シティテラス川崎鈴木町ガーデンズってどうですか？その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので立てました。
シティテラス川崎鈴木町ガーデンズその2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373764/
所在地：神奈川県川崎市川崎区大師駅前2-1-1（地番）
交通：京急大師線 「鈴木町」駅 徒歩5分
東海道本線 「川崎」駅 バス13分 「花見橋」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.78平米～81.36平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/k_suzuki/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[765: 匿名さん]

残戸数は電話での問い合わせで教えていただけないのですか？
とにかくモデルルームに足を運んでもらう事が目的なので
具体的な数値は漏らさないようにしているのでしょうか。
自分が希望する階に部屋が残っているかどうかは教えて
いただけますか？

[766: 周辺住民さん]

東側の土地は社宅になると聞いていますよー
工事の通知が来ましたし、夏休み中ずっと工事していました
あと川崎区幸区全体としてならともかく、このあたりだけの環境汚染というのは聞いたことありません
環境汚染というと先々月あたりに産業道路の少し先の工場で火災が発生したことが思い出されますが、こちらまでは煙は来ませんでした
道路も綺麗になるし緑化も力をいれるようなので、地元民としては嬉しい限りです

[767: 匿名さん]

>>766
ここのマンションは敷地一杯に建物を建てていますし、中庭は駐車場なので、お世辞にも地域の緑化に貢献しているとは言えません。ぱっと見た感じ緑が感じられるのは目隠しの植樹と横の空地の草程度です。
ここを知ってる人に対してガーデンズなんて名前恥ずかしくて書けません。

[768: 周辺住民さん]

>>767
緑化に力を入れていると書いたのは、国道のことです
勘違いさせてしまってすみません
こちらのマンションの緑化については全く考えたことがありませんでしたが、そういえばマンションが建てられる前よりも緑が増えました！
植木でたまに猫がまどろんでいて、見かけるたびに和んでいます

[769: 周辺住民さん]

イトーヨーカ堂ですが、今のところは閉鎖などの噂もなく、食品エリアやフードコート、カフェは比較的賑わっているのですが…
宅配をよく利用しているので無くなってしまうのはとても困ります
ぜひこのまま頑張ってもらいたいです

[770: 選択してください]

http://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000071784.html

西街区について

[771: ご近所さん [男性 40代]]

>770さん、有難うございます。

西街区には高層のタワーが建つものだとばかり思っていたら、こちらも団地のような感じなんですね。なんだかギュウギュウに詰め込んだような感じで、圧迫感がありますね。。。
これだけの人口が増えたら周辺道路の渋滞や路上駐車、朝の鈴木町駅の混雑は大変なことになりそうですね。

[772: ご近所さん]

大師線、通勤で使っていますが、都内に比べれば全然すいていますよ。
先頭は込みますが、車両を選ばなければ座れることが多いですかね。8時前後です。
京急川崎駅での乗り換えはホーム登るだけなので苦にならないですし、横浜へも品川へもすぐです。
勤務地がその辺りなら、快特がとまらない本線の駅を選ぶより支線のこちらのほうが本数も多くて便利なのでは？と思えるくらいです。

まぁ、産業道路のところがメガマンションできるとまた変わってくるかもですが。

[773: 匿名さん]

京急の大師線から品川、泉岳寺までんの直通の電車もありますか？
京急にはあまり詳しくないものでして。

でも羽田空港までは直ぐですよね。

この辺に住んでいると、京急とJRのどちらの利用率が高くなるのかな。
やっぱり京急かな。

[774: ご近所さん]

大師線は京急川崎止まりです。線路がつながっていません。
品川・泉岳寺へ行くには、本線に乗り換えですが、本線までの乗り換えはホーム上がればすぐです。

京急川崎からJR川崎駅への乗り換えは少し歩くので、京急ばっかり使っています。
JR川崎は京急に近い改札口を増やそうとしているので、それができれば、また変わるかもしれません。

余談ですが、京急は災害時など、一番最後まで粘って運行してくれたりします。
JRは人身なども多いのか、よく振り替え輸送があるのですが、そうなると、京急川崎駅はホームどころか、階段も上れないほどに混雑します。

[775: 匿名さん]

774さん、京急の情報をありがとうございます。
JRが近いほうが良かったなと思ったのですが
災害時の対応の良さは知りませんでした。参考にさせていただきます。

[776: 匿名]

>>775
災害時の対応の良さではなく災害も何のそのでイケイケなんですよ。追浜で土砂に突っ込んで脱線したばかり。

[777: 匿名]

>>774JRの京浜エリアは東海道線、京浜東北線、更にはなぜか横須賀線もなのですがどれか一つで何かあると全部止まります。一番ムカつくのが京浜東北線の駅で緊急停止ボタンが押されれば安全確認のため横須賀線まで止まる点ですね。鈴木町は京急、他は最初からないものと思えば案外スッキリしますよ。

[778: 匿名]

神奈川県民ってどの電車で東京へ行くのがベストかで年がら年中あーでもないこーでもないと会話してるんですけど、こと大師線沿線住民に限っては783640(悩み無用)です。

[779: 匿名さん]

敷地内駐車場キャンペーンと銘打っていますが、現状で駐車場がかなり空いているということなのですよね？
この辺りだと車を持たれない方のほうが割合としては多いのでしょうか。
駅まで距離はありますが、買い物に関しては自転車で悠々に回ることができるから、
特段必要ないと判断されている方が多いのかもしれないですね。
コストコも車じゃないと不便じゃ？と思いつつちょこよちょこと通えるのならば、一気にドカンと買わなくてもいいわけですし。

[780: 匿名さん]

>>779
機械式駐車場であることは、少なからず影響していると思います。
車を持たない人は、機械式の不便さが影響ないと感じ、購入を決断される方もいるでしょう。
ですが、車を持つ方は自走式駐車場や平おき駐車場を好みます。
結果、維持費が高い機械式駐車場
なのに、駐車場がガラガラで、車を持たない方に負担がかかってくるパターンは多いみたいです。
非常に便利な立地や、マンション自体が特別安いとかならまた違ってくるのでしょうが。

[781: 匿名さん]

全くのシロウトなのでピント外れかもしれませんが、ご容赦を。
マンションの駐車場は車がない人、駐車場を利用しない人にも経済的な負担がかかってくるんですか？
月々の駐車料金は使う人が支払うものだと思いますが、それ以外に共用の経費として支払いが生じる恐れがあるのでしょうか。

[782: 購入経験者さん]

駐車場を利用しなくても、全世帯、間接的に負担することになります。

なぜかというと、駐車場利用料はその多くが駐車場の維持費ではなく、管理会社の売り上げに計上されるからです。

管理会社が提示するマンション全体の年間管理費用の見積が仮に1億円だったとします。
しかし、皆さんが払っている12,000円とかの「管理費」を全住戸分合算しただけでは1億円にならないのです。例えば、8000万円にしかなりません。

では、残りの2000万はどうするかというと、駐車場使用料から充当するのです。

つまり駐車場利用料は駐車場のメンテナンスのためにプールされているのではなく、
毎月管理会社の売り上げになっているのです。

国の推奨としては「半分は超えないように」というものの、
駐車場利用料を管理費に組み入れてしまうこと自体は法律違反ではないのですが、
多くのマンションでは７０％～ひどいところは９０％以上も管理費に組み込まれています。

この計上方法には２つの問題があります。

ひとつは、駐車場利用者が少なくなった場合、即管理費不足を招き、管理費の値上げということにつながってきます。同じ理由から「駐車場使う人いないからなくしちゃえば？」ということもできません。

もうひとつは、毎月駐車場利用料を払っているにも関わらず、駐車場自体のメンテナンスを
する際には5年とか10年に一度、一時金を徴収されるという点です。

管理費はマンション本体に、駐車場利用料は駐車場の維持費に、とすれば分かりやすいのですが、なぜこんなややこしいことをするのか。
理由はただ一つ。
販売時に管理費が高額に見えることで購入者の購買意欲を削ぐことがないよう、
その一部を「駐車場利用料」にして「管理費を一見安く見せる」ためです。

[783: 匿名さん]

>>782

概ね同意ですが、駐車場の維持費100に対して、駐車場代として200とか300を負担（余った分を大規模修繕などに使う）するのは、周りの民間駐車場と同じか少し高い程度であれば、敷地内に車を停められるという利便性を考えると抵抗はないのではないでしょうか。（もちろん周り対して高過ぎれば契約者がそちらに流れてしまうので、周りより極端に高い価格は設定できないはず）

それから駐車場代の70〜90%を管理費に組み込まれていると書いてありましたが、それは月々の維持費に対してであって、長期的な修繕費を考慮していないのではないですか？
もちろん、平置きならほとんど維持費がかからないので、そのような数字に、なる可能性はありますが、5年とか10年毎に一時金を徴収されるという話と矛盾しています。

修繕積立金が不足して、大規模修繕時に一時金を徴収される場合があるのは聞いたことがありますが、駐車場利用者を対象に一時金を徴収するというのは聞いたことないのですが、一般的なのでしょうか。
駐車場の維持費に対して、多めの駐車場代を徴収しているのに、追加で一時金を徴収するのは到底理解されるとは思えないですが、、

[784: 匿名さん]

それからもう一つ、駐車場利用料が管理会社の売り上げになるとありましたが、通常はマンションな管理費会計の収入になります。

管理会社は、管理費や修繕積立金、駐車場利用料の徴収を代行しますが、当然売り上げにはなりません。

管理会社は、管理費会計から払われる、管理依託費が収入になります。

ちなみに、駐車場を使用していない人も、駐車場利用料の一部が駐車場の維持意外の目的に使われる意外に、資産価値という意味でメリットがあります。
もし、物件を売却する場合に駐車場がないと売りにくいし、その分価格を下げる必要があるかもしれません。