ザ・パークハウス 浦和タワー［旧：浦和区仲町1丁目］ 三菱マンション

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-urawatower/index.html

ザパークハウス浦和タワー
所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町一丁目30番1（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
高崎線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）、東北本線 「浦和」駅 徒歩4分 （西口）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.55平米～111.88平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：大栄不動産
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報を追加しました 2015.6.23　管理担当】

[185: 匿名さん]

Fは張出が多くありませんか？
例えば寝室１は下駄箱の張り出しと柱の出っ張りで、使えるスペースが狭いです。
これだとセミダブルを置くのがやっとかなと。
Hで寝室２と３をぶち抜いてWICを作り、寝室４をLDとつなげてしまうか、
Kだったら使いやすいと思います。高そうですが。

[186: 匿名さん]

部屋に出っ張りがあると嫌なものです。出来ればそんな出っ張りは無くしてもらいたいものです。
どうしてこんな風な作りにするんでしょう。
ただバルコニーは大きい？長いというべきか、これだけあれば洗濯物がたくさん干せますね。

[187: 匿名さん]

Fの洋室１は、掃き出し窓でしょうね。
掃き出し窓だとしたら、ベッドの置き場所に困りますよね。
キッチンに扉があってベランダにごみを一時的に置けるのはいいかな。

[188: 匿名さん]

バルコニーは確かに広い感じがします。
虫がくると嫌なので、家庭菜園をするつもりはありませんが
広いと洗濯物もたくさん干せますし、解放感もあって良いと思います。

[189: 匿名さん [男性 40代]]

バルコニーが広いのは確かによいですが、
掃除が大変ですね(^-^;。

[190: 匿名さん]

バルコニーって共有部分で避難経路になるので
家庭菜園とかも厳密には出来ないですよね。
黙認されているところが多いと思いますが・・・。

[191: 匿名さん]

だからなに？

[192: 匿名さん]

ここに限らず、マンション平均価格が上昇して、旧相場よりも3割程度高くなったとの記事を見ましたが、単純比較で割高になったと言えるのでしょうか。
以前は景気が冷え込んでいて、単に安い物件しか売れなかったので平均価格が低いというだけなのでしょうか。
そもそも今のタイミングで買って良いものなのか・考えてしまいます。

[193: 購入検討中さん]

駅前にある他マンションのモデルルームの営業が、みずほ銀行があそこを売って移ると言っていました。みずほ銀行周辺でまとめてビルを建てるような流れになるのではないかと、、、
本当なのでしょうかね。

[194: 匿名さん]

もう少し、周囲の道端を広くしてほしい。あんなんじゃ、火事があっても、救急車両が入って行きにくい。

[195: 匿名さん]

192さんと同じ考えです。
本当に今買うべきなのか、正直答えが出ません。相場が明らかに割高で、営業の方が「新・新価格」だと言っています。

[196: 匿名さん]

これからは北浦和の時代ですよ。

[197: 不動産関係者]

新築価格は坪３２４万円を予想します。
地域の賃貸価格（最高価格帯のシティハウス浦和高砂で坪１万２千円でギリギリ借り手がつく）をふまえ、ＰＥＲ２２．５倍で算出しました。
バブルです。適切なのは坪２８８万円程度でしょう。
３００万円を超えてきたら割高です。新築物件の建設が相次ぎますから賃貸推奨です。

[198: 周辺住民さん]

浦和で適正から割安と感じるのは

高砂サンメゾン
武蔵浦和スカイガーデン
北浦和プラウドマークス

というかんじ

[199: 匿名さん [ 50代]]

>>197
情報ありがとうございます！参考になります。私は急がないので、無理せず、2-3年間様子を見てから購入したいと思います。

[200: 匿名さん]

3年の賃貸料で1割近く行かないかな。

[201: 購入検討中]

197さん

貴重なご意見有難う御座います。
教えて欲しいのですが、PER22.5倍というのは、業界では標準基準なのでしょうか。

投資物件として22.5年で回収するとなると、坪325万円での販売価格を現在価値とすると、想定家賃、割引率はありえない数字になるという印象です。

仲町1丁目の高ポイントは、駅前ということもありますが、高砂小、岸中学区であり、間取りを見ると子育て世帯をターゲットにしているのは明らかかと（購入者、投資家としてもその先の賃貸者）。
一方で、同じ学区内には10年差とは言え、エイペ、コスタがあります。同じ駅前で、浦和タワーより賃貸料が安く、しかも駅前とは言え住宅街であり、学校に近いこの二つの物件と競争しなきゃいけないのに、高家賃が維持できるとは思えません。新築効果が薄れたら、同じかあるいは、それ以下のレベルでないと借り手がつかない可能性あります。それほど、この二つのタワマンブランドは別格です。

住友は、同じ浦和駅前とはいえ、そもそも学区が違う（岸小、白幡中学区の最果て）し、ターゲット層も違うので、浦和タワーと比較対象にはなりにくいという印象です。

そう考えると、坪325万円だとご指摘の通り、ホントにバブルですね。

繁華街にもかかわらず、子育て世帯を狙ったはいいが、販売価格によってはコケル（地所は売り切るから、よいのでしょうが・・）可能性がありますね。

[202: 匿名さん]

201さん

仰る通りです。論理的なコメント、ありがとうございます。
居住用物件としても、負担が相当重くなりそうです（自分が住宅ローンを組むので）。また、タワーマンションの管理・維持費が通常より高いとのことですし。
営業の方がよく「資産価値が高い」という言葉を使って薦めますが、多額の住宅ローンを借りながら資産価値を追求することは、結局銀行のために働くような気がします。
相場が上がる時に波に乗りやすいというような現象があり、冷静に考えたいです。

[203: 匿名さん]

この低金利で言うほど銀行の為になってないけどね。
結局デベと関連管理会社の利益の為に買うの。

[204: 匿名さん]

人口減少、マンション乱立の現状を考えると、こういう場所しか価値を維持することはできないと思う。しかし、投資用として考え購入すると危ないかもしれないですね。浦和が好きで永住する目的で買うならいいのかもしれませんね。