シティテラス川崎鈴木町ガーデンズってどうですか？その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので立てました。
シティテラス川崎鈴木町ガーデンズその2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373764/
所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
東海道本線 「川崎」駅 バス13分 「花見橋」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.36平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[1: 住民でない人さん]

1000スレ、ゲットか？

[2: 匿名さん]

住友=高級は、住友=高給で、そのために物件高く売っている、と思ってしまいます。
ほんとに高級であるなら、長谷工に、物件価格にみあった何か特注発注でもしていると?

[3: 匿名さん]

ここスゴいね、ネガだけで次スレたったよ(笑)さすが天下のスミフ様

[4: 周辺住民さん]

鈴木町より少し離れた東門前の方がよいです。ヨーカドーは島忠&okに食われてますから。

[5: 周辺住民さん]

駐車場4500円、ばっかり目立った看板立ててっけど、住宅の販売価格未定ってなんなんだよ。
後だしジャンケンか？
鈴木町より東門前の方が断然いいね。
激しく同意です。

[6: 購入検討中さん]

私が聞いたときは、上からしたまで一律3900で抽選でした。また、他社との比較がほぼ悪口大会でした笑

[7: ご近所さん]

競輪場近所の第一京浜沿いに20年住んでるけど、大師線沿いには何処も住みたくないね
港町はギリギリ徒歩圏内だけど周辺が競馬場と風俗でイメージが悪いし
主観だけどこの辺長く住んでると徒歩で川崎駅へのアクセス良いのは本当に重要だと思うよ、島忠近いとか強調してるけど買い物便利なだけでは生活しやすくはないでしょ？
俺には東門前とかもうw

[8: 匿名さん]

東門前だと、川崎からのタクシー乗ると遠そうなんですよね。後、オーケーって生鮮の品質が…。安い理由はそれなりですよね。

[9: 匿名]

東門前の友人訪ねたけど昼タクシー川崎から1500円くらいだったよ。
とても住みやすそうだったけど。
自分は競輪場近くとかのが嫌だけどな。
川崎駅周辺は便利とは引き替えに雑雑しくて自分はちょっと、、、
まあ高くて買えないのもあるけどｗｗｗ

[10: 匿名]

競輪場からだと駅まで歩いても15〜20分かかるよね。大師線から徒歩5分くらいの物件と比べて特別ドヤ顔するレベルじゃないだろ。

[11: 匿名さん]

川崎駅前もいいですが、この辺は地方育ちの私にはしっくりきます。
お値段もそんなに気になりませんが、狭めの部屋が多くて選択肢が少ないのが残念です。

[12: 匿名さん]

競輪場近所の第一京浜沿いに20年住んでるけどw

[13: 匿名さん]

広さは自分的には十分かな。
定番の３LDKで価格も安いのが魅力！
買い物も便利だし売れてるのも納得できる感じです。

[14: 購入検討中さん]

ベランダが曇りガラスじゃなく、透明だから、開放感があっていいね。しかもベランダ蛇口つきだし、

[15: 匿名]

>>14
逆にいうと丸見え、、

[16: 匿名]

ここは曇りガラスのがいいよ。高層で景色が売りではないし、比較的、隣の棟と近いし。

[17: 契約済みさん]

イトーヨーカドー近くにあるの、べんりですよねー。抽選待ちなので、希望通りの部屋になるといいなっ

[18: 匿名さん]

念の為、第２希望の部屋も考えておいた方が良いかと・・。
営業さんに相談ですね！

[19: 周辺住民さん]

>>6
出来野に建ってる看板には4500万円〜って書いてあるけど。

[20: 匿名さん]

スミフにしては安いし、お買得。ネガレスが多いのは買いたい人が多い証拠。

[21: 匿名さん]

引き渡しも来年春であまり待たずに済むのもいいですよね。

[22: 匿名さん]

４５００万で買えるんですか？

６０００万はするかと思ってました。

結構安いんですね。

[23: 購入検討中さん]

そうですね。
同じ長谷工の少し沿線先の物件より手前だけあって、そこより1,000万弱
高くてもまだ安いかも。

即売ですかね。

[24: 匿名さん]

もうここのポジ恐い((( ；ﾟДﾟ)))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

[25: 購入検討中さん]

この物件に興味があるんですけど、もう売り出しているのでしょうか？
「価格未定」って事は「まだ販売していない」=「希望の部屋を選べる」との認識でよろしいでしょうか？
賢者のみなさまよろしくお願いします。

[26: 匿名さん]

その考え方でいいんじゃないっすか。ただしどれを出してくるかは営業さん次第かな。今回販売分とか名打ってる数は少ないはずですから。

[27: 購入検討中さん]

>>26
お返事ありがとうございます。
子供がいるのである程度希望の部屋にしたいと思っています。

[28: 匿名さん]

>>23
先入観で言えば大師線そのものというか川崎区ってのが値下げ要因なんだけどサスガはスミフマジックって印象、ラブイズブラインドですね。

[29: 匿名さん]

>>27
すべてはローンの仮審査を通してからですからよりどりみどりって訳ではないですよ。
希望の部屋に巡り会えると良いですね。

[30: 購入検討中さん]

>>29
おっしゃる通りですね。
以前欲しかった部屋を審査していただいたときの審査額が4600だったのですが、このマンションは最低価格が4500からなんですよね？
4600で審査は通りましたがこのマンションは敷居が高いかもしれません。
このマンションが安い、お買い得と言える人がいることにびっくりしています。

買える人、買った人、よいマンションライフをお過ごしください。

[31: 匿名さん]

武蔵小杉だと８４００万円とかしてるから、ここはかなり安いと思いますよ。約半額ですもん。

小杉はパスして、ここで２戸買って１戸賃貸収入を得る手もありですね。

[32: 匿名さん]

初期投資４２００万の賃貸で儲かるわけないだろ

不動産投資の素人か？

[33: 匿名さん]

かたや３LDKで８０００万の部屋を買う　→　賃貸収入は入らない
３LDKで４０００万を２戸買い１戸を賃貸に出す　→　月２５万～３０万位の賃貸収入が入る

儲かるとかではなく、同じお金をかけるなら、そういう方法もありって事では？

[34: 匿名さん]

>>33
大師線沿いの駅近でないマンションを月25万で借りてくれるお人好しはいないよ。ここに25万だすなら、川崎駅前か23区借りるよ

[35: 匿名さん]

二戸買って賃貸に出す年金生活の人とかもいるのでしょうか。毎月の収入は有難いでしょう。

２０万位の家賃かな？

[36: 匿名さん]

>>35
大師線のポジションをご存じないですか？支線ていうのはネットじゃなかなか検索してくれないからそんな高値じゃ貸せませんよ。
70平米の新築駅前なら15-18万ってとこでしょうか。
3500万以下ならトントンでしょうがスミフ物件は割高なので気に入って住むには良いですが投資には向かないですよ。逆にいえば投資用の購入者がいないから住民層が安定するわけです。

[37: マンション投資家さん]

ここで言うのもなんですが、一般的にいって、マンションを賃貸に出す場合は、
土地価格分が高いほど、物件価格と賃料から計算される利回りは悪くなります。
理屈から考えて、同じ3000万のマンションで建物が70㎡の物件と40㎡の物件では
建物部分のコストは当然70㎡の物件のほうが高く、建物部分は貸している間に
劣化が必ず起こるので、それを考えれば、都心部の1LDKで3000万円の物件に比べ
鈴木町の3000万円の物件の方が賃料は高くなるのが普通で、家賃15万円としても
管理費相当額を別にもらうとすれば、年間家賃180万円で利回りは6%になりますね。
最近の都心物件は4%くらいが普通ですから、大師線の新築物件はマンション投資としても
利回り期待は悪くないといえるでしょう。
なお、物件購入時にデベの方が示す想定賃料は、実際の相場より低いことが多いです。
その理由は、実際に貸すとなったときに、それより低くなるとうそをつかれた
といわれるのも面倒だからなのでしょう。
リヴァリエは貸しに出ている物件の情報がたくさん出ていますが、これらは取得価格が
わかるものからすると、ずいぶん利回りを欲張っているなと思います。東門前のマンション
は新しいものがあるのですが、賃貸に出ているものは程なく借り手がついているようです。
70㎡強の3LDKの賃貸相場は15万～17万と見受けられます。
2件買いで片方を賃貸というのは、将来的に親を呼ぶとかの理由で近居する予定がある人は
それまで、賃貸でまわしておくという考え方はあるでしょう。2件買いしてもスミフは
あまり値引きしてくれないかもしれませんが、粘るべきでしょうね。

[38: 匿名さん]

>2件買いで片方を賃貸というのは、将来的に親を呼ぶとかの理由で近居する予定がある人は
それまで、賃貸でまわしておくという考え方はあるでしょう。

賃貸で貸すと、借りたほうが「借家権」を持ちます。
将来、親を住まわせたいので明け渡してくださいといっても、うちも転居できない事情があって困りますといわれちゃうとどうにもならない。
それじゃ、定期借家で貸そうかと考えても、こちらは不人気のうえ普通の借家より悪い条件でしか貸せない。

そもそも、新築時の家賃が将来ももらえるという保証はまったくない。
修繕のお金は人が替わるたびにかかりますし。

割高な分譲マンションは賃貸には不適です。　

[39: 購入検討中さん]

競馬場までも歩けるし、この沿線はますますの発展しか要素がない。投資妙味はあるね。
ムサコとか高杉で手がでない。

[40: 匿名さん]

競馬場に近いと書くと他のマンションみたく叩かれますよ～

[41: 住民でない人さん]

大島の広い土地にも大きなスミフの看板があるけど、
あちらにも近々建てるのでしょうか？

[42: 匿名さん]

これから空き家が急速に増えてマンションも虫食いになることが明らかなのに、ここで賃貸に誘導しようという人はこのマンション関係者かな？
投資用を考えるのは川崎駅徒歩圏内まででしょう。
大師線沿いは軒並み厳しいと思います。

[43: 匿名さん]

ここは堀の内から距離があるので、港町よりも資産価値は高くなるように思いますね。

[44: 匿名さん]

大師河原のほうが遠いよ

[45: 匿名さん]

分譲マンションを賃貸に出すのは、何かの事情でやむなく
というケースが大部分

最初から賃貸目的

これは、競争力のある物件を安く買わない限り成り立ちません
そんなものは素人が簡単に入手できない

金持ちの節税とかの目的ならともかく
ここで年金生活の人がやったりするのは自殺行為でしょう

[46: 匿名]

ここのどこに、4500の価値があるのか全く分かりません。他の地域と比べてる方がいますけど、ここは排ガスだからけ、傾きかけのヨーカドーのみ

[47: 匿名さん]

確かに武蔵小杉は高すぎな感じだけど、ここで半額近いなら十分安いでしょう！？
駅徒歩５分だし、川崎までも徒歩圏ですよ！（ちょっと遠いけどね・・）
高いと感じるならバス便マンションを検討するべきではないの？

[48: 匿名さん]

大師線沿いだったら、港町も産業道路もここより駅近でそれなりの金額ですよ。わざわざバス便を選ぶ必要はない。大師線沿線で自分が見えていないのは唯一ここだけかと。

[49: 購入検討中さん]

高級物件らしいですけど、なぜ7階建てなのですか？
無知ですみません。

[50: 匿名さん]

高さ制限内で作っているからです。

[51: 匿名さん]

ここは港町や産業道路の物件と比べても割高な印象です。
武蔵小杉の半分とか、比べるレベルが違うでしょう。
今は首都圏全体の物件がなくなってきたから、大師線沿いもそこそこ好調のようですが、焦って購入する物件かな。

[52: 購入検討中さん]

>>50
お返事ありがとうございます。
もっと高く作って部屋数を作ればなーと思ったのですが、
そういう事情(法律ですかね？)があるんですね。

となりの空き地に高い建物が建つのではと思い、契約を思案していたのですが、高さ制限があるとの事なので安心しました。
ありがとうございました！

[53: 匿名さん]

>52
高さ制限は再開発で緩和されることがあります。
リヴァリエも緩和されたから建てられたのだと思います。

[54: 匿名さん]

低層だと高くなり易いみたいですが、ここはかなり安い値段ですかね。

上から売れてるのでしょうか。状況教えて欲しいです。

[55: 匿名さん]

リヴァリエは2年も借り手つかないおかしな賃料。

[56: 匿名]

武蔵小杉、グランツリー開店は、11月末のようです

[57: 匿名]

私の勝手な予想です。
ここは比較的、条件の良い割安感ある部屋から売れ、現地モデルルーム１年間続行。
産業道路マンション完売後、こちらが値下げ。
200〜300くらいかな。

過去に、都内スミフモデルルームを半値近くで購入経験あり。

[58: 匿名さん]

向かいの三井の物件も片方は制限内での7階建てで、もう1つが総合設計制度を使い高さ制限が緩和され15階建てを建てています。
隣に高いマンションができる可能性は残念かもしれませんが、十分あります。

[59: 匿名さん]

>>57
その予想からすると、産業道路竣工再来年春だから、仮にそれまでに完売したとして、ここの入居開始後一年後ですね。
スミフも粘りますね。
その頃には西の空き地が既に施行中でしょうか。

[60: 匿名さん]

かなり前に見学に行きましたが、今さら「どうしてもナシですか？」とのお電話。
かなり苦戦している印象ですが…

[61: 匿名]

>>59さん そんな感じでしょうね。西側の施工が始まったら、さらにモデルルーム期間延びそうですね。でも、家具付きで目の前で､かなりの金額の値下げ話されたら、購買意欲湧きますよ(笑)

[62: 匿名さん]

>>60
我が家にもTELありました。それも他物件に決めたから要望書取り下げると話したにも関わらずです。

[63: 匿名さん]

西側空地に15階建だと仮定して、施工業者は長谷工の可能性が高いのでしょうか？

[64: 匿名さん]

西側は誰の土地？

[65: 匿名さん]

抽選の案内とかしないとクレームになるみたいですよ。
「何で連絡くれなかったんだ！！ほしい部屋が売れてるじゃないか！！」って。
ＤＭとかも見てない勝手なお客が世の中多いんですね。

[66: 匿名さん]

西側の土地も住友不動産のものですよ。

[67: 匿名さん]

西側に１５階の建物などとセコい事言わないで、いっそのこと味の素敷地買い取ってタワーマンション、巨大ショッピングモールなどでスミフワールドを築き上げたらどうでしょう。
港町に負けてられません。スミフならできます。

[68: 匿名さん]

>>66
その前の持ち主が長谷工なら、隣も長谷工になるだろうね。
長谷工が土地と建物をセットですみふに売ってるだろうから。

[69: 匿名さん]

味の素は今年100周年記念イベントをしたり、新しい施設を作ったり、あそこから移動する気はさらさらないと思うのですが。

[70: 匿名さん]

味の素の株価はここ数年右肩上がりなので潰れることもなさそう。

[71: 匿名]

味の素がﾊﾞﾝｸﾞﾗﾃﾞｯｼｭに工場を作る話は耳にした、この一帯は、もともと工場地帯だったが、移転して住宅地に変わっている、
最後の工場が味の素、土地が高く売れるようになれば売るかもしれない、武蔵小杉も駅前は工場地帯だったが、ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝ群に変化、残るはNECの工場のみ、、売った方が得となれば工場移転も検討するかもしれない

[72: 匿名さん]

武蔵小杉とはアクセスに差がありすぎると思いますが。
夢を見過ぎでは？

[73: 匿名さん]

小杉はコンパクトかつ路線が多いけれど、ここは大師線のみだしね…利便性ですでに負けてるかと。

[74: 匿名]

羽田とのアクセス、橋ができれば、マンションが沢山できて人口ふえれば、住みたい街として注目されれば変わるかも？

[75: 物件比較中さん]

道路沿いなので、騒音がうるさいですね

[76: 匿名さん]

関東は車派と電車派が綺麗に分かれますから、橋だけではなく、電車の使い勝手の良さも求められると思います。大師線も羽田空港への乗り入れができるか、京急川崎での乗り換えなしで横浜か品川に行けるようになれば尚いいですね。

[77: 匿名さん]

>>76
横浜や品川に行くには快特が早い。
大師線から快特が走るわけがないんだし、そこまで求めるのは非現実的だよ。

[78: 匿名さん]

武蔵小杉は電車の路線が集まっていて良いんだけど、川崎が生活圏だと武蔵小杉にない利便性もあるよ。

[79: 匿名]

川崎駅周辺の商業地もなかなかですが、もうすぐ武蔵小杉もｸﾞﾗﾝﾂﾙｰという大型商業施設が駅前にできるので、川崎ほどの商業地ではないが少しはよくなります、11月22日に開店のようです

[80: 購入検討中さん]

棟と棟の間が、駐車場でバルコニーも透明ガラスだから、ヘッドライト気になるかも

[81: 匿名さん]

ｸﾞﾗﾝﾂﾙｰww

ﾑｻｺ待望の大型商業施設ですね。
10数年待ちました。

[82: 匿名さん]

グランツリーと同じイトーヨーカ堂が駅前にあるんだから建て替えればいいんじゃない

[83: 匿名さん]

グランも同じヨーカドーです。

ブランド違い？で基本的にヨーカドーですよ！

[84: 匿名]

セブンアイホールデイング、グランツリー、綺麗にできてますね

[85: 匿名さん]

ここはムサコの物件だったんだ

[86: 匿名さん]

ムサコではないでしょ笑　少しは勉強しましょう。

武蔵小杉の半額で駅前の割安物件です。

[87: 購入検討中さん]

>>86
半額で買えるなら、買いですね。
4500万円~ですよね？

[88: 匿名さん]

>>86
(笑)

[90: 匿名さん]

グラン釣りー♪

[91: 匿名]

11月開店！　ｾﾌﾞﾝｱﾝﾄﾞｱｲﾎｰﾙﾃﾞﾝｸﾞ　ｸﾞﾗﾝﾂﾘｰ
ﾊﾝｸﾞﾘｰﾀｲｶﾞｰ入るらしい

[93: 匿名さん]

>>86
大師線沿線では割高のスミフ物件です。

[94: 周辺住民さん]

毎日409を通るけど、とてもじゃないけど「高級マンション」には見えない。
お見合い作りの市営.県営住宅みたいだ。

完成するのは楽しみだけどね♫

[95: 匿名さん]

>>94
完成しても人目を引くこともなく忘れ去られる普通の団地だよ。隣の空地に何が建つかのほうが興味ある。

[96: 匿名さん]

港町よりこっちのほうが高級感ありますね。

[97: 周辺住民さん]

>>95
確かに。
あそこはカーブだから見づらい地ですね。
見ようかなと思っても見えない=危ない。

隣りに15階建てが建つので今買う人は可哀想ですな。
(個人の感想です。)

[98: 匿名さん]

>>96
はぁ、釣られてやるよ。

わぁ～、さっすが天下のスミフ様。大師線に似つかわしくない高級感ある工事現場、他の長谷工の現場とはひと味もふた味も違いますね。クレーン車のメーカーが違うのですかね？ボルトの材質が違うのですかね？

これで満足か？

[99: 周辺住民さん]

産業道路駅んとこのグレーシアのモデルルームの斜め前の駐車場んとこに、シティテラス川崎鈴木町の看板をもたされたオジさんがいる。
いくら仕事とはいえ気の毒に感じる。
あれで時給いくらなのか？？？

グレーシアを見に来た人達に笑われている事を住友不動産は気が付いていないのだろうか？

[100: 匿名さん]

スミフは川崎駅前でもそうだけど、地味な看板持ち＆ティッシュくばりだよね。そこには金かけてるけれど、鈴木町のポスターは港町と産業道路だけしか貼り出してないしね。