シティテラス川崎鈴木町ガーデンズってどうですか？その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので立てました。
シティテラス川崎鈴木町ガーデンズその2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373764/
所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
東海道本線 「川崎」駅 バス13分 「花見橋」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.36平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[41: 住民でない人さん]

大島の広い土地にも大きなスミフの看板があるけど、
あちらにも近々建てるのでしょうか？

[42: 匿名さん]

これから空き家が急速に増えてマンションも虫食いになることが明らかなのに、ここで賃貸に誘導しようという人はこのマンション関係者かな？
投資用を考えるのは川崎駅徒歩圏内まででしょう。
大師線沿いは軒並み厳しいと思います。

[43: 匿名さん]

ここは堀の内から距離があるので、港町よりも資産価値は高くなるように思いますね。

[44: 匿名さん]

大師河原のほうが遠いよ

[45: 匿名さん]

分譲マンションを賃貸に出すのは、何かの事情でやむなく
というケースが大部分

最初から賃貸目的

これは、競争力のある物件を安く買わない限り成り立ちません
そんなものは素人が簡単に入手できない

金持ちの節税とかの目的ならともかく
ここで年金生活の人がやったりするのは自殺行為でしょう

[46: 匿名]

ここのどこに、4500の価値があるのか全く分かりません。他の地域と比べてる方がいますけど、ここは排ガスだからけ、傾きかけのヨーカドーのみ

[47: 匿名さん]

確かに武蔵小杉は高すぎな感じだけど、ここで半額近いなら十分安いでしょう！？
駅徒歩５分だし、川崎までも徒歩圏ですよ！（ちょっと遠いけどね・・）
高いと感じるならバス便マンションを検討するべきではないの？

[48: 匿名さん]

大師線沿いだったら、港町も産業道路もここより駅近でそれなりの金額ですよ。わざわざバス便を選ぶ必要はない。大師線沿線で自分が見えていないのは唯一ここだけかと。

[49: 購入検討中さん]

高級物件らしいですけど、なぜ7階建てなのですか？
無知ですみません。

[50: 匿名さん]

高さ制限内で作っているからです。

[51: 匿名さん]

ここは港町や産業道路の物件と比べても割高な印象です。
武蔵小杉の半分とか、比べるレベルが違うでしょう。
今は首都圏全体の物件がなくなってきたから、大師線沿いもそこそこ好調のようですが、焦って購入する物件かな。

[52: 購入検討中さん]

>>50
お返事ありがとうございます。
もっと高く作って部屋数を作ればなーと思ったのですが、
そういう事情(法律ですかね？)があるんですね。

となりの空き地に高い建物が建つのではと思い、契約を思案していたのですが、高さ制限があるとの事なので安心しました。
ありがとうございました！

[53: 匿名さん]

>52
高さ制限は再開発で緩和されることがあります。
リヴァリエも緩和されたから建てられたのだと思います。

[54: 匿名さん]

低層だと高くなり易いみたいですが、ここはかなり安い値段ですかね。

上から売れてるのでしょうか。状況教えて欲しいです。

[55: 匿名さん]

リヴァリエは2年も借り手つかないおかしな賃料。

[56: 匿名]

武蔵小杉、グランツリー開店は、11月末のようです

[57: 匿名]

私の勝手な予想です。
ここは比較的、条件の良い割安感ある部屋から売れ、現地モデルルーム１年間続行。
産業道路マンション完売後、こちらが値下げ。
200〜300くらいかな。

過去に、都内スミフモデルルームを半値近くで購入経験あり。

[58: 匿名さん]

向かいの三井の物件も片方は制限内での7階建てで、もう1つが総合設計制度を使い高さ制限が緩和され15階建てを建てています。
隣に高いマンションができる可能性は残念かもしれませんが、十分あります。

[59: 匿名さん]

>>57
その予想からすると、産業道路竣工再来年春だから、仮にそれまでに完売したとして、ここの入居開始後一年後ですね。
スミフも粘りますね。
その頃には西の空き地が既に施行中でしょうか。

[60: 匿名さん]

かなり前に見学に行きましたが、今さら「どうしてもナシですか？」とのお電話。
かなり苦戦している印象ですが…

[61: 匿名]

>>59さん そんな感じでしょうね。西側の施工が始まったら、さらにモデルルーム期間延びそうですね。でも、家具付きで目の前で､かなりの金額の値下げ話されたら、購買意欲湧きますよ(笑)

[62: 匿名さん]

>>60
我が家にもTELありました。それも他物件に決めたから要望書取り下げると話したにも関わらずです。

[63: 匿名さん]

西側空地に15階建だと仮定して、施工業者は長谷工の可能性が高いのでしょうか？

[64: 匿名さん]

西側は誰の土地？

[65: 匿名さん]

抽選の案内とかしないとクレームになるみたいですよ。
「何で連絡くれなかったんだ！！ほしい部屋が売れてるじゃないか！！」って。
ＤＭとかも見てない勝手なお客が世の中多いんですね。

[66: 匿名さん]

西側の土地も住友不動産のものですよ。

[67: 匿名さん]

西側に１５階の建物などとセコい事言わないで、いっそのこと味の素敷地買い取ってタワーマンション、巨大ショッピングモールなどでスミフワールドを築き上げたらどうでしょう。
港町に負けてられません。スミフならできます。

[68: 匿名さん]

>>66
その前の持ち主が長谷工なら、隣も長谷工になるだろうね。
長谷工が土地と建物をセットですみふに売ってるだろうから。

[69: 匿名さん]

味の素は今年100周年記念イベントをしたり、新しい施設を作ったり、あそこから移動する気はさらさらないと思うのですが。

[70: 匿名さん]

味の素の株価はここ数年右肩上がりなので潰れることもなさそう。

[71: 匿名]

味の素がﾊﾞﾝｸﾞﾗﾃﾞｯｼｭに工場を作る話は耳にした、この一帯は、もともと工場地帯だったが、移転して住宅地に変わっている、
最後の工場が味の素、土地が高く売れるようになれば売るかもしれない、武蔵小杉も駅前は工場地帯だったが、ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝ群に変化、残るはNECの工場のみ、、売った方が得となれば工場移転も検討するかもしれない

[72: 匿名さん]

武蔵小杉とはアクセスに差がありすぎると思いますが。
夢を見過ぎでは？

[73: 匿名さん]

小杉はコンパクトかつ路線が多いけれど、ここは大師線のみだしね…利便性ですでに負けてるかと。

[74: 匿名]

羽田とのアクセス、橋ができれば、マンションが沢山できて人口ふえれば、住みたい街として注目されれば変わるかも？

[75: 物件比較中さん]

道路沿いなので、騒音がうるさいですね

[76: 匿名さん]

関東は車派と電車派が綺麗に分かれますから、橋だけではなく、電車の使い勝手の良さも求められると思います。大師線も羽田空港への乗り入れができるか、京急川崎での乗り換えなしで横浜か品川に行けるようになれば尚いいですね。

[77: 匿名さん]

>>76
横浜や品川に行くには快特が早い。
大師線から快特が走るわけがないんだし、そこまで求めるのは非現実的だよ。

[78: 匿名さん]

武蔵小杉は電車の路線が集まっていて良いんだけど、川崎が生活圏だと武蔵小杉にない利便性もあるよ。

[79: 匿名]

川崎駅周辺の商業地もなかなかですが、もうすぐ武蔵小杉もｸﾞﾗﾝﾂﾙｰという大型商業施設が駅前にできるので、川崎ほどの商業地ではないが少しはよくなります、11月22日に開店のようです

[80: 購入検討中さん]

棟と棟の間が、駐車場でバルコニーも透明ガラスだから、ヘッドライト気になるかも

[81: 匿名さん]

ｸﾞﾗﾝﾂﾙｰww

ﾑｻｺ待望の大型商業施設ですね。
10数年待ちました。

[82: 匿名さん]

グランツリーと同じイトーヨーカ堂が駅前にあるんだから建て替えればいいんじゃない

[83: 匿名さん]

グランも同じヨーカドーです。

ブランド違い？で基本的にヨーカドーですよ！

[84: 匿名]

セブンアイホールデイング、グランツリー、綺麗にできてますね

[85: 匿名さん]

ここはムサコの物件だったんだ

[86: 匿名さん]

ムサコではないでしょ笑　少しは勉強しましょう。

武蔵小杉の半額で駅前の割安物件です。

[87: 購入検討中さん]

>>86
半額で買えるなら、買いですね。
4500万円~ですよね？

[88: 匿名さん]

>>86
(笑)

[90: 匿名さん]

グラン釣りー♪

[91: 匿名]

11月開店！　ｾﾌﾞﾝｱﾝﾄﾞｱｲﾎｰﾙﾃﾞﾝｸﾞ　ｸﾞﾗﾝﾂﾘｰ
ﾊﾝｸﾞﾘｰﾀｲｶﾞｰ入るらしい

[93: 匿名さん]

>>86
大師線沿線では割高のスミフ物件です。

[94: 周辺住民さん]

毎日409を通るけど、とてもじゃないけど「高級マンション」には見えない。
お見合い作りの市営.県営住宅みたいだ。

完成するのは楽しみだけどね♫

[95: 匿名さん]

>>94
完成しても人目を引くこともなく忘れ去られる普通の団地だよ。隣の空地に何が建つかのほうが興味ある。

[96: 匿名さん]

港町よりこっちのほうが高級感ありますね。

[97: 周辺住民さん]

>>95
確かに。
あそこはカーブだから見づらい地ですね。
見ようかなと思っても見えない=危ない。

隣りに15階建てが建つので今買う人は可哀想ですな。
(個人の感想です。)

[98: 匿名さん]

>>96
はぁ、釣られてやるよ。

わぁ～、さっすが天下のスミフ様。大師線に似つかわしくない高級感ある工事現場、他の長谷工の現場とはひと味もふた味も違いますね。クレーン車のメーカーが違うのですかね？ボルトの材質が違うのですかね？

これで満足か？

[99: 周辺住民さん]

産業道路駅んとこのグレーシアのモデルルームの斜め前の駐車場んとこに、シティテラス川崎鈴木町の看板をもたされたオジさんがいる。
いくら仕事とはいえ気の毒に感じる。
あれで時給いくらなのか？？？

グレーシアを見に来た人達に笑われている事を住友不動産は気が付いていないのだろうか？

[100: 匿名さん]

スミフは川崎駅前でもそうだけど、地味な看板持ち＆ティッシュくばりだよね。そこには金かけてるけれど、鈴木町のポスターは港町と産業道路だけしか貼り出してないしね。

[101: 匿名]

リヴァリエ、鈴木町、グレーシア、比較して検討している人が多いのでしょうか？
値段、広さ、立地、など

[102: 匿名さん]

鈴木町、産業道路、東門前、マークウィングは全て長谷工なので間取り、作りなどはドングリの背比べです。
値段は鈴木町がダントツに勝っています。

[103: 匿名さん]

鈴木町は値段以外で勝てるところないんじゃない？(笑)

[104: 匿名さん]

駐車場代が安い、引っ越し代要らない、一流デベなので移住後のサポート安心。
スミフさんの代弁しました。

[105: 匿名さん]

またまた、代弁だなんて～かわいいね、営業さん。

長谷工なのに高い、引っ越代というたった10万そこらで喜ぶ(自称)高級物件信者、一流デペなので横浜物件みたく高圧的な態度でミスを隠匿する。

[106: 購入検討中さん]

ここは本当に素晴らしい!!

[107: 匿名さん]

ここって、１人が誉めて５人から突っ込まれる感じ。スレの動きが鈍くなると誉めるやつが現れる。んで、結局また叩かれる。その繰り返しをやっているだけ。結局は、みんなアンチ。どれだけ嫌われてるんだよ、スミフ…

[108: 物件比較中さん]

だってこの物件をほめる方って
「すごく安い」とか「高級感がある」とか
価値観が狂いまくってる（というか営業）としか思えない物言いをされますから。。。

ここは、大師線沿線の他マンションと大差ない設備（というより他に比べて明らかにショボい）ですし、
「住友」というブランドに対して数百万円余分に払ってるということですからね。

営業は、ブランド＝信頼とうたって「その金額を払う価値がある」と言うのかもしれませんが、
パークスクエア三沢の一件で、その「信頼」とやらも大したものではないことが立証されてしまいましたから。

[109: 周辺住民さん]

ここって、となりの空き地に15階建てぐらいのが建つよね？
道路を挟んだ向かい側のマンションと同じ作りになるんだろうな。

[110: ご近所さん]

地元住民としては、川崎区の地価向上のために、住友さんには是非がんばってこの高値で完売してほしいところです。

私は買いませんが。

[111: ご近所さん]

同感です。ここで地価があがればいいなーなんて思ってます。私も買いませんが。
でもこのマンションに出入りする人を哀れみの目で見てしまいそうです・・・

[112: 物件比較中さん]

買わないというより、買えないって素直に言えばいいのでは？

[113: 匿名さん]

>>112
買えないじゃなくて買いたくない。
あなたもスミフの営業マンです。売れてないから買って下さいと素直に言えば？

[114: 購入検討中さん]

再度おたずねしますが、ここの価格に見あった点て何ですか。
同沿線と同じ長谷工で間取り広さ設備、共有部分も特出するするところが見当たりませんが。

[115: 物件比較中さん]

設備や立地なら港町の物件が魅力。
値段なら東門前や産業道路の物件が魅力。

ここは何もかも中途半端。
[価格設定]だけは立派ですが。

[116: 匿名さん]

>>113
三流デベの営業いつもお疲れ。

[117: 周辺住民さん]

営業の方に質問します。
なぜ公式ホームページに「価格未定」なのですか？
イトーヨーカドー港町のティッシュ配りの人や、京急川崎のティッシュ配りの人に聞いても
「モデルルームにて……。」みたいな。
売る気ないんだろ。（イコール 売れない）

こういう営業をするから皆様に反感を買うんだよ。
看板やチラシに4500の文字があるが、この4500は駐車場の値段。
いい加減に気が付かないとヤバイと思うぜ。

[118: 匿名さん]

>なぜ公式ホームページに「価格未定」なのですか？

営業じゃないけど、公開したくないからに決まってるでしょ。
価格を大っぴらにしないことによって、後で価格帯を見直せるし、それで条件の良い部屋のほうが安いというような不公平な価格付けになっても気付かれにくい。
また、価格を見せたら検討対象にもしない人がモデルルームに来てくれて、そこで売り込むことで、頑張って買っちゃおうかなという気にさせる機会が得られる。

[119: 匿名さん]

まぁ、スミフの営業手法がセコいってことでしょう

[120: 匿名さん]

ここを買う人は資金に余裕のある人ですよね。羨ましいです。

[121: 匿名]

お値段であきらめたなら、ｸﾞﾚｰｼｱの方を検討するのがいいんじゃないですか？駅前だし少し安いんじゃないですか？

[122: 匿名さん]

誰も値段で諦めたとは言ってない。立地、設備、サービス等、他のマンションと比較して勝てる要素がないのに、デペだけが気持ち悪いほど強気な点に購買意欲が削がれている、それだけじゃない？

[123: 匿名さん]

建物の構造とかが違うから、近所と同じ値段にはならないみたいですね。
物はかなり一級品だから、安くはならないって感じかな。
カローラとクラウンみたいな物みたい。
見た目は大して変わらないけど。

[124: 匿名さん]

長谷工のビジネスモデルは特殊で、土地の仕入れから企画、設計、施行を長谷工で行い、その事業をデベに売るというものらしい。
そのため、長谷工のマンションの構造はいわゆる長谷工仕様に統一されることが多い。
このマンションの場合はどうですか？

[125: 匿名さん]

>>123
ここの構造とか見ても他の長谷工と何ら変わらないのですが。
具体的に説明をお願いします。
その二車種は見た目からかなり違いますよ、
スミフのデべさん。

[126: マンション投資家さん]

長谷工が値段を決めているわけではないですよ。また、長谷工だから仕様は同じということではないですが、
具体的に見ても、それほどの違いは無いですね。値段を決めているのはここの場合スミフです。
そしてスミフは内容が良いから値段を変えているわけではなく、単純に高く売りつけたいというだけの話です。
その話は、すでに散々出てきていると思いますが。スミフがコストをかけているとしたら、建物や不動産の原価というより
営業経費でしょう。当然高く売るためには時間もかかりますし、人件費もかかりますね。

[127: 匿名さん]

素朴な質問ですが、なぜスミフはそのような営業スタイルなのでしょうか？それでも売れてしまうスミフの魅力がはっきり言ってわかりません。

[128: 匿名さん]

近隣物件のスレッドから流れてきました。
ここはデベの社員が暴れまくっててすごいですね。
自社物件のイメージ下げて何がしたいんでしょうね。

営業不振で焦りが出てるんでしょうか？
以前スミフの物件を見学したときは、社員同士の競争が激しいのか
ランナーズハイ状態のような営業さんが多い印象でした。

[129: 匿名さん]

リヴァリエとグレーシアの下位互換（価格以外）のような物件に見えますが、
ここを高値で売り抜くことができれば、競合物件の中古販売価格も上がって大師線沿いの未来は明るいですね。

[130: 匿名さん]

さすがにリヴァリエほど部屋の仕様はしょぼくないよ。

[131: 匿名さん]

全体的にショボいけどな

[132: 匿名さん]

DFSとか安タワー技術と低層耐震はどっちがまし？

[133: 匿名さん]

そもそもリヴァリエの検討者はここは検討対象外だと思う。
逆もね。
違いすぎるから。

[134: 匿名さん]

タワーと低層は比べることが出来ないんじゃないかと思うんですが。

[135: 匿名さん]

グレーシアは競合するでしょう。

[136: 周辺住民さん]

ここ4~5日でやっと値段がでたね。

「ちょータケー」ってのが第一印象。

81.36平米しかないのに(←最高広い部屋)で5.490万円。

たたたたたたた高過ぎる~~~~~。

グレーシアならその平米で4000万円ぐらいだろ。

[137: 匿名さん]

タワーマンションなんだから当然です。

[138: 匿名さん]

>>137
どこにかかった言葉ですか？(汗

[139: 匿名さん]

高さ20mのヨの字型タワーマンションかぁ...

[140: 匿名さん]

グレーシアシティは倍の高層で価格は大師支線妥当価格。当然です。