パークホームズ ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

[匿名さん]

パークホームズノースゲートスクエアPART2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

所在地：大阪府大阪市北区中津3丁目7番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：70.68平米～77.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

[592: 入居済みさん]

>>>591さん
まず、当マンションのフローリングは既にワックスがしてあります。

既にあるワックスの上からワックスを塗っても剥がれやすいと聞きました。
ですので強力なワックス？を自分でやりたい場合には、一度　既存のワックスを落とす（剥離する）方がベターです。

当然、業者に10-20万円払えば全てやって貰えますが
ご自身で塗る場合は、コーナンやカインズホームなどお近くのホームセンターに行かれて、そこで店員さんと相談する事をお勧めします。
そしてワックスをかけても半年〜１年で剥げてきますので、気になるようなら再度かけることになります。

質問に直接答えていませんが、ご参考になればと思います。

[593: 入居済みさん]

>>>592さん
誠にありがとうございました。

[594: 物件比較中さん]

うるさいですよ、このマンション
上階で子供が走りまわる、飛び回る、それが響く。
友人の住まいにお邪魔しましたが、新築でこれはちょっと。
まあ、最上階でない限り、運ですがね。

[595: 匿名さん]

>>594
15階建だからかな～

[596: 匿名さん]

ここマンションようやく最上階の15階が、共益費込み19万で最近賃貸でていました。
ここ現状も未入居の部屋だったのですかね。
このマンションの住居者ですが、お金に余裕があれば、是非最上階へ移りたいですが今は無理です。

最上階でも西向きの住居だから、梅田の高層ビル郡は部屋から見えないにしても淀川の花火は綺麗に良く見えるでしょうね。羨ましい〜

私はこのマンションの東側の低層階の住居者なのでテラスからの景色はほぼ無しに等しいです。

8月の淀川花火は、屋上テラスの花火観覧の抽選を申し込みしました。

それでもこのマンションは、実際に住んでみて快適ですし本当に便利な場所なので満足しています。

日本で1、2の大都会梅田の近隣にしては夜も閑静ですし、自然も多く淀川沿いでランニングを愛犬と一緒にいつでも手軽に出来ます。

徒歩圏に大型スーパーやドラッグストアの数が少ないことを除けば、コンビニはたくさんあるし、喫茶店や美味しい料理屋も数多く困らない場所です。

特にこの場所は自家用車の必要もないほど、大阪駅はもちろん、天王寺・難波・心斎橋・本町・新大阪などの大阪の主要都市に乗り換え無しの1本でいける御堂筋線の中津駅が気にいっています。

週末に京都や神戸、宝塚には阪急電車の中津駅も徒歩3分で近くて便利。

自転車なら梅田グランフロントや梅田茶屋町も5分と掛からず、意外と梅田は駐輪場も充実で1時間無料が多い

将来的に金銭的に余裕がでれば、もし次に引越するなら、またこのマンションの景色のいい部屋、特に南側上層階が理想です。

[597: 匿名さん]

ここの8階の71平米の部屋が4500万で売りにでてたね。
買値3千チョイくらいのマンションを2年もしない間に4500でうるってすごいなー

このマンション工場と銭湯の跡地にキュウキュウに詰め込んで建ててる上に4方を囲む道は狭い。
マンション相場も頭打らしいが、売れるといいですねー

[598: マンション住人さん]

>>597さん
売りに出ているのを知っていますが、私はマンション住人なのでその値段で売れて欲しいですね、むしろ応援しています。
マンション相場が頭打ちと言う人もいますが、下がるような要素もないと思います。
だって597さんも北区の新築タワーマンションが70㎡4500万円で売ってたら飛びつきますよね？
そういう相場観なんです、供給側も買う側も。

比較すると、中津駅から北に徒歩8分くらいのプラネスーペリアで売り出してる部屋が約60平米　2LDK　4700万円です。
これを考えたらパークホームズの71平米　3LDK　4400万円ってのは変な数字ではありません。(たしか買値は3700万前後のはず)
場所的に坪単価200万以上は妥当じゃないでしょうかね、70㎡で4250万円。

「4方を囲む道は狭い」というコメントが面白かったのですが、
広くて交通量の多い幹線道路の横に住みたいと言う意味ですか？

それとも歩道が狭いと言う事ですかね？　確かに歩道は自転車が２台並んで通れない広さですが、
４方の道路が広い割に車の通行量がほとんどないので、みな車道を広々と使って歩いています。
道が広くてとても気持ち良いですよ、ぜひ住んで実感して下さい　笑

[599: 匿名さん]

中津で長谷工クオリティーの田の字間取りに4000万超えか。金ないやつか物好き、もしくは民泊用に買うって感じかな。
1000万以上も高値で売り付けるなんて余程いい部屋なんだろうね。

[600: 住民板ユーザーさん5]

プラネは高いから全然売れてないですやん。

71㎡4500万だとやっぱり高いかな。
ここに坪200万を出す気はないですね。
竣工前に売れ残っていたのを知っていますんで。
相場は4000万くらいかな～。

[601: 匿名さん]

ココで仕様の低い4500万の中古買うくらいならグラメゾ新梅田タワー買うわ。

[602: 周辺住民さん]

みなさんいろいろご意見有ると思いますが、相場がその時の答えです。
このマンションの部屋が坪210万で売れたら、それが正解なんですよ。

プラネスーペリアも残り一戸です。
どうぞ投資家目線で大阪の不動産動向を暖かく見守って下さい。

[603: 匿名さん]

相場とかけはなれてるから指摘してるんけど。

[604: 近所の人]

プラネは高いと思っていたけど、残り一つなんですね。

[605: マンション検討中さん]

南海トラフが起きればこの辺りは液状化する可能性が高いうえに淀川がすぐそばだから津波ヤバいよね。

[606: 匿名さん]

>>598 マンション住人さん

タワーと板状を一緒にされてもね。
そもそも建築費用がまったく違うんですけど…。

[607: 匿名さん]

場所からいうと坪200万は難しいでしょうね。
今は北区、中央区やらが上がってるので今は200近くいってますが。

ただ、元値が安かったので、これから損は少ないと思いますよ。
新築時に買われた方は良かったんじゃないかと思います。

[608: 近所の人]

津波は来ないと思いますよ。
今まで来た記録が無いのですから。
淀川を逆流した上に決壊するなんて、あり得ないと思います。
港区に津波が来た記録はありますが中津に津波が来た記録はありません。
今まで何回か南海トラフ地震が起きているのに。

[609: 匿名さん]

>>608 近所の人さん

海抜0メートル地帯に住んでるんだからハザードマップは見ておいた方がいいですよ。
3丁目は運河があった頃、大雨降っただけでよく洪水になってましたから。
地震と水害はなめていたら命を落とします。

[610: 近所の人]

災害はなめてません。
自宅には常時飲水１００リットルは確保していますし。
ただ過剰に神経質になるのもどうかと。
淀川は毛馬の水門が出来てから氾濫していなと聞いています。

液状化現象も２号線より西が阪神大震災の時に酷かったと聞いています。

[611: 匿名さん]

南海トラフは必ず起こるんだから最悪の想定はしておかないとね。川の側はリスクが高い。

[612: マンション住人]

私の知っている相場を乗せます。
http://satei.com/man/m000002080/

http://www.mansion-review.jp/mansion/603657.html


近くの比較対象として、阪急中津駅徒歩11分　ファインクオーターシティは坪単価180万なので、確実にこれより高いです。
http://satei.com/man/m000001977/

[613: 匿名さん]

このレベルのマンションに4000万も出して中古買う人がいるってのが驚きやわ。
あと2年もしたら変わってくるやろうね。

[614: 匿名さん]

梅田近いから、歩いていけるから、梅北できてからもっと便利になりますが、または周辺には15階新築マンションがなかなかでないですね。ファインクオーターシティは駅から遠いから、比較対象はならない。

[615: 匿名さん]

阪急中津・御堂筋中津ともに近く利便性は抜群である。敷地や周辺道路がとても広いので、車での横付けなどしやすく大変便利である。駅に近い割には、ちょうど閑静な立地にあり、落ち着いて生活できると思う。中津は隠れ家的なオシャレで美味しいお店が多く、さらに梅田やグランフロントも徒歩圏内なので外食に事欠かない。

[616: 匿名さん]

販売戸数増やしたいがために１５階建てにして階高低くしてるところからして価値ないわ。
同じ価格帯なら少なくとも１４階建てのマンションの方が良心的な設計だと思うね。

[617: 住民板ユーザーさん5]

買いたくなければ買わなければいいと思います。
価値があるか無いかはあなたが決めることじゃなくてマーケットが決める事ですから。
中古市場で数千万で取引されている物件を価値が無いというのはどうかと思いますよ。

[618: 匿名さん]

価値を感じるかどうかは人それぞれ。マーケットはあくまで参考です。上がることもあれば下がることもある。
物件なんてココ以外にもたくさんあるんですから。

[619: 匿名さん]

梅田まで10分歩ける所は本当に便利です。
中津周辺にタワーマンションが多いですが、しかしタワーマンションの管理費修繕費固定資産税は高すぎ、現実に不可能です。ここのマンションの管理費修繕費固定資産税はタワーマンションよりかなり安い。

[620: マンション住民]

これはあくまで私の推測ですが、
掲示板で批判的なコメントを書いている人は、持ち家がない人が多いと思う。

2013年以前に大阪市で家を買った人であればほぼ全員が相場上昇の恩恵を受けており、13年以降の購入でも多くの人でキャピタルゲイン(含み益)が発生している。
売れば利益が出て、貸しても安定収入が入り、しかも資産の目減りも少ない状態であれば、人の家を侮蔑するなど心の狭い事をするとは思えません。

30年先は分かりませんが、向こう10年で天変地異以外で資産価値の減りが早くなる要因が見当たりません。 本当に左うちわです。
このマンションで言うと、2025年に築10年 70平米 3LDK 3500万円で確実に売れます。相場によってはもっと高くても売れると思います。

[621: 住民板ユーザーさん5]

2025年に築10年 70平米 3LDK 3500万円で確実に売れます。
↑
そりゃ売れるでしょう。

[622: 匿名さん]

>>620 マンション住民さん

思い込みが激しいねって言われません？

[623: マンション検討中さん]

どちらにしても今はどこのマンションも高いね。。ここまで上がると、損得を考え出すとなかなか買えないね。
必要性を重視して高値でも買うか、貯めておいてオリンピック終わって価格も落ち着いてから買うかやね。

[624: 匿名さん]

新築も中古も高いよね。
今後は空き家がどんどん増えるし、売り手市場も今がピークだろうから高値で売るなら今のうちだね。
買うならなにわ筋線の恩恵を受けれる場所が良いかも。

[625: 匿名さん]

なにわ筋線かぁ。
でも結局御堂筋線が近ければそれでいい気がする。
それよりJRの地下化で出来る道路はどうなるの？
今の線路のままなら高低差すごいんだが。
全部削ってフラットにするのかなあ。

[626: 匿名さん]

なにわ筋線が出来たら御堂筋線より断然便利になるよ。
乗り換えの手間がなくなるんだから。

[627: 匿名]

>>597
8階71平米の部屋、あっさりと大幅値引きしてますね。今で4180万。あまりに手応えがなかったのかな。
最終的に価格交渉が入ることを考えると、成約価格は4000万程度でしょうか。

>>612
なぜファインクォーターシティを比較に出したか分かりませんが、あそこは分譲価格が安かったので、値上がり率はすごいですよ。
ここも値上がってはいますが、当時にしては多少割高でしたね〜

ちなみにソースです
http://www.mansion-review.jp/ranking/touraku/train/34001/3400102/

[628: 匿名さん]

>>627
個人的には３千万後半が相応の部屋だと思います。
４千万超えるなら新築買う方がいい。

[629: 匿名さん]

8階の中古、価格表を見ると新築時の坪単価は166万なんだね。リセール価格高いな。

[630: 住民板ユーザーさん5]

ここの新築価格くらいなら買って損は無かったでしょうね。

とは言っても、竣工前に完売はしなかったんですけどね。

今なら瞬間蒸発でしょうね。

[631: 匿名さん]

物件レベルによるけどね

[632: 匿名さん]

8階の中古、ずっと売れ残ってるね。
当初の価格からだいぶ下げてるけど他の新築も売り鈍ってきてるし、目新しい間取りでもなく設備も目立って良い部分がないからこの部屋の新築価格から考えると3000万前半まで下げないと売れないだろうね。

[633: 匿名さん]

このマンションの売り時は今じゃない。

[634: 匿名さん]

>>632

8階と6階、両方とも65㎡の狭い部屋なんだよね
新築分譲から1,200万くらい値上げしてないか？


https://www.athome.co.jp/mansion/8739760602/?BKLISTID=030PPC
中古マンション パークホームズノースゲートスクエア 8階 ２ＬＤＫ
価格 3,830万円 階建/階 15階建 / 8階
交通 阪急宝塚線 / 中津駅 徒歩4分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市北区中津３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年7月(築2年4ヶ月) 専有面積 65.95m² 間取り ２ＬＤＫ


https://www.athome.co.jp/mansion/8739874602/?BKLISTID=030PPC
中古マンション パークホームズノースゲートスクエア 6階 ３ＬＤＫ
価格 3,780万円 階建/階 15階建 / 6階
交通 阪急宝塚線 / 中津駅 徒歩4分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市北区中津３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年7月(築2年4ヶ月) 専有面積 65.95m² 間取り ３ＬＤＫ

[635: 匿名さん]

えっ？
そんな安かったか？笑

[636: 匿名さん]

8階は71㎡の部屋も売りに出てたんだな
この部屋は新築で3200万円くらいだったかな？


https://smp.suumo.jp/chukomansion/osaka/sc_127/pj_88834741/
【SUUMO】パークホームズノースゲートスクエア | 中古マンション物件情報
価格　3980万円
間取り　3LDK
専有面積　71.01m²（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：11.79m²
所在階/構造・階建　8階/RC15階建

[637: 匿名さん]

2階も売りに出てた


https://www.homes.co.jp/mansion/b-1314580000097/
【LIFULL HOME'S】パークホームズノースゲートスクエア 2階部分
価格　3,650万円
管理費等　8,440円
修繕積立金　7,070円
間取り　3LDK （洋室 5帖 洋室 6帖 洋室 3.5帖 リビングダイニングキッチン 16.4帖）
専有面積　70.68m² （壁心）
バルコニー面積　11.78m²

[638: 匿名さん]

9階も売りに出てた
Yahoo不動産に一つも掲載されてなかったのに探せばたくさん出てくるんだな


https://sp.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHE83980
パークホームズ　ノースゲートスクエア
価格　4,380万円
専有面積　71.01m2
間取り　2LDK+S(納戸)
築年月　2015年7月
管理費　月額8,480円
修繕積立金　月額7,100円
バルコニー面積　11.97m2
専用使用部分面積　アルコーブ4.79㎡
構造　鉄筋コンクリート造
階数　9階 / 15階

[639: 匿名さん]

>>636 匿名さん
南の8階は新築で3800くらいしてたよ。
西の2階で3200くらいやで。

[640: 匿名さん]

超高層マンションが嫌い方はここのマンションへいくでしょう？中津周りに超高層マンションが乱立、金額もそこそこ・・。パークホームズ　ノースゲートスクエアはわりと静か、梅田駅まで歩ける距離。梅北開発に伴う値上げが確実。

[641: 名無しさん]

今でも中津はイメージが良くない中、このマンションを販売していた時はもっと微妙だったので販売時は安かった。
ウメキタに近く御堂筋線も阪急線も近いのに過小評価されていたのが、適正価格に近付いて来ただけでは？
このマンションが出来てから、行き交う若い家族も増えたし、近くにお洒落なお店も増えた。

住むと分かるけれど、4面が道路なので開放感あるし、公開空地の木々も心癒される。
年1回だけれど、淀川花火大会の時は特等席で友達も呼べる。

元々評価低い街なので、駅前のマンション開発と周辺への波及効果、ウメキタ2区開発があり
これ以上評価を下げる要素が見当たらないです。むしろ上げ要素ばかり？
賃貸で回しても、18万x12か月÷4000万で表面利回り5.4%。