ザ・パークハウス 浦和タワー［旧：浦和区仲町1丁目］ 三菱マンション

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-urawatower/index.html

ザパークハウス浦和タワー
所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町一丁目30番1（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
高崎線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）、東北本線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.55平米～111.88平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：大栄不動産
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.6.23　管理担当】

[201: 購入検討中]

197さん

貴重なご意見有難う御座います。
教えて欲しいのですが、PER22.5倍というのは、業界では標準基準なのでしょうか。

投資物件として22.5年で回収するとなると、坪325万円での販売価格を現在価値とすると、想定家賃、割引率はありえない数字になるという印象です。

仲町1丁目の高ポイントは、駅前ということもありますが、高砂小、岸中学区であり、間取りを見ると子育て世帯をターゲットにしているのは明らかかと（購入者、投資家としてもその先の賃貸者）。
一方で、同じ学区内には10年差とは言え、エイペ、コスタがあります。同じ駅前で、浦和タワーより賃貸料が安く、しかも駅前とは言え住宅街であり、学校に近いこの二つの物件と競争しなきゃいけないのに、高家賃が維持できるとは思えません。新築効果が薄れたら、同じかあるいは、それ以下のレベルでないと借り手がつかない可能性あります。それほど、この二つのタワマンブランドは別格です。

住友は、同じ浦和駅前とはいえ、そもそも学区が違う（岸小、白幡中学区の最果て）し、ターゲット層も違うので、浦和タワーと比較対象にはなりにくいという印象です。

そう考えると、坪325万円だとご指摘の通り、ホントにバブルですね。

繁華街にもかかわらず、子育て世帯を狙ったはいいが、販売価格によってはコケル（地所は売り切るから、よいのでしょうが・・）可能性がありますね。

[202: 匿名さん]

201さん

仰る通りです。論理的なコメント、ありがとうございます。
居住用物件としても、負担が相当重くなりそうです（自分が住宅ローンを組むので）。また、タワーマンションの管理・維持費が通常より高いとのことですし。
営業の方がよく「資産価値が高い」という言葉を使って薦めますが、多額の住宅ローンを借りながら資産価値を追求することは、結局銀行のために働くような気がします。
相場が上がる時に波に乗りやすいというような現象があり、冷静に考えたいです。

[203: 匿名さん]

この低金利で言うほど銀行の為になってないけどね。
結局デベと関連管理会社の利益の為に買うの。

[204: 匿名さん]

人口減少、マンション乱立の現状を考えると、こういう場所しか価値を維持することはできないと思う。しかし、投資用として考え購入すると危ないかもしれないですね。浦和が好きで永住する目的で買うならいいのかもしれませんね。

[205: 匿名さん]

冷静に検討することが大事ですね。

[206: 匿名さん]

キャッシュのあるお金持ちはたくさんいますから、そういう人が買えばいいんじゃないでしょうか。心配しなくても売り切れると思います。

[207: 匿名さん]

ここはタワーといっても20階なので
そのへんはどうなのかな、良い意味でコスト低めとか。

[208: 不動産関係者]

>>168
参考になりません。
この値段では買い手がつかないと予想します。
また、１戸が特定の価格で売れるといっても、
複数戸数が安定してその価格で売れるとは限りません。
駅西口で大量供給されることをお忘れなく。

[209: 不動産関係者]

この物件を検討する際は、３年後の２０年春、駅西口に５２１戸が供給されることを考慮する必要があります。
西口タワーは周囲のリセール価値に大きな影響を与えます。
西口タワーの価格は、立川駅前のプラウドタワーが参考になるでしょう。

[210: 不動産関係者（１９７）]

>>201
駅前の２物件の近くに２０年春、５２１戸の大量供給が予想されています。
高砂小、岸中の児童・生徒数の推移を考慮ください。
学区域は将来、変更する可能性があります。
詳細はさいたま市教育委員会にお問い合わせください。

ＰＥＲ水準の評価はまちまちですが、以下が参考になります。
http://toyokeizai.net/articles/-/56535?page=2
http://toyokeizai.net/articles/-/56535?page=3

[211: 不動産関係者（１９７）]

>>206
浦和では地元富裕層の購入が期待されます。
ただ、供給戸数の多さゆえ、富裕層による需要だけでは不足します。
埼玉県内では、外国人による購入も期待薄ですので、
価格設定は悩ましいですね。

[212: 匿名さん]

4LDK最安でイクラくらいですかね…？

[213: 匿名さん]

再開発タワーの更に後にも供給続く可能性もなくはない

[214: 周辺住民さん]

伊勢丹の建物を壊して、伊勢丹タワーにして、下層階は伊勢丹。
中層階は市役所や県庁など、上層階はマンションってことでヨロシク。

[215: 匿名さん]

>>210さん
西口に521戸のマンションが出来るのですか？
それはISETANの近くでしょうか？

[216: 匿名さん]

ロータリー沿いの商店を壊して、下に商業施設。上がタワマンになりますよ。
交番の前の道をはさんだ場所です。
ロータリーが大きな建物で囲まれる感じになりますよ。
http://www.city.saitama.jp/001/010/012/p033973.html

[217: 匿名さん]

後ろのエイペックスやコスタが見えなくなるくらいの
幅と高さがあるね

[218: 匿名さん]

これで浦和駅は東西ともに

駅前から見える範囲はキレイ目になるのか

[219: 購入検討中]

210さん

情報有難う御座いました。
22.5倍で計算というのは、やはり現実味がない感じがしました。
坪324万円だと、現実感を無視したバブルであることですね。
資産家が敬遠する物件を一般人が買う構造で、格差が広がる構造に変化はありませんね。とほほ・・。

学区の話ですが、学区が変わるとしてもエイペ、コスタは一番最後じゃないでしょうか。
仮に変わったとしても、この二つが変わるのに、浦和タワーだけが残る可能性はないと思います。
武蔵浦和周辺は、マンション毎に学区が違ったりしてますが、建築時に決まり、竣工後に変えるには、
その学区の価値が付加されたマンション価値に影響しますので、簡単には変えれないでしょう。
再開発タワマンは高砂小、岸中学区でない可能性はありますが。

ところで、この再開発タワマンが立つと、浦和タワーからの眺望は残念なことになりますね。
西側はマンションだらけですので富士山もだめそう・・。

[220: 匿名さん]

駅前マンションですから、眺望が犠牲になるのは仕方ないですよ。
採光がなんとかなれば嬉しいですね。
商業地域なので、それも将来的に保障されているものではないので
駅近くのマンションに価値を見いだせる方が買うマンションでしょうね。
駅前物件はそれでいいのだと思います。