パークホームズ ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

[匿名さん]

パークホームズノースゲートスクエアPART2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

所在地：大阪府大阪市北区中津3丁目7番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：70.68平米～77.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

[531: 匿名さん]

資産価値維持のポイントはデザイン、仕様、環境の良し悪し（騒音、振動、大気汚染）地域のブランド、周辺の賃金水準が高い、メンテナンスコストがどのくらいかかるか、住民の管理意識、階数や方角、最寄り駅からの距離、利便性・・・などですね。
ここは竣工したばかりなので、まずは管理をしっかりされることが先決だと思います。住民の管理意識が低いとどんなに環境が良くても別の物件に移ってしまう可能性大ですので。

[532: 匿名さん]

あ、「賃金水準」ではなく正しくは「賃料水準」です。大変な間違いで申し訳ありません。

[533: 匿名さん]

>>527
月10万と考えたら10年で1200万。
仮に諸費用含めて4000万で買ったとして、差し引くと2800万で売却。
それで中津は変わった、資産価値上がってると言えるの？？

[534: 匿名]

>>533
意味がわからないです。

[535: 契約済みさん]

>>533さん
私は、中津が変わらないと考える理由・根拠をお聞きしたかったのですが・・・。
そんな穿った返しをされるとは正直思いませんでしたが・・・聞かれたのでお答えします。

「値上がるかどうか」が「買値+諸費用-月10万円程度(家賃相当)より売値が高くなれば、中津は変わったと考える」と矛盾しているので、理論を整理しますと、

まず、私としては買値+諸費用-月10万円程度(家賃相当)より高く売れれば合格だと思っています。
損な買い物はしなかった　と言う事です。

中津だけでもマンションが続々でき、周りを見渡してもブランズシティ天六やリバーズ木漏れ日など比較的低価格帯のマンションが建設されています。人口減の中でこれは供給過剰だと危惧しています。

ましてや結局竣工前に売れ残るくらい周りの期待が低いこのマンションですので、
トントンで売れるなら御の字、儲けが出たらラッキーと考えています。

それでは533さんのお考えをお聞きしたいのですが、
諸費用込み4000万の当該マンションが
いくら値上がれば中津は変わったと言えると思いますか？

そして、そこまでは値上がらず、
中津は変わらないと考える理由も教えて下さい。

[536: 匿名さん]

梅田徒歩圏内でこの安さなのになんで未だ完売しないんでしょうね。

[537: 匿名さん]

>>536
なぜなんでしょう？周りは静かなのに梅田まで徒歩圏内、しかも安い。
中津という場所がだめなんでしょうか？もしそうならなぜだめなんでしようか…何か理由があるんですよね、人気がないのには。

[538: 匿名]

>>519
私もそう思います

[539: 匿名さん]

>>535
あなたの書き方がわるいよね。
533さんの計算はなんら間違ってないと思うけど…。

[541: 匿名さん]

中津3丁目に、プレサンス新築分譲マンションの看板が立っているが、そこはどうでしょうか？

[542: 匿名さん]

ここは建材の質が低い影響で音の響きが酷いみたいですね。まあ、長谷工仕様の中でも価格が安い部類なので仕方ないかも知れませんが、それが売れない理由の一つだと思います。

[543: 契約済みさん]

>536
今はやはり杭打ち問題があったので避けられている気がしますね。イメージ回復には時間がかかりそうなので、売り切るには年明けになりそうですね。

>542
音の響きは住んでみて初めてわかることではないでしょうか？
契約前に何回か見にいきましたけど、その際に音の響きなんてわからないと思うのですか・・・

もちろん、阪急の電車音ぐらいは確認しましたけどその音はそこまで酷いものではありませんし、生活音は住んでみないとわからないですよ

[544: 匿名さん]

>>543
住民板で騒音が問題にあがってますよ。

[545: 契約済みさん]

なんだかんだ あと5戸になりましたね！

[546: 匿名さん]

中津にしては高いけど周りの新築に比べたら安いからね。その層には人気かと。

[547: 匿名さん]

騒音問題はマンションの階層にもよりそうですが、
たまたま運が悪く足音のうるさい部屋の下に
住んでしまったとか？ですかね。
それよりもゴミ出し問題が気になっています。

[548: 周辺住民さん]

中古の方は価格設定が微妙だからか売れてないみたいですね。

[549: 契約済みさん]

あと4戸になりましたね！
11月は6戸売れたので、 来年早い段階で完売しそうですね 。
完売御礼を拝むのを楽しみにしています。

[550: 入居済み住民さん]

更に1戸売れましたね。

[551: 契約済みさん]

また1戸売れました。残り2戸です。
さすが三井さん、お休みも手厚いようで、21日(月)から冬休みです。
ですので、今日・明日が今年最後の営業でしょうね。引き続き頑張ってほしいです。

※「建物内販売センター」冬季休業期間は、平成27年12月21日より平成28年1月6日まで

[552: 匿名さん]

もうすっかりお正月気分が抜けてしまっていますが、まだお休みなのですか。
入居されている方たちへの配慮もあるのかなと思いました。
年末年始の気ぜわしい時に、部外者の出入りが頻繁にあるのは気になりますものね。
だからゆっくり目ということなのだろうなと思いました。

[553: 契約済みさん]

年始業務が始まり、昨年末まで2戸だった残りがどうなってるかなーと思ってみたら、
なんと「6戸」！！　
減ってるどころか思いっきり増えてるじゃないですか。
しかも、早々に完売していたはずの15階の部屋まで出てくる始末。

事務所が販売され、安くなっているのは理解できるのですが
他の3戸はどこから来たのでしょうか???

http://www.31sumai.com/mfr/K1207/outline.html

http://www.31sumai.com/mfr/K1207/juko_01.html

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[554: 買いたいけど買えない人]

事務所部屋が売れて
あと4戸になり完売目前ですね。
最近の物件は4,000万円台が普通になってきてるのでしょうか…
こちらの物件がお安く感じ迷ってます。
買い時が分からずなかなか決断できません。

[555: 匿名さん]

>>554
4戸って出てますが、また増えるんじゃない？？
安いのは安いなりの理由がありますよ。

[556: 入居済みさん]

>>554さん

どのような点について、迷っていらっしゃるのでしょうか？
お答えできることがあれば、良い悪い包み隠さずにお伝えしますよー。

[557: 入居済みさん]

更に１部屋売れて、残り3戸ですね。
12月も１月も、毎月コンスタントに売れているので、あとちょっとで完売しそうですね。

今日みたいなものすごい寒い日でも、南向きはポカポカで暖房要らず。
光熱費が浮くだけでなく、広い窓から暖かい日光を浴びられるのは精神的にとても気持ちが良いです。
もれなくグランフロントのカッコいい眺望も付きます。

以上ポジショントークでした　笑

[558: 入居済みさん]

>>554さん
買い時は本当に難しいですね。
オリンピック建設需要や最近の杭打ち問題から建設費用が上がり続けるかもしれませんし、
世界経済停滞で、リーマンショック後のように価格が下がるかもしれませんし。

やはり、買いたい時が買い時ではないでしょうかね？
結局住めば都ですし、新生活は希望にあふれていますよ。
4000万円の買い物というと気が重いですが、途中で売却すればまるまる損する訳ではないですから。
過ぎた事はしょうがないですし、長期間　悩み続ける事の方が大変だと思います。

住み心地とか気になる事があれば何でも聞いて下さいね。

[559: 匿名さん]

>>555さん
その理由はなんでしょう？

[560: 入居済みさん]

>>555さん
こういう方は相手にしない方が良いですよ。
ただ暇なのか、僻んでいるのか、業者の妨害なのかは分かりませんが、
しっかりした自分の意見も持たず、ただヤジを飛ばしてくる輩が、この掲示板には住んでいます。

根拠があるのなら聞いてみたいものです。

[561: 買いたいけど買えない人]

みなさんありがとうございます。
待ってても先は分からないですもんね。
今は駅周辺の再開発で商業施設が揃う塚口のマンションか、こちらの梅北開発の将来が期待できるマンションかで迷ってます。
子供が生まれたのでぜひ子育て世代の方の住み心地を伺いたいです！

[562: 契約済みさん]

住み「心地」の話をすると、
新築でピカピカ、南向きでポカポカ、広い部屋でウキウキなどの理由で
心地の良さを大いに感じていますが、それはどこにマイホームを買っても同様に感じると思うので、割愛します。

中津のマンションに限った話で行くと、
家の周りの道が広く、車の往来も少なく、街も比較的静かな所が気に入っています。
家のすぐ前が大きな道路だったり、駅チカで店舗が多くて騒がしいといった
ゴチャゴチャ・ガヤガヤが嫌いな人には、安息の場です。

道が広い・河川敷が近いので犬の散歩も快適です。

グランフロントにあるボーネルンド「あそびのせかい」というお店に近いのは見逃せません。
https://kidokid.bornelund.co.jp/grandfront-osaka/

写真を見ての通り、豊富なおもちゃや遊び場がいっぱいの夢の国です笑
通常1日券が1,700円なのですが、1か月パスだと4,400円です。
なんと3回行けば元が取れちゃうんです！笑
ベビーカーでもたった15分程度で行けるので、私には魅力に感じます。

あと旦那の勤務地によるのですが、北新地や梅田で飲む事が多い人だと、
徒歩で帰れるし、タクシー乗っても1500円もしないので、年間に直すとタクシー代がかなり浮きます

あとプラザモータープール、スカイビル下のウィラーバス停、阪急に近いので、
観光バス・深夜バスも乗りやすいです。
東京やディズニーランドへのアクセス良いです。

便利に思わない所も当然あって、
・駅からマンションの導線上にスーパーと大型ドラッグストアが無い

・最寄りの小児科も区役所も3㎞先 (中津済生会病院は近いが、選定療養費として3,240円かかります)

・自転車修理のお店も遠い

・川に近いので虫が発生する事がある？(うちでは見た事ないのですが)
などですかね。

スーパーは徒歩5分ほどの業務スーパーか、自転車で10分のライフ、または宅配のコープを使います。
ドラッグストアは駅近くのローソン店内にあります。Amazonの定期購入便も便利です。

住めば都と言いますが、不便と感じたらどうすれば良いだろう？と考えるのが人間ですから、大概の事はなんとか解決できますよ。

中津は、今後セントラルマークタワー、パークホームズを皮切りに
更にタワーマンション2棟、200戸超えの大型マンション1つ、100戸前後のマンションが複数、次から次に完成して行きます。
人の流れ・消費パワーが変わって行くのは明らかです。

以上、私の思う所をつらつらと書かせて頂きました。
ご参考になれば幸いです。

[563: 買いたいけど買えない人]

>>562さん
丁寧なご説明ありがとうございます！
グランフロント内のあそびのせかい気になってました！徒歩15分で行けるのは魅力的ですね♪

周辺もどんどんマンションが建ち人口が増えるのならスーパーも出来る可能性高いですね。
中津は今後に期待出来そうですね〜。
大変参考になりました！

ただ一つ気になるのは阪急の中津と地下鉄もホームまで直通のエレベーターがないらしいのですがベビーカーは皆さんどうしてるのでしょうか？
ちなみに阪急中津駅は梅北開発に伴い建て直しの計画はあるのでしょうか？

[564: 入居者]

>>563さん
地下鉄ホームへの直通エレベーターはありますよ。
しかし、阪急はエレベーターもありませんしホームも狭すぎます。

[565: 契約済みさん]

御堂筋線の中津駅は、新大阪方面にエレベーターあります。
http://www.kotsu.city.osaka.lg.jp/station-guide/M/m15/
ホーム⇒コンコース、コンコース⇒地上の2台。

阪急は仰るように無いんです、エスカレーターですら。
中津駅周辺の路面を補強工事していますが、立て替えの話は出ていません。
老朽化しているので、手が入るのは時間の問題だと思いますが、
10年先なのか20年先なのかは分かりません。
利用者が増え、利用者の大きな声を阪急電鉄に届けて動かすしかないですね。

ウメキタ第2期もあるので、中津駅を駅ビル・商店街化すれば周辺不動産価値向上と地域活性化に繋がるので
ちゃんと取り組んで頂きたいですね。

ただ、結局人間は不便を避け、便利に流れます。
なので、ご自身にとって快適な道路・交通を使うようになりますよ。

スカイビルも開放的で、緑もお店も多いですし
お出かけなら・友達と会うなら徒歩で行けるグランフロントという形になって来るかも？
また車を買えば、ガラリと変わります。

中津は空き店舗、古い建物、駐車場がいっぱいあります。
逆に言えば、変化する余裕が大いにある街です。
長い目でお付き合いください。

[566: 契約済みさん]

少し調べてみましたが、
阪急中津駅の利用者(乗る人＋降りる人)は1日11,000人くらいですね。(ここ10年くらいコンスタントに)
御堂筋線中津駅の半分以下です。
阪急電鉄の全83駅の中でも64番目の数です。
必然的に、優先順位も後ろになって来ますよね。。。

頑張れ、阪急中津！


阪急電鉄各駅一日平均乗降人数 （2014年度)
http://www.geocities.jp/l00az/21.htm

阪急中津駅　利用状況
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%AD%E6%B4%A5%E9%A7%85_(%E9%98%AA%E6%80%A5)

[567: 契約済みさん]

一つ売れて あと2戸となりましたー。
いよいよ完売目前ですね。

[568: 契約済みさん]

あと1戸となりました

[569: 匿名さん]

あと1戸ですか。
本当に完売目前。トントンと来ているなと思いました。
最後の1戸だったら何かしらサービスが有ったりしますか？
なんてもうここまで来るとないのかな。
勢いがあるだけにね。

[570: 匿名さん]

>>569
竣工前に完売してない時点で勢いはないと思うけどなぁ。
最後の一戸がモデルルームとして利用してたりするなら、家具付きとかサービスあるんじゃないですか？

年末みたいにまた戸数が増えなければ、ようやく完売ですね。

[571: 匿名さん]

マンションまでの道、夜、寂しくないですか？
価格は安いと思いますが。

[572: 住民さんＡ]

JR線路が将来道路となり、梅北開発などにより将来は値上がるでしょうか？

[573: 入居済み住民さん]

>571さん
具体的にどこからどこまでが寂しいですか？

仕事終わって家に帰る道に ウジャウジャ人が居て欲しいという事ですか？

それとももっと居酒屋が欲しいという事ですか？

御堂筋線中津駅からだと1週間 毎日違うお店に行っても大丈夫なくらい店舗あると思います。街灯明るいし 変な人いないし。

阪急からだと 無人の公園を通過するか
スポーツセンター横の住宅街を通るかで
多少寂しさはありますが、駅下にサンクスあって十分ですし、帰路に 賑やかさを求める気持ちが分かりません。

[574: 入居済み住民さん]

>572さん
購入時より値上がるかは保証できませんが、利便性が増すため値崩れするとは思えません。
このエリアに人気がある証拠に？ このマンション周辺にはいくつも新築マンションが建設されます。人口が減って行き 不便になる街とは真逆なので、資産価値の維持は安心しています。
人口増⇨お店の進出⇨利便性向上としか考えられません。
御堂筋線が地味に 中津駅止まりなのも、 優越感？を感じられる利便性の一つですし。
おそらく大阪市内で ここまでポンポンとマンションが完成する地区は無いと思います。 ただ新築マンションの供給過多によっては値上がり幅が抑えられる可能性はありますが。
うちのマンションも 理事会がしっかりして、資産価値向上に真剣に取り組む必要があると思います。

[575: 匿名さん]

豊崎は高額予想のタワマンが2棟建つが、中津はどちらかといえば単身者向けの賃貸マンションの供給が圧倒的に多い。
数年後のスタンスで購入を考えるならば、大淀など西側のエリアは比較的安く仕様もこの物件よりは良くなる可能性があるので検討する価値はあると思う。
今、欲しくて価格重視の方はこの物件が最適だと思います。

[576: 住民さんＡ]

商店街まわりには市の区画整理計画がありますかな？

[577: 住民さんＡ]

阪急京都線は中津に止まってほしい

[578: 匿名さん]

ホームページ開けないってことは完売ですかね⁈

[579: 住民さんＡ]

もう完売した。

[580: 匿名さん]

あとはバカ高い中古だけが残ってますね