パークホームズ ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

[匿名さん]

パークホームズノースゲートスクエアPART2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

所在地：大阪府大阪市北区中津3丁目7番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：70.68平米～77.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

[386: 匿名さん]

>>385
比べる対象が違うかもですが、最近だと

●竣工前完売済
クラッシィタワー淀屋橋
ジオタワー南堀江
エルグレースタワー同心
プラウドタワー安堂寺

●完売間近
OMPタワー
ブランズウェリス心斎橋

ですね。

[387: 匿名さん]

＞＞386

385さんとは別ですが、とても参考になります。
軒並み、タワー物件が「完成前完売物件」ですね。最近のタワー人気を如実に表していますね。
因みに阪神間の物件で該当する物件とかもご存知だったら是非、教えて頂けませんか？

[388: ビギナーさん]

387です。
すいません。続けての投稿です。
もしご存知であれば、タワー物件に加えてこちらのような中層！？（15階建て程度で100戸以上）物件で「完成前完売」物件があれば是非、ご教授頂ければ幸いです。
立地やマンション仕様などコチラの物件とどう違うのか比較したいです。

[389: 匿名さん]

>>388
386です。すみませんが阪神間はわかりません。
プラウド安堂寺やエルグレース同心はタワーとはいえ中層マンションです。
あと板状ではエルグレース南森町、クレヴィア南森町は竣工前完売してますね。

[390: ビギナーさん]

387です。

わざわざ、ありがとうございます。
梅田に比較的近くて価格が安い物件でコチラを検討していたのですが、歩いてみると距離は少し・・・。
っでこれから他を検討する上で「完成前物件」の話に興味が湧きましたので質問させて頂きました。
参考となるタワー物件は過去のスーモの資料とかを引っ張り出して自分なりに比較してみようかと思います。

南森町周辺は東西線に縦の地下鉄がありますし便利ですから、人気なのでしょうね。
やはり建物というよりは立地を重要視されている表れなのかもしれませんね。
南森町周辺も候補エリアなんですが、もう少し西寄りの阪神間で探してみようかと思っているところなんです。ありがとうございました。

[391: 匿名さん]

>>390
条件は梅田からの距離と安い物件でしょうか？
予算もあると思いますし、難しいですね。いまは、どこも価格が高いのと、いいマンションの
人気の部屋は先に無くなっていきますからね。

板状、タワマンに拘らないのであれば選択肢は広がりますが、なかなか決めきれないような気もしますし笑。当方も色々悩みましたがタワマンに決めました。
頑張ってくださいね。

[392: 物件比較中さん]

>>390
尼崎駅前の「ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前」もかなり人気みたいです。私は価格的に無理でしたが立地では今ある物件では個人的には最高でした。（「尼崎」という響きが嫌いな方もおられますが。笑）
あそこはJRの新快速も停まりますし、なんと大阪まで1駅5分ですから、超便利です。390さんが最終的にどちらに行くことを目的として考えられているのかわかりませんが、梅田＆大阪駅へのアクセスなら間違いなく梅田周囲のグラフロ、ジオタワー、ローレルタワーと同じくらいの所要時間かと。立地における利便性は言うことなしだと思います。ただ、設備仕様は後者に比べ、雲泥の差ですけどね（笑）
完成が来年の秋頃との話ですが、既に今の段階で残戸数は数戸との噂なので「完工前完売」はほぼ間違いないでしょう。

人気あり物件はそれなりの好条件が揃うからこそで、それ故に「完成前完売」に至るワケで、十数年後、環境変化に大した変化が無いという同条件であれば、完成”後”完売物件より価値の下落率が高くなることは普通、考えにくいのではないでしょうか。

[393: 匿名さん]

デベによっては、竣工前の完売は「価格設定がアマい！」と本社からお叱りを受けるところもあるらしいですよ。
逆手にとれば、消費者からすると本来あるべき販売価格より安く買えたってことになりますよね！？
デベ側は完成とほぼ同時期に完売させるのが良いし、１つの目標であると聞いたことがあります。
いずれにせよ購入した物件が完成までに完売すれば消費者にとっては良い事には間違いないですよ♪

[394: 匿名さん]

梅田に徒歩で行けるか、どうかが、大きいと思います。
人口減少で大阪も都心回帰が加速しています。

[395: 匿名さん]

徒歩で行けるかどうかってココの事じゃないよね！？？
そりゃ、徒歩圏内5分前後の物件があればだけど、現実的には今は新築がないわけだし、あってもとてつもなく価格が高くなる。
中崎町や南森町とかの物件位の歩き範囲なら適当かもしれないけど、やっぱり歩くには遠い。電車なら問題ないけどね。
上で言うエルグレースなんかはそんな理由もあって完売なんだと思う。

[396: 匿名さん]

ここは安いから買いなんじゃないですか？
ここと、プラウド新大阪はブランド名に比してびっくりするほど安いから（プラウド新大阪は既に資産価値上がってるようですから）買って損はないかと。

[397: 契約済みさん]

商談中を除いて、あと 15戸を切っていますね。
9月に10軒売れるとすると、残り5軒。 頑張れ、三井不動産！！笑

もう賃貸に出てますね。
2-5階 16万
14階 18万 と言った所でしょうか？ (管理費除く)
アパマンなど賃貸不動産屋に聞いた所、 内覧前にも関わらず 既に何軒も契約済みのようです。
そして、 セントラルマークタワー同様に完売したり 内覧可能になると もっと家賃相場上がるようです。
ご参考までに。

https://www.homes.co.jp/chintai/b-1245140011875/
http://s.sumaity.com/estate/building.php?pref_id=27&building_id=28...

[398: 匿名さん]

＞＞396
そういえば、新大阪のプラウドも安くて人気でしたよね。確かあそこも竣工前に全戸完売していますよね？？
やっぱり、「竣工前に全戸完売」はその後の資産価値UPの可能性が高くなると思いますし、１つのボーダーとして「竣工前」かどうかってのは目安になると感じています。

[399: 匿名さん]

結局のところ、需要があるから竣工前完売する訳で、竣工前完売しないってことは需要がないってこと。

安くても梅田に近くても売れないってことは売却しようと思った時に難しいでしょうね。

[400: 契約済みさん]

>>397さん
あと15戸切ってるんですね！
なんやかんやで三井頑張ってますね。

施工前完売しなくても
御堂筋徒歩6分は大きいです。

早くウメキタ二期開発進むことを願います。阪急の高架下が道になるとグランフロントまですぐですしね。
今は薄暗くて昼間しか通り抜けできませんが。

[401: 匿名さん]

グランフロントまですぐ！？？
そう思えるなら購入は正解かもしれません・・・。

[402: 周辺住民さん]

新築なので分譲賃貸物件としてはいいですよね。

[403: 契約済みさん]

>>401さん
グランフロント北館の北出口から実際歩いてみましたが現状少し遠回りで徒歩10分でした。
開発で貨物線路が道になり通り抜けができるようになると8分くらいの距離になると思います。

[404: 匿名さん]

>>403
どんだけ早歩き 笑
早くても15分はかかるでしょ。

私毎日その辺歩いてますが、10分は無理。

[405: 匿名さん]

>>404
そんなにかからないと思いますけど。。。
逆にどんだけ歩くの遅いんでしょう？
ゆっくり散歩程度なら分からなくもないですが。

[406: 匿名さん]

えーーー、１０分くらいでしょ？
キョリ測でグラフロ北館（タワーＣ）の北側のエントランスを
始点にしてここの南西の交差点（三木シャトーマンション前）まで
９００ｍ位なんで普通の人なら403の方がおっしゃる通り１０分位で
歩けると思いますよ。
１５分はちょっとのんびり歩きですよね？

[407: 匿名さん]

色んな見方あるんでしょうけど、そもそも10分も歩くのが近いのかどうか。最近では10分前後の物件では既に敬遠されるのが常ですよ。
買い物袋両手に10分歩くのが苦にならなら良いかもってことです。
この中途半端な距離だからこそ、梅田をはじめ他エリアで食品をはじめ何か購入した時、交通機関はもちろんマイカーでも行き来するのが億劫な気がするんじゃないのかなぁーっと感じたまでです。
公共交通機関を使うならコチラを買う意味がわからないし。

[408: 匿名さん]

10分だとして、家の扉からグランフロントまで(実際は百貨店や駅までの所要時間を基本に考えた方が良いと思いますよ。)と考えると概ね1km片道歩く感じ、往復で毎日、2km...。
体には良さそうですね。
私はそれほど朝や夜に余裕をもってウォーキングする自信はありませんし、年いくとしんどいかも。

[409: 匿名さん]

401さんのおっしゃる通り。各自が実際歩くのが一番。歩いてこの距離が近いと思えるなら良いんじゃない！？
そもそも市内住まいなら、頻繁に利用するであろう目的地に近ければ近いほど一般的に良いわけだから、その辺りを重々考慮するべきですよね。

[410: 契約済みさん]

グランフロントが近くても、そんなに頻繁に行きますかね？
10分少しなら、全然近いですけどね。
二期開発で何が出来るか楽しみです。

[411: 周辺住民さん]

この辺の住民は徒歩より自転車で行く人の方が多いですよ。
自転車ならあっという間です。

[412: 匿名さん]

>>408さん
片道1キロが「体によさそう」って、普段どんだけ歩いてないんですかf(^_^;

[413: 匿名さん]

およそ10分という距離を近いと思うか遠いと思うかは人ぞれぞれ！既にそう発言されておられる方、おられますよね？
近くて便利と思えばココを検討すれば良いだけ。

そもそも世間一般的に物件を探されている方の多くは大阪駅周辺の２期工事の予定も聞き及んでるわけなんだし、ここがグランフロントを始め大阪駅に「駅近で便利！」と多くの人に認識されるような物件であれば、この価格なら普通、完成前に早々売り切れるハズ。

[414: 匿名さん]

近さや利便性で主張するなら、やっぱりセントラルマークみたいなんじゃなきゃ！あとこれからならラマダH後とか！？
2期工事が着工されるとそれこそ福島の大淀界隈にもマンションが立ち並び出したりしないのかなぁ？？駅から距離がある此方にとってはライバルマンションが乱立し、嬉しくない状況に追い込まれないのか心配。

[415: 匿名さん]

>>411
揚げ足とるわけじゃないけど、自転車がとか言い出すとマンションを検討する範囲はグッと広がると思うんだけど、本来の「駅からの近さ」等で比較するのがボヤけてきませんか？
ここは先ずは徒歩でどうなのかを話題にした方が良いのでは？？

[416: 匿名さん]

>>415
周辺住民さんからの情報ですよ。検討はしてないでしょ。

[417: 匿名さん]

>>414
セントラルマーク周辺は便利ですが都会過ぎて交通量も多いし、逆にここの住宅街の方が繁華街から近くて静かな環境が希少価値がある気がします。
物件価格も全然違いますし比べれないですけどね。

御堂筋を頻繁に利用する私にとっては
大淀側より断然こちらを選びます。

[418: 匿名さん]

>>417
買えない人の負け惜しみみたいな感じになってるから書かない方がいいよ。

どう考えてもセントラルマークタワーの方がいいよ。

[419: 匿名さん]

そうそう。
高年収の人はセントラルマークタワーや、コムズ跡のタワマン、ラマダ跡のタワマンを買うって。
パークホームズの周りはここ数年新しい賃貸マンションが建ちまくってますから。

[420: 匿名さん]

>>418
負け惜しみというか…そりゃお金があったら駅直結のタワーマンション買いたいに決まってるじゃないですか。高層階なら交通量も気にしなくていいですし。

一般庶民にとってはいかに安くバランスが取れた物件を選ぶのに吟味する必要があると思っただけです。

比較できないセントラルマークタワーが良いとおっしゃるならこちらへ書き込む必要あります？

[421: 匿名]

私もそう思います。
お金があれば、ここは検討してないと思いますし。
庶民にはいい物件だと思います。
負け惜しみと言われるとそうかもしれませんけどね。
価格が違いすぎるので、比較する物件ではないと思います｡

[422: 匿名さん]

まあ、中津は賃貸マンションの方が圧倒的に多いですからね。
賃貸やめて持家にしたい人には資産価値は別にして良い物件だと思いますよ。

[423: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん [男性 40代]]

竣工前に完売してるマンションは
立地が良いから完売するのであって、
そりゃあ中古で売るときにも売りやすいよ。
その逆もしかり…

[424: 匿名さん]

そっ、そーゆこと。結局竣工前に売れる売れないかは1つの目安になる。
徒歩云々、セントラルマークは予算が云々は個々の考えで、ゆくゆくの資産価値は駅を初め主要目的地から離れれば離れるほど順序は下がるのが実情。その理由があるからこそ、竣工前完売にここは至らなかったわけ。後は住民が協力して管理しどれだけマンション価値を大きく下げないかにかかってくる。
それでも中津駅という御堂筋線に徒歩圏内だから、マシだと思う。逆に梅田徒歩圏内への通勤とか1駅乗り替え、または梅田まで徒歩は後悔すると思うんだけど。まっ、買う前には今なら暑い日や雨の日、夜道に荷物もって歩いてみたらイイ。

[425: 匿名]

エルグレースタワー大阪同心も駅遠と言われながらも完売したのはなぜなのでしょうか

[426: 匿名さん]

スペックが全く違うのに、ここで比較する意味がないと思いますが。

[427: 匿名さん]

私も比較対象が違うと思います。
それにここを購入した方全てが、お金があればセントラルマークを選んだわけではないと思いますよ？
周辺環境が違いすぎます。ここはそこそこ駅近なわりに静かで、マンション周りに緑もあり、子育てファミリーには駅上よりここの方がいい点も多くあると思いますし、逆にDINKSさんはお金があれば駅上を選ばれる方の方が多いかもしれませんね。

[428: 物件比較中さん]

パークホームズって三井不動産のマンショングレードでは一番低いんですね。
確かに仕様が全く違う・・・。

[429: 匿名さん]

お金がある人は駅近で静かで、周りに緑があるグランフロントがいいですよね。
子育てファミリーも実際住まれてるので良いんじゃないかと思います。
あそこも中津小学校区ですから（通学するのに徒歩は辛いけど）

[430: 購入検討中さん]

グランフロントいいですね〜。
でも駅から距離あるし開発で今後の環境が変わりそうなので
同じ価格帯なら中津ではなく別の環境がいい駅直結タワーマンションに住みたいですね。
夢見たらキリないですね。笑

パークホームズは二期開発地から10分くらいの距離で
適度に近くて静かな住宅街なのでバランスいいと思います。
周辺環境は現在はイマイチかもしれないですが
これから長い目で見て期待してます。

[431: 周辺住民さん]

うめきた二期開発で何ができるんでしょう？
緑がメインでオフィスとか大学？
イオンモールとかはさすがに出来ないですよね〜。梅田には大型スーパーがないので出来てほしいです。
これからマンション開発でどんどん人口増えそうですし。

[432: [男性 40代]]

同心と中津では環境が全く異なります。
同心のあたりは近くにスーパーや商店街などがあるだけでなく、
大阪市内でも比較的安心して住めるエリアとして人気があり、
需要も多いです。そのため、地価も倍近く違いますし。。。

[433: 匿名さん]

まー、同心は駅遠をがまんすれば場所自体は悪くなかったけど、オール電化が論外だった。。。
でも近隣の他物件がもっとイマイチだったおかげで完売してるみたいですけど、ここはあとどれくらい残ってるんでしょうね～。

[434: 匿名さん]

南森町周辺の中古坪単価は梅田徒歩圏と比べて安いのは、何故ですか？

[435: 匿名さん]

徒歩の不便さとかを考えると別物件の「シティテラス神崎川駅前」とかの方が便利なのかなぁーって思うんですけど、同じく比較検討されてる方おられませんか？別物件でも良いので他に比較してる物件があれば教えて下さい。

毎日、梅田のグラフロや百貨店で買い物する事は考えにくいし、旦那の通勤費は定期で賄えるし、週一ペースで梅田に出るにしても他エリアに行くんだったらやっぱり駅に近い場所で比較的コスパの高いとこかなぁーって思うんですけど。
そういった意味でここ「神崎川」は良いかなーっと。
南森町周辺は高いか狭い物件が多かったですし、個人的には敷地全体の広々感も欲しいと思っていますし、個人的にはタワーより普通のよくある形状のマンションが好みです。