パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？2

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[21: 匿名さん]

>>11
のらえもん氏は、最近の相談メールがBAYZ絡みが多くなってきて、KTTがぱったり止んだとつぶやいていますね。やはり豊洲の人気が根強いのかな。

[22: 匿名さん]

KTTとここの共通点は囲まれタワーってこと？
他はみんな運河沿いですものね。

[23: 匿名さん]

ボリュームゾーンは270という声が多いですね。昨今の建築コストを考慮しなければ実力は250程度なんでしょうが、建築コストを考えると270も止むを得ないのかな。

景気も国内外とも先行き不透明感漂ってるし、国内消費も想定通り回復していないようだから、270まで突っ込んで買えるかは悩みどころだね。

SKYZが230前後の住戸が多かったと思うからやっぱ買い時は去年までだったんだね。

[24: 匿名さん]

>>23
声の多さだけなら350でしょう。

350はないと思いますが

[25: マンション住民さん]

マンションは、利便性が第一です。ここが坪４００以下なら欲しい物件だ。
マンションは、駅からの距離、大規模物件か、免震か、
施工会社は、日本一か施工の良さが決め手だ。
此処なら想定外の地震（震度７強、マグニチュード９．８）来て東京が火の海に成っても
必ず安全・安心です。品質も環境も良い。施工は日本一。
三井物件ザ・レジデンスと言えるのは此処だけ。

抽選が当たれば、即買いだ、素晴らしい物件の一つだね。閑静な住宅街である。高層難民にもならない唯一の物件。

[26: 匿名さん]

閑静な住宅街って・・・？

[27: 匿名さん]

25は単なるおちょくりだからスルーでしょ。煽るならもう少し現実的な線で。(笑)マンション住民ってまだ出来てへんで(笑)

[28: 匿名さん]

いやいや、350超えてくる可能性は高いと思うよ。

[29: 匿名さん]

流石に270は安すぎると感じますが、350が適正かと言われると、うーん。。。
330万くらいで手を打って貰えませんか？三井さん。

[30: 匿名さん]

うーん350以上な、気もするけど。。。
できれば350万以下で買いたいですね。

駅近マンションは必ずゲットしたい。駅近は資産価値ですから。

[31: 匿名さん]

300越えるなんてあり得ないでしょ。周りの中古の相場見れば明らか。条件悪い部屋なら250以下で買えるでしょ。平均で270かな。これでも高いかもしれない。350連呼してるの1人だけでしょ。

[32: 匿名さん]

駅近とはいえ2･3丁目のような整った街並みはなく、非タワー..。
確かに300overは釣り合わないと思う。ここではいわゆる豊洲らしい雰囲気は享受できないよ

[33: 匿名さん]

350で非現実的な煽りを繰り返してるのは、ここに高く売り出してもらわないと困るご近所さんでしょ。以前から検討している人はスルーでしょうが、
相場観のない検討者が騙されなければいいけどね。

[34: 匿名さん]

>>33
騙すも騙されないも、ここで何を言っても値段は変わらないかと。

[35: 匿名さん]

350は感覚的にはあり得ない。ただ、ドゥトゥールやビュータワーという周辺相場からかけ離れた値付け例があるからあり得ないと言い切れず。

270があり得ないのは周辺の新築マンション価格や物件スペックから判断できる。そんなに安くするならスペックを下げるはず。施工もスーゼネなんて使わず築地のように長谷工でしょう。この規模は長谷工が最も得意。

[36: 匿名さん]

周りの中古と比べたら２７０でも高いね。
ここも中古になったら、周りと同じですから。
新築でもかけ離れた金額なんて、
つけられないでしょう。

[37: 匿名さん]

ここ数週間、坪単価予想が延々と続いていますが…。

半年も経てば、嫌でも判明するのでは？

少々建設的でないような気がしてきました。

[38: 匿名さん]

直近の成約事例を見ると4丁目のフロントコートなどが235〜245くらいの成約でした。
江東区では一番価格が高い豊洲の新築三井スーゼネ免震が270ってのはないと思います。
270中心なら高倍率の売り出し初日完売物件となるでしょう。

[39: 匿名さん]

5丁目が豊洲で一番高い？
ないない。
2,3丁目の方が高いよ。
三つ目通り渡ると、同じ豊洲でも別の町ですから。

[40: 匿名さん]

去年より、かなり景気が悪化してますから、

いくらで出しても、厳しいでしょうね。

[41: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

抽選に外れたらどうなるのですか？第二希望、第三希望は出せるのですか？

[42: 匿名さん]

>>37
既豊洲住民の高値期待予想と、それへの反論は価格発表までの半年続くでしょうね。BAYZも高値期待予想が続きましたが、結局は坪265万円程度でした。
特に三井は実際の意向者が買える金額に設定するので価格は「MRを訪問する本気の購入意向者の属性次第」です。

[43: 匿名さん]

半年も経てば相場自体が変わっちゃうからなあ。今の予想なんて全く当てにならないんだし、他人の予想に噛み付いてる人はもう少し冷静になったら？

[44: 匿名さん]

BAYZのスレにすごい書き込みが…。
ライバル視されるのはいいことなのかな。

以下引用。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
パークホームズ豊洲は
現地に行ったら即NG物件。
敷地も前の道路も狭すぎる。
眺望抜けるのは一部の高層階。
抜けても直下に病院。
間近に救急車の音。
あまりにもダサい広告と見た目。
まったく無理です（笑）

[45: 匿名さん]

眺望は3日で飽きるから、豊洲駅近のこっちの方が魅力的！

[46: 匿名さん]

ベイズは自分たちの妥協点を圧倒的なメリットに置き換えてるから、相手にしなくて良いですね

[47: 匿名さん]

>>44
対立を煽って荒らすのが目的かも。

[48: 匿名さん]

３５０万くらいなら、普通に有り得る数値だと思いますがね。
半年後に判明するのなら、なおさら。。。
４００近くまで値上がりしてる可能性の方が高そうだと思います。。。

[49: 匿名さん]

じゃ、その値幅なら、坪１５０もあるってことだね。

[50: 匿名さん]

現実的な話をすると経済指標は、坪１５０の方向へ動いてるね。

[51: 匿名さん]

普通に有り得ないでしょ（笑）

待てば待つほど値上がりする相場始まってるよ。

[52: 匿名さん]

残念ながら今がピークだよ。世界的に景気減速懸念が出始めてるよ。待てば待つほど下がる相場始まったよ(笑)

[53: 匿名さん]

残念ながら2020までは値上がり続けるよ。
建築費高騰も止まらないのに、値下がり要素ゼロでしょ（笑）

今のうちに買わないと、どんどん値上がりするよ。

[54: 匿名さん]

>>53
逆に言うと今は震災、五輪による建設特需で建設コストが上がってるだけで、建築需要が一服すれば元に戻るってことでしょ。不動産価値が上がってるわけじゃないから、建築コストの上乗せ分は、その分だけ高値掴みになるってこと。

[55: 匿名さん]

ここかなり割高物件だと確信する。その理由は：
１）旧東電社員寮であったが、昨今の同社の事情により高く売り出した（買い手の不動産は高く買わされた）
２）販売のタイミングが消費税８％時である、且つ、売れ残り物件は消費税１０％時の購入者も出る
３）宣伝広告費を相当安価なものにしている、これは前述の１）にある理由が影響しており、無駄なコストは削っている、それでもまだ高い資材費が圧し掛かってるので高目の設定になる
４）高目の設定でも、駅5分及びその他アクセスの良さを非常に強調していることから、資産価値があるため高いのですよ！と言わんばかりの価格設定でくること間違いない
５）6丁目の地価上昇が既に確実視されており、それより駅に近い5丁目も同様に地価上昇が見込まれるとされる。これを踏まえ強気の価格で出してくる

但し、実際は豊洲の事情を知らない人にはこの物件は何れ分かりにくい（注目度が低い）物件として、非常に不利な要素となることが多々考えられる。
寧ろ、今後は6丁目（豊洲埠頭）の既存及び今後建設されるマンションの方が資産価値が上がる可能性が高い。豊洲のマンションの価格上昇を促している大きい要素として中国をはじめとした外国人投資家がオリンピックを境に更に増えることになる。単に、目につきやすい埠頭（6丁目）マンションは価格が上昇し易くなる。かたや、この物件は割高なわりに資産価値が上がっていかない可能性が大きい。

[56: 匿名さん]

>>53
こないだURの友達と話したら、建築費のピークは過ぎた感じのことを言っていました。

[57: 匿名さん]

東電の都合で高く売り出したって本当？
投げ売り状態で安く出てたってことはないの？

[58: 匿名さん]

安心してくだだい。
中国人はここを買わないはずです。
風水が悪すぎ…

[59: 匿名さん]

まあまあ、ここの値段が判明するまでにはベイズは売れちゃいますよ。むしろ条件が近そうな勝どき買うかここ買うかを悩むべきかと。

[60: 匿名さん]

>>59
ベイズは相手にしてないでしょ。。。

[61: 匿名さん]

ベイズ、スカイズの契約者の方達はかなり意識しているみたいですけどね。

[62: 匿名さん]

>>58
ここがどんな風に風水が悪過ぎるのかを教えてください。

[63: 物件比較中さん]

何はともあれ、超注目物件なわけで、価格が300くらいであれば、即完でしょうね。豊洲、三井、五分なんですからね。

[64: 匿名さん]

中国人が買わないならバリューアップ。

[65: 匿名さん]

>>61
Skyzが買えるならばそちらを買いたかった。
Bayzは価格差次第ですが、たぶん売り切れてしまうでしょう。
東急は高そうな感じですし、もう少し待ってみます。

[67: 匿名さん]

昭和大学附属豊洲病院の解体工事がはじまりました。跡地の利用方法は検討中ということでまだ決まっていません。

http://www.kensetsunews.com/?p=31104

[68: 匿名さん]

オリンピック今からなのに、ピーク過ぎてるはずないでしょ。（笑）

待てば待つほど値上がりする相場始まったよ。

[69: 匿名さん]

金曜日引け時点でのCNN米国株恐怖指数（Fear&Greed index）は更に悪化、もう殆どこれ以上ないくらいの悲観水準となっている。

弾けるよ。不動産を買うのやめた方がいい。

[70: 匿名さん]

>>69
そんなにすぐ弾けるなら、このマンションの売り出しまでには弾けてるでしょ。ここで言わずに、今売り出し中の投資購入が多いマンションのスレで書いたら？　港区とかの。

[71: 匿名さん]

了解。

[72: 匿名さん]

建築費高騰止まらないのに値下がりはあり得ないでしょ。

[73: 匿名さん]

市場原理を知らないのかな。
わかりやすーく書くと、

建築費が高いから、需要が減って建物を建てなくなる。
売れなくなる。そうすると業績悪化、材料価格下落で
元通りになる。ってこと。

[76: 匿名さん]

建築費が下がらん限りは値上がり続けるよ。

オリンピックは今からですがな。
どうやって需要が落ちるのよ。

ホントに待てば待つほど値上がり続ける相場だよ。

[77: 匿名さん]

来年あたり震災復興が落ち着いてくるよ。

[78: 匿名さん]

オリンピック後は、もう造らないし、建築費は下がる
ことになるけど。。７６さんの理論だとやばいよね。

[79: 匿名さん]

>>73
オリンピックまではなんとかするんでないの？
オリンピック前にバブル弾けましたってなるってこと？

オリンピック後は確かに不安。

[80: 匿名さん]

>>47
対立ってか、ベイズ側が以上にこっちを気にしてるだけでしょ

[81: 匿名さん]

>>48
「４００近くまで値上がりしてる可能性の方が高そう」に同感です。ドトールの１５００万円値上げを考えると今後は値上げせざるを得ない状況。買える人だけに絞り込む。

[82: 匿名さん]

>>55
どうした？ベイズ信者？
六丁目は今よりはあがるだろうけど、新豊洲が豊洲にようやく少し追いつきますってぐらいでしょ

ただ、ここの値付けによっては、売るとき大変ってのは間違いない

[83: 匿名さん]

>>81
ドトールの1500万値上げって全間取り？
豊洲で400は厳しいんじゃないか。。
消防署跡地にタワマン出来ますとかなら駅徒歩1分バスロータリー目の前、ららぽーと目の前でそれなりの価格つくかもだけど

[85: 匿名さん]

ドトールは「値上げすることによってむしろ価値を高める」という戦略でしょうね。

高級タワマンは「管理費が高い方がむしろ売れる」とよく言いますし…
不動産以外の商品でも値上げしてむしろ個数が売れるようになったという話もよく聞きます。

高級物件を選ぶ人が望むのは、実質的な価値に伴った価格ではなく、
「あの人は高い物件を買った」というステータスですからね。
そもそも資産がたくさんあるんだから細かいことなんて気にしない方々が相手な訳ですし。

[86: 匿名さん]

ドゥトゥールが坪単価400なら、今後の豊洲でも充分にあり得るのでは？
豊洲の方が圧倒的に人気の街なのは間違いないんだから。

[87: 匿名さん]

私も同感です。

「今」の晴海で坪４００万出会った場合、「半年後」の豊洲が４００万になるのはありえます。
インフレは止まらない訳ですから。安くしようがないという現実もあります。

買えないのでは？という懸念もありません。
なぜなら、タワーマンションではありませんので、無駄で豪華な共有施設もありませんので、残り５０年の人生で比較すれば、結果的に安く済むのです。

つまり、３５０万以上４００万以下くらいのレンジであれば、ベイズ程度の財力があれば買えるのです。

[88: 匿名さん]

東京のインフラ、例えば首都高・トンネル・下水・上水、様々なインフラが使用限界を迎えてくるから、今からの方が需要は大きいんじゃないですかね。

建築費が下がるなんて、あと３０年は無いんじゃないですか？

[89: 匿名さん]

震災復興も何も進んでないじゃん。
今からだよ。需要でてくるのは。

[90: 匿名さん]

豊洲が４００！？

オリンピック決まる前に買っといて良かった。
売ったら、ボロ儲けだ！
でも、どこに引っ越そう。

[91: 匿名さん]

４００は新築の話だよ。
中古の値上がりは新築に引きずられるから、しばらくしたら値上がりするとは思うけど。
安く新築販売された物件は、安く売り出す人もいるからねぇ。。。

そういや復興需要２０１３年あるって言われてたのに、全然進んでないよね。
てか、東北の話だよね？東京関係少ないんじゃない？

[92: 匿名さん]

豊洲に引っ越そう。

[93: 匿名さん]

有明がまだ安いから、有明に引っ越したら？
値上がりしそうだし。もしくは晴海。

[94: 匿名さん]

お断りします。

[95: 匿名さん]

>>90
値上がり余地を考えると有明か辰巳、または六丁目じゃないですか？　

次は永住前提なら、東雲は豊洲ほどは値下がりしないでしょうからWコンの高層角部屋あたりをリフォームするのもよいかも。とマジメに答えてみる(笑)

[96: 匿名さん]

>>95
間違い訂正。東雲は豊洲ほど値上がりしないでしょうから　と書いたつもりでした。

[97: 匿名さん]

Wコンは流石に古いような気がする。
俺だったらビーコン低層角部屋だなー。

[98: 匿名さん]

＞Wコンの高層角部屋あたりをリフォームするのもよいかも。とマジメに答えてみる(笑)

もう遅いよ。オリンピック決まる前は、良い条件の部屋、安くいっぱいあって、
選びたい放題だったんだけど、今、ほとんど、在庫ないでしょ。

[99: 匿名さん]

豊洲で坪400とか正気？ドゥトゥールの坪300後半は条件良いとこだけだし、そもそもDTはスミフの特殊な販売戦略と商品企画あって成り立つもの。駅５分だろうが所詮豊洲でファミリーコンセプト丸出しのここが坪350以上なんてありえない。坪300後半あれば西側の物件か山手線沿線の手頃なとこ買うでし
。
異常に豊洲を過大評価し、ここを高値煽りする投稿は不自然すぎる。ここが300切ってくれば六丁目物件と競合するから、その牽制としか思えない。まあ騙される人はいない思うけどね。

[100: 匿名さん]

>>98
もちろんその通り（在庫かない）なんですが、時々は売りも出ますよ。条件の良い部屋がなかなか出ないのは確かですが。

[101: 匿名さん]

条件の良い部屋は取り合いですからねぇ。。。
即決できないと買えないっていうのはキツイと思いますよ。

３５０万超えると思うけどなぁ。半年後でしょ？
今より確実に値上がりしてる頃だと思いますが、、、

[102: 匿名さん]

＞坪300後半あれば西側の物件か山手線沿線の手頃なとこ買うでし

西側は価格と実際が釣り合ってないから、
魅力なし。って方が湾岸物件探してるかと思います。

まあ、ここの価格については、270だと思ってます。

[103: 匿名さん]

駅から１３分の新豊洲物件ですら、２７０万なのに駅徒歩５分が２７０万の訳ないでしょ（笑）
夢見すぎ。

３５０万から４００万くらいだと思うよ。
安値連呼して安くなるなら俺だってやりたいけど、無理でしょ（笑）

[104: 匿名さん]

>>103
だから新豊洲物件が割高なんだよ。それを正当化するために関係者がここを高値煽りしてるわけさ。中には引っかかる人もいつだろうね。

[105: 匿名さん]

>>103
だから新豊洲物件が割高なんだよ。それを正当化するために関係者がここを高値煽りしてるわけさ。中には引っかかる人もいるだろうね。あなたもその関係者？

[106: 匿名さん]

>>95
新豊洲のこれ以上、と言うとベイズになるけど、値上がりはないでしょ

スカイズの人たちはうまく売れば少し儲け出るかもね

[107: 匿名さん]

>>99
西ってどの辺を指してる？

[108: 匿名さん]

>>105
新豊洲物件が割高、同意

ただ、あそこでもそれで売れちゃってるから、300ぐらいはいっちゃうんじゃないか

[109: 匿名さん]

坪300、350、400と出揃いましたところで、みなさん冷静に以下の数字をみてください。

仮に、75㎡の場合75÷3.3＝22.72坪の場合。
坪300万：　22.72坪ｘ300＝￥6816万
坪350万：　22.72坪ｘ350＝￥7952万
坪400万：　22.72坪ｘ400＝￥9088万

一般的なファミリー層が検討する70㎡～80㎡（2LDK、3LDK）で、各坪単価が上記の場合、それぞれいい価格帯になりますよ。あくまでも平均的なファミリー（購入検討対象者の絶対数が多い世帯）に、この金額を出す人は数パーセント未満でしょう。つまり、こんな価格を、眺望無し、間取り今一、共有施設皆無のこの物件に三井さんが設定するはずがない。

しかも、ブランドとしてはちょっと。。。という感じのパークホームズです。

駅からの距離でスカイズ、ベイズと比較するようなコメントもありますが、スカイズ、ベイズと比較すると物件そのものはかなり落ちます（というより、スカイズ、ベイズが良過ぎるのであって、この物件が相対的に見て低いわけではない）。

と分析します。

[110: 匿名さん]

>>109
スカイズベイズは距離が遠いから、あの仕様にした、あの仕様に出来ましたってだけでしょ

仕様が同じで駅に近いなら、よっぽど何かない限り近い方を買うに決まってんだからさ

坪単価で価格イメージ出してくれたのはわかりやすい
値付けとしては300が上限な気はする

[111: 匿名さん]

坪３００万だったら瞬間蒸発で買えないでしょ。
３５０万近くだったら、やっと他物件も検討するかっていう所。

上限としては３８０万。平均で３５０万と予想します。

[112: 匿名さん]

ここが長谷工だったら３００万以下も有り得る。
でも、長谷工じゃなくてスーパーゼネコン使っちゃってるんだよね。。。

[113: 匿名さん]

>>101
95、100です。即決できないと中古購入は厳しいですよね。在庫多数だった頃Ｗコン検討してたのですが、当時も実態は多数の在庫はウエスト棟西向き（パークタワーとお見合い確定）条件悪く、東向き高層とか、低層割安とかの条件良い部屋はほとんどない状態で、実際には出たら即決必要な状態でした。

ネガティブ要素のある割安部屋を推す人は結構いますが、中古で買う側の気持ちを考えると売るのに苦戦するのは必至です。

[114: 匿名さん]

新豊洲が割高？？？
普通に激安価格でしょ。

ここより安い物件を挙げてみてよ。
挙げられないでしょ？もちろん、今売りだしてる物件でね。

[115: 匿名さん]

>>109
感覚的には同意します。ただ、長谷工施工でここより間取りもずっと悪いパークホームズも坪300オーバーで、あっさり完売してるんですよね。

他の人も書いてますが、価格を抑えるつもりなら長谷工施工になってるはず。前にも書きましたがこのくらいの規模は長谷工が最も得意な規模です。

[116: 匿名さん]

そうなんだよね。
仕様を落として良いので、長谷工で安く作って欲しいと思ってた人も多いと思います。

絶対高いでしょ。この規模なら、スーパーゼネコン使う必要無いんですよ。スーパーゼネコン使っただけで３割は値上がり確実。（長谷工との比較）

立地や規模感は、私の好みドンピシャなのに残念です。
350万以下だったら買いますが、それ以上だったらパスですね。もちろん眺望ある部屋限定ですが。

[117: 匿名さん]

>>114
ん？今出ている湾岸物件の中でベイズが安いのはみんな知ってるよ

その中で、新豊洲270ってのがそもそも上がってますよねって話
これは千客万来？とかの期待もあるんだろうけど

新豊洲が300なるのは、新豊洲に地下鉄出来るか、BRTが超便利で新豊洲を通るか、豊洲の地下鉄延伸計画完了とか、劇的に変わらないとないでしょ

スカイズの人たちは含み益ある感じかもね

[118: 匿名さん]

>>115
長谷工施工のパークホームズって？？
どこの物件？

[119: 匿名さん]

ベイズが割安なのが分かってもらえれば良いです。
単に値上がり傾向ですよねって話だったら、私も同意します。

ただ、坪３００万というのは、普通に数年後に到達しそうな気がしてます。
地下鉄なんて通ったら350万以上になってしまうのでは？

[120: 匿名さん]

今から長谷工に変更して３００万以下で売り出すって事にはならないんでしょうか。。。。変更して欲しい。