ブランシエラ吹田片山公園ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブランシエラ吹田片山公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：大阪府吹田市出口町111番地（地番）
交通：阪急千里線 「豊津」駅 徒歩8分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「吹田」駅 徒歩13分
総戸数：114戸
竣工予定：2011年1月末(予定)
入居予定：2011年3月中旬(予定)

駐車場：116台
間取：3LDK～4LDK
面積：78.77平米～107.19平米
バルコニー面積：13.20平米～36.94平米

売主・事業主：長谷工コーポレーション　関西
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社

学校区：山手小学校・豊津中学校
施工会社：長谷工コーポレーション・株式会社森組
管理会社：長谷工コミュニティ(http://www.haseko-hcm.co.jp/)

[451: 匿名]

資産価値をどう考えるかです。最終的には数年後の物件の中古価格で判断されるのでしょう。推測ですがﾌﾞﾗﾝｼｪﾗは物件はあまりでてこないでしょう。一方、ｸﾞﾗﾝﾌｧｰｽﾄは物件が相当数出て来るでしょう。周辺も含めて。供給が需要を大きく上回ると予想され、品質で最終的には評価が決まるのではないでしょうか。

[452: 匿名さん]

多少の構造の差ならば建物価値に差がでることは少ないでしょう。
それはそのとおり。

ですが、ここの場合は長期優良住宅という達成困難でわかりやすい基準を
クリアしています。保守していけば寿命は１００年を越えるでしょうし、
多くの方が多物件との差を認めているのではないでしょうか？

初期費用がべらぼうに掛かりますが、長寿命がマンションが
抱えている一生住めないのに建て替え困難という非常に難しい
問題を解決できるという多大な恩恵もあります。

グランファーストはグランファーストで割り切った物件だと思いますが
ここと対極的な思想ですね。

立地に関しては意見が分かれますが、阪急豊津とＪＲ吹田の中間点で
吹田市の公共施設集積地という立地は広域的な注目度はないものの
地元では非常に評判の高い立地と考える人も多いです。

[453: 契約済みさん]

＞450
それはグランファースト契約者の逃げ口上です。かなり手抜き仕様になっていて使い捨てで建てられるあちらとは比べる土壌が違いすぎます。

[454: マンコミュファンさん]

JR関連ゼネコンさんはなんと「ステイツ・・・吹田垂水町」を施工されていました。駅舎の改修、マンション、土木等施工されている様です。今回は解体だけでしょうか？

[455: マンコミュファンさん]

JR社宅跡地に長期優良住宅が大規模に建設される可能性は低いと思います。現時点で関西ではここだけです。全国でもマンションはここを含め2物件だけです。隣接地に一般的なスペックのマンションが建設されたとしても、「ブランシエラ吹田片山公園」の物件としての価値が下がるとは思い難いです。

[456: 匿名さん]

2物件、そんなことはないと思いますが。

[457: 匿名]

皆さんの意見を参考にすると、建物の価値も資産価値に反映されるのでしたら、グランファーストの購入者が嘘を吠えてるのですね。標準に満たないような構造だったのでおかしいなとは思っていましたが、危うく騙されるところでした。

[458: 匿名さん]

完売の目処がたったのかな？
MR取り壊すらしいです。

[459: 物件比較中さん]

>458
すごい！！グランファーストと大違い！！
抽選前まではグランファーストの営業や購入予定者がパークを目の敵にして、こちらのスレッドだけでなく、あちらのスレッドでもパークの悪口を言ってましたが、結果はパークの大勝でしたね！
あちらさんは1期で地権者分を除く総戸数の20数パーセントしか売れなかったので、モデルルームでも大変だと言ってました。

[460: 契約済みさん]

契約した私が言うのもなんですが、なぜか余裕があるのです。
多分、30戸程度はまだ残っているはずです。

先々週イベントに参加した時、非常に賑わってはいたのですがそれにしても営業の方の態度・表情が非常に穏やかでした。
北摂も含め、関西各地でマンションの建設ラッシュで、近隣では南千里が仁義なき戦いを演じているというのに全く殺気立った雰囲気が全く感じられませんでした。

昨日は電話で、本日は手紙で現マンションギャラリーの閉鎖の案内がありました。
新しいマンションギャラリーの場所は選定中ということで未定のようです。

通常であれば、あと10カ月で竣工という時にマンションギャラリーをいったん閉じるなど考えられないことです。
何かサプライズなことでもあるのでしょうか？

ちなみに電話できいたところ、閉鎖は理由はJR社宅の解体工事のためで、跡地に何が建築されるのかについては分からないとの回答でした。

[461: 匿名さん]

つまり、

ブランシエラ＞＞＞＞パークハウス＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞グランファースト

くらいだと言うことでしょうか？

千里ニュータウンの建替えマンションに圧勝ですねー。

[462: 匿名さん]

４５８さん

完売のメドなんてたってる訳ないでしょ。

まだ３０戸以上残ってますし、これで余計なコストが掛かりますし、JRの嫌がらせですよ。

[463: 匿名さん]

「住戸の資産価値」は一言では語れないと思います。

「立地条件」だけでも駅に近い、商業施設や公共施設が近くにある、公園や緑地に恵まれている、閑静、日当たり良好、眺望がよい、校区がよい等々様々な要素があります。

「物件内容」にしても、居室の設備が豪華で充実している、間取りが広い、エントランスや共用設備が充実している等、表面上のわかりやすいものもあれば、躯体構造が強固、SI構造、二重床・二重天井、可変性が高い、メンテナンスや設備更新の容易さ等目には見えないハード面での充実等様々な要素があります。

この中でいったん建てたら容易に変えられないものには、「立地場所」と「物件の基本構造」があげられます。
「住宅の資産価値」を、「年数がたっても資産として価格を維持できる住宅の価値」と定義付けするのであれば、立地場所と基本構造の両方により大方は決まってくるものと個人的には考えます。

ただし、「立地場所」については変わらなくても、数年たてば周辺の開発状況により「立地条件」は変化する可能性があります。
一方「物件の基本構造」についても変えられませんが、基本構造が容易に変更できる構造であれば「物件内容」を「お金をかけてよくする」ことは可能です。

建物は歳を経るとともに老朽化し、いずれは朽ち果てていきます。
しかし、堅牢に作った家屋はリフォームに耐えながら長い年月にわたり存在価値を維持し続けます。

[464: 匿名さん]

急遽、退去を告げられたのであれば、違約金等発生します。

通常、契約書には、「契約を解除する場合は、○○か月以上前に事前に通知すること、通知が遅れた場合は遅延損害金として賃料の○○か月分を支払うこと」ぐらいは記載されています。

契約年数によりますが、契約期間の途中で解除する場合はかなりの違約金額を支払う契約になっている場合もあります。

だから不思議なのです。

事前に通知されているのであれば、普通は販売拠点切れ目なく稼働させるためモデルルームを並行して建築し、すぐに移動する対応をとるはずです。

殿様商売に見えるのは私だけでしょうか？
近くの千里ガーデンズは、広告費をバンバン遣って必死に売っているのに同じ会社の物件とは思えません。

[465: マンコミュファンさん]

JR社宅跡地の再開発についてブランシエラMRの方々はご存知と思います。不動産業界では情報が共有されているはずです。特に南千里をはじめ、近隣の不動産関係者は入札等に関与している可能性が大です。ただ、隣で「ブランシエラ」を販売中の長・工が「ブランシエラの隣に新たにマンションが建設されます！」とは言う事はないでしょう。むしろ、「現時点では情報は入っておりません」と統一見解を示すことと思います。

まあ、いづれにせよ急遽決まった解体工事であることは間違いなさそうです。営業中のMRを取り壊すなんて通常ありえませんので・・・。

[466: マンコミュファンさん]

解体工事計画について近隣住民への説明会はあったのでしょうか？早急に実施して欲しいものです。ダンプ等、工事関係車両の往来が増え、交通環境が大きく変わります。子供の安全性の問題もありますので！

[467: 匿名]

MR取り壊しって…
急ですよね。
すぐ近くにあるベリス○のMR、あちらは完売して閉鎖するようです。
一瞬そちらに移動するのかと思いましたがベリス○のところもJRの場所ですかね？

[468: 匿名さん]

>>465
解体工事をするのは、JR系建設事業者ですから入札は行われていないのではないでしょうか？
そもそも入札があったのなら、次のモデルルームを用意できないまま
閉じるなんてドタバタになるとも思えません。

マンション入札は行われていないから長谷工も知らなかったというのが真相のような気がします。

いずれにせよ、突然の観は否めないので何か急に大きな話が出てきたと考えるのが自然かな？

[469: 匿名さん]

>>468

同感です。
入札（の情報も含む）があってMRを急に閉じることは無いと思われます。

ただし、入札することなく話が進んでいると仮定するならば、すぐにマンション建設の可能性は低いかと思われます。

確かにJRもマンション建築はしてはいますが、自社で建築・販売するとなると投資費用の回収にリスクを伴います。
基本的には専門ではありませんので大手デベロッパー、ゼネコンに土地を売却する方がリスクを抱えず土地の売買代金がそのまま入るので堅いと思われます。

公共施設も考えられますが、上物を建築するのであればこれまたゼネコンに情報は入ります。
公園なら別ですがまずあり得ないでしょう。

ただ、解体工事だけ行うことはちょっと考えにくいですね。
解体費用込で売る方が楽だと思うのですが・・・。

しばらくすれば、分かるのでしょうが気になりますね。

[470: 匿名さん]

予定外の立ち退き料を払ってでも、進めたいほど
ＪＲにとって魅力的な話が進んでいるのでしょうか？
そうなるとＪＲ主導の単なるマンション建設のような話ではなさそうですね。
大規模公共施設か、再開発事業者か？

なんか話が大きくなりそうな気がします。

[471: 匿名さん]

ガンバ大阪の新スタジアム

[472: 匿名]

めっちゃでかいたこ焼き屋

[473: 匿名さん]

吹田市民病院の移転でしょうか。
であれば流れとしては不自然ではないですね。
以前にもこのスレで指摘されていました。

http://www.kentsu.co.jp/osaka/news/p01327.html

既に設計会社の選定は終了しており、移転先は本年12月中に決定するとの話です。
建設地が決まれば、病院機能を考慮に入れながら設計に入り、建築会社の選定と言うことになるのでしょうか。
更地にして、本格的な建設地の調査、設計を行い、設計を基に施工会社が入札ということかもしれません。

市民病院が数年以内に現在の場所から移転することは間違いないのですが、総合病院が徒歩圏内から離れることをデメリットととらえられる方もいますし、総合病院が近いと救急者の音等も気になる可能性がありますので難しいところです。

[474: 匿名さん]

↑↑

473です。

「本年12月末」⇒「本年度末」の間違いです。
来年3月中には建設地を特定するようです。

失礼いたしました。

[475: 近所をよく知る人]

JR社宅跡地の開発の話ばかりになってきていますが、
跡地には当分（それも数年先まで）何も建ちませんよ。
これは間違いないです。
当分更地のままです。

[476: 匿名さん]

じゃあ、今、この時期に、JR宿舎の解体はしないでしょう。普通に考えて。

[477: 匿名さん]

>>475
新たな情報ですね。
どちらから情報を入手されたのでしょうか？

[478: 匿名さん]

廃墟で見栄えも悪いし、治安的にも良くないから解体でしょ

[479: 匿名さん]

でも、MRまで解体しなくても。
何か他に理由がありそうだな。
う〜ん。

[480: 匿名]

JR社宅跡に、マンション建つなら、登録してる千里中央のマンションの購入契約考えるなあ。
JR吹田駅は、魅力です。

[481: 近所をよく知る人]

JR社宅は、ここに限らず京都、西宮、姫路などが今年度中にほぼ同時に解体されます。

片山町の土地の開発は、岸辺の開発が一段落してからになると思いますよ。
いまマンション建ててしまうと、片山小学校のキャパシティを超えてしまうという問題もあるようですし。

MRが解体されるのは、解体工事に支障するからです。

[482: 購入検討中さん]

<481さん

JRの真意不明な点ありますが、現状では一番納得行く説明のように思います。
ところでJR西日本は何故、急ぐあてもないのに、解体だけ先走るのでしょうか
更地に整えて、これから不動産ゼネコン各社に売り込みするためでしょうか

[483: 匿名さん]

どこかから申し入れがあって、トップダウンで年度内の解体予算が付いたとか、
年度内に関連ゼネコンに仕事を回したかったとかが考えられるのでは？

元々、閉鎖した時点で解体するはずが、延びてただけかもしれませんね。
マンション北西側の細長い土地も更地にしたまま放置してますし・・・

[484: 匿名さん]

いずれにせよ、デベの顧客軽視の感は否めませんね。
他の大手デベなら、まず、ありえない話でしょう。
完売も引渡しも構内MRもない中で、顧客との接点の場所であるMRを、理由はどうであれ、突然、閉鎖するなんて。
長谷工は所詮長谷工でしたね。

[485: 周辺住民さん]

憶測です・・・。住宅ローン控除の終了、その他税制上優遇措置の終了、消費税アップ、大阪駅リニューアル、これらを見越した再開発でしょうか。この近辺に最近大規模マンションは建設されていないため片山小学校のキャパシティーオーバーはないと思いますが・・・。用途地域的にも住宅の可能性は否めないことも事実。
いずれにせよ近隣には必ず説明が必要です。

[486: 匿名さん]

>>484さん

長谷工の責任ではないでしょう。
苦情を言うべき先を間違えていると思います。
長谷工が急に閉鎖を決めたのではなく、JRが解体工事のため閉鎖せざるを得なくなったのです。

むしろ、長谷工はとばっちりを食らった被害者と考えるのが普通ではないでしょうか。
この時期に、急遽MRの移転をせざるを得ないということはは大変なことだと思います。

[487: 匿名さん]

長期優良マンションを扱っているのに、MRが短期で閉鎖しないといけないような立地条件のところを選ぶなんて、どんな市場調査しているんだが。
マンションの方は、大丈夫かいな？

[488: 匿名さん]

急に、書き込みが減りましたね。
まあ、引越し準備で忙しいからなｗ

[489: 周辺住民さん]

とうとう今日（11/28）でモデルルームが閉鎖となります。最近お知らせが来ました。やはり予定どおり12月よりJR社宅の解体工事が始まるのでしょうか。近隣住民にも工事計画は知らされておりません。

[490: 匿名]

何か裏あるの
以前にMR行きましたが
自信満々に案内されました
殿様商売だった

[491: 匿名さん]

>>489
特に延期されたという話も聞きませんし、工事は予定通り始まるのではないでしょうか？
モデルルームのある南側の棟から順に解体工事をしていくという話のようです。

再開発計画がある日突然出てくるかも知れませんが、
今のところは何も出てきてないようですので暫くは続報待ちですね。

モデルルーム閉鎖後のブランシエラの販売拠点に関しては、
来週中には長谷工から何か出てくるでしょうね。

[492: 契約済みさん]

ブランシェラの販売拠点は、マンション建設地の北西側道路を豊津駅に向かってしばらく行ったところに移すとのことです。ヤマハ音楽教室の隣だと思います。

27日にMRに行きましたが、苛立った様子もなく、対応には余裕があるように感じられました。
接客時に不安を見せないよう、指示がされているのかもしれませんが・・・。

何か秘めたる自信があるのでしょうか。

[493: 匿名]

耐震基準2であり騒音性能も素晴らしい最高のマンションです。
欠点である足音が聞こえないのであれば今後の見本です。

耐震基準1のマンションは時代遅れになりそうだ。戸建は基準3が常識だから。

[494: 匿名さん]

ここの特徴は耐久性の高い躯体と可変性でしょう。
そういう面で見本にはなりますが、コストの掛かる話ですので
普及するかというとかなり難しいように思います。

騒音に関しては画期的と言うほどの違いがあるわけではないのでは？

[495: 匿名]

上階との間隔が長いことも遮音性能につながるのでは？

[496: 匿名さん]

確かに、単純に上階と天井との空間は600mm程度あります。
多分、これだけの空間のある物件はなかなかないと思われます。

推測ですが、軽量床衝撃音は多分ほとんど聞こえないのではと思われます。

問題は、重量床衝撃音が実際にどのぐらいになるかでしょうね。
こればかりは、設計目標を立てることはできても実際にできてみないと分からないというところがホントのようです。

ただし、これだけの空間があるので少なくとも直床、直天井よりは期待できることは確かです。

[497: マンコミュファンさん]

【JR社宅解体進捗】■モデルルームの植栽を撤去■社宅を区画していたネットフェンス際の整理が始まる■一部資材の搬入実績有り　以上

[498: 匿名さん]

仮にJR跡地にマンションができたとしても、片山小学校については、山手小学校と校区替え等を行うことによってキャパシティーには問題ないと思います。山手小学校にはかなり余裕があると思いますから。

[499: 匿名さん]

問題は中学校ですね。
豊津中学はブランシェラから15分で生徒数600名：5～6クラス、片山中学は、行きは片山坂を延々と登ってこれも旧MRからだと15分はかかり、生徒数800名：7クラスです。

どちらも遠いことと、キャパも厳しそうです。
本当は、ちょうどこのあたりに「山手中学校（仮称）」が欲しいところです。

ただし、戸建ての多い地域ですので、大幅に校区の見直しが必要と思われます。

[500: 匿名さん]

>>496
二重床＆天井の空間の広さもありますが、この物件は
床下空間が広いので通常より防振支持脚を多数使っています。
その防振支持脚の多さと長さが重量衝撃音を抑えてくれそうな気がします。