パークリュクス西麻布

[マンコミュファンさん]

都心の真ん中、私が真ん中。六本木・赤坂・青山・渋谷・恵比寿・広尾、6つの街の中心に位置する西麻布に新しいコンパクトマンション登場。

＜全体概要＞
所在地：東京都港区西麻布1-6-41、54（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩9分
総戸数：53戸
間取り：1DK～2LDK
専有面積：26.21～65.65平米
入居：2010年11月上旬（予定）


売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名さん]

どれくらいの価格が出るんでしょうね。

[2: 物件比較中さん]

欲しいですけど値段次第ですね。

[3: 匿名さん]

ここの辺りだと坪単価どれくらいが相場ですか？

[4: 地元の通行人]

分譲価格の話に関係するかと思いますが、 この場所は、ゲリラ豪雨の時に、浸水しませんか？
港区ハザードマップで見ると、青い色（１ｍの浸水）の分布に当てはまっているのかな？ それが心配、、

[5: 匿名さん]

坪330-340万円くらいが適正でしょうか？
最初提示される値段はもう少し高いかもしれませんが。

[6: 匿名さん]

>>5

そりゃ安すぎるでしょう。。。

三菱のパークハウス恵比寿イーストヒルもこのくらいの小さな部屋は３００＋αで瞬間蒸発でしたし。

７０００～８０００までのは足が速いと思うので坪４００弱くらいなのでは。

[7: 匿名さん]

シングル・ＤＩＮＫＳ向けマンションでグレードも落ちるし、

西麻布１丁目のあの辺って閑静な住宅街っていう感じではないですよね。

ちょっと値段下がると個人的には思います。


あと気になるのが、若干狭いタイプの部屋が中心なので、タクシー通勤があたり前

という層が少ないと思うんです。なので駅から若干歩くという条件がけっこうマイナス

になると思います。（特に将来貸すことも視野に入れるとあまり高い価格では買えないかなぁと）


ただ、販売戸数少ないので若干強気の値段設定でくるかもしれないなぁと予想しています。

[8: 物件比較中さん]

坪400は軽く超えるとの噂をききましたが・・・。

[9: 匿名さん]

あのエリア、何度か行ったことありますが、わりとごちゃごちゃしていて、

高級な感じはしないです。

西麻布三丁目と比較すると、住むところとしてはだいぶ落ちますよね。

住環境をある程度犠牲にして、利便性と値段の割安さを追及する人向け

の立地だと思います。

そういう意味では、三井の他の高級ブランドマンションではなく、

「パークリュクス」向けの立地なのかなと思います。


坪単価（平均） 350万くらいだと思います。

もちろんまず値段付けるのは売主なので、300万台後半の高い価格となる可能性は

ありますけどね。（それでも平均坪400万超えは暴挙だと思います）

最近の傾向からすると、まず高い値段をつけるんでしょうね。買い手市場なのに

買いにくいシステムですね。。

[10: 匿名さん]

今日西麻布を歩いていたのですが、

パークリュクス西麻布　の建設地わかりました。

もう建設はじまっていますね。

行ってみて思ったんですけど、他の方が書いているように

あの辺りかなりごちゃごちゃしています。

ボロボロの一軒家とか、古くて細長いマンションとか、

そんな感じの建物が多くて、高級高層マンションなどは

ほとんどなく、やっぱり同じ西麻布でも３丁目とは大違いだな

と思いました。”空気が違う”という感じです。

逆に、周りにそんなに高い建物がないので、6～7階より上なら

眺望はけっこういいかも。

独身女性が好む「イメージがいい立地」という感じはあまり

しませんでした。

この物件、外苑西通りが結構近いですね。通りに近い方の部屋は

ちょっと騒音も心配です。

うーん、坪単価、平均（眺望悪い下層階も含めた平均）だと

350万でも高いなぁ。。。

[11: 匿名さん]

建設地のすぐ隣にあるバーによく通っているのですが、住環境は皆様が言われているように
お世辞にも良いとは言えませんよね
ただ、この周辺は駅から遠いことを超越してかなり賃貸価格が高いエリアなので、
この物件の価格もかなり高額になるのもいたしかたなし、と考えます
1.6万*12ヶ月/5%=384万なので、坪400万前後の価格を提示してくると予想します
仮に5さんがおっしゃるように平均坪330万であれば、一番安い部屋は300万程度になってしまうので、
私は多少のことには目をつぶって即購入します　笑）

[12: 匿名さん]

11さんの
坪1.6万円/月という想定賃料は高すぎだと思います。

西麻布1丁目の築浅物件の賃料をインターネットで見てみると、坪1.4万/月
くらいじゃないですか？

それを前提とすると、投資的な観点から
坪単価340万程度
となりますよね。

ただこのマンションの高層階は結構バリューありそうなのでこれにより平均が引き上げられ、
平均で坪350-360万くらいだと思われます。

[13: 匿名さん]

12です。

あと所得が比較的高い層（特に外資金融等）のリストラ、賞与大幅減の影響で、
このエリアの空室が増えてきているようです。

空室増により賃料水準に下方ストレスがかかっていると思うので、
今の賃料水準を前提に計算すると、ちょっと高めの坪単価となってしまうと思います。
（この辺りは個々人の相場観によるところが大きいかもしれませんが）

[14: 匿名さん]

11です

13さんのおっしゃるように坪1.6万の想定は若干高目かもしれませんね
13さんの1.4万と間を取って1.5万で計算すると坪360万になるので、
平均では370-380万といったところでしょうか

なんとなく他の皆様がおっしゃるように坪400万を超えると割高というイメージですね

[15: 物件比較中さん]

今売り出し中の中古マンションはその値段で必ずしも買われるわけではないのであまり参考になりませんが、
半年位前にパークハウス麻布笄町という西麻布三丁目の物件が出ていたようです。
平成14年築、77.08㎡～154.84㎡のハイグレードマンションです（土地権利：所有権）。

売りに出ていた部屋は、3階/7階、77.08㎡、価格は9,000万円（坪単価386万円）のようです。

パークリュクス西麻布と比較すると、
パークハウス麻布笄町は
-　「西麻布3丁目」という立地がプラス
-　よりハイグレードなマンションという点がプラス
-　当時築5年程度という点がマイナス
だと思います。

これとの比較から、
パークリュクス西麻布が坪単価平均370-380万円というのは割高感があると思います。

私は、せいぜい坪単価（平均）350万円くらいだと思いました。

[16: 物件比較中さん]

15です

× 当時築5年 → ○ 当時築7年

失礼いたしました。

[17: 匿名]

西麻布３・４丁目だと億ション前提に。西麻布２丁目はお寺様の借地権多し。ここは西麻布１丁目デビューだからこそ買えそうな三井不動産系。
賃貸する時は「西麻布交差点」に近い物件は嫌われるらしいから頭にいれておこ。そりゃそう排気ガスすごい。○姉妹のリムジンカーも通るから見れそう。都内人気ランキング上位有名ラーメン店が近い。ポストも近いね。米軍駐屯地にテロあったら怖いな。ヘリポート爆音すごｗ。以前のレストラン閉店、巨大なコンビニできた。買いに行こ。西麻布の保育園・学童保育の目の前。
都バスの足も２ルート。新宿駅西口から信濃町駅前経由、品川行き、千駄ヶ谷から広尾駅前経由目黒行き、実はとても便利なルートを走る。エコ生活考えておこ。

[18: 匿名さん]

事前案内会開催されてるみたいですが、
どれくらい人気なのでしょうか？
価格は結局どれくらいなのでしょうか？

見に行った人いましたら教えてください。

[19: 匿名]

＞１８さん
値付け高くてお話にならない状況
２０１０年、初がっかりシリーズ

[20: 匿名さん]

今の予定価格、坪単価370万-410万くらいかな
割高だね、こんな値段で買う人いるのかな？
坪単価あと50万くらい下げた辺りが妥当だろうか

ここのシンプルな内装とか金かけたものより好きだけど
価格がそれを反映していないのはいただけない

販売戸数20戸台後半と少ないから売れ残り覚悟で
このバカ高い価格でいっちゃうかもしれないな

三菱地所がここより立地がよさそうな西麻布3丁目に
「スタイルハウス西麻布」っての作るみたいね
セミオーダーっぽいコンセプトなので、ここより
ずっと高くなっちゃうかもしれないけど