画事業認可期間の変更申請を行わない方針なので、仮に再び計画が動き出したとしても相応の年月はかかるでしょうし、もしかしたらそのまま事実上事業中止になってしまうかもしれませんね。

[799: 検討中の奥さま]

まだ販売中ですか？
モデルルームキャンペーンは終了しましたか？

[800: 匿名さん]

やっぱり、実物を見た方が物件のイメージはできると思います。
カタログだけでは、判断ができない、という人もいるでしょう。
このあたりは、人によって判断基準が違うように感じます。