シティテラス川崎鈴木町ガーデンズってどうですか？その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので立てました。
シティテラス川崎鈴木町ガーデンズその2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373764/
所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
東海道本線 「川崎」駅 バス13分 「花見橋」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.36平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[21: 匿名さん]

引き渡しも来年春であまり待たずに済むのもいいですよね。

[22: 匿名さん]

４５００万で買えるんですか？

６０００万はするかと思ってました。

結構安いんですね。

[23: 購入検討中さん]

そうですね。
同じ長谷工の少し沿線先の物件より手前だけあって、そこより1,000万弱
高くてもまだ安いかも。

即売ですかね。

[24: 匿名さん]

もうここのポジ恐い((( ；ﾟДﾟ)))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

[25: 購入検討中さん]

この物件に興味があるんですけど、もう売り出しているのでしょうか？
「価格未定」って事は「まだ販売していない」=「希望の部屋を選べる」との認識でよろしいでしょうか？
賢者のみなさまよろしくお願いします。

[26: 匿名さん]

その考え方でいいんじゃないっすか。ただしどれを出してくるかは営業さん次第かな。今回販売分とか名打ってる数は少ないはずですから。

[27: 購入検討中さん]

>>26
お返事ありがとうございます。
子供がいるのである程度希望の部屋にしたいと思っています。

[28: 匿名さん]

>>23
先入観で言えば大師線そのものというか川崎区ってのが値下げ要因なんだけどサスガはスミフマジックって印象、ラブイズブラインドですね。

[29: 匿名さん]

>>27
すべてはローンの仮審査を通してからですからよりどりみどりって訳ではないですよ。
希望の部屋に巡り会えると良いですね。

[30: 購入検討中さん]

>>29
おっしゃる通りですね。
以前欲しかった部屋を審査していただいたときの審査額が4600だったのですが、このマンションは最低価格が4500からなんですよね？
4600で審査は通りましたがこのマンションは敷居が高いかもしれません。
このマンションが安い、お買い得と言える人がいることにびっくりしています。

買える人、買った人、よいマンションライフをお過ごしください。

[31: 匿名さん]

武蔵小杉だと８４００万円とかしてるから、ここはかなり安いと思いますよ。約半額ですもん。

小杉はパスして、ここで２戸買って１戸賃貸収入を得る手もありですね。

[32: 匿名さん]

初期投資４２００万の賃貸で儲かるわけないだろ

不動産投資の素人か？

[33: 匿名さん]

かたや３LDKで８０００万の部屋を買う　→　賃貸収入は入らない
３LDKで４０００万を２戸買い１戸を賃貸に出す　→　月２５万～３０万位の賃貸収入が入る

儲かるとかではなく、同じお金をかけるなら、そういう方法もありって事では？

[34: 匿名さん]

>>33
大師線沿いの駅近でないマンションを月25万で借りてくれるお人好しはいないよ。ここに25万だすなら、川崎駅前か23区借りるよ

[35: 匿名さん]

二戸買って賃貸に出す年金生活の人とかもいるのでしょうか。毎月の収入は有難いでしょう。

２０万位の家賃かな？

[36: 匿名さん]

>>35
大師線のポジションをご存じないですか？支線ていうのはネットじゃなかなか検索してくれないからそんな高値じゃ貸せませんよ。
70平米の新築駅前なら15-18万ってとこでしょうか。
3500万以下ならトントンでしょうがスミフ物件は割高なので気に入って住むには良いですが投資には向かないですよ。逆にいえば投資用の購入者がいないから住民層が安定するわけです。

[37: マンション投資家さん]

ここで言うのもなんですが、一般的にいって、マンションを賃貸に出す場合は、
土地価格分が高いほど、物件価格と賃料から計算される利回りは悪くなります。
理屈から考えて、同じ3000万のマンションで建物が70㎡の物件と40㎡の物件では
建物部分のコストは当然70㎡の物件のほうが高く、建物部分は貸している間に
劣化が必ず起こるので、それを考えれば、都心部の1LDKで3000万円の物件に比べ
鈴木町の3000万円の物件の方が賃料は高くなるのが普通で、家賃15万円としても
管理費相当額を別にもらうとすれば、年間家賃180万円で利回りは6%になりますね。
最近の都心物件は4%くらいが普通ですから、大師線の新築物件はマンション投資としても
利回り期待は悪くないといえるでしょう。
なお、物件購入時にデベの方が示す想定賃料は、実際の相場より低いことが多いです。
その理由は、実際に貸すとなったときに、それより低くなるとうそをつかれた
といわれるのも面倒だからなのでしょう。
リヴァリエは貸しに出ている物件の情報がたくさん出ていますが、これらは取得価格が
わかるものからすると、ずいぶん利回りを欲張っているなと思います。東門前のマンション
は新しいものがあるのですが、賃貸に出ているものは程なく借り手がついているようです。
70㎡強の3LDKの賃貸相場は15万～17万と見受けられます。
2件買いで片方を賃貸というのは、将来的に親を呼ぶとかの理由で近居する予定がある人は
それまで、賃貸でまわしておくという考え方はあるでしょう。2件買いしてもスミフは
あまり値引きしてくれないかもしれませんが、粘るべきでしょうね。

[38: 匿名さん]

>2件買いで片方を賃貸というのは、将来的に親を呼ぶとかの理由で近居する予定がある人は
それまで、賃貸でまわしておくという考え方はあるでしょう。

賃貸で貸すと、借りたほうが「借家権」を持ちます。
将来、親を住まわせたいので明け渡してくださいといっても、うちも転居できない事情があって困りますといわれちゃうとどうにもならない。
それじゃ、定期借家で貸そうかと考えても、こちらは不人気のうえ普通の借家より悪い条件でしか貸せない。

そもそも、新築時の家賃が将来ももらえるという保証はまったくない。
修繕のお金は人が替わるたびにかかりますし。

割高な分譲マンションは賃貸には不適です。　

[39: 購入検討中さん]

競馬場までも歩けるし、この沿線はますますの発展しか要素がない。投資妙味はあるね。
ムサコとか高杉で手がでない。

[40: 匿名さん]

競馬場に近いと書くと他のマンションみたく叩かれますよ～

[41: 住民でない人さん]

大島の広い土地にも大きなスミフの看板があるけど、
あちらにも近々建てるのでしょうか？

[42: 匿名さん]

これから空き家が急速に増えてマンションも虫食いになることが明らかなのに、ここで賃貸に誘導しようという人はこのマンション関係者かな？
投資用を考えるのは川崎駅徒歩圏内まででしょう。
大師線沿いは軒並み厳しいと思います。

[43: 匿名さん]

ここは堀の内から距離があるので、港町よりも資産価値は高くなるように思いますね。

[44: 匿名さん]

大師河原のほうが遠いよ

[45: 匿名さん]

分譲マンションを賃貸に出すのは、何かの事情でやむなく
というケースが大部分

最初から賃貸目的

これは、競争力のある物件を安く買わない限り成り立ちません
そんなものは素人が簡単に入手できない

金持ちの節税とかの目的ならともかく
ここで年金生活の人がやったりするのは自殺行為でしょう

[46: 匿名]

ここのどこに、4500の価値があるのか全く分かりません。他の地域と比べてる方がいますけど、ここは排ガスだからけ、傾きかけのヨーカドーのみ

[47: 匿名さん]

確かに武蔵小杉は高すぎな感じだけど、ここで半額近いなら十分安いでしょう！？
駅徒歩５分だし、川崎までも徒歩圏ですよ！（ちょっと遠いけどね・・）
高いと感じるならバス便マンションを検討するべきではないの？

[48: 匿名さん]

大師線沿いだったら、港町も産業道路もここより駅近でそれなりの金額ですよ。わざわざバス便を選ぶ必要はない。大師線沿線で自分が見えていないのは唯一ここだけかと。

[49: 購入検討中さん]

高級物件らしいですけど、なぜ7階建てなのですか？
無知ですみません。

[50: 匿名さん]

高さ制限内で作っているからです。

[51: 匿名さん]

ここは港町や産業道路の物件と比べても割高な印象です。
武蔵小杉の半分とか、比べるレベルが違うでしょう。
今は首都圏全体の物件がなくなってきたから、大師線沿いもそこそこ好調のようですが、焦って購入する物件かな。

[52: 購入検討中さん]

>>50
お返事ありがとうございます。
もっと高く作って部屋数を作ればなーと思ったのですが、
そういう事情(法律ですかね？)があるんですね。

となりの空き地に高い建物が建つのではと思い、契約を思案していたのですが、高さ制限があるとの事なので安心しました。
ありがとうございました！

[53: 匿名さん]

>52
高さ制限は再開発で緩和されることがあります。
リヴァリエも緩和されたから建てられたのだと思います。

[54: 匿名さん]

低層だと高くなり易いみたいですが、ここはかなり安い値段ですかね。

上から売れてるのでしょうか。状況教えて欲しいです。

[55: 匿名さん]

リヴァリエは2年も借り手つかないおかしな賃料。

[56: 匿名]

武蔵小杉、グランツリー開店は、11月末のようです

[57: 匿名]

私の勝手な予想です。
ここは比較的、条件の良い割安感ある部屋から売れ、現地モデルルーム１年間続行。
産業道路マンション完売後、こちらが値下げ。
200〜300くらいかな。

過去に、都内スミフモデルルームを半値近くで購入経験あり。

[58: 匿名さん]

向かいの三井の物件も片方は制限内での7階建てで、もう1つが総合設計制度を使い高さ制限が緩和され15階建てを建てています。
隣に高いマンションができる可能性は残念かもしれませんが、十分あります。

[59: 匿名さん]

>>57
その予想からすると、産業道路竣工再来年春だから、仮にそれまでに完売したとして、ここの入居開始後一年後ですね。
スミフも粘りますね。
その頃には西の空き地が既に施行中でしょうか。

[60: 匿名さん]

かなり前に見学に行きましたが、今さら「どうしてもナシですか？」とのお電話。
かなり苦戦している印象ですが…

[61: 匿名]

>>59さん そんな感じでしょうね。西側の施工が始まったら、さらにモデルルーム期間延びそうですね。でも、家具付きで目の前で､かなりの金額の値下げ話されたら、購買意欲湧きますよ(笑)

[62: 匿名さん]

>>60
我が家にもTELありました。それも他物件に決めたから要望書取り下げると話したにも関わらずです。

[63: 匿名さん]

西側空地に15階建だと仮定して、施工業者は長谷工の可能性が高いのでしょうか？

[64: 匿名さん]

西側は誰の土地？

[65: 匿名さん]

抽選の案内とかしないとクレームになるみたいですよ。
「何で連絡くれなかったんだ！！ほしい部屋が売れてるじゃないか！！」って。
ＤＭとかも見てない勝手なお客が世の中多いんですね。

[66: 匿名さん]

西側の土地も住友不動産のものですよ。

[67: 匿名さん]

西側に１５階の建物などとセコい事言わないで、いっそのこと味の素敷地買い取ってタワーマンション、巨大ショッピングモールなどでスミフワールドを築き上げたらどうでしょう。
港町に負けてられません。スミフならできます。

[68: 匿名さん]

>>66
その前の持ち主が長谷工なら、隣も長谷工になるだろうね。
長谷工が土地と建物をセットですみふに売ってるだろうから。

[69: 匿名さん]

味の素は今年100周年記念イベントをしたり、新しい施設を作ったり、あそこから移動する気はさらさらないと思うのですが。

[70: 匿名さん]

味の素の株価はここ数年右肩上がりなので潰れることもなさそう。