ザ・パークハウス 浦和タワー［旧：浦和区仲町1丁目］ 三菱マンション

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-urawatower/index.html

ザパークハウス浦和タワー
所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町一丁目30番1（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
高崎線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）、東北本線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.55平米～111.88平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：大栄不動産
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.6.23　管理担当】

[682: 匿名さん]

北浦和、南浦和の駅近より、
浦和の駅遠（中浦和のほうが近い）という考えの人もいるくらいですから。

[683: 物件比較中さん]

今は武蔵浦和もかなりありですね！

[684: 匿名さん]

毎日車通勤で、電車は月に一回乗るか乗らないかくらいですが、浦和駅前にできるマンション買ってもいいですか？
ちなみに車は自分用と家族用で2台保有しています。
さいたま在住なのに駐車場代だけで、月々45000円です。
駅前に住むメリット、誰か教えてください。

[687: 匿名さん]

以下、個人的な感想です。
『共用施設』:ゲストルームすらなし、せめてスタディルームぐらいは欲しかった…。
『エントランス』:ＣＧで見ても狭苦しく、高級感は感じなかった。もう少し広さが欲しい。各階ゴミ捨て場とは言わないまでも、ゴミ捨て場もエントランスを通らなければ行けず、せめてエレベーターから階段横を抜けれる設計が良かった…
『仕様』:普通かな。この単価ならリビングだけでもビルトインエアコンが欲しかったがまぁ許容範囲。
『総合』:普通のマンション、高級感があまり感じられなかったのでこの単価なら住不のようにせめてオーダープランを無料でやって欲しい感じ。

以下、各間取り
『A』:論外、部屋を縦に貫く下がり天井に柱丸々一本プレゼント、廊下も無駄に長く、リビングは実質5畳程か…
『B』:普通、どちらかと言えばCの方が単価が安く良いか…
『C』:検討価値有、3LDKとしては厳しいが洋室3を潰して2LDKとして使うなら良いかも。洋室1のギロチン天井が気になるが単価もBタイプより安く、西側が抜ける10階以上が6000万以下なら買いたい。
『D』:検討価値有、2部屋リビングインかた洋室3が行灯部屋なのが少々難。中住戸なので梁が気にならないので、伊勢丹、イトーヨーカドーより高い階で6500万前後なら買いたい。
『E』:論外、玄関位置が悪すぎて廊下が長い。玄関開けてすぐにトイレ(笑)、せめてトイレのドアの向きを逆にしてくれ(笑)。リビングも実質8畳程で狭い
『F』:安ければ普通、角部屋なので単価が高い。その割に、主寝室になるであろう洋室1の梁がキツそう。玄関がクランクイン出来ているのは良いかな。
『G』:安ければ検討価値有、F同様玄関クランクインは○、ただ角部屋の為、全部屋に梁有り…。眺望が抜けへ部屋かつ力の喧騒がマシな高さが8000万前後なら買いたい。
『H』:普通、玄関位置が悪く廊下が長い…。4LDKとして使うには無理がありそう(90㎡でリビング13畳って…)、モデルルームのように3LDKとしてなら…。
『I,J』:検討価値有、予定価格のままなら坪単価370万ほどなのでF,G,Hより割安感有(19,20階はエレベーターも専用キーなので優越感有)。どちらかと言えばリビングにギロチン天井があるIよりJが欲しい。各二部屋しかないので抽選必死か…。1000万円単位なのでまぁ上ブレしそう
『K』:検討価値有、間取りが理想的。あえて欠点あげるなら洋室2がリビングインぐらいか。

上層階(金持ち)の為に下層階があるようなマンションだなというのが感想。

長々書いて申し訳ありませんでした、少しでも参考になれば…

[690: 687]

仮に10年後、今の相場環境下のエイペックスタワーと同じ評価(坪単価280万～坪単価300万)だとすると、一年当たり坪6万～8万ぐらい下落していくイメージ。

仮に75㎡の部屋だと23坪×7万(下落)＋24万(管理費等)+20万(固定資産税)=205万/年なので約17万の賃貸に住むのと同じぐらいでしょうか…

それをお得と考えるかどうかかもしれません。

19,20階も実際に自分が住むのではなく上記のロジックで行くと、2000万以上売却損が出るので相続税対策としても微妙ですよね…。ただ100㎡超の部屋は浦和でもなかなかないので希少だと思いますから住むには良いと思いますが…

まぁ将来の事はわからないので10年後オリンピックが終わっても今より相場がさらに上がっていれば良いだけですが。
個人的にはオリンピック後は下がるか良くて横ばいと思ってますが…

[692: 687]

一等地と言いながら、ここは子育てファミリーには不向きな立地です。夜になると居酒屋、クラブのおねーちゃんが路上でキャッチしてます。その中を塾帰りの子が歩かなくてはならず、呑兵衛な子に育ちそうです(笑)

同じ高砂小学区でもすぐ南のヴィアーレ浦和が築20年とはいえ、坪単価170万前後なのはそういった環境だからでしょう。

ちなみに浦和は賃貸も20万を超えると借り手がなかなか見つかりません。ハイクラス賃貸のボリュームゾーンは15万前後ではないでしょうか、住友が25万という事例がありましたがかなり特殊です。コスタタワーでも16階で80㎡ぐらいが20万で募集中です。なのでモデルルームの予想賃料は『かため』と言いながらかなりガバガバです。

ですので『検討価値有』と書きましたが、リセール・資産価値を気にせず転勤なしの永住覚悟ならの前提条件のつもりです。住宅ローンを利用して買うような物件ではないでしょう。

『頂』ってどういう意味なんですかね？大した高さがあるわけでもないのに、東仲町がそんなに高値追求できそうにないから、このマンションで利益を『頂』きますかな(笑)

ちなみにモデルルームに行くと営業に煽られて『今、買わなきゃ』と思い込んでしまいますが、大手の仲介不動産屋にでも行って、『物件売りたいから近隣相場を教えてくれ』と尋ねて下さい。専属契約が欲しいが為に高めの査定価格を言われると思いますが、いつでも『今が売り時』ときっとアドバイスしてくれますよ(笑)
近隣の成約事例も確認できて、頭も冷静になるので一石二鳥です(笑)

このマンションを買われる方もそうでない方も後悔しない選択をされる事を祈っております。

[695: 匿名さん]

>>682
>浦和の駅遠（中浦和のほうが近い）という考えの人もいるくらいですから。

それって本当は「中浦和に住んでいる」って言うんですよね(笑)

[696: 匿名さん]

結局、みんななんだかんだで浦和がすきなんだね
このマンションの立地、仕様、価格等々、満足したり不満だったり、感じ方は人それぞれだけど、みんな浦和駅近に住みたいんだ

[697: 匿名さん]

買える、買えない、ではなく、買う、買わないという選択肢なら、このマンションは買わない
住不が今、同時期に出ていれば、そちらは買う
なぜならリセールに差が出るから

[698: 買いたいけど買えない人]

>695
そうかなぁ。
浦和区に住んでればいいんじゃないの？別に駅に住むわけでもなし。
しかも、駅になんか住みたくないでしょ。浦和区のどこが中浦和なのかはしらないけど。他にも浦和いっぱいあるし。

横浜に住んでるって友人が、行ってみたら徒歩２５分で疲れた。
なんかみなとみらいに住んでる人も、山手も、港北とか。駅ごとにわたちは桜木町に住んでますとか細かくないよね。
不動産屋はもうけをふやしたいから浦和駅の部屋を、浦和駅ですから高いとか強く強く押したいんだろ。

[699: 買いたいけど買えない人]

それから他のスレのレスを見ると世田谷に住んでるとかよく書いてるけど
この書き込み内容からすればニコタマを想定しているんだろうなとか。
べつにざくっと世田谷っていうだけでいい。
たださいたま市は駅の密度が低いから駅にこだわるのもわかる。私鉄がないしね。

[707: 687]

>>706
このマンションは階数による価格差が小さく、かつ3～7階までの上昇率/階よりも11～15階の方が小さくなっています。
眺望が抜ける階から価格をジャンプするのが一般的ですが、出来る限りグロス価格を抑えたいのかてその分を低層階が負担している形です。

なので『上層階(金持ち)の為に下層階がある』と感じました。

なので買うなら一番下の階か眺望が抜けてくる上層階が選択肢になると思います。中途半端な階は上層階に御布施してるイメージに感じてしまいます。

まぁ予定価格なので、下げてくるとは思いますが。
モデルルームのアンケートでもどこのゾーンがどれだけ高いと思いますか？とあったので、デベ側も吹っ掛けた価格の認識なのだと思います。

[715: 匿名さん]

住宅購入は、サラリーマン7000万限界説みたいなのもありますね
ここはそれより上のグロス価格になってるので

資産移転がせいぜい1000万までの庶民上がりのサラリーマンは厳しいのかな

[716: 匿名さん]

庶民が億ション買うには

年収でいえば2000万円台が最低必要かと
それも1馬力で、さらに2馬力でそれ以上増やせるオプションがほしい。

億ションになってくると、固定資産税が厳しい
当たり前だけど、住宅だけ1億超えてて、他を貧乏生活とかは難しい
消費も相当になってくる。

身の丈を超えるなら
フェラーリ貧乏、ロレックス貧乏とかのがまだ現実的

[717: 匿名さん]

>>695
実際、中浦和最寄りなのに
浦和駅徒歩圏、というのが一番最初の売り文句
次が、武蔵浦和何分


で、中浦和の話題がほとんど出てこない物件もあります（ありました）ね

[721: 匿名さん]

高い。でも立地が良い。

[722: 匿名さん]

自己資金にもよりるが、年収2000以上でも億ションはキツイ。
経営者なら別だが、サラリーマンなら相当無理しないとキツイ。
独身ならまだしも、ファミリーならそこにそこまで金をかけられない。
仮に億ションなんかに住んだら、子供に、ウチは金無いからって浪人禁止の国立オンリー、かつ奨学金で頑張ってって言ってしまいそう。
せめて半分くらいは自己資金が欲しいところ。
生活水準を落としてまで住みたい家ってなんだ？ってなる。

[723: 匿名さん]

億ション、私には全くの無縁なのですが。
子供が居る私としては、家は家族が過ごすとても大切な場所。
でも、その場所を購入するために家族が不幸せになるのなら
検討から外れるかな？
贅沢はしなくても、今ある生活水準はやっぱり下げたくないって思います。

[725: 匿名さん]

こちらの最多価格帯分かる方いますか?

[726: 匿名さん]

金持ちかどうかは、年収より純資産とか
親から移転できる資金のほうが大きい気がしますよ。
あと事業やってて、会社の金を上手く使える人ね


サラリーマンで年収2000万超えとか
たぶん税金が重すぎるんじゃないかなぁ

[727: 匿名さん]

>>726
税金重いです
でも、もう諦めました
そんなもんだと諦めました
ちゃんと計算してないけど、多分1000くらいは毎年抜かれてると思います
でも、経営者、個人事業主以外はみんなそうなんですよね？みんなサラリーマンは払ってるんですよな？
って自分に言い聞かせて諦めてます

[728: 購入検討中さん [男性 40代]]

この間モデルルームに行ってきました。コーナーの90平方メートルを買おうかと思っていたのですが、これで1億を超えるのだとはっきり言ってがっかりです。当然マンションを買う以上10年後には売却することを考えて購入するつもりなのですか多分10年後だと8000万で売れるかどうかじゃないでしょうか。言わせて頂きますがお金があるからといって無駄に買うつもりはありません。当然コストパフォーマンスをとても考えていますのであの作りでは失礼ですが購入はやめさせていただきます。今の日本のマンション市場は中国の馬鹿どもによって支えられていると思っておりますのでこれだけ株価が低迷している以上この値段で買うのはコストパフォーマンス的にとてももったいないと思っておりますのでうちはやめさせていただきます。 19階に20階は1億ちょいなら買いたいかなと思っていたのですがそれ以上に行くのでしたらどうぞそういう人に買っていただければと。

[729: 687]

私の「荒らして～」のコメントが削除されてる。。。
728さんの感覚が一般的かもしれないですね。

エイペックスタワー　21F 南向き　80㎡　6480万円で売り出されています。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

成約価格はもう少し安くなるかもしれませんが、このマンションで同じ広さの15階Gタイプだと8800万円なので、
12年で2300万の売却損です。
エイペックスタワーの方が立地は良いですし、このマンションの最上階より高い部屋でもこの価格です。

このマンションだと、15階Gタイプで10年後5000万半ばで売れれば良い方なのでは？
実際に現物を見ると失望しそうなマンションですしね（眺望、仕様etc.）

「梁もモデルルームで見せてくれてさすが大手」とありますが、一番目立たないHタイプを選んだな…とういのが率直な感想です。
まぁお金のあるところには、ありますし、売れるのでしょうけど、何だかな～という感じですね

[730: 匿名さん]

暴力団事務所が隣接しているとの書き込みも削除されていますね。本当ならばデベに説明責任がある事項だと思うのですが。
ネガティブ情報は直ちに荒らし認定ですか。

[731: 匿名さん]

エイペックスはいいですよね。ただ築12年で6480万は高すぎです。
8年たてば20年越えですからね。
たしか半年位前に5500万位で売りに出ていた部屋もありますしね。
不動産は景気の影響モロに受けるので今が買い時とは思えません。
浦和タワーは欲しいけど330は庶民には無理でした泣