パークホームズ ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

[匿名さん]

パークホームズノースゲートスクエアPART2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

所在地：大阪府大阪市北区中津3丁目7番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：70.68平米～77.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

[366: 匿名さん]

>>365
ある程度の地域性はあるだろうねー
つい20年前までは、府立勝山高校、市立生野工業高校、旧府立住之江高校とかは
公立なのに高校中退率が20％～50％だったって聞いてたよ
まー本当のところは今でも中退率は教育委員会が非公開にしてるから解らないんだけどね
大阪の公立高校中退率は何十年連続で全国ワースト1位だしね

そういうのを考えるとやっぱり地域性はあるんじゃないかな
家庭環境が悪いって言うけどもし中退者とその家族が他の地域で産まれて育ってたら
同じような中退率にはならないと思うけどね

でも梅田近辺は人口移動があるから固定化されてる印象はないし
これからも開発されていってどんどん良くなって行くと思うよ
梅田駅から半径3km圏内からは下町が消えて欲しいよね

[367: 匿名さん]

地域性というなら大阪全体がマクロな地域性でとらえられるんじゃないかなあ。
高校なんて校区がないようなもんだし、その他市内、市外の人口移動も考えると。
高校中退率は地域というより学校（学力）差の要因の方が大きいような気もする。
優良校だって周辺や通学エリアも含めて無菌状態ではあり得ない。
つまり子育ては昔ほど地域性に依存して安心できないし頼れるものではなくなっているのかな。
もちろん限られた優良区域と微細な地域差を無視するわけではないですが。
この地域で特別に子育ての不安もないんじゃないの。

[368: 匿名さん]

>>367
小学校は大阪市内でもわりと問題ないよ
もちろん西成区みたいに4世帯に1世帯が生活保護とかは欄外
40人学級のうち10人が生活保護家庭とかゾッとする

問題は中学
これは本当に酷い
中央区育ちだけど子供は中学は絶対私立に入れるつもり
これは学力だけの問題じゃないよ
高校は公立でも良いとこはたくさんあるけどね

中学の学力上位の秋田や福井はほとんど私立行ってないのに中学でも高校でも上位で一流大学への進学率と高いから私立だから良いって言う訳じゃないし

沖縄は論外として
大阪は中学、高校と全部ワースト1位だからね

中津だけの問題じゃないし直接は関係ないけど

[369: 匿名さん]

４世帯に１世帯が生活保護なんて西成区に限らず市内、府下ざらにあります。
これも安易に子育てや青少年犯罪とリンクするわけにはいかない。
まあ田舎と都心で子育ての困難さに差異がなくなってきていることにも関係しますが。

おっしゃる中学ですが、確かに中学の実態は酷いというか厳しいものがある。
となると中学のいい地域を捜さなくてはいけない（私立進学の選択を除いて）
ただこれも数年の周期で実態が変わってくることも往々です（笑）
数年前まで落ち着いていた中学なのに今は急に荒れてるとか、その逆もありますが。
子どもが中学の年齢になる頃にどうなっているのか予想するなんて無理でしょう。
在学中だって突然荒れ出すってこともあります。

結果、相対的に地域性の他に家庭環境の占める要因が大きくなっているのだと思います。
むしろ学校の実態がその年度の生徒の家庭環境（所得じゃなくて）に依拠してるとも言えます。
もちろん地域性は無視できませんが。中津程度はほどほどでは。

[370: 周辺住民さん]

大阪市内はありとあらゆるものが接近しているので区分けが厳しい

[371: 匿名さん]

あと24戸ですか？
完売は難しいでしょうか？

[372: 匿名さん]

>>371
もっとあるんじゃない？？竣工前はもう無理ですね。
竣工後もしばらくかかるんじゃないかな？

[373: 匿名さん]

完売すればいいってもんでもないからね

[374: 契約済みさん]

施工前に完売するかしないかで
物件の価値は違ってくるのでしょうか？
あるいは契約者にデメリットなどありますか？

[375: 匿名さん]

契約者にとっては特に具体的なデメリットはないんじゃないですか？
入居後にまで売れ残ってしまったとしても、
管理費や修繕積立金はデベ側が持つことになる場合は殆どでしょうし。
ただ、速く売れた人気のあるマンションを私は選んだ、とか、
そういう気持ちが早めに完売する事で生まれる人がいるかもしれないくらいかなぁ。

[376: 契約済みさん [男性]]

私はこのマンションを購入するまでに、中古マンションを何軒も検討しましたが、
「当物件は完成前に完売した物件です！だから良いですよ！」なんてセールストークは聞いた事がありません。
中古市場のチラシに完売物件なんて表現も見た事がありません。

高い買い物なので完売してくれるとハクが付くと共に購入者にとって「私の判断は間違ってなかった」と安心感を与える事になると思いますが、
前述の通り中古市場で竣工前完売の有無が問われない事を考えると、経済条件に大きなデメリットは生まないと思います。
（貴方が購入者であれば、「完売の事実」で何百万上積み出来ますか？）

①完売したとしても、完成後に周りの環境が変われば大きく値下がりする事も有る（中津駅直結のタワーマンションが3つも出来る時、最初の完売物件は今の売値を維持できるでしょうか？）
②完売したとしても短期転売を狙ってる申込者が多ければ、供給過多で値崩れしやすそうに思います。

戸数の違いもありますが、タワーマンションの方が完成まで時間がかかるので、販売期間も長くなりますよね。（OMPタワーまだ売ってますし。）

個人的には、このマンションの購入者には　どっしりと腰を据えてこの地に根を生やす意向の人が多いように思います。

言いたかったのは、完売した方が購入者は気持ちが良いですが、部屋の将来価値には影響しないので、深刻に思わなくても良いのでは？と言う事です。

管理費などは売主＝ディベロッパー負担ですし、駐車場も確か70%程度で損益分岐点（それ以上は利益を生み、修繕費に積み立てられる）ので、心配ないです。
駐車場に空きがあれば、（管理組合の合意のもとで）周辺住人に貸し出して利益を生む事も可能です。

[377: 匿名さん]

なんでもいいけどこの場所はすごいわ。。

[378: 匿名さん]

どうすごいんですか？

[379: 匿名さん]

少し前なら絶対住もうと思わない場所だよね、、

[380: 匿名さん]

>>375
不動産購入のアドバイス本読むと
完成後に売れ残りのあるマンションは
資産価値の下落が激しいと書いてあったけどね

[381: 匿名さん]

>>380
私もそんなフレーズ、本で読んでから若干、気になっています。
全ての物件が完売したからどう、完売しなかったからどう、とは区別できませんが、資産面の参考にはなるかと。

[382: 匿名さん]

>>376
事実と正面から向き合うのも大事なことだと思います！

[383: 匿名さん]

>>376
〉「当物件は完成前に完売した物件です！だから良いですよ！」なんてセールストークは聞いた事がありません。

って、そーゆう物件を探せてないから、こーゆトコ買うんじゃないの？
確かに多くはない、、、完工までに完売する物件自体少ないんどから。ただ完工までに完売したことを教えて下さった売り主さんは何人かおられましたよ。
年月の変動がありますから、そこがずーっと評価される場所なのかは別な時もありますけど、大抵は10年そこらなら完売したマンションは特殊事情がなければ、中古物件としては人気が継続される傾向は多いにあるかと思うのですが。

[384: 匿名さん]

中古で売りに出す時に、新築の時に人気ですぐに完売した物件だったってことは、高いポイントになりますよ。
売れ残りの多かった不人気な物件っていうレッテルを貼られそうなマンションを敢えて買いたいですかねぇ。

[385: 匿名さん]

しかし、ここ1年くらいで完成前完売物件ってどこがあったんだろう？？
俺が不勉強なのか、全く浮かばないね。(笑)
因みに小規模なやつとか賃貸型は省いてで知ってたら教えて下さい！

[386: 匿名さん]

>>385
比べる対象が違うかもですが、最近だと

●竣工前完売済
クラッシィタワー淀屋橋
ジオタワー南堀江
エルグレースタワー同心
プラウドタワー安堂寺

●完売間近
OMPタワー
ブランズウェリス心斎橋

ですね。

[387: 匿名さん]

＞＞386

385さんとは別ですが、とても参考になります。
軒並み、タワー物件が「完成前完売物件」ですね。最近のタワー人気を如実に表していますね。
因みに阪神間の物件で該当する物件とかもご存知だったら是非、教えて頂けませんか？

[388: ビギナーさん]

387です。
すいません。続けての投稿です。
もしご存知であれば、タワー物件に加えてこちらのような中層！？（15階建て程度で100戸以上）物件で「完成前完売」物件があれば是非、ご教授頂ければ幸いです。
立地やマンション仕様などコチラの物件とどう違うのか比較したいです。

[389: 匿名さん]

>>388
386です。すみませんが阪神間はわかりません。
プラウド安堂寺やエルグレース同心はタワーとはいえ中層マンションです。
あと板状ではエルグレース南森町、クレヴィア南森町は竣工前完売してますね。

[390: ビギナーさん]

387です。

わざわざ、ありがとうございます。
梅田に比較的近くて価格が安い物件でコチラを検討していたのですが、歩いてみると距離は少し・・・。
っでこれから他を検討する上で「完成前物件」の話に興味が湧きましたので質問させて頂きました。
参考となるタワー物件は過去のスーモの資料とかを引っ張り出して自分なりに比較してみようかと思います。

南森町周辺は東西線に縦の地下鉄がありますし便利ですから、人気なのでしょうね。
やはり建物というよりは立地を重要視されている表れなのかもしれませんね。
南森町周辺も候補エリアなんですが、もう少し西寄りの阪神間で探してみようかと思っているところなんです。ありがとうございました。

[391: 匿名さん]

>>390
条件は梅田からの距離と安い物件でしょうか？
予算もあると思いますし、難しいですね。いまは、どこも価格が高いのと、いいマンションの
人気の部屋は先に無くなっていきますからね。

板状、タワマンに拘らないのであれば選択肢は広がりますが、なかなか決めきれないような気もしますし笑。当方も色々悩みましたがタワマンに決めました。
頑張ってくださいね。

[392: 物件比較中さん]

>>390
尼崎駅前の「ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前」もかなり人気みたいです。私は価格的に無理でしたが立地では今ある物件では個人的には最高でした。（「尼崎」という響きが嫌いな方もおられますが。笑）
あそこはJRの新快速も停まりますし、なんと大阪まで1駅5分ですから、超便利です。390さんが最終的にどちらに行くことを目的として考えられているのかわかりませんが、梅田＆大阪駅へのアクセスなら間違いなく梅田周囲のグラフロ、ジオタワー、ローレルタワーと同じくらいの所要時間かと。立地における利便性は言うことなしだと思います。ただ、設備仕様は後者に比べ、雲泥の差ですけどね（笑）
完成が来年の秋頃との話ですが、既に今の段階で残戸数は数戸との噂なので「完工前完売」はほぼ間違いないでしょう。

人気あり物件はそれなりの好条件が揃うからこそで、それ故に「完成前完売」に至るワケで、十数年後、環境変化に大した変化が無いという同条件であれば、完成”後”完売物件より価値の下落率が高くなることは普通、考えにくいのではないでしょうか。

[393: 匿名さん]

デベによっては、竣工前の完売は「価格設定がアマい！」と本社からお叱りを受けるところもあるらしいですよ。
逆手にとれば、消費者からすると本来あるべき販売価格より安く買えたってことになりますよね！？
デベ側は完成とほぼ同時期に完売させるのが良いし、１つの目標であると聞いたことがあります。
いずれにせよ購入した物件が完成までに完売すれば消費者にとっては良い事には間違いないですよ♪

[394: 匿名さん]

梅田に徒歩で行けるか、どうかが、大きいと思います。
人口減少で大阪も都心回帰が加速しています。

[395: 匿名さん]

徒歩で行けるかどうかってココの事じゃないよね！？？
そりゃ、徒歩圏内5分前後の物件があればだけど、現実的には今は新築がないわけだし、あってもとてつもなく価格が高くなる。
中崎町や南森町とかの物件位の歩き範囲なら適当かもしれないけど、やっぱり歩くには遠い。電車なら問題ないけどね。
上で言うエルグレースなんかはそんな理由もあって完売なんだと思う。

[396: 匿名さん]

ここは安いから買いなんじゃないですか？
ここと、プラウド新大阪はブランド名に比してびっくりするほど安いから（プラウド新大阪は既に資産価値上がってるようですから）買って損はないかと。

[397: 契約済みさん]

商談中を除いて、あと 15戸を切っていますね。
9月に10軒売れるとすると、残り5軒。 頑張れ、三井不動産！！笑

もう賃貸に出てますね。
2-5階 16万
14階 18万 と言った所でしょうか？ (管理費除く)
アパマンなど賃貸不動産屋に聞いた所、 内覧前にも関わらず 既に何軒も契約済みのようです。
そして、 セントラルマークタワー同様に完売したり 内覧可能になると もっと家賃相場上がるようです。
ご参考までに。

https://www.homes.co.jp/chintai/b-1245140011875/
http://s.sumaity.com/estate/building.php?pref_id=27&building_id=28...

[398: 匿名さん]

＞＞396
そういえば、新大阪のプラウドも安くて人気でしたよね。確かあそこも竣工前に全戸完売していますよね？？
やっぱり、「竣工前に全戸完売」はその後の資産価値UPの可能性が高くなると思いますし、１つのボーダーとして「竣工前」かどうかってのは目安になると感じています。

[399: 匿名さん]

結局のところ、需要があるから竣工前完売する訳で、竣工前完売しないってことは需要がないってこと。

安くても梅田に近くても売れないってことは売却しようと思った時に難しいでしょうね。

[400: 契約済みさん]

>>397さん
あと15戸切ってるんですね！
なんやかんやで三井頑張ってますね。

施工前完売しなくても
御堂筋徒歩6分は大きいです。

早くウメキタ二期開発進むことを願います。阪急の高架下が道になるとグランフロントまですぐですしね。
今は薄暗くて昼間しか通り抜けできませんが。

[401: 匿名さん]

グランフロントまですぐ！？？
そう思えるなら購入は正解かもしれません・・・。

[402: 周辺住民さん]

新築なので分譲賃貸物件としてはいいですよね。

[403: 契約済みさん]

>>401さん
グランフロント北館の北出口から実際歩いてみましたが現状少し遠回りで徒歩10分でした。
開発で貨物線路が道になり通り抜けができるようになると8分くらいの距離になると思います。

[404: 匿名さん]

>>403
どんだけ早歩き 笑
早くても15分はかかるでしょ。

私毎日その辺歩いてますが、10分は無理。

[405: 匿名さん]

>>404
そんなにかからないと思いますけど。。。
逆にどんだけ歩くの遅いんでしょう？
ゆっくり散歩程度なら分からなくもないですが。

[406: 匿名さん]

えーーー、１０分くらいでしょ？
キョリ測でグラフロ北館（タワーＣ）の北側のエントランスを
始点にしてここの南西の交差点（三木シャトーマンション前）まで
９００ｍ位なんで普通の人なら403の方がおっしゃる通り１０分位で
歩けると思いますよ。
１５分はちょっとのんびり歩きですよね？

[407: 匿名さん]

色んな見方あるんでしょうけど、そもそも10分も歩くのが近いのかどうか。最近では10分前後の物件では既に敬遠されるのが常ですよ。
買い物袋両手に10分歩くのが苦にならなら良いかもってことです。
この中途半端な距離だからこそ、梅田をはじめ他エリアで食品をはじめ何か購入した時、交通機関はもちろんマイカーでも行き来するのが億劫な気がするんじゃないのかなぁーっと感じたまでです。
公共交通機関を使うならコチラを買う意味がわからないし。

[408: 匿名さん]

10分だとして、家の扉からグランフロントまで(実際は百貨店や駅までの所要時間を基本に考えた方が良いと思いますよ。)と考えると概ね1km片道歩く感じ、往復で毎日、2km...。
体には良さそうですね。
私はそれほど朝や夜に余裕をもってウォーキングする自信はありませんし、年いくとしんどいかも。

[409: 匿名さん]

401さんのおっしゃる通り。各自が実際歩くのが一番。歩いてこの距離が近いと思えるなら良いんじゃない！？
そもそも市内住まいなら、頻繁に利用するであろう目的地に近ければ近いほど一般的に良いわけだから、その辺りを重々考慮するべきですよね。

[410: 契約済みさん]

グランフロントが近くても、そんなに頻繁に行きますかね？
10分少しなら、全然近いですけどね。
二期開発で何が出来るか楽しみです。

[411: 周辺住民さん]

この辺の住民は徒歩より自転車で行く人の方が多いですよ。
自転車ならあっという間です。

[412: 匿名さん]

>>408さん
片道1キロが「体によさそう」って、普段どんだけ歩いてないんですかf(^_^;

[413: 匿名さん]

およそ10分という距離を近いと思うか遠いと思うかは人ぞれぞれ！既にそう発言されておられる方、おられますよね？
近くて便利と思えばココを検討すれば良いだけ。

そもそも世間一般的に物件を探されている方の多くは大阪駅周辺の２期工事の予定も聞き及んでるわけなんだし、ここがグランフロントを始め大阪駅に「駅近で便利！」と多くの人に認識されるような物件であれば、この価格なら普通、完成前に早々売り切れるハズ。

[414: 匿名さん]

近さや利便性で主張するなら、やっぱりセントラルマークみたいなんじゃなきゃ！あとこれからならラマダH後とか！？
2期工事が着工されるとそれこそ福島の大淀界隈にもマンションが立ち並び出したりしないのかなぁ？？駅から距離がある此方にとってはライバルマンションが乱立し、嬉しくない状況に追い込まれないのか心配。

[415: 匿名さん]

>>411
揚げ足とるわけじゃないけど、自転車がとか言い出すとマンションを検討する範囲はグッと広がると思うんだけど、本来の「駅からの近さ」等で比較するのがボヤけてきませんか？
ここは先ずは徒歩でどうなのかを話題にした方が良いのでは？？