パークホームズ ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

[匿名さん]

パークホームズノースゲートスクエアPART2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

所在地：大阪府大阪市北区中津3丁目7番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：70.68平米～77.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

[510: 匿名さん]

イオンモールなんでこんなところにできるわけないよね、、

[511: 匿名さん]

あと7戸ですね。
色々話題にされている中マイペースに売れているのは大手ならではでしょうか。

[512: 契約済みさん]

順調に？ 売れていますね。 住民としては嬉しい限りです。
年内完売を目指し ギアを上げている事でしょう。
杭の問題ありましたが、手厚い補償内容を見て、 三井は守ってくれるという印象が付きました。

営業さん、このまま頑張って下さい。
住んでみて、購入して良かったと思っています。

[513: 契約済みさん]

杭打ちの話でもう一つ。

今後、更に建築費が高騰しますね。
今まで手を抜いていた所をちゃんとやるようになれば、当然 コスト増ですよね。
完璧に遂行するためには高度な専門技術・知識を持った人も必要ですし。

中国の経済減速でマンション相場も落ち着くかと思いましたが、
自分たちで自分の首を絞めることになりそうです。

[514: 匿名さん [ 30代]]

結局、売れ残りましたね…
周辺の雰囲気かなあ？

[515: 匿名さん]

賃貸で入居を考えて、現地を見に行きましたが、周辺環境じゃないですかねぇ。
あとは住民スレでもありましたが、近隣住人がここの敷地沿いにゴミ捨てをしているのもちょっと･･･。

ここの賃貸で15万位で出ているのも安いのですけど、中津の周辺物件で築5～10年位の物だと更に賃料が安くて、
相対的に高いと感じてしまいました。

北区のファミリー向け物件も、ブランズ天六、リバー福島と大型物件が出てきてるのも逆風ですね。

[516: 匿名さん]

このマンションの周辺の環境はどんなものなんでしょうか。
１０分も歩けば梅田駅と大阪駅ですが、夜はどうなんでしょうね。
道とか街路灯が明るく照らされていたりしますか？
交通の便はとても良さそうなので、それについては十分ですが。

[517: 契約済みさん]

周辺環境は車が少なく静かで良いです。
オシャレなお店もポツポツ出て来ましたし、
中津駅周辺や豊崎・茶屋町は語る必要もないくらい飲食店多いですしね。
明りですが、梅田に行く時は「済生会病院前」の交差点まで行って、阪急とヨドバシの間の太い道を歩けば何も問題ないです。
中津駅～マンションまでは明りもしっかりしていて、犬の散歩してる人、仕事帰りのOLさんを含め人もいっぱい歩いているので、
不安は全くないです。

グランフロントへの最短ルートは阪急の高架下になるのですが、ここは暗いです。空気が重いし緊張感が走ります。
明りがある部分もあるのですが、気になる人は多いと思います。

管理組合で改善をお願いするなど、阪急やJR西日本に声を上げ続ける事で変化すると思います。
ウメキタ2区完成の前に、インターコンチと済生会病院に挟まれた空地が先に稼働すると思います。
ウメキタ2区が完成すれば梅田～中津の人の移動がいよいよ増えるので、
阪急以北の住民を顧客にするためにも高架下の改装は確実です。
企業側の利益になる時は行動早いので、向こう10年で中津は劇的に変わりますよ。

[518: 匿名さん]

517 想像だけで劇的に変わるなんてよく言えるね。子供の作文でももう少し根拠あるよ。

[519: 匿名さん]

>>518
私も思いました。

中津〜マンションあたりは昼ですら人は少ない。（中津駅近辺はそれなりにいる）
阪急やJRに一個人、もしくはその数人が要望伝え続けても何も変わりません。
ウメキタ2期ができようが、この辺は残念ながら変わりませんよ。変わるならもう変わってます。

[520: 住民さんＤ]

変わらんわけないわ。

[521: 匿名]

>>519さん
阪急高架下現在工事中です。一個人の声が届いていますよ。
変わるならもう変わってる？意味がわかりません！今まで変わるような要素があったのでしょうか？ただの批判にしか思えません。
今後近辺住民がさらに増えるのは確実な実情ですから、変わっていくのが筋かと思います。

[522: 匿名]

>>518さん
あなたも負けじと子供じみたヤジ入れてますね 笑
517さんの文面ですが、少なからず想像だけの内容ではないと思います。

[523: 匿名さん]

>>521
それは一個人の声の結果じゃない。

[524: 周辺住民さん]

一個人ではなく、大阪市が老朽化を理由に工事することになりました。
ここ10年で変わったことと言えば御堂筋線中津駅周辺くらいでしょうか。
世界長ビル跡にタワマン建設、河合塾が新設、ラマダとコムズが解体・・・。
中津３丁目周辺は塩谷硝子工場跡地にこのマンションが建設されたことと、賃貸マンションが数件建ったこと、業務スーパーが移転してきたこと、商店街を中心に小さなお店が増えた・・・くらいですかね。
うめきた２期はこれから線路を地中化するので10年程では完成しないと思います。
ヨドバシ２期も計画は出ているものの、未だに着工してませんね・・・。
やはり建材高騰、人出不足が原因なんでしょうか。
正直、御堂筋線中津駅のほうは賑わっても、それ以外の場所はこれ以上騒がしくなってほしくないですね。
都会近くながら静かな住宅街であるこの雰囲気が好きですし、古き良きものも「古い」というだけで消えていく悲しい話も最近増えてきましたから。

[526: 入居済み住民さん]

私は、引っ越してきて交通は便利だし、昼までも夜でもそれほどうるさくないのが、良いなぁと思っています。
確かに、阪急高架下はもう少し歩きやすいように整えられたり、明るくなって欲しいなと思うところではありますが・・・

[527: 契約済みさん]

517です。

有意義な話が出来そうで、嬉しいです。

変わるか変わらないかは、株価と同じでどっちになるか分かりません。
良い方に変わると皆が思えば、その分値上がります。
不動産を投資と考えるならば、住民が気付かない魅力・可能性によって割安で販売された物件を買い、想像通りに周辺環境が変わった時に良い値段で売るのがマンション購入の浪漫ではないでしょうか。
私は中津にこの浪漫を感じています。
不動産価格が将来上がる十分な材料が揃っていると思っています。

例えばかんぽ生命の株価が今後上がるかどうか、両サイドの議論が出て良いと思います。
私は周辺環境が良くなる可能性についてお話をしました。
変わらないと仰る方のお考えについても、ぜひお伺いしたいです。

この場合「変わる」の定義が必要ですが、
私はひとえにパークホームズノースゲートスクエアが値上がるかどうかで判断します。
買値+諸費用-月10万円程度(家賃相当)より売値が高くなれば、中津は変わったと考えます。

もう少し言いますと、中津商店街やそのまわりの住居が再開発されるとは私も微塵も思っていません。
建物・お店が変化するのは中津駅周辺、2つのタワーマンションや中型マンション、ウメキタ第2区、阪急高架下、
あとは今再開発が決まっている梅田駅周辺(JR新駅、阪神新ビル、郵便局新ビル、ヨドバシ新ビルなど)だと思っています。

それで良いじゃないですか、梅田・茶屋町に徒歩で行ける場所にありながら、静かな住宅街である事が中津の良い所なので。
パークホームズの周りは今のまま静かであって欲しいです。

話は長くなりましたが、中津が変わらないと仰っている方の持論について、ぜひお伺いしたいです。
私の見落としているポイントが見つかる事を願って。

[528: 匿名さん]

>>527
浪漫ですか…いいですね！私はもうすぐ入居予定の者です。他県からの引っ越しで現地には数回訪れただけなので、雰囲気もたいしてわからないしどういう土地なのかも正確には把握しきれてなくて。どうしても大阪市内へ引っ越さなければならなったのでここへの引っ越しを決めましたが、不安のほうが多かったのに527さんの意見を読んで住むのが楽しみになりました。
少し歩けば都会、でも静かな住宅地。素敵ですね。
ですが527さんのおっしゃるように他の方の意見も是非聞かせていただきたいです。これから長く住む土地ですからいい意見も悪い意見も聞いておきたいです。

[529: 物件比較中さん]

この界隈は、遮っている線路が地中化されるだけで、相当変わると思いますけどね。
城北通りから新駅を通り福島、梅田の方へ抜ける道が出来るでしょうね。

[530: 匿名さん]

私も線路が地下化され阪急高架下が整備されるだけで、遮断された中津から解放されるので住みやすくなると思います！
マンション周辺は静かなままがいいので将来に期待です。

[531: 匿名さん]

資産価値維持のポイントはデザイン、仕様、環境の良し悪し（騒音、振動、大気汚染）地域のブランド、周辺の賃金水準が高い、メンテナンスコストがどのくらいかかるか、住民の管理意識、階数や方角、最寄り駅からの距離、利便性・・・などですね。
ここは竣工したばかりなので、まずは管理をしっかりされることが先決だと思います。住民の管理意識が低いとどんなに環境が良くても別の物件に移ってしまう可能性大ですので。

[532: 匿名さん]

あ、「賃金水準」ではなく正しくは「賃料水準」です。大変な間違いで申し訳ありません。

[533: 匿名さん]

>>527
月10万と考えたら10年で1200万。
仮に諸費用含めて4000万で買ったとして、差し引くと2800万で売却。
それで中津は変わった、資産価値上がってると言えるの？？

[534: 匿名]

>>533
意味がわからないです。

[535: 契約済みさん]

>>533さん
私は、中津が変わらないと考える理由・根拠をお聞きしたかったのですが・・・。
そんな穿った返しをされるとは正直思いませんでしたが・・・聞かれたのでお答えします。

「値上がるかどうか」が「買値+諸費用-月10万円程度(家賃相当)より売値が高くなれば、中津は変わったと考える」と矛盾しているので、理論を整理しますと、

まず、私としては買値+諸費用-月10万円程度(家賃相当)より高く売れれば合格だと思っています。
損な買い物はしなかった　と言う事です。

中津だけでもマンションが続々でき、周りを見渡してもブランズシティ天六やリバーズ木漏れ日など比較的低価格帯のマンションが建設されています。人口減の中でこれは供給過剰だと危惧しています。

ましてや結局竣工前に売れ残るくらい周りの期待が低いこのマンションですので、
トントンで売れるなら御の字、儲けが出たらラッキーと考えています。

それでは533さんのお考えをお聞きしたいのですが、
諸費用込み4000万の当該マンションが
いくら値上がれば中津は変わったと言えると思いますか？

そして、そこまでは値上がらず、
中津は変わらないと考える理由も教えて下さい。

[536: 匿名さん]

梅田徒歩圏内でこの安さなのになんで未だ完売しないんでしょうね。

[537: 匿名さん]

>>536
なぜなんでしょう？周りは静かなのに梅田まで徒歩圏内、しかも安い。
中津という場所がだめなんでしょうか？もしそうならなぜだめなんでしようか…何か理由があるんですよね、人気がないのには。

[538: 匿名]

>>519
私もそう思います

[539: 匿名さん]

>>535
あなたの書き方がわるいよね。
533さんの計算はなんら間違ってないと思うけど…。

[541: 匿名さん]

中津3丁目に、プレサンス新築分譲マンションの看板が立っているが、そこはどうでしょうか？

[542: 匿名さん]

ここは建材の質が低い影響で音の響きが酷いみたいですね。まあ、長谷工仕様の中でも価格が安い部類なので仕方ないかも知れませんが、それが売れない理由の一つだと思います。

[543: 契約済みさん]

>536
今はやはり杭打ち問題があったので避けられている気がしますね。イメージ回復には時間がかかりそうなので、売り切るには年明けになりそうですね。

>542
音の響きは住んでみて初めてわかることではないでしょうか？
契約前に何回か見にいきましたけど、その際に音の響きなんてわからないと思うのですか・・・

もちろん、阪急の電車音ぐらいは確認しましたけどその音はそこまで酷いものではありませんし、生活音は住んでみないとわからないですよ

[544: 匿名さん]

>>543
住民板で騒音が問題にあがってますよ。

[545: 契約済みさん]

なんだかんだ あと5戸になりましたね！

[546: 匿名さん]

中津にしては高いけど周りの新築に比べたら安いからね。その層には人気かと。

[547: 匿名さん]

騒音問題はマンションの階層にもよりそうですが、
たまたま運が悪く足音のうるさい部屋の下に
住んでしまったとか？ですかね。
それよりもゴミ出し問題が気になっています。

[548: 周辺住民さん]

中古の方は価格設定が微妙だからか売れてないみたいですね。

[549: 契約済みさん]

あと4戸になりましたね！
11月は6戸売れたので、 来年早い段階で完売しそうですね 。
完売御礼を拝むのを楽しみにしています。

[550: 入居済み住民さん]

更に1戸売れましたね。

[551: 契約済みさん]

また1戸売れました。残り2戸です。
さすが三井さん、お休みも手厚いようで、21日(月)から冬休みです。
ですので、今日・明日が今年最後の営業でしょうね。引き続き頑張ってほしいです。

※「建物内販売センター」冬季休業期間は、平成27年12月21日より平成28年1月6日まで

[552: 匿名さん]

もうすっかりお正月気分が抜けてしまっていますが、まだお休みなのですか。
入居されている方たちへの配慮もあるのかなと思いました。
年末年始の気ぜわしい時に、部外者の出入りが頻繁にあるのは気になりますものね。
だからゆっくり目ということなのだろうなと思いました。

[553: 契約済みさん]

年始業務が始まり、昨年末まで2戸だった残りがどうなってるかなーと思ってみたら、
なんと「6戸」！！　
減ってるどころか思いっきり増えてるじゃないですか。
しかも、早々に完売していたはずの15階の部屋まで出てくる始末。

事務所が販売され、安くなっているのは理解できるのですが
他の3戸はどこから来たのでしょうか???

http://www.31sumai.com/mfr/K1207/outline.html

http://www.31sumai.com/mfr/K1207/juko_01.html

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[554: 買いたいけど買えない人]

事務所部屋が売れて
あと4戸になり完売目前ですね。
最近の物件は4,000万円台が普通になってきてるのでしょうか…
こちらの物件がお安く感じ迷ってます。
買い時が分からずなかなか決断できません。

[555: 匿名さん]

>>554
4戸って出てますが、また増えるんじゃない？？
安いのは安いなりの理由がありますよ。

[556: 入居済みさん]

>>554さん

どのような点について、迷っていらっしゃるのでしょうか？
お答えできることがあれば、良い悪い包み隠さずにお伝えしますよー。

[557: 入居済みさん]

更に１部屋売れて、残り3戸ですね。
12月も１月も、毎月コンスタントに売れているので、あとちょっとで完売しそうですね。

今日みたいなものすごい寒い日でも、南向きはポカポカで暖房要らず。
光熱費が浮くだけでなく、広い窓から暖かい日光を浴びられるのは精神的にとても気持ちが良いです。
もれなくグランフロントのカッコいい眺望も付きます。

以上ポジショントークでした　笑

[558: 入居済みさん]

>>554さん
買い時は本当に難しいですね。
オリンピック建設需要や最近の杭打ち問題から建設費用が上がり続けるかもしれませんし、
世界経済停滞で、リーマンショック後のように価格が下がるかもしれませんし。

やはり、買いたい時が買い時ではないでしょうかね？
結局住めば都ですし、新生活は希望にあふれていますよ。
4000万円の買い物というと気が重いですが、途中で売却すればまるまる損する訳ではないですから。
過ぎた事はしょうがないですし、長期間　悩み続ける事の方が大変だと思います。

住み心地とか気になる事があれば何でも聞いて下さいね。

[559: 匿名さん]

>>555さん
その理由はなんでしょう？