パークホームズ ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

[匿名さん]

パークホームズノースゲートスクエアPART2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

所在地：大阪府大阪市北区中津3丁目7番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：70.68平米～77.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

[41: 申込予定さん]

40です。値段だけではなく、新御堂の騒音と排気ガスも気になりました。
以前新御堂に面してはいないけど近くに住んでたのですが、新御堂は夜中でもトラックがたくさん通るし暴走族も走るので…

[42: 匿名さん]

ここの住民環境やまともなスーパーが無いことや商店街が想像以上に物騒な雰囲気なところがかなり躊躇させます。みんな、それより、安さが第一優先なんですかね。誰かが書いてましたが、所得相応だけど中津離れには住みたいという人には良い物件なんだと思います。お金がある人はセントラルマークなんだろうね。

[43: 匿名さん]

一番目のデメリットは、準工業地域であること
二番目のデメリットは、海抜が低いため、浸水被害のリスクが大きいこと
三番目のデメリットは、中津という場所が、過去不人気なエリアであったこと

一番目のメリットは、御堂筋沿線の駅近であること
二番目のメリットは、うめきた再開発地域に近いこと
三番面のメリットは、三井がデベであること

うーん、個人的にはデメリットの方が強いな

[44: 匿名さん]

私はメリットの方が少し大きかったので、ここにしました。

[45: 匿名さん]

準工業地域のデメリットってそんなに大きいんですか？
よかったら準工業地域のデメリットを教えて頂きたいです！
この辺を見たところ、工場といえば、ちっちゃな自転車工場位で、これから大きな工場が立ちそうでもないし、容積率が高いから、近くに高い建物が建つ可能性？もしくは、多くの種類の建物を建てる事ができるので、パチンコや風俗店などができる可能性があるとかでしょうか？

[46: 匿名さん]

中津が色々言われていますが、梅田から近い立地でこの価格で買えるのは他にないと思うのです。
中崎町もすっかり高くなりましたし。

標準設備も他物件より貧相ですが、コストダウンのためには仕方ないと思うのです。

[47: 購入経験者さん]

100万ぐらい高くても良いから、仕様は良い方がいいな。

[48: 匿名さん]

オプション付ければ良いでしょ。
購入者なのに知らないとは？
地方の無名デベで購入したのかな。

[49: 土地勘無しさん]

他県からの引っ越しを考えていて、こちらの土地勘やイメージは全くわかりません。ですが梅田まで歩いていける距離でこの価格というのはとても魅力的です。
過去のことも調べましたが、過去は過去…これからどんどん良くなるという期待も込めてここに決めようと思います。
だめなら売りに出して引っ越せばいいと考えていますがはたして売れるのかという疑問は残ります。実際に住んでとてもいいところだったとしても、ここに書き込みされてる方のように悪いイメージを持っている方も多そうなので…
とりあえず上下左右だけでも恵まれますように。

[50: 匿名さん]

売るより賃貸の方が需要がありそうな気がします。
借りる際には、土地柄より、利便性を重視する人の方が多いと思います。
土地柄を気にされる方もいるとは思いますが。
私は北区に賃貸で住んで10年以上になりますが、全く気にしませんでしたし、知らなかったです。

[51: 物件比較中さん]

今も昔も中津は相変わらずの中津。
昔からの住人が多く入れ替わった様子もない。
この価格で買うと損せず売れるのは大分先かと。
このマンションが出来て新しい住人が来る事でどう変わるかやね。

[52: 物件比較中さん]

ここの70平米の部屋がいくらで貸せるか？だね。
返済額と管理費、積立金、固定資産税払っていくら残るの？

[53: 匿名さん]

ほんまですわ。
平成になっても、21世紀になっても
中津は変わりませんねー…

阪急中津駅や中津商店街の
昭和な感じは大好きです！！
http://osakadeep.info/nakatsu-4/

ちなみに、マンションの近くには
コインシャワーもあります！！

[54: 匿名さん]

過去は過去って、言い切れないですよ。賃貸ならまだしも購入な訳で…。土地勘がない方をターゲットにしてるんだろうなぁ

[55: 申込予定さん]

土地勘ありますが、ここにするつもりです。
54さんはライバル業者のネガティブキャンペーン部隊でしょうか？
三井とは無関係ですが不動産会社に身内がいるので相談したら、転勤等で引っ越すことになった場合ローン完済後なら賃貸で貸して、残債があるなら売るのが良いのではとのことでした。
この近くの築10年ぐらいのマンションが分譲当時の価格で売れたそうなので、利便性が良いので売却の際に価格の下がりは少ないだろうとのことでした。

[56: 匿名さん]

地方出身ですが、大阪市に20年住んでおり、土地勘はあり、契約しました。
私は転売する気も貸す気もありません。

[57: 匿名さん]

ここの人は、そういう話より、中津の利便性や、生活環境を重要視してますよ！それに、中津、大淀、福島あたりのポテンシャルも大きいですよね。なかでも、御堂筋線に近い中津のポテンシャルは絶大！北ヤードがネックだったのであそこが無くなれば、中津は必ず発展しますよ！

[58: 物件比較中さん]

福島、大淀と比べるのは、無理がありますが、いずれは、中津も開発もされる場所だと思います。
ただ、いつの話になるか？ですね。
仮に15年後に北ヤード2工期が完了したとしても、それまでは、ずっと工事中になる訳で...。
自分の年齢と照らし合わせてもタイミング的にしんどいんですよね。
この辺は、ゴネ得な人も多そうだし、開発も中々進まないだろな～。

[59: 匿名さん]

セントラルパークタワーといい、ここといい反中津部隊がおおいですね。

[60: 匿名さん]

北ヤードで発展するのは、阪急の南側までです！！

[61: 匿名さん]

うめきた二期のまちびらきは2022年末を
目指してるんでしょ。遅くても2026年度。

[62: 匿名さん]

開発に15年は言い過ぎですが10年程度かかるとは思います。グランフロントもそうでしたから。

[63: 匿名さん]

阪急の南側て、北と西やろ！

[64: 物件比較中さん]

今後10年では無理だと思いますけどね～。
オリンピックもあるし、最低でも15年は掛かると踏んでますけどね。
まぁ、未確定なので憶測だけで話ても意味ないですけどね。
正確なソースあれば教えて下さい。

[65: 匿名さん]

10年後位には、売り時ですね！築10年、ちょうどいいかもしれませんねー。その時にはいくら位になってるでしょうか？楽しみですね！

[66: 匿名さん]

ソースって（笑）しょうゆじゃダメ？

[67: 匿名さん]

最初は中古を購入する予定にしていたのもあるのか、新築はかなりテンションが上がりますね。
私は来年が待ち遠しいです。

[68: 匿名さん]

うめきた開発がこのマンションにプラスの効果をもたらすのは間違いなく、一定の期待はしていいと思います。
ただし、梅田の表はやはり南側ですから価格にはシビアであるべきだと思いますので、このマンションは、かなり好条件ではないでしょうか？

[69: 物件比較中さん]

今が高過ぎるので、現状価格より高くで売れる事は難しいとは思います。
旧価格ならもっと良い立地のマンションが同価格で売られてた訳ですから...。

北ヤードの開発が終わっても淀川の川沿い、海抜ゼロの立地は変わらないでしょうし、中津は中津です。
また、北ヤードの開発次第でしょうが、その時の物価、不動産状況も大きく関係してくるでしょうね。
近隣住民が増えると、パチンコ屋が出来るなんて事もあり得そうですね。

私の場合は、この場所に10年以上住む事がリスクに思えてしまうので難しいです。
購入する人が近隣住民に恵まれる事を祈ってます。

[70: 匿名さん]

私はあまり下がらないと思っているだけで、今より高くなるとは思っていません。
今の家賃よりもローンの支払の方が断然安いので、それだけでも私はメリットがあると思っています。
大阪市は上町台地周辺以外は、ここに限らず、ほとんど海抜が低いですしね。
私も69さんが良い物件に巡り会え、近隣住民に恵まれることを願ってます。

[71: 物件比較中さん]

北ヤードが完成して、どうなるか？ってだけで、それまではダダ下がりだと思いますよ。

[72: 匿名さん]

北ヤードが完成してからの話です。
完成するまでは住み続けますし。

[73: 購入検討中さん]

やはり、中津で一番人気のない地域だから価格維持は難しいか。。。中津はやはりJR貨物線の東側でないとあかんな。セントラルまでかな。

[74: 匿名さん]

将来の話をいくらしても答えは出ないと思います。
私はここの住環境が気に入って購入を決断しました。
梅田が徒歩圏でこの静かさは貴重だと思いました。
御堂筋も近くて便利だし住むうえで不満はないと判断してのことです。
二期開発も楽しみですけど私は資産性より住居を優先しました。
私は投資家でもないので先のことはわかりませんが今の中津で十分かなと思います。
開発が進んで環境が変わると中津じゃなくなるような気もしますし。

[75: 匿名さん]

中津がどんな場所かは知りませんが梅田がこんな近ければ価格は下がりにくいと思いますが。うめきた開発でさらに梅田が大きくなればほっといても周辺価格は変わるように思いますけど。何か無理矢理悪い方向にもっていってません？

[76: 匿名さん]

74さんと全く同意見です。
河川敷がキレイになるということなので、それだけで十分です。

[77: 匿名さん]

ですよね。
中津はせかせかしてないのがいいです。
静かでいい意味でのんびりしてる。住むのには適してるんじゃないかな。
ここだと人の騒ぎ声や車の音など気にしなくていいので気にいりました。
今の家が周辺に飲食店が多く車通りもあるのでこんな環境を望んでました。
うるさいのは私にはダメみたいです。

[78: 匿名さん]

中津は中津です、と言ってる人もきっと以前は何も知らなくて、投稿するためにネットで古い情報を必死に探しているんでしょう。近隣の町や市に住む人からは、現在の否定的な事は聞きませんから。

ＪＲ高架があるので車の往来が少ないと思いますが、無くなれば抜け道になりそう。まだまだ先の話ですが。

[79: 匿名さん]

どこの掲示板も同じようですね～。
セントラルマークタワー、ロジュマンタワー梅田、リビオレゾン梅田カレーサ、住友タワーなど
どこもひどいですね。近くなのでいろいろ参考にさせてもらおうと思ったのですが…

[80: 匿名さん]

そうでしょうか？ここの口コミを最初から見れば、かなり有益な情報沢山ありますよ。是非見て下さい！業者さんのネガキャンも多いですが、それを見るのもまた楽しいです。水曜日は特に盛り上がります！

[81: 匿名さん]

そうですね。最近のネガレスは、中津がとか中津やしとか、それ以外に攻めるとこないんですかね？ネガティブな意見でも、もっと参考になる事書いて欲しいですね！

[82: 契約したよ。]

契約したけど、中津は別に今のままでいいんじゃないの？
発展すると周りに高い建物とか出来て嫌だし…
まぁ、資産なのでもちろん価値が下がらない方がいいですけど、別に今のままでいいです。

[83: 匿名]

北摂や神戸方面の町並みと比べると汚い町並みに思えるけど大阪の下町と比べるとそんな変わらない。ようは、自分自身がどこと比較して、許容出来るか出来ないか。値段はその分間違いなく安いと思うよ。

[84: 匿名さん]

私は極力駅近で静かなところで梅田に近いという結構無謀ともいえる条件で探してます。ネットとかいろいろ見て現地も歩いたりしてここなら住めるかなってところを絞ってますがここの物件は候補としては結構条件がいいと思っています。環境も勿論ですが価格が魅力です。今残ってる候補としては中崎のリビオと南森町のエルグレース、梅田東タワープロジェクトかな〜とは思うのですがどこもやっぱり高いですね。梅田東タワープロジェクトはまだ価格はわかりませんがおそらく高いだろうな〜って感じです。ここまでは絞ったのですがここからが結構迷っちゃいます。価格帯が違うのでここだと同じような価格でも70平米が買えるし御堂筋は魅力だし三井さんってのもいいし、、、。でも今は通勤が谷町線なのでそっちの方が便利かなって。こじんまりした感じも好きだし。何か煮えきらない感じでモヤモヤしてたので書いてしまいました。人に相談したら南森町がいいよって勧められましたが私はそんなに魅力は感じないし、決断ってむずかしいですね。

[85: 匿名さん]

私は一番最初にモデルルームを見たのがこの物件で、高いなぁと思い、検討から外していましたが、
他の物件を見学すると、もっと高かったので、契約しちゃいました。
もともと場所はいいなぁと思っていたので、意外と決断は早かったように思います。
最初は高いと思っていたのに、安いと思ってしまう感覚がちょっと怖いですが。
私にとっては、決して安くないので。

[86: 匿名さん]

比べるものがないことには判断出来ないですよね。私も同じような感じですが再度訪問した時には考えてた部屋がなくなってました。結局予算アップで契約しましたが他よりは安かったので良しとしました。

[87: 匿名さん]

予算を超えたのは残念だったでしょうけど、結果としは安く買えたのは良かったですね。
モデルルームやマンション周辺のかくにんやらを調べては検討しているうちに売れちゃうこともあるんでしょうけど、大阪も高い建物が増え続けていますね。

[88: 匿名さん]

最近の売れ行きはどうなんでしょうか？
駅から現地までのJRの高架工事、進んでいて一本なくなって明るくなってましたね。11月には工事完了するみたいなので楽しみです。

[89: 匿名さん]

もうすぐあの工事、完了するのですか！情報ありがとうございます！！

売れ行きどうなんでしょうね…モデルルームに行ってお花が飾ってある様子を見るくらいしかわからないでしょうか
担当者さんに訊いても教えてもらえるとは限らないみたいですし

[90: 匿名さん]

こないだ行った時はすごく賑わってる様子で売れてそうでしたよ。

[91: 匿名さん]

担当者に聞けば普通、正確な情報を教えてくれるでしょ。

[92: 匿名さん]

>>89
そもそも、花なんて飾ってないし。

[93: 匿名さん]

他と比べているうちに安く思えてくるってなんだかわかります。
候補の物件をたくさん見ればいいってものでもないでしょうけど、比べる対象がないとなかなか判断つきにくいですよね。
ここは同じような間取りが多いみたいでも価格がかなり違うんですね。
階数や位置による違いなんでしょうか？
やはり上階とか角住戸がいい部屋なのかしら？
でも角住戸は窓が小さいからあまり魅力ないですね。
通風はいいでしょうけどね。

[94: 匿名さん]

>>93さん
角部屋の窓、小さいですよね(笑)
でも、隣からの騒音を片側しか気にしなくていい点と、小さくても窓があると明るさが全然違うと思います。もちろん風通しは中部屋とは比べ物にならないでしょうし。
やっぱり、少し高くても自分なら角部屋がいいなぁ。

[95: 購入検討中さん]

最近めっきりスレが止まってますが
売れ行きどうなんでしょう⁇

他の物件と比べて場所も良く安くて良い物件とは思いますが
もう一押しがなく購入の決心がつきません。

やはり今後出てくる物件は高くなっていくのでしょうか？

[96: 購入検討中さん]

中津の老舗のパン屋さん2件も近年出来たカフェ3件が今年になって閉店
その他中崎町へ移転する店も多数なんだかな。。

[97: 匿名さん]

セントラルマークが遂に完売しましたね。ところでここは何戸売れてるの？

[98: 匿名さん]

ここを検討してる方は、東に少し行ったところにある商店街を当然一度は歩いてますよね？

[99: 購入検討中さん]

>>98さん
商店街もちろん歩きましたよ。独特の雰囲気でお店もほとんど閉まってるので普段は通ることないと思いますし、横を素通りでしょう。

[100: 匿名さん]

私は、こういう街なんだなぁって、見てよくわかりました。

[101: 匿名さん]

広告にはグランフロントまで徒歩9分って書いてありますが、
本当に9分で行けまっか？

[102: 匿名さん]

三角形の先っぽで「到着！」ってノリでしょ。
私の好きなキルフェボンなんて
まだまだはるか向こうの方です…

[103: 匿名さん]

私には充分徒歩圏内ですが・・
キルフェボンいいですねぇ。
いつも混んでるので買ったことないです。
クリスマスも近いので今年こそは行ってみたいのですがなかなか機会がないです。

[104: 匿名さん]

>>101さん
実際歩いてみました。グランフロント北館の北側出口から物件まででしたら徒歩9分でしたよ。ちなみに私は女性30代です。
でも最短ルートがJR貨物線沿いなのですが阪急と交差する高架下が薄暗く怖いです。夜はとても怖くて通れないので、早くウメキタ2期開発が進んで整備してほしいです。

[105: 匿名さん]

グランフロントの最上階が８億で売りに出てますね。
８億って！！
当初４億ぐらいと聞いたのですが大阪も不動産バフル到来ですかね。

[106: 匿名さん]

他の部屋もすごく値上げしてるようです。
近くの他のマンションも値上げして売れてるようなのでよくわからなくなりますね。

[107: 匿名さん]

すごいメリハリのある間取りなんだね。
いわゆる田の字に近いレイアウトなんですけど、これは動線的に無駄がないからこの間取りさえ嫌いでないなら良いのでは。

ほか、向きかな、バルコニーの。
南と西は競争になりそう。

価格的違いがあれば積極的に西を選ぶって人も?

予算との兼ね合いもあるからどっちが良い悪いとまではいえないです。

[108: 匿名さん]

西だけは勘弁！
普通の人は西は敬遠するから
中古でも買い叩かれるって聞きますし。

[109: 匿名さん]

そんなわけないよ。

[110: 匿名さん]

基本的には、南＞東≧西＞北　の順番です。

西向きの部屋は、夏は西日対策をきちんとすれば、
冬は日が差し込んできて暖かく西側もイイと思います。　

また、西向きといってもバルコニーが西側という意味でして、
全ての部屋が西向きというわけでありません。

間取りをよく見て決めましょう。

[111: 匿名さん]

眺望だったり花火が見えるとかで
人気があったりしますね

[112: 匿名さん]

南向きは人気ですね。

だけど価格設定は高めで、南向きでも日あたりや眺望が悪いこともあります。
特に低層階は注意が必要です

また南向きといってもバルコニーが南側という意味でして、
全ての部屋が南向きというわけでありません。

そのあたりを注意して、間取りをよく見てから決めましょう

[113: 匿名さん]

ここは、子連れファミリー向けですかね。DINKSだと居心地悪いですか？

[114: 匿名さん]

共用施設もないし大丈夫でしょ。
北区だしね。

[115: 契約済みさん]

私たちもDINKSですよ。
オープン当初から今までオプション打ち合わせや
ローンなどで10回近くモデルルームに足を運んでますが
私たちと同じような人達をたくさん見てるので
あまり気にしなくてもいいと思いますよ。

[116: 匿名さん]

DINKSの方もいらっしゃるのですね。
60～70平米の２LDKで2000万円台であれば、もっとDINKSの方の比率も上がるでしょうが
基本子連れファミリーをターゲットにしているのでしょうか。

中崎町や南森町界隈の物件に570平米以下の間取りがが多いため、
ここは差別化して70平米以上中心となっているのでしょうか。

[117: 匿名さん]

（訂正）50～70平米以下

[118: 匿名さん]

>>116さん
似たような間取りにすることでコストダウン出来ると聞いたことがあります。だから3LDKで統一されているのではないでしょうか？

ところで今何戸ぐらい売れているのかご存知の方いらっしゃいますか⁇
比較的高い南側は売れ残っているのでしょうか？

[119: 匿名さん]

半分以上は売れていたように記憶していますがご自身で確かめられる方が良いのではないですか。希望する部屋があるかはわかりませんので。

[120: 匿名さん]

どれだけ売れているのか自分も気になりました。途中から見ているせいもあり、先着順で14戸販売中とだけなっていて、何期何次という案内がないので、どれだけ売れたのか残っているのかわかりづらいです。間取りも全タイプ見られるみたいですし、本気で検討するなら直接問い合わせるしかなさそうですね。

[121: 匿名さん]

半分は超えてるみたいです。
南向きの上の方はほとんど残ってませんでした。
両角部屋は上から3フロアか4フロアは売れてたと思います。

[122: 匿名さん]

10月頭で140戸くらい売れてるとスレがあったのに、
2ヶ月経ってまだ半分ですか…。伸び悩んでる感じですかね。
施工前に完売出来そうでしょうか。

[123: 匿名さん]

だって全部同じような間取り面積だもんな。

欲しい人は、もう買っちゃったんだろう。

[124: 匿名さん]

戸数が多いけどこの価格なら完成までにはいくでしょう。他がすごいことになってるしね。

[125: 匿名さん]

>>124さん
他とは何でしょう⁇

[126: 匿名]

作りの安物感をどう目をつぶるかだね。

[127: 契約済みさん]

第2期7次とは、どのくらいなんでしょうか？

[128: 匿名さん]

>>127

どのくらいとは何がですか？

[129: 契約したよ。]

ところで、このマンションはなんで『ノースゲートスクエア』なんでしょうか？
マンションって、結構地名が付いてるやつが多いですけど、梅田って付けないの？
長柄西のマンションでも北梅田って名乗ってるのありますよ。

[130: 契約済みさん]

>>126さん
オプションで50万ほど足せば安物感はカバーできます。足しても他の物件より比べて安いので契約しました。個々の好きなように細かく足せるので楽しいですよー。

[131: 匿名さん]

>>124
「他がすごいこと」の意味教えてください。

[132: 匿名さん]

>>131
新価格になってきているってことでしょ？

[133: 匿名さん]

>>132さん

新価格＝高額になっているということですね。

オリンピックが終われば旧価格に戻って
この物件より安いマンションが出てくるのでしょうか⁇

というよりこの物件はまだ旧価格⁇

[134: 匿名さん]

ここは所謂、旧価格物件でしょう。

[135: 匿名さん]

いえいえ
中津のこの場所柄からすれば高いと思いますね。

去年一昨年なら最低2480万～　最高価格帯2800万円台、2900万円台というような物件ですよ。

[136: 匿名さん]

いい価格ですね〜。
そんなんなら無理してでも2戸ぐらい欲しい。
まぁここでその価格はある訳ないか。

[137: 匿名さん]

立地的に微妙です。
西も南も線路があるので。
多分、距離的には、それほど気にするほどの距離でもないと思いますが。
納戸が大きいのがいいですね。
結構、収納スペースがマンションは、クローゼット以外ないので。便利だと思います。

[138: 購入検討中さん]

>>137さん
現地行きましたが、電車の音は耳をすまして微かに聞こえるほどで、ほとんど気にならないですよ。本当に静かです。

四面が道路で隣接する建物がないのもいいですねぇ。
こんな物件他にないのでは?
いい物件を見つけました。

[139: 匿名さん]

>>138
歴史的な観点もあわせて判断してみては

[140: 購入検討中さん]

>>139さん
どんな歴史があるのですか？
この物件の前の土地は駐車場、その前はもともとガラス工場と聞きました。地盤汚染も何回も検査して大丈夫と言ってましたが…。
問題があるなら教えて下さい。