ザ・パークハウス 浦和タワー［旧：浦和区仲町1丁目］ 三菱マンション

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-urawatower/index.html

ザパークハウス浦和タワー
所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町一丁目30番1（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
高崎線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）、東北本線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.55平米～111.88平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：大栄不動産
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.6.23　管理担当】

[105: 匿名さん]

東口のローソンの方にモデルルームを作ってるようです。

[106: 匿名さん]

早く間取り見たいよー。

[107: 匿名さん]

きました
http://www.mecsumai.com/tph-urawatower/index.html

[108: 匿名さん [女性 40代]]

今でている3LDKの間取りですが、
収納が少ないですね。

[109: 匿名さん]

たかだか20階建でタワーですか。

[110: 購入検討中さん]

低層階なら坪300くらいですかね？

そうだとすると、駅近で便利だが、居酒屋さんの多いあの界隈に坪300出して住みたいかというと微妙。

[111: 周辺住民さん [男性 30代]]

かなり楽しみです。西口タワーと迷いますが、向こうはかなり先だし、さらに高くなりそうなので、こっちを買おうかなと。早く詳細が知りたいです。

[112: 購入検討中さん [男性 30代]]

東側の一階は店舗の様子。何が入るのか？
居酒屋はないだろうけど、コンビニも静寂を思うとちょっと。花屋とか整骨院とか静かな店かなあ？

[113: 匿名さん]

ここあ内廊下ですか？

[114: 匿名さん]

高そうですね。この辺は、古い戸建ても多いイメージがあるけれど、地震があったときには、どこに逃げればいいのだろうか？

[115: [男性 40代]]

大手コンビニ。

[116: 購入検討中さん]

南浦和や北浦和の徒歩7~10分が坪250という状況なので

300前後は避けられなさそう

[117: 購入検討中さん [男性 30代]]

コンビニは便利。だけど店舗前に喫煙所をもうけられるとクレーム出るだろうなあ…

[118: 匿名さん]

うわ～
めっちゃ欲しいなぁ。
でも相当高そうですね。
北側の部屋だとタワーPが目の前かな。
免震でL字型って他にありますか？免震でL字の構造上２０階建てにしたんですかね。

[119: 匿名さん]

>113
外廊下です。

[120: 匿名さん]

スタバ入るとの噂。

[121: 匿名さん]

平均でいくらくらいだろう。
ここ数年、かなりマンション価格は高くなっているし、
「タワー」って付けるあたり、ちょっと高級路線目指している？って感じがするんだけど。
タワーって言葉に弱い人が多そう。
私も欲しいけれど、平均350は行きそうかな？
やっぱり浦和はすごいね。高価格マンションもはけるものね。

[122: 匿名さん]

>>121
マンマニさんは坪300平均と予想してます。わたしもそれ以上はないと思います。

[123: 匿名さん]

こっちが買えない人用に東仲町にもパークハウスを用意するという周到さ、価格に注目したいです。

[124: 匿名さん]

>>122さん
プレミアム住戸を用意しているマンションって高めじゃないですか？
この間のスミフマンションもかなり高価格でしたよね。
旧中と伊勢丹裏の方に出られるマンションはなかなか出なそうな気もするし。
坪300だと70平米で6000万ちょっとかぁ。もうちょっと行きませんか？

[125: 匿名さん]

最上階は当然億超えてますよ

[126: 匿名さん]

三菱は高い物件は高級路線でかなり高く、
安いのは拍子抜けするほど安いという格差のあるイメージ

安い方だと、赤羽とか北赤羽なんかがありました。
新宿タワー、晴海ティアロなんかも相場より安いかな

ここは高い方でしょうね
ティアラとか電飾あるあたりや、名前から雰囲気が違います。

しかし住友ほど高くするかは疑問です

[127: 匿名さん]

住友って完売時期を竣工2年に目標を定めているっていいますよね。
だから売り出しでそれほど売れなくても全然余裕ぶちかましますよね。
５～９階位で、パーキングの前の角部屋はいくらくらいでしょ。

[128: 匿名さん]

20階建てですが。雰囲気はタワーぽいかな。。

エントランスとが重要な気がしますが

武蔵小杉や湾岸のメガタワー勢や、高砂スミフみたいな
エントランスの高級感はあるのでしょうか、

[129: 匿名さん]

浦和タワーって名付けたんだから相当意気込んでますよ。

[130: 匿名さん]

そうでしょうね。
野村がタワーを建てるのに、「タワー」と名付けて安売りはしないでしょうね。

[131: 匿名さん]

まあ価格がでるの待ちましょ。

[132: 買い換え検討中]

驚きの価格が出そうなイヤな予感。
私は子供もいないし、立地は全然気にならないので、ものすごく欲しいマンションですが。

[133: 購入検討中さん [男性 30代]]

先週末の現地南側写真。日照は低層だとどれくらいあるかなあ～

[134: 匿名さん]

斜め向きに建ちますからね。仲町なら眺望より立地重視が多い？

[135: 匿名さん]

駅近マンションは目の前に何か建っているor建っても、「駅近」という資産価値がありますよね。
利便性重視の方にはいいですよね。

[136: 匿名さん]

店舗はスタバ以外も入るんですか？

[137: 匿名さん]

西口はスタバは欲しかったから、スタバならよいな

[138: 匿名さん]

何の跡地何ですか？

[139: 匿名さん]

商工会議所とかが入る名店センターだよ。さらに昔は浦和警察署。

[140: 匿名さん]

広告は厚紙つかってますね。金かけてるねえ。

[141: 匿名さん]

建設現場の広告が派手ですね
人通りも多いしかなりの人が目線を向けてます

[142: 匿名さん]

億超えますよ感だしてますなー、庶民が狙うなら下層階？

[143: 匿名さん]

111平米ならそりゃ楽勝で億でしょうな
住友の1億2000万も超えるでしょう

GMTの1億7500万にどこまで迫るか
坪単価なら軽く超えるでしょう。

[144: 匿名さん]

住友のは最上階の坪単価400だよね？
20階建てだからさらに高い？

[145: 匿名さん]

浦和レッズつながりで今後三菱地所が野村並みにマンション建てまくりそう。

[146: 匿名さん]

浦和は野村が物凄い多くて三菱も多めですが
三井は少なめですね

新三郷とかには大きいのあるのに

[147: 匿名さん]

住友、三井はネームバリューはいい方だけど大規模を作ってなかなか売り切れない。

[148: 匿名さん]

三井は売り切るの早い方だと思いますよ。JVだと遅くなりがちですが。
住友は完売目標が竣工２年後に設定しているそうなので、遅くても想定内だそうです。

[149: 匿名さん]

浦和駅に北口ができるから、駅までの距離は少し近くなりそうですね。この辺は東側と比べて地盤がしっかりしてそう。

[150: 匿名さん]

20階だとだいぶ目立つかな？

[151: 匿名さん]

東口のは台地と谷地の境界だからね。駅徒歩３分だから向こうも高く出してくるだろうけど。

[152: 周辺住民さん [男性 10代]]

資料ってもう来た？

[153: 匿名さん]

10代で審査通るようなマンションではないですよ。億以上資産あるなら可能性ありますが。

[154: 購入検討中さん [男性 30代]]

駅徒歩4分とかだと、豊洲だと330とかかな？
浦和もそれくらいなのかなあ。
豊洲とは検討者層は違うけど。

[155: 購入検討中さん [男性 30代]]

西口ロータリーの再開発を待つのか、浦和タワーにするか。西口ロータリーの販売の頃には、今のバブルがはじけてないかな

[156: 物件比較中さん]

ここはきっと高いと思います。
浦和の西口でここまで駅に近いマンションはなかなか出てこないですよね。敷地にビッチリ作らないですし。
プラウドも結局資材や人材は高い時に建設するのであれば、価格設定は高くなるように思います。
不動産価格が下がり気味になっても駅目の前というだけで価格設定を高くできると思うので。
プラウドの方が選択肢は多いでは。５００戸もありますから。
好きな方に入った方が良いような気が・・・・。

[157: 匿名さん]

マンションではなくて、商業施設を建設して欲しかった・・。いい場所なのに・・。浦和には、マンションばかりの北浦和みたいになって欲しくない。

[158: 物件比較中さん]

高そうだけど、仕様はどうかな？
スロップシンクは無さそう。
ディスポーザーはつけるかな？
駐車場はいくらかなー？

[159: 匿名さん]

野村タワーの下層階は商業施設だし
アトレや駅ビルもできる
浦和は現時点でも小売売上ならそこそこの規模がすでにあるわけで
身の丈考えないで開発してもダメっしょ。

大宮みたいに広域から集客してるわけじゃないのだから

[160: 匿名さん]

>>154

豊洲の駅近三井が320くらい
小杉の住友はダンチで高いが、三井はそのくらい
浦和駅近もたぶんそのくらいになりそう。

意外と相場は近似かもね

[161: 匿名さん]

１億なら即買いだね

[162: 匿名さん]

マンション7000万の壁なんて話があります

そこより上になると
大企業勤務二馬力や、勤務医二馬力なども減り
開業医とか資産家とかの比率がグッと上がるとか。

最近、小杉や湾岸がその価格帯に突入してますが
おそらくここの物件や高砂野村タワーなども
その範疇に入るかな


浦和だと高砂のスミフがそうだったけど

[163: 物件比較中さん [ 30代]]

高所得者中心になりそうだけど、ファミリーで検討の方もいるよね。高砂小学校学区は売りになるかな？

[164: 匿名さん]

なるんじゃないかと思います。
子どもがいる人のは特に学区を気にする人が多いという話ですから。
どこが良いかっていうのは正直わからないですが、
評判がいいところがあるのなら行かせたいと思うのは親心じゃないかと。

[165: 匿名さん]

この付近、車を使う方には少し不便そう。

[166: 匿名さん]

旧中は混雑がひどいですよね。
でもこの立地なら、私は車はいらないです。
あと、今はカーシェアもあるので、必要な時だけ借りればいいかな。

[167: 購入検討中さん]

うらもん通りかな？すぐそばにORIXのレンタカーがありましたね

[168: 匿名さん]

エイペックスタワーの中古が9980万で出てます
13階の物件で、坪単価は330万

参考になるかな

[169: 匿名さん]

柱が厳しいね

[170: 匿名さん]

竣工して１０年以上の１２階の部屋かぁ。
そこに１億だすなら、野村かここを買うかな。私なら。
ここに買い替えの方かな。もしかして。

[171: 購入検討中さん [女性 30代]]

資料きました！
ですが、ホームページとほぼ同じよう内容、、、価格はノータッチでした。

[172: 匿名さん]

>>167
斜め前にタイムズがありますよ

[173: 匿名さん]

エイペックスタワー築13年で坪単価300越えのグロス1億とはすごいですね
しかも中層階下部


センチュリパークタワーばりですか

[174: 匿名さん [男性 40代]]

間取りが5種類ほど入ってましたね。
駐車場がタワーなので部屋の前に
かぶる感じでしょうか？
19、20階はプレミアムということなので
18階までで検討かな^-^;。
居酒屋(力)に面してる部屋の低層階は
夜は賑やかになりそうですね。

[175: 匿名さん]

浦和レッズ♪浦和レッズ♪ランラ～ララララララ～♪
確かに!賑やかになりそうですよね

[176: 匿名さん]

おっしゃる通り、あの居酒屋があるから、真夜中まで賑やかで楽しい場所になりそうですね。レッズファンは、品があることで有名ですよね。

[177: 周辺住民さん [男性 30代]]

結構良い間取りありますね。ここと駅前再開発で迷ってますが、三菱好きなのと、早く欲しいので、モデルルームオープンが楽しみです。

[178: 匿名さん]

駅前タワーは500戸なので、マンション内格差がものすごそうですね。
こちらもプレミアムプランはありますけど、こっちの方がいいかな。

[179: 購入検討中さん]

資料届いたけどプラスアルファルファ情報は少なかったね。日照のシミュレーションはモデルルームできたら、見られるのかな。

[180: 周辺住民さん]

ここ買えるのは羨ましい。。。坪300超は確実かなという気がします。
シティハウスはもちろん、駅6分のプラウドとか10分超のオーベルでもそこそこの値段だったし。
なんてったって駅からめっちゃ近いし超便利。気になるのは居酒屋がうるさいくらいかな？
でもそれとて、上層階だったら全く関係なさそう。

[181: 周辺住民]

>>177
どの間取りが良かったですか。
正直期待はずれでした。

[182: 匿名さん]

181さんと同意見です。
浦和駅前とはいえ典型的な郊外マンションだと思います…
まあ、実際郊外だから仕方ないけど…

もっと、外観も間取りも特別感があれば良かったけど無いですね。

[183: 匿名さん]

駅前でうちわを配ってましたね。
片面が仲町、逆が東仲町
暑いので助かりました～

[184: 匿名さん [男性 40代]]

4LDKが欲しいところですが、
高くて買えなそうです。
他の間取だと収納が少ないですが
Fタイプがいいなと思いました。
Gタイプも広めの3LDKでよいかもしれません。
全体的に収納が少ないかな？という
感じなので棚を置かなくてはならなそうですね(^-^;。

[185: 匿名さん]

Fは張出が多くありませんか？
例えば寝室１は下駄箱の張り出しと柱の出っ張りで、使えるスペースが狭いです。
これだとセミダブルを置くのがやっとかなと。
Hで寝室２と３をぶち抜いてWICを作り、寝室４をLDとつなげてしまうか、
Kだったら使いやすいと思います。高そうですが。

[186: 匿名さん]

部屋に出っ張りがあると嫌なものです。出来ればそんな出っ張りは無くしてもらいたいものです。
どうしてこんな風な作りにするんでしょう。
ただバルコニーは大きい？長いというべきか、これだけあれば洗濯物がたくさん干せますね。

[187: 匿名さん]

Fの洋室１は、掃き出し窓でしょうね。
掃き出し窓だとしたら、ベッドの置き場所に困りますよね。
キッチンに扉があってベランダにごみを一時的に置けるのはいいかな。

[188: 匿名さん]

バルコニーは確かに広い感じがします。
虫がくると嫌なので、家庭菜園をするつもりはありませんが
広いと洗濯物もたくさん干せますし、解放感もあって良いと思います。

[189: 匿名さん [男性 40代]]

バルコニーが広いのは確かによいですが、
掃除が大変ですね(^-^;。

[190: 匿名さん]

バルコニーって共有部分で避難経路になるので
家庭菜園とかも厳密には出来ないですよね。
黙認されているところが多いと思いますが・・・。

[191: 匿名さん]

だからなに？

[192: 匿名さん]

ここに限らず、マンション平均価格が上昇して、旧相場よりも3割程度高くなったとの記事を見ましたが、単純比較で割高になったと言えるのでしょうか。
以前は景気が冷え込んでいて、単に安い物件しか売れなかったので平均価格が低いというだけなのでしょうか。
そもそも今のタイミングで買って良いものなのか・考えてしまいます。

[193: 購入検討中さん]

駅前にある他マンションのモデルルームの営業が、みずほ銀行があそこを売って移ると言っていました。みずほ銀行周辺でまとめてビルを建てるような流れになるのではないかと、、、
本当なのでしょうかね。

[194: 匿名さん]

もう少し、周囲の道端を広くしてほしい。あんなんじゃ、火事があっても、救急車両が入って行きにくい。

[195: 匿名さん]

192さんと同じ考えです。
本当に今買うべきなのか、正直答えが出ません。相場が明らかに割高で、営業の方が「新・新価格」だと言っています。

[196: 匿名さん]

これからは北浦和の時代ですよ。

[197: 不動産関係者]

新築価格は坪３２４万円を予想します。
地域の賃貸価格（最高価格帯のシティハウス浦和高砂で坪１万２千円でギリギリ借り手がつく）をふまえ、ＰＥＲ２２．５倍で算出しました。
バブルです。適切なのは坪２８８万円程度でしょう。
３００万円を超えてきたら割高です。新築物件の建設が相次ぎますから賃貸推奨です。

[198: 周辺住民さん]

浦和で適正から割安と感じるのは

高砂サンメゾン
武蔵浦和スカイガーデン
北浦和プラウドマークス

というかんじ

[199: 匿名さん [ 50代]]

>>197
情報ありがとうございます！参考になります。私は急がないので、無理せず、2-3年間様子を見てから購入したいと思います。

[200: 匿名さん]

3年の賃貸料で1割近く行かないかな。

[201: 購入検討中]

197さん

貴重なご意見有難う御座います。
教えて欲しいのですが、PER22.5倍というのは、業界では標準基準なのでしょうか。

投資物件として22.5年で回収するとなると、坪325万円での販売価格を現在価値とすると、想定家賃、割引率はありえない数字になるという印象です。

仲町1丁目の高ポイントは、駅前ということもありますが、高砂小、岸中学区であり、間取りを見ると子育て世帯をターゲットにしているのは明らかかと（購入者、投資家としてもその先の賃貸者）。
一方で、同じ学区内には10年差とは言え、エイペ、コスタがあります。同じ駅前で、浦和タワーより賃貸料が安く、しかも駅前とは言え住宅街であり、学校に近いこの二つの物件と競争しなきゃいけないのに、高家賃が維持できるとは思えません。新築効果が薄れたら、同じかあるいは、それ以下のレベルでないと借り手がつかない可能性あります。それほど、この二つのタワマンブランドは別格です。

住友は、同じ浦和駅前とはいえ、そもそも学区が違う（岸小、白幡中学区の最果て）し、ターゲット層も違うので、浦和タワーと比較対象にはなりにくいという印象です。

そう考えると、坪325万円だとご指摘の通り、ホントにバブルですね。

繁華街にもかかわらず、子育て世帯を狙ったはいいが、販売価格によってはコケル（地所は売り切るから、よいのでしょうが・・）可能性がありますね。

[202: 匿名さん]

201さん

仰る通りです。論理的なコメント、ありがとうございます。
居住用物件としても、負担が相当重くなりそうです（自分が住宅ローンを組むので）。また、タワーマンションの管理・維持費が通常より高いとのことですし。
営業の方がよく「資産価値が高い」という言葉を使って薦めますが、多額の住宅ローンを借りながら資産価値を追求することは、結局銀行のために働くような気がします。
相場が上がる時に波に乗りやすいというような現象があり、冷静に考えたいです。

[203: 匿名さん]

この低金利で言うほど銀行の為になってないけどね。
結局デベと関連管理会社の利益の為に買うの。

[204: 匿名さん]

人口減少、マンション乱立の現状を考えると、こういう場所しか価値を維持することはできないと思う。しかし、投資用として考え購入すると危ないかもしれないですね。浦和が好きで永住する目的で買うならいいのかもしれませんね。