パークホームズ ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

[匿名さん]

パークホームズノースゲートスクエアPART2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395592/

所在地：大阪府大阪市北区中津3丁目7番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：70.68平米～77.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1207/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

[366: 匿名さん]

>>365
ある程度の地域性はあるだろうねー
つい20年前までは、府立勝山高校、市立生野工業高校、旧府立住之江高校とかは
公立なのに高校中退率が20％～50％だったって聞いてたよ
まー本当のところは今でも中退率は教育委員会が非公開にしてるから解らないんだけどね
大阪の公立高校中退率は何十年連続で全国ワースト1位だしね

そういうのを考えるとやっぱり地域性はあるんじゃないかな
家庭環境が悪いって言うけどもし中退者とその家族が他の地域で産まれて育ってたら
同じような中退率にはならないと思うけどね

でも梅田近辺は人口移動があるから固定化されてる印象はないし
これからも開発されていってどんどん良くなって行くと思うよ
梅田駅から半径3km圏内からは下町が消えて欲しいよね

[367: 匿名さん]

地域性というなら大阪全体がマクロな地域性でとらえられるんじゃないかなあ。
高校なんて校区がないようなもんだし、その他市内、市外の人口移動も考えると。
高校中退率は地域というより学校（学力）差の要因の方が大きいような気もする。
優良校だって周辺や通学エリアも含めて無菌状態ではあり得ない。
つまり子育ては昔ほど地域性に依存して安心できないし頼れるものではなくなっているのかな。
もちろん限られた優良区域と微細な地域差を無視するわけではないですが。
この地域で特別に子育ての不安もないんじゃないの。

[368: 匿名さん]

>>367
小学校は大阪市内でもわりと問題ないよ
もちろん西成区みたいに4世帯に1世帯が生活保護とかは欄外
40人学級のうち10人が生活保護家庭とかゾッとする

問題は中学
これは本当に酷い
中央区育ちだけど子供は中学は絶対私立に入れるつもり
これは学力だけの問題じゃないよ
高校は公立でも良いとこはたくさんあるけどね

中学の学力上位の秋田や福井はほとんど私立行ってないのに中学でも高校でも上位で一流大学への進学率と高いから私立だから良いって言う訳じゃないし

沖縄は論外として
大阪は中学、高校と全部ワースト1位だからね

中津だけの問題じゃないし直接は関係ないけど

[369: 匿名さん]

４世帯に１世帯が生活保護なんて西成区に限らず市内、府下ざらにあります。
これも安易に子育てや青少年犯罪とリンクするわけにはいかない。
まあ田舎と都心で子育ての困難さに差異がなくなってきていることにも関係しますが。

おっしゃる中学ですが、確かに中学の実態は酷いというか厳しいものがある。
となると中学のいい地域を捜さなくてはいけない（私立進学の選択を除いて）
ただこれも数年の周期で実態が変わってくることも往々です（笑）
数年前まで落ち着いていた中学なのに今は急に荒れてるとか、その逆もありますが。
子どもが中学の年齢になる頃にどうなっているのか予想するなんて無理でしょう。
在学中だって突然荒れ出すってこともあります。

結果、相対的に地域性の他に家庭環境の占める要因が大きくなっているのだと思います。
むしろ学校の実態がその年度の生徒の家庭環境（所得じゃなくて）に依拠してるとも言えます。
もちろん地域性は無視できませんが。中津程度はほどほどでは。

[370: 周辺住民さん]

大阪市内はありとあらゆるものが接近しているので区分けが厳しい

[371: 匿名さん]

あと24戸ですか？
完売は難しいでしょうか？

[372: 匿名さん]

>>371
もっとあるんじゃない？？竣工前はもう無理ですね。
竣工後もしばらくかかるんじゃないかな？

[373: 匿名さん]

完売すればいいってもんでもないからね

[374: 契約済みさん]

施工前に完売するかしないかで
物件の価値は違ってくるのでしょうか？
あるいは契約者にデメリットなどありますか？

[375: 匿名さん]

契約者にとっては特に具体的なデメリットはないんじゃないですか？
入居後にまで売れ残ってしまったとしても、
管理費や修繕積立金はデベ側が持つことになる場合は殆どでしょうし。
ただ、速く売れた人気のあるマンションを私は選んだ、とか、
そういう気持ちが早めに完売する事で生まれる人がいるかもしれないくらいかなぁ。

[376: 契約済みさん [男性]]

私はこのマンションを購入するまでに、中古マンションを何軒も検討しましたが、
「当物件は完成前に完売した物件です！だから良いですよ！」なんてセールストークは聞いた事がありません。
中古市場のチラシに完売物件なんて表現も見た事がありません。

高い買い物なので完売してくれるとハクが付くと共に購入者にとって「私の判断は間違ってなかった」と安心感を与える事になると思いますが、
前述の通り中古市場で竣工前完売の有無が問われない事を考えると、経済条件に大きなデメリットは生まないと思います。
（貴方が購入者であれば、「完売の事実」で何百万上積み出来ますか？）

①完売したとしても、完成後に周りの環境が変われば大きく値下がりする事も有る（中津駅直結のタワーマンションが3つも出来る時、最初の完売物件は今の売値を維持できるでしょうか？）
②完売したとしても短期転売を狙ってる申込者が多ければ、供給過多で値崩れしやすそうに思います。

戸数の違いもありますが、タワーマンションの方が完成まで時間がかかるので、販売期間も長くなりますよね。（OMPタワーまだ売ってますし。）

個人的には、このマンションの購入者には　どっしりと腰を据えてこの地に根を生やす意向の人が多いように思います。

言いたかったのは、完売した方が購入者は気持ちが良いですが、部屋の将来価値には影響しないので、深刻に思わなくても良いのでは？と言う事です。

管理費などは売主＝ディベロッパー負担ですし、駐車場も確か70%程度で損益分岐点（それ以上は利益を生み、修繕費に積み立てられる）ので、心配ないです。
駐車場に空きがあれば、（管理組合の合意のもとで）周辺住人に貸し出して利益を生む事も可能です。

[377: 匿名さん]

なんでもいいけどこの場所はすごいわ。。

[378: 匿名さん]

どうすごいんですか？

[379: 匿名さん]

少し前なら絶対住もうと思わない場所だよね、、

[380: 匿名さん]

>>375
不動産購入のアドバイス本読むと
完成後に売れ残りのあるマンションは
資産価値の下落が激しいと書いてあったけどね

[381: 匿名さん]

>>380
私もそんなフレーズ、本で読んでから若干、気になっています。
全ての物件が完売したからどう、完売しなかったからどう、とは区別できませんが、資産面の参考にはなるかと。

[382: 匿名さん]

>>376
事実と正面から向き合うのも大事なことだと思います！

[383: 匿名さん]

>>376
〉「当物件は完成前に完売した物件です！だから良いですよ！」なんてセールストークは聞いた事がありません。

って、そーゆう物件を探せてないから、こーゆトコ買うんじゃないの？
確かに多くはない、、、完工までに完売する物件自体少ないんどから。ただ完工までに完売したことを教えて下さった売り主さんは何人かおられましたよ。
年月の変動がありますから、そこがずーっと評価される場所なのかは別な時もありますけど、大抵は10年そこらなら完売したマンションは特殊事情がなければ、中古物件としては人気が継続される傾向は多いにあるかと思うのですが。

[384: 匿名さん]

中古で売りに出す時に、新築の時に人気ですぐに完売した物件だったってことは、高いポイントになりますよ。
売れ残りの多かった不人気な物件っていうレッテルを貼られそうなマンションを敢えて買いたいですかねぇ。

[385: 匿名さん]

しかし、ここ1年くらいで完成前完売物件ってどこがあったんだろう？？
俺が不勉強なのか、全く浮かばないね。(笑)
因みに小規模なやつとか賃貸型は省いてで知ってたら教えて下さい！