パークホームズ ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

[匿名さん]

パークホームズノースゲートスクエアPART2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

所在地：大阪府大阪市北区中津3丁目7番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：70.68平米～77.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

[572: 住民さんＡ]

JR線路が将来道路となり、梅北開発などにより将来は値上がるでしょうか？

[573: 入居済み住民さん]

>571さん
具体的にどこからどこまでが寂しいですか？

仕事終わって家に帰る道に ウジャウジャ人が居て欲しいという事ですか？

それとももっと居酒屋が欲しいという事ですか？

御堂筋線中津駅からだと1週間 毎日違うお店に行っても大丈夫なくらい店舗あると思います。街灯明るいし 変な人いないし。

阪急からだと 無人の公園を通過するか
スポーツセンター横の住宅街を通るかで
多少寂しさはありますが、駅下にサンクスあって十分ですし、帰路に 賑やかさを求める気持ちが分かりません。

[574: 入居済み住民さん]

>572さん
購入時より値上がるかは保証できませんが、利便性が増すため値崩れするとは思えません。
このエリアに人気がある証拠に？ このマンション周辺にはいくつも新築マンションが建設されます。人口が減って行き 不便になる街とは真逆なので、資産価値の維持は安心しています。
人口増⇨お店の進出⇨利便性向上としか考えられません。
御堂筋線が地味に 中津駅止まりなのも、 優越感？を感じられる利便性の一つですし。
おそらく大阪市内で ここまでポンポンとマンションが完成する地区は無いと思います。 ただ新築マンションの供給過多によっては値上がり幅が抑えられる可能性はありますが。
うちのマンションも 理事会がしっかりして、資産価値向上に真剣に取り組む必要があると思います。

[575: 匿名さん]

豊崎は高額予想のタワマンが2棟建つが、中津はどちらかといえば単身者向けの賃貸マンションの供給が圧倒的に多い。
数年後のスタンスで購入を考えるならば、大淀など西側のエリアは比較的安く仕様もこの物件よりは良くなる可能性があるので検討する価値はあると思う。
今、欲しくて価格重視の方はこの物件が最適だと思います。

[576: 住民さんＡ]

商店街まわりには市の区画整理計画がありますかな？

[577: 住民さんＡ]

阪急京都線は中津に止まってほしい

[578: 匿名さん]

ホームページ開けないってことは完売ですかね⁈

[579: 住民さんＡ]

もう完売した。

[580: 匿名さん]

あとはバカ高い中古だけが残ってますね

[581: 匿名]

誰がわざわざ買うんだろ!?

[582: 匿名さん]

ゴミ出しが毎日出来ないのが不便。

[583: 匿名さん]

新築なのに、賃貸で3LDKで11万7000円からって、随分安いんですね。
http://suumo.jp/library/tf_27/sc_27127/to_0002547923/

[584: 住民]

そういう立地ということ。

[585: 入居済み住民さん [女性 30代]]

今時ゴミ出しか自由にできないマンションがあるのかと驚きました。
臭いの出ない（少ない）プラゴミやカンビンペットボトルくらいは、常時出してもいい（一般ゴミの日に同時に出したい。）という、その程度の柔軟性はあってもいいのではと思いますが。
なんとかならないものでしょうかねえ。

[586: 匿名さん]

最近はどこも24時可能で驚きます。
数年前まで他のパークホームズに住んでいましたが、前日5時から翌朝9時まで出せたました。でも収集車が来るのが午後なのでこっそり出している人もいました。もっぱら夜片付け後に出していましたね。
こちらはどうですか？
あと管理組合で業者に頼むのもできるのでは？お金はいりますが。
管理組合で管理人さんとご相談されてはいかがでしょう。ゴミドラムがなくても24時間出せるところも多いので。

[587: 入居済み住民さん]

>>583さん
一見安く見えますけれど、管理費を加えると14万円です。
2階の部屋ですので、これくらいでも元が取れるのかも知れませんね。

[588: 住民さんＡ]

みなさんは阪急中津駅を利用されているでしょうか？本数はすくないでしょうか？

[589: 契約済みさん]

分譲完売していますが、賃貸もほぼ完売(入居)しています。
この間 不動産屋に問い合わせたら、2軒しか残ってませんでした。

そして、先週末に当マンションでオープンハウスをやっていたようで、西側の中層階が4000万強でした。

このようにマンションの資産価値が順調に上がっていってくれる事を願います。

[590: 匿名さん]

安いなんておっしゃる方がいらっしゃいましたけど、賃貸情報見ましたら
一番安くて3LDK、13.3万円で、高い方だと2LDK、19万円なんていうお部屋もありましたよ。
中古も一戸出ていて、3LDK、3850万円とのことです。
陽当たりが良さそうですけど、向きはどの方向になるのでしょう？

[591: 契約済みさん]

こんにちは。
入居前に、フロリングにワックスしたいですが、調べたら、ノ－ワックスのフロリングは最近の新築マンションをよく使われているらしい。このマンションのフロリングの状況は把握できていませんので、ワックスをするかどうか迷っています。
フロリンにワ－クスをされた方がいっらしゃいますか？ワ－クスのメ－カ-、ワックス名を教えていただきますか？
よろしくお願いいたします。

[592: 入居済みさん]

>>>591さん
まず、当マンションのフローリングは既にワックスがしてあります。

既にあるワックスの上からワックスを塗っても剥がれやすいと聞きました。
ですので強力なワックス？を自分でやりたい場合には、一度　既存のワックスを落とす（剥離する）方がベターです。

当然、業者に10-20万円払えば全てやって貰えますが
ご自身で塗る場合は、コーナンやカインズホームなどお近くのホームセンターに行かれて、そこで店員さんと相談する事をお勧めします。
そしてワックスをかけても半年〜１年で剥げてきますので、気になるようなら再度かけることになります。

質問に直接答えていませんが、ご参考になればと思います。

[593: 入居済みさん]

>>>592さん
誠にありがとうございました。

[594: 物件比較中さん]

うるさいですよ、このマンション
上階で子供が走りまわる、飛び回る、それが響く。
友人の住まいにお邪魔しましたが、新築でこれはちょっと。
まあ、最上階でない限り、運ですがね。

[595: 匿名さん]

>>594
15階建だからかな～

[596: 匿名さん]

ここマンションようやく最上階の15階が、共益費込み19万で最近賃貸でていました。
ここ現状も未入居の部屋だったのですかね。
このマンションの住居者ですが、お金に余裕があれば、是非最上階へ移りたいですが今は無理です。

最上階でも西向きの住居だから、梅田の高層ビル郡は部屋から見えないにしても淀川の花火は綺麗に良く見えるでしょうね。羨ましい〜

私はこのマンションの東側の低層階の住居者なのでテラスからの景色はほぼ無しに等しいです。

8月の淀川花火は、屋上テラスの花火観覧の抽選を申し込みしました。

それでもこのマンションは、実際に住んでみて快適ですし本当に便利な場所なので満足しています。

日本で1、2の大都会梅田の近隣にしては夜も閑静ですし、自然も多く淀川沿いでランニングを愛犬と一緒にいつでも手軽に出来ます。

徒歩圏に大型スーパーやドラッグストアの数が少ないことを除けば、コンビニはたくさんあるし、喫茶店や美味しい料理屋も数多く困らない場所です。

特にこの場所は自家用車の必要もないほど、大阪駅はもちろん、天王寺・難波・心斎橋・本町・新大阪などの大阪の主要都市に乗り換え無しの1本でいける御堂筋線の中津駅が気にいっています。

週末に京都や神戸、宝塚には阪急電車の中津駅も徒歩3分で近くて便利。

自転車なら梅田グランフロントや梅田茶屋町も5分と掛からず、意外と梅田は駐輪場も充実で1時間無料が多い

将来的に金銭的に余裕がでれば、もし次に引越するなら、またこのマンションの景色のいい部屋、特に南側上層階が理想です。

[597: 匿名さん]

ここの8階の71平米の部屋が4500万で売りにでてたね。
買値3千チョイくらいのマンションを2年もしない間に4500でうるってすごいなー

このマンション工場と銭湯の跡地にキュウキュウに詰め込んで建ててる上に4方を囲む道は狭い。
マンション相場も頭打らしいが、売れるといいですねー

[598: マンション住人さん]

>>597さん
売りに出ているのを知っていますが、私はマンション住人なのでその値段で売れて欲しいですね、むしろ応援しています。
マンション相場が頭打ちと言う人もいますが、下がるような要素もないと思います。
だって597さんも北区の新築タワーマンションが70㎡4500万円で売ってたら飛びつきますよね？
そういう相場観なんです、供給側も買う側も。

比較すると、中津駅から北に徒歩8分くらいのプラネスーペリアで売り出してる部屋が約60平米　2LDK　4700万円です。
これを考えたらパークホームズの71平米　3LDK　4400万円ってのは変な数字ではありません。(たしか買値は3700万前後のはず)
場所的に坪単価200万以上は妥当じゃないでしょうかね、70㎡で4250万円。

「4方を囲む道は狭い」というコメントが面白かったのですが、
広くて交通量の多い幹線道路の横に住みたいと言う意味ですか？

それとも歩道が狭いと言う事ですかね？　確かに歩道は自転車が２台並んで通れない広さですが、
４方の道路が広い割に車の通行量がほとんどないので、みな車道を広々と使って歩いています。
道が広くてとても気持ち良いですよ、ぜひ住んで実感して下さい　笑

[599: 匿名さん]

中津で長谷工クオリティーの田の字間取りに4000万超えか。金ないやつか物好き、もしくは民泊用に買うって感じかな。
1000万以上も高値で売り付けるなんて余程いい部屋なんだろうね。

[600: 住民板ユーザーさん5]

プラネは高いから全然売れてないですやん。

71㎡4500万だとやっぱり高いかな。
ここに坪200万を出す気はないですね。
竣工前に売れ残っていたのを知っていますんで。
相場は4000万くらいかな～。

[601: 匿名さん]

ココで仕様の低い4500万の中古買うくらいならグラメゾ新梅田タワー買うわ。

[602: 周辺住民さん]

みなさんいろいろご意見有ると思いますが、相場がその時の答えです。
このマンションの部屋が坪210万で売れたら、それが正解なんですよ。

プラネスーペリアも残り一戸です。
どうぞ投資家目線で大阪の不動産動向を暖かく見守って下さい。

[603: 匿名さん]

相場とかけはなれてるから指摘してるんけど。

[604: 近所の人]

プラネは高いと思っていたけど、残り一つなんですね。

[605: マンション検討中さん]

南海トラフが起きればこの辺りは液状化する可能性が高いうえに淀川がすぐそばだから津波ヤバいよね。

[606: 匿名さん]

>>598 マンション住人さん

タワーと板状を一緒にされてもね。
そもそも建築費用がまったく違うんですけど…。

[607: 匿名さん]

場所からいうと坪200万は難しいでしょうね。
今は北区、中央区やらが上がってるので今は200近くいってますが。

ただ、元値が安かったので、これから損は少ないと思いますよ。
新築時に買われた方は良かったんじゃないかと思います。

[608: 近所の人]

津波は来ないと思いますよ。
今まで来た記録が無いのですから。
淀川を逆流した上に決壊するなんて、あり得ないと思います。
港区に津波が来た記録はありますが中津に津波が来た記録はありません。
今まで何回か南海トラフ地震が起きているのに。

[609: 匿名さん]

>>608 近所の人さん

海抜0メートル地帯に住んでるんだからハザードマップは見ておいた方がいいですよ。
3丁目は運河があった頃、大雨降っただけでよく洪水になってましたから。
地震と水害はなめていたら命を落とします。

[610: 近所の人]

災害はなめてません。
自宅には常時飲水１００リットルは確保していますし。
ただ過剰に神経質になるのもどうかと。
淀川は毛馬の水門が出来てから氾濫していなと聞いています。

液状化現象も２号線より西が阪神大震災の時に酷かったと聞いています。

[611: 匿名さん]

南海トラフは必ず起こるんだから最悪の想定はしておかないとね。川の側はリスクが高い。

[612: マンション住人]

私の知っている相場を乗せます。
http://satei.com/man/m000002080/

http://www.mansion-review.jp/mansion/603657.html


近くの比較対象として、阪急中津駅徒歩11分　ファインクオーターシティは坪単価180万なので、確実にこれより高いです。
http://satei.com/man/m000001977/

[613: 匿名さん]

このレベルのマンションに4000万も出して中古買う人がいるってのが驚きやわ。
あと2年もしたら変わってくるやろうね。

[614: 匿名さん]

梅田近いから、歩いていけるから、梅北できてからもっと便利になりますが、または周辺には15階新築マンションがなかなかでないですね。ファインクオーターシティは駅から遠いから、比較対象はならない。

[615: 匿名さん]

阪急中津・御堂筋中津ともに近く利便性は抜群である。敷地や周辺道路がとても広いので、車での横付けなどしやすく大変便利である。駅に近い割には、ちょうど閑静な立地にあり、落ち着いて生活できると思う。中津は隠れ家的なオシャレで美味しいお店が多く、さらに梅田やグランフロントも徒歩圏内なので外食に事欠かない。

[616: 匿名さん]

販売戸数増やしたいがために１５階建てにして階高低くしてるところからして価値ないわ。
同じ価格帯なら少なくとも１４階建てのマンションの方が良心的な設計だと思うね。

[617: 住民板ユーザーさん5]

買いたくなければ買わなければいいと思います。
価値があるか無いかはあなたが決めることじゃなくてマーケットが決める事ですから。
中古市場で数千万で取引されている物件を価値が無いというのはどうかと思いますよ。

[618: 匿名さん]

価値を感じるかどうかは人それぞれ。マーケットはあくまで参考です。上がることもあれば下がることもある。
物件なんてココ以外にもたくさんあるんですから。

[619: 匿名さん]

梅田まで10分歩ける所は本当に便利です。
中津周辺にタワーマンションが多いですが、しかしタワーマンションの管理費修繕費固定資産税は高すぎ、現実に不可能です。ここのマンションの管理費修繕費固定資産税はタワーマンションよりかなり安い。

[620: マンション住民]

これはあくまで私の推測ですが、
掲示板で批判的なコメントを書いている人は、持ち家がない人が多いと思う。

2013年以前に大阪市で家を買った人であればほぼ全員が相場上昇の恩恵を受けており、13年以降の購入でも多くの人でキャピタルゲイン(含み益)が発生している。
売れば利益が出て、貸しても安定収入が入り、しかも資産の目減りも少ない状態であれば、人の家を侮蔑するなど心の狭い事をするとは思えません。

30年先は分かりませんが、向こう10年で天変地異以外で資産価値の減りが早くなる要因が見当たりません。 本当に左うちわです。
このマンションで言うと、2025年に築10年 70平米 3LDK 3500万円で確実に売れます。相場によってはもっと高くても売れると思います。

[621: 住民板ユーザーさん5]

2025年に築10年 70平米 3LDK 3500万円で確実に売れます。
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そりゃ売れるでしょう。