ザ・パークハウス 浦和タワー［旧：浦和区仲町1丁目］ 三菱マンション

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-urawatower/index.html

ザパークハウス浦和タワー
所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町一丁目30番1（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
高崎線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）、東北本線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.55平米～111.88平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：大栄不動産
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.6.23　管理担当】

[647: 匿名さん]

間取り見ると外廊下っぽいネ。

[648: 匿名さん]

間取り図のどこを見て外廊下と分かるのですか?

[649: 匿名さん]

浦和で一生マンション住まいとか＊＊＊すぎて無理
にもかかわらず1億以上出して90平米って‥リセール悪そうだね
再開発後のタワーができて、オリンピック終わったらもう、値段暴落だよ
需要はあっても金が無い奴の需要しかない的な
またどーせ、え、ここに？ってとこにマンションできるよ
てか一軒家がいい
程々の家で1億ならまだ土地分安心できるが、ここのマンションに1億はリスクがありすぎる
引っ越したくても引っ越せない、貸したくても貸せない
ここで死ぬのはいやじゃー

[653: 匿名さん]

浦和は昔から23区平均以上くらいの高価格帯だったので
何を今更という感じもするが。

[655: 匿名さん]

>>652
築12年ですよ
ここ数年で坪単価300万超で成約したのはエイペックスのその一件だけだと思います。レインズで確認してみて下さい。確か20階後半の100平米ぐらいの南向きの条件の良い部屋だった記憶があります。

シティハウス浦和高砂は最上階角部屋90平米が約1億で売り出されてましたが買い手がつかなかったようですし、浦和と言えどグロスで7000万超えると厳しいみたいですね。

この物件もエイペックスやコスタと比べると住環境は大分落ちますし、リセールは厳しい気がしますね。

[656: 匿名さん]

エイペックスは目の前に再開発タワーが出来たら大きく値崩れするように思うけど。

[657: 匿名さん]

>>654
大宮の駅近三菱とかも坪300くらい行くんじゃないかな。

駅近でも土呂や蕨は安いので
浦和大宮は高いですよ、
都下や23区東部、横浜東京より、あたりと同水準です。

[658: 匿名さん]

よく分からん。。

[659: 匿名さん]

>>656
エイペックスは南側が高砂小で永久眺望だし、再開発タワーは北側だから、将来の事はわかりませんけど、そこまで値崩れしないのでは。まぁ元々分譲時坪単価も250万前後でしたし、崩れるという程でもない気がしますが…

こちらの物件は高級タワーと言ってますが20階建ですし、駐車場も地下置きではなく、別棟ですし、立地の囲まれ感等を考えると、比較対象はエイペックスやコスタではなく、ヴィアーレ浦和とかではないですかね。

[663: 匿名さん]

>>661

90㎡が1億2000万→1億800万に値下げまでは覚えていますが、レインズで100万/㎡超のデータが無い事から売却を諦めたと思っておりました。
661さんは登記簿で所有権移転チれたのをェックされたのでしょうか？

[664: 匿名さん]

ここ一年で見ても浦和もかなり値上がりしてるよね
高いけど買っておくべきなのか、それとも見送るべきなのか…

[665: 匿名さん]

>>662
タワーなら浦和では駅前のみですよ。
ここは名前のみ『タワー』の普通のマンションです。
価格はタワー並ですが…
容積率もエイペックスタワーやコスタタワーのように700%あるわけではなく500%です。
都内のタワーマンションのように土地持ち分が圧縮される訳でもないので相続税対策には不向きだし、建物高さも67.9mなので上記二つのタワーの半分くらいの高さしかありません。
HPの風景はパインズホテル14階の高さ140mからの写真なので景色よく見えますけどね(笑)

[666: 匿名さん]

>>664
べらぼうに高いのはここだけですよ。
東仲町はまだわかりませんが、他の浦和新築マンションは過去2,3年と比べてさすがに安くはなってませんが10万～20万/坪高くなってるぐらいです。
230～250万/坪→240～270万/坪のイメージ。

ここも予定価格聞くまでは290万/坪ぐらいと予想してましたが330万/坪はさすがに割高だと思います。
間取りも100㎡超以外は良い間取りとは思えませんし…

[668: 匿名さん]

湘南新宿や上野東京ライン、アトレや北口開設は価格に折り込み済みでしょう。
ホームページでも宣伝してるぐらいなんですから。
それらは今、販売中の他の浦和駅最寄りの新築マンションでも同じ条件ですからね。

過去の湘南新宿や上野東京ラインの発表時の影響は相場に影響を与えたと思いますが、駅ビルやアトレが出来るから浦和に移り住もうとはあまりならないと思いますし、ここから浦和の相場がさらに上がるというのは考えにくいですよね…

もし上がるなら新築だけでなく中古も賃貸も上がってくれれば住民としては良いんですけどね

[671: 匿名さん]

岸町のグローリオは@270くらいでしたっけ？
そう考えると、ここは@300くらいであってほしかったな。

でもここが@330で売れてしまうと
本命よ西口タワーが@350から@400くらいまでいくのでは？
とのマンションマニアさんの予測もあります

[672: 匿名さん]

浦和大宮の値上がりは、ここ3年ほどが激しいかな
GMTなんかは、坪220万程度だったが
今なら遥かに高いだろう


でも浦和は昔から高額エリアだけどな
エイペックスの坪250万は当時では相当な水準のはず。

[674: 匿名さん]

浦和って高級住宅街で検索すると普通に出てくる街だからね
もう庶民が買えない街になりつつあるね
ここももう少し安ければいいんだけど

[675: 匿名さん]

浦和は商業が弱めなので、逆に駅近タワーが出やすいという条件もある。
単純に地価も高い。

大宮なんかはマンションは駅近でも5分は離れるから。

[677: 匿名さん]

どなたか三井健太氏や榊淳司氏にマンションレポートを依頼してみた方はいらっしゃいませんか？
内容は信じて良いものなのか・その後勧誘とかないのか･など気になりました。

[679: 匿名さん]

浦和はここ数年上がり続けてますよ
やっぱりプレイズ買ってりゃよかった

[680: 匿名さん]

何が何でも駅近と言う人とそうじゃない人がいますよ。
個人的にプレイズは無いな。
やっぱり、マンションは名の通ったデベから買いたいよ。
三交は三重交通の不動産部門で近畿ではそれなりなんだろうけど。

[682: 匿名さん]

北浦和、南浦和の駅近より、
浦和の駅遠（中浦和のほうが近い）という考えの人もいるくらいですから。

[683: 物件比較中さん]

今は武蔵浦和もかなりありですね！

[684: 匿名さん]

毎日車通勤で、電車は月に一回乗るか乗らないかくらいですが、浦和駅前にできるマンション買ってもいいですか？
ちなみに車は自分用と家族用で2台保有しています。
さいたま在住なのに駐車場代だけで、月々45000円です。
駅前に住むメリット、誰か教えてください。

[687: 匿名さん]

以下、個人的な感想です。
『共用施設』:ゲストルームすらなし、せめてスタディルームぐらいは欲しかった…。
『エントランス』:ＣＧで見ても狭苦しく、高級感は感じなかった。もう少し広さが欲しい。各階ゴミ捨て場とは言わないまでも、ゴミ捨て場もエントランスを通らなければ行けず、せめてエレベーターから階段横を抜けれる設計が良かった…
『仕様』:普通かな。この単価ならリビングだけでもビルトインエアコンが欲しかったがまぁ許容範囲。
『総合』:普通のマンション、高級感があまり感じられなかったのでこの単価なら住不のようにせめてオーダープランを無料でやって欲しい感じ。

以下、各間取り
『A』:論外、部屋を縦に貫く下がり天井に柱丸々一本プレゼント、廊下も無駄に長く、リビングは実質5畳程か…
『B』:普通、どちらかと言えばCの方が単価が安く良いか…
『C』:検討価値有、3LDKとしては厳しいが洋室3を潰して2LDKとして使うなら良いかも。洋室1のギロチン天井が気になるが単価もBタイプより安く、西側が抜ける10階以上が6000万以下なら買いたい。
『D』:検討価値有、2部屋リビングインかた洋室3が行灯部屋なのが少々難。中住戸なので梁が気にならないので、伊勢丹、イトーヨーカドーより高い階で6500万前後なら買いたい。
『E』:論外、玄関位置が悪すぎて廊下が長い。玄関開けてすぐにトイレ(笑)、せめてトイレのドアの向きを逆にしてくれ(笑)。リビングも実質8畳程で狭い
『F』:安ければ普通、角部屋なので単価が高い。その割に、主寝室になるであろう洋室1の梁がキツそう。玄関がクランクイン出来ているのは良いかな。
『G』:安ければ検討価値有、F同様玄関クランクインは○、ただ角部屋の為、全部屋に梁有り…。眺望が抜けへ部屋かつ力の喧騒がマシな高さが8000万前後なら買いたい。
『H』:普通、玄関位置が悪く廊下が長い…。4LDKとして使うには無理がありそう(90㎡でリビング13畳って…)、モデルルームのように3LDKとしてなら…。
『I,J』:検討価値有、予定価格のままなら坪単価370万ほどなのでF,G,Hより割安感有(19,20階はエレベーターも専用キーなので優越感有)。どちらかと言えばリビングにギロチン天井があるIよりJが欲しい。各二部屋しかないので抽選必死か…。1000万円単位なのでまぁ上ブレしそう
『K』:検討価値有、間取りが理想的。あえて欠点あげるなら洋室2がリビングインぐらいか。

上層階(金持ち)の為に下層階があるようなマンションだなというのが感想。

長々書いて申し訳ありませんでした、少しでも参考になれば…

[690: 687]

仮に10年後、今の相場環境下のエイペックスタワーと同じ評価(坪単価280万～坪単価300万)だとすると、一年当たり坪6万～8万ぐらい下落していくイメージ。

仮に75㎡の部屋だと23坪×7万(下落)＋24万(管理費等)+20万(固定資産税)=205万/年なので約17万の賃貸に住むのと同じぐらいでしょうか…

それをお得と考えるかどうかかもしれません。

19,20階も実際に自分が住むのではなく上記のロジックで行くと、2000万以上売却損が出るので相続税対策としても微妙ですよね…。ただ100㎡超の部屋は浦和でもなかなかないので希少だと思いますから住むには良いと思いますが…

まぁ将来の事はわからないので10年後オリンピックが終わっても今より相場がさらに上がっていれば良いだけですが。
個人的にはオリンピック後は下がるか良くて横ばいと思ってますが…

[692: 687]

一等地と言いながら、ここは子育てファミリーには不向きな立地です。夜になると居酒屋、クラブのおねーちゃんが路上でキャッチしてます。その中を塾帰りの子が歩かなくてはならず、呑兵衛な子に育ちそうです(笑)

同じ高砂小学区でもすぐ南のヴィアーレ浦和が築20年とはいえ、坪単価170万前後なのはそういった環境だからでしょう。

ちなみに浦和は賃貸も20万を超えると借り手がなかなか見つかりません。ハイクラス賃貸のボリュームゾーンは15万前後ではないでしょうか、住友が25万という事例がありましたがかなり特殊です。コスタタワーでも16階で80㎡ぐらいが20万で募集中です。なのでモデルルームの予想賃料は『かため』と言いながらかなりガバガバです。

ですので『検討価値有』と書きましたが、リセール・資産価値を気にせず転勤なしの永住覚悟ならの前提条件のつもりです。住宅ローンを利用して買うような物件ではないでしょう。

『頂』ってどういう意味なんですかね？大した高さがあるわけでもないのに、東仲町がそんなに高値追求できそうにないから、このマンションで利益を『頂』きますかな(笑)

ちなみにモデルルームに行くと営業に煽られて『今、買わなきゃ』と思い込んでしまいますが、大手の仲介不動産屋にでも行って、『物件売りたいから近隣相場を教えてくれ』と尋ねて下さい。専属契約が欲しいが為に高めの査定価格を言われると思いますが、いつでも『今が売り時』ときっとアドバイスしてくれますよ(笑)
近隣の成約事例も確認できて、頭も冷静になるので一石二鳥です(笑)

このマンションを買われる方もそうでない方も後悔しない選択をされる事を祈っております。

[695: 匿名さん]

>>682
>浦和の駅遠（中浦和のほうが近い）という考えの人もいるくらいですから。

それって本当は「中浦和に住んでいる」って言うんですよね(笑)

[696: 匿名さん]

結局、みんななんだかんだで浦和がすきなんだね
このマンションの立地、仕様、価格等々、満足したり不満だったり、感じ方は人それぞれだけど、みんな浦和駅近に住みたいんだ

[697: 匿名さん]

買える、買えない、ではなく、買う、買わないという選択肢なら、このマンションは買わない
住不が今、同時期に出ていれば、そちらは買う
なぜならリセールに差が出るから

[698: 買いたいけど買えない人]

>695
そうかなぁ。
浦和区に住んでればいいんじゃないの？別に駅に住むわけでもなし。
しかも、駅になんか住みたくないでしょ。浦和区のどこが中浦和なのかはしらないけど。他にも浦和いっぱいあるし。

横浜に住んでるって友人が、行ってみたら徒歩２５分で疲れた。
なんかみなとみらいに住んでる人も、山手も、港北とか。駅ごとにわたちは桜木町に住んでますとか細かくないよね。
不動産屋はもうけをふやしたいから浦和駅の部屋を、浦和駅ですから高いとか強く強く押したいんだろ。

[699: 買いたいけど買えない人]

それから他のスレのレスを見ると世田谷に住んでるとかよく書いてるけど
この書き込み内容からすればニコタマを想定しているんだろうなとか。
べつにざくっと世田谷っていうだけでいい。
たださいたま市は駅の密度が低いから駅にこだわるのもわかる。私鉄がないしね。

[707: 687]

>>706
このマンションは階数による価格差が小さく、かつ3～7階までの上昇率/階よりも11～15階の方が小さくなっています。
眺望が抜ける階から価格をジャンプするのが一般的ですが、出来る限りグロス価格を抑えたいのかてその分を低層階が負担している形です。

なので『上層階(金持ち)の為に下層階がある』と感じました。

なので買うなら一番下の階か眺望が抜けてくる上層階が選択肢になると思います。中途半端な階は上層階に御布施してるイメージに感じてしまいます。

まぁ予定価格なので、下げてくるとは思いますが。
モデルルームのアンケートでもどこのゾーンがどれだけ高いと思いますか？とあったので、デベ側も吹っ掛けた価格の認識なのだと思います。

[715: 匿名さん]

住宅購入は、サラリーマン7000万限界説みたいなのもありますね
ここはそれより上のグロス価格になってるので

資産移転がせいぜい1000万までの庶民上がりのサラリーマンは厳しいのかな

[716: 匿名さん]

庶民が億ション買うには

年収でいえば2000万円台が最低必要かと
それも1馬力で、さらに2馬力でそれ以上増やせるオプションがほしい。

億ションになってくると、固定資産税が厳しい
当たり前だけど、住宅だけ1億超えてて、他を貧乏生活とかは難しい
消費も相当になってくる。

身の丈を超えるなら
フェラーリ貧乏、ロレックス貧乏とかのがまだ現実的

[717: 匿名さん]

>>695
実際、中浦和最寄りなのに
浦和駅徒歩圏、というのが一番最初の売り文句
次が、武蔵浦和何分


で、中浦和の話題がほとんど出てこない物件もあります（ありました）ね

[721: 匿名さん]

高い。でも立地が良い。

[722: 匿名さん]

自己資金にもよりるが、年収2000以上でも億ションはキツイ。
経営者なら別だが、サラリーマンなら相当無理しないとキツイ。
独身ならまだしも、ファミリーならそこにそこまで金をかけられない。
仮に億ションなんかに住んだら、子供に、ウチは金無いからって浪人禁止の国立オンリー、かつ奨学金で頑張ってって言ってしまいそう。
せめて半分くらいは自己資金が欲しいところ。
生活水準を落としてまで住みたい家ってなんだ？ってなる。

[723: 匿名さん]

億ション、私には全くの無縁なのですが。
子供が居る私としては、家は家族が過ごすとても大切な場所。
でも、その場所を購入するために家族が不幸せになるのなら
検討から外れるかな？
贅沢はしなくても、今ある生活水準はやっぱり下げたくないって思います。

[725: 匿名さん]

こちらの最多価格帯分かる方いますか?

[726: 匿名さん]

金持ちかどうかは、年収より純資産とか
親から移転できる資金のほうが大きい気がしますよ。
あと事業やってて、会社の金を上手く使える人ね


サラリーマンで年収2000万超えとか
たぶん税金が重すぎるんじゃないかなぁ

[727: 匿名さん]

>>726
税金重いです
でも、もう諦めました
そんなもんだと諦めました
ちゃんと計算してないけど、多分1000くらいは毎年抜かれてると思います
でも、経営者、個人事業主以外はみんなそうなんですよね？みんなサラリーマンは払ってるんですよな？
って自分に言い聞かせて諦めてます

[728: 購入検討中さん [男性 40代]]

この間モデルルームに行ってきました。コーナーの90平方メートルを買おうかと思っていたのですが、これで1億を超えるのだとはっきり言ってがっかりです。当然マンションを買う以上10年後には売却することを考えて購入するつもりなのですか多分10年後だと8000万で売れるかどうかじゃないでしょうか。言わせて頂きますがお金があるからといって無駄に買うつもりはありません。当然コストパフォーマンスをとても考えていますのであの作りでは失礼ですが購入はやめさせていただきます。今の日本のマンション市場は中国の馬鹿どもによって支えられていると思っておりますのでこれだけ株価が低迷している以上この値段で買うのはコストパフォーマンス的にとてももったいないと思っておりますのでうちはやめさせていただきます。 19階に20階は1億ちょいなら買いたいかなと思っていたのですがそれ以上に行くのでしたらどうぞそういう人に買っていただければと。

[729: 687]

私の「荒らして～」のコメントが削除されてる。。。
728さんの感覚が一般的かもしれないですね。

エイペックスタワー　21F 南向き　80㎡　6480万円で売り出されています。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

成約価格はもう少し安くなるかもしれませんが、このマンションで同じ広さの15階Gタイプだと8800万円なので、
12年で2300万の売却損です。
エイペックスタワーの方が立地は良いですし、このマンションの最上階より高い部屋でもこの価格です。

このマンションだと、15階Gタイプで10年後5000万半ばで売れれば良い方なのでは？
実際に現物を見ると失望しそうなマンションですしね（眺望、仕様etc.）

「梁もモデルルームで見せてくれてさすが大手」とありますが、一番目立たないHタイプを選んだな…とういのが率直な感想です。
まぁお金のあるところには、ありますし、売れるのでしょうけど、何だかな～という感じですね

[730: 匿名さん]

暴力団事務所が隣接しているとの書き込みも削除されていますね。本当ならばデベに説明責任がある事項だと思うのですが。
ネガティブ情報は直ちに荒らし認定ですか。

[731: 匿名さん]

エイペックスはいいですよね。ただ築12年で6480万は高すぎです。
8年たてば20年越えですからね。
たしか半年位前に5500万位で売りに出ていた部屋もありますしね。
不動産は景気の影響モロに受けるので今が買い時とは思えません。
浦和タワーは欲しいけど330は庶民には無理でした泣

[732: 匿名さん]

家なんでどんなんでもそうだが、数年住んだら劣化具合いがかなり目立ってくる。小さい子供がいれば、尚更それに拍車をかけてくれるし。
自分は出来れば賃貸でも分譲でもいいが、5年以内に新築引越しを繰り返したい。
どんなに立地が良くても劣化マンションに6000万とか8000万とか無理。

[733: 匿名さん]

浅築のうちにマンションの住み替えをすれば、売れやすいし常に最新設備のマンションに住めるというメリットがあるかと思います。
5年以内ですとお子さんがいらっしゃらない方と、引っ越しの手続きの煩わしさをクリアできる方なら良い方法なのかもしれません。

[734: 購入検討中さん [女性 40代]]

本当にガッカリしました。
立地も価格も素晴らしいのに、内容が伴わない。他にないから、我慢するしか無いのか。本当に、あの内装しかできなかったのでしょうか。住不を持ってるひと
羨ましいです。

[735: 匿名さん [ 40代]]

スミフは高い高いと言われていましたが
こシティハウス浦和高砂は別格に仕様が良かったですね。
ここの下がり天井はヤバすぎなほど圧迫感ありますね。
一生モノとかCMやってますが、一生この梁と付き合うのは
辛いですね。悩みどころですね。

[736: 匿名さん]

GMT→立地、マンションの質はいいが、狭いくせに高すぎる、大宮如きが舐めてると感じた4年前

スミフ→立地、マンションの質はいいが、タワマンでもないくせに低層中部屋で6000とかアホか、これなら徒歩10〜15分で戸建8000の方がいいに決まっていると感じた2年前

地所タワ→立地はいいが、20階でタワマンゆーて、外廊下ってどゆこと？ほんで窮屈で普通の仕様やのに1番高いやん！誰が買うねんこんなん！と感じた今日この頃、皆さんいかがお過ごしでしょうか？

今思えば、GMT8000は買いでした。
今思えば、スミフ8000は買いでした。
今思えば、地所タワ8000は死んでも買えません。買ったら負けです。我慢した自分に筋が通りません。

[737: 匿名さん]

GMTだったかなー、あのクラスのメガタワマンは
埼玉では出ないだろうし。

でも中にあるセブン潰れたとの話

[738: 匿名さん]

スミフ高砂は高いけど

パッと見ただけで高級仕様とわかるからね。

[739: 匿名]

ここは高過ぎです。
都内でも、十分買える価格です。
東の三菱はいくら位何なんですか？
ここよりは、ずっと安いでしょ。

[740: 匿名さん]

シティハウスも4LDKがあったらよかったな～
と思います。

[741: 匿名さん [男性 50代]]

本来なら 住友のように 18階にするところを天井を低くして20階で作ったような 感じですよね。
そう考えると 住友よりも1割以上は 高く値段付けをしているということで、その上 仕様がだいぶ落ちるとは浦和市民も舐められたものですよね。　ちょうど 日経平均が 2万円を超えたころに出しているためおそらくこのマンションが プチバブルの ピークの値段になるかなと 参考にしています。どれだけ売れ行きが良いか 楽しみです。

[742: 匿名さん]

>>739
え～!!( ; ﾛ)ﾟ ﾟ

[743: 購入検討中さん [女性 40代]]

車のない我が家にとっては、駅3分と伊勢丹1分は超メリットです。
Gタイプのハリは、どの程度かな？
EFには、ハリはないのかしら？
どなたか教えてください。

[744: 購入検討中さん [女性 40代]]

それでも上二階は既に、申し込み多数らしい。浦和の人すごすぎる。

[745: 匿名]

何でそんなに浦和にこだわるの？
この価格出すなら、もっと、都心に買えるのに。

[746: 687]

>>743
プラン図で下がり天井の度合いは確認できますよ。
下がり天井の高さの記述は見当たりませんでしたが…。
F,Gは各部屋(リビング含む)の端が梁なので感覚的に全体の1/3ぐらい梁なイメージ。実物見たら相当圧迫感感じると思います。

Eは梁という点ではそこまで気にならないと思いますが、間取り的には最悪だと個人的には思います。

というかここ買うなら上二階でしょう。この単価で18階以下を買うと完全に＊＊＊ですよ。
坪単価的には上二階はシティハウス浦和高砂の最上階よりもお買い得なハズ(こちらの方が広いのでグロス価格は上だが)。

予定価格より上二階を上げる訳にもいかず、完全に値付けを失敗したんでしょう。