パークリュクス西麻布

[マンコミュファンさん]

都心の真ん中、私が真ん中。六本木・赤坂・青山・渋谷・恵比寿・広尾、6つの街の中心に位置する西麻布に新しいコンパクトマンション登場。

＜全体概要＞
所在地：東京都港区西麻布1-6-41、54（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩9分
総戸数：53戸
間取り：1DK～2LDK
専有面積：26.21～65.65平米
入居：2010年11月上旬（予定）


売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名さん]

どれくらいの価格が出るんでしょうね。

[2: 物件比較中さん]

欲しいですけど値段次第ですね。

[3: 匿名さん]

ここの辺りだと坪単価どれくらいが相場ですか？

[4: 地元の通行人]

分譲価格の話に関係するかと思いますが、 この場所は、ゲリラ豪雨の時に、浸水しませんか？
港区ハザードマップで見ると、青い色（１ｍの浸水）の分布に当てはまっているのかな？ それが心配、、

[5: 匿名さん]

坪330-340万円くらいが適正でしょうか？
最初提示される値段はもう少し高いかもしれませんが。

[6: 匿名さん]

>>5

そりゃ安すぎるでしょう。。。

三菱のパークハウス恵比寿イーストヒルもこのくらいの小さな部屋は３００＋αで瞬間蒸発でしたし。

７０００～８０００までのは足が速いと思うので坪４００弱くらいなのでは。

[7: 匿名さん]

シングル・ＤＩＮＫＳ向けマンションでグレードも落ちるし、

西麻布１丁目のあの辺って閑静な住宅街っていう感じではないですよね。

ちょっと値段下がると個人的には思います。


あと気になるのが、若干狭いタイプの部屋が中心なので、タクシー通勤があたり前

という層が少ないと思うんです。なので駅から若干歩くという条件がけっこうマイナス

になると思います。（特に将来貸すことも視野に入れるとあまり高い価格では買えないかなぁと）


ただ、販売戸数少ないので若干強気の値段設定でくるかもしれないなぁと予想しています。

[8: 物件比較中さん]

坪400は軽く超えるとの噂をききましたが・・・。

[9: 匿名さん]

あのエリア、何度か行ったことありますが、わりとごちゃごちゃしていて、

高級な感じはしないです。

西麻布三丁目と比較すると、住むところとしてはだいぶ落ちますよね。

住環境をある程度犠牲にして、利便性と値段の割安さを追及する人向け

の立地だと思います。

そういう意味では、三井の他の高級ブランドマンションではなく、

「パークリュクス」向けの立地なのかなと思います。


坪単価（平均） 350万くらいだと思います。

もちろんまず値段付けるのは売主なので、300万台後半の高い価格となる可能性は

ありますけどね。（それでも平均坪400万超えは暴挙だと思います）

最近の傾向からすると、まず高い値段をつけるんでしょうね。買い手市場なのに

買いにくいシステムですね。。

[10: 匿名さん]

今日西麻布を歩いていたのですが、

パークリュクス西麻布　の建設地わかりました。

もう建設はじまっていますね。

行ってみて思ったんですけど、他の方が書いているように

あの辺りかなりごちゃごちゃしています。

ボロボロの一軒家とか、古くて細長いマンションとか、

そんな感じの建物が多くて、高級高層マンションなどは

ほとんどなく、やっぱり同じ西麻布でも３丁目とは大違いだな

と思いました。”空気が違う”という感じです。

逆に、周りにそんなに高い建物がないので、6～7階より上なら

眺望はけっこういいかも。

独身女性が好む「イメージがいい立地」という感じはあまり

しませんでした。

この物件、外苑西通りが結構近いですね。通りに近い方の部屋は

ちょっと騒音も心配です。

うーん、坪単価、平均（眺望悪い下層階も含めた平均）だと

350万でも高いなぁ。。。

[11: 匿名さん]

建設地のすぐ隣にあるバーによく通っているのですが、住環境は皆様が言われているように
お世辞にも良いとは言えませんよね
ただ、この周辺は駅から遠いことを超越してかなり賃貸価格が高いエリアなので、
この物件の価格もかなり高額になるのもいたしかたなし、と考えます
1.6万*12ヶ月/5%=384万なので、坪400万前後の価格を提示してくると予想します
仮に5さんがおっしゃるように平均坪330万であれば、一番安い部屋は300万程度になってしまうので、
私は多少のことには目をつぶって即購入します　笑）

[12: 匿名さん]

11さんの
坪1.6万円/月という想定賃料は高すぎだと思います。

西麻布1丁目の築浅物件の賃料をインターネットで見てみると、坪1.4万/月
くらいじゃないですか？

それを前提とすると、投資的な観点から
坪単価340万程度
となりますよね。

ただこのマンションの高層階は結構バリューありそうなのでこれにより平均が引き上げられ、
平均で坪350-360万くらいだと思われます。

[13: 匿名さん]

12です。

あと所得が比較的高い層（特に外資金融等）のリストラ、賞与大幅減の影響で、
このエリアの空室が増えてきているようです。

空室増により賃料水準に下方ストレスがかかっていると思うので、
今の賃料水準を前提に計算すると、ちょっと高めの坪単価となってしまうと思います。
（この辺りは個々人の相場観によるところが大きいかもしれませんが）

[14: 匿名さん]

11です

13さんのおっしゃるように坪1.6万の想定は若干高目かもしれませんね
13さんの1.4万と間を取って1.5万で計算すると坪360万になるので、
平均では370-380万といったところでしょうか

なんとなく他の皆様がおっしゃるように坪400万を超えると割高というイメージですね

[15: 物件比較中さん]

今売り出し中の中古マンションはその値段で必ずしも買われるわけではないのであまり参考になりませんが、
半年位前にパークハウス麻布笄町という西麻布三丁目の物件が出ていたようです。
平成14年築、77.08㎡～154.84㎡のハイグレードマンションです（土地権利：所有権）。

売りに出ていた部屋は、3階/7階、77.08㎡、価格は9,000万円（坪単価386万円）のようです。

パークリュクス西麻布と比較すると、
パークハウス麻布笄町は
-　「西麻布3丁目」という立地がプラス
-　よりハイグレードなマンションという点がプラス
-　当時築5年程度という点がマイナス
だと思います。

これとの比較から、
パークリュクス西麻布が坪単価平均370-380万円というのは割高感があると思います。

私は、せいぜい坪単価（平均）350万円くらいだと思いました。

[16: 物件比較中さん]

15です

× 当時築5年 → ○ 当時築7年

失礼いたしました。

[17: 匿名]

西麻布３・４丁目だと億ション前提に。西麻布２丁目はお寺様の借地権多し。ここは西麻布１丁目デビューだからこそ買えそうな三井不動産系。
賃貸する時は「西麻布交差点」に近い物件は嫌われるらしいから頭にいれておこ。そりゃそう排気ガスすごい。○姉妹のリムジンカーも通るから見れそう。都内人気ランキング上位有名ラーメン店が近い。ポストも近いね。米軍駐屯地にテロあったら怖いな。ヘリポート爆音すごｗ。以前のレストラン閉店、巨大なコンビニできた。買いに行こ。西麻布の保育園・学童保育の目の前。
都バスの足も２ルート。新宿駅西口から信濃町駅前経由、品川行き、千駄ヶ谷から広尾駅前経由目黒行き、実はとても便利なルートを走る。エコ生活考えておこ。

[18: 匿名さん]

事前案内会開催されてるみたいですが、
どれくらい人気なのでしょうか？
価格は結局どれくらいなのでしょうか？

見に行った人いましたら教えてください。

[19: 匿名]

＞１８さん
値付け高くてお話にならない状況
２０１０年、初がっかりシリーズ

[20: 匿名さん]

今の予定価格、坪単価370万-410万くらいかな
割高だね、こんな値段で買う人いるのかな？
坪単価あと50万くらい下げた辺りが妥当だろうか

ここのシンプルな内装とか金かけたものより好きだけど
価格がそれを反映していないのはいただけない

販売戸数20戸台後半と少ないから売れ残り覚悟で
このバカ高い価格でいっちゃうかもしれないな

三菱地所がここより立地がよさそうな西麻布3丁目に
「スタイルハウス西麻布」っての作るみたいね
セミオーダーっぽいコンセプトなので、ここより
ずっと高くなっちゃうかもしれないけど

[21: 匿名さん]

もし２階の北東角部屋を購入して、数年後いざ売却したい時点で、１階が店だと、中古の売却に手間取りますな。

[22: 匿名さん]

西麻布の１丁目と３丁目はそんなに環境はかわるのでしょうか？

わかる人がいたら、具体的に何か貸したり、打ったりするときに不都合が起こる可能性を教えてください。

[23: 匿名さん]

ここ、値付け失敗しちゃって（＝高すぎ）、誰も注目しなくなっちゃったか

[24: ご近所さん]

何をもって生活環境とするかですよね。。。

地位的には西麻布でも麻布霞町パークマンション他ハイグレード物件のそろう４丁目、
大使館もあり高級賃貸マンションの多い３丁目と比較すると１丁目は確かに一枚落ちる感はあります。

ただし、通りががりの印象でお話をしている？ヘリポートや外苑西通りの騒音はほとんど気にならない
はずですし、六本木のような繁華街でもなく、スーパー、コンビニ、乃木坂も含んだ交通利便性などの
生活利便性は高く、自宅やセカンドハウスとして使うのであれば価値があるとおもいますよ。

[25: 購入検討中さん]

西麻布にしては安いとは思ったけど、やっぱり賃貸仕様っぽいね。
モデルルームは飾ってあったけど、ほとんどオプションか、
一部住戸にのみ取り付けられる装飾品ばかりだった。

この価格で購入して5年後とかに賃貸に出したら利回りは出るのでしょうか？

賃料相場を書き込まれた人がいましたが、
このマンションでも1.5万円/坪くらいとれるのでしょうか？

分かる人がいたら教えてください。

[26: 匿名さん]

今日パークリュクス西麻布の新聞広告が入っていた。
C type 45.77㎡ 5100-5300万円台
G type 41.32㎡ 4700-4900万円台
（坪370-390万）

説明会に行った時に聞いた予定価格より100万円（ﾏｲﾅｽ2％）くらい下がっているかな。
でもこのC type、窓台カウンターというほとんど死亡しているスペースがかなりあるから、
そこを除いて坪単価を計算すると、坪単価はもっと高くなるね（坪400-420万くらいか）。
G typeにも死亡スペースあるね。

個人的には賃貸に出した場合の利回り、4％を切ってしまうと思う。
価格を10％くらい下げないと、割高感を感じる。

[27: 匿名]

共用部の応接スペース無いし、エレベーター１基、えらいこっちゃ、対抗できん

[28: ビギナーさん]

ここは現地うるさいですね。
安くていいとは思ったんだけどね。

完成して内覧できるようになったら見に行って検討します。
今のままだととてもじゃないけど、不安で買えない（泣）

[29: 匿名さん]

仕様が賃貸マンションに近く、西麻布の立地を活かせていない中途半端なマンションだと思います。
この物件を自己居住目的で購入するのは、かなり微妙だと思います。

また、物件価格も結構割高感を感じるのですが、それに加えて管理費が相当高いです。
この物件を賃貸目的で買ったら相当利回りは低くなると思います。かなり微妙だと思います。

個人的にはもう少し仕様を落として値段を下げて、賃貸目的で買いやすくするのがベストだと
思いました。（立地が微妙なので西麻布アドレスの高級分譲マンションの方向性への
軌道修正はナシだと思います）

[30: 匿名さん]

管理形態を変更（日勤→巡回）して管理費下げた方がいいと思うんだけどな、、このグレードなら。
余計なお世話かもしれないが。

[31: 物件比較中さん]

ホームページを見たら、
しばらくモデルルームが閉鎖と書いてあるけど、
なんかあったんでしょうか？

どなたか事情をご存知ですか？

[32: 匿名さん]

モデルルームは3月7日迄で、

つぎは初台の工事をするようですよ。

[33: 匿名さん]

”単身女性”向けなんだろ
ダセーぜ今時
問題外

[34: 匿名]

賃貸も冷え込み。
麻布六本木エリアも賃貸人が付かない、賃料高く取れない不安を見越し、マンション手放し始めだしてきている。
　普段有り得なかったような高級住宅地に中古リノベーション物件がザクザクある。

[35: スレ主さん]

ここうるさくはないよ

ほんとに行ったの

荒らし？

[36: 物件比較中さん]

３分の１位が地権者割り当てで、低層階は殆ど地権者用です。
価格も１ＬＤＫで４５００万円～なので場所は興味があるけど…、
という方が殆どです。
完売には程遠い状況でした。だから営業の方が必死に売り込んできて興ざめでした。

逆梁工法で室内に窓用カウンターなる梁がかなり出ているので、
その分スペースは狭いです。

1階の店舗は代々続くフランスレストランです。

[37: 購入検討中さん]

なんだかんだで、西麻布アドレスにはあこがれます…。

[38: 匿名さん]

西麻布といっても１、２丁目はまやかしですよ。
本当の西麻布アドレスというなら、３，４丁目だと思います。

ここのように廃ビルに囲まれた生活は嫌ですね。
３丁目か４丁目でこの価格なら間違いなく買うけどね。

[40: 匿名さん]

立地がいいですよね。

[42: 匿名]

プラウドの方が良いですね

[44: 匿名さん]

なぜ？

[45: 匿名さん]

４３ではないですが、比較対象がおかしいですね。
プラウド元麻布？とここを比較することに意味はない…。

[47: 匿名]

香港ガーデン跡地の24階マンションは賃貸でしょうか？

[48: 匿名さん]

あそこ閉店の時から噂はあったけど決まったんですね
分譲ならちょっと想像がつかないですよね

最近、六本木といい、南青山といい大型物件の供給が復活してきましたね

[49: 匿名さん]

大型物件が多すぎるような気もします

[50: 購入検討中さん]

レジデントファーストの賃貸に２２件も出てますけどこれは？？
売れ残って賃貸にまわしたのかな。それとも地権者用でしょうか？
https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/websearch/A0201SpecialIndex....[1]=6876&listKey[2]=http://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/mansion/index.html