プラウド船堀ファースト

[マンコミュファンさん]

駅徒歩1分。最前にして、街の中心。
http://www.proud-web.jp/funabori/

＜全体概要＞
所在地：東京都江戸川区船堀3丁目610番1（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩1分
総戸数：38戸（ほかに店舗1区画）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：57.01～90.48平米
入居：2011年3月下旬（予定）

売主：野村不動産
施工会社：鴻池組
管理会社：野村リビングサポート（予定）


【物件が完売いたしましたのでスレッドを住民板へ移動しました。2011.02.15 管理人】

[62: 匿名さん]

バルコニーの南側は線路に面してないから問題ないです。都営線は遅くまで走っていないし７０の部屋は北側に窓ないので音は気にならないと思います。まあ神経質な人は駅からはなれた静かな場所を検討するでしょ。全てで１００点な物件は存在しないのでここの検討者は駅近にこだわる人だと思います。

[63: 匿名さん]

この物件のポイントは３つだと思います。
「少戸数」「駅近１分」「プラウド」の３つ。
売るのは少戸数でいいんです。
実際、想定よりも高値で出してくると思います。 割高でも駅近１分なら買う人は少なからず出てきます。
プラウドなら多少高くてもしょうがないという心理も働くでしょう。
そして余った人気の無い物件はお得意の値下げで売り切る。
そんな感じだと思います。

[64: 近所をよく知る人]

「プラウド」ブランドうんぬんいうような方であれば船堀なんかの物件そもそも購入しないと思います。１階に東京ベイ信金が入るという店舗兼住宅でも「プラウド」と名乗ってしまう時点でブランドバリューの崩壊があるんじゃないでしょうか。仮に東京ベイ信金が立ち去ってどこが入るかという点でも懸念材料にはなります。東大島の駅前の物件はちなみに１階に金融機関が入ってたけどすぐに退去していまはドラッグストアになっているという例もあります。あまり船堀ないしこの物件のマイナス面を強調したくはないですが、あからさまに強気の価格設定を支持する投稿には正直閉口します。

[65: 匿名さん]

南側でも眺望はトキタワービューになりますよね？上から見下ろされる感覚になるように思いますが。船堀に降りたのが最近ではないので、感覚鈍ってる可能性もありますが、。

[66: 匿名さん]

眺望はまったく期待できない。北を含めたら、抜ける階もあるはず。

[67: 匿名さん]

駅近でタワーマンションでもないのに眺望は期待しちゃいけないでしょ～。南側はトキビルですが、距離はあるので日当たりはいいですよ。午前中は期待できないですが、午後は低層階でも日当たりは大丈夫。
そもそも眺望や環境気になる人はここは検討できないですよ。
ここは何よりも駅近にこだわる人が購入する物件なので他は悪くても無視できる人が買うと思います。３６戸なんですぐなくなると思います

[68: 購入検討中さん]

前向きに購入を検討しております。
構造も設備も　まだまだ具体的詳細が分かりませんが、
いい物件であることを期待しております。
　
電車の音がどれくらいのものかと、朝通勤時間帯30分ほど、そして先ほど小1時間、オリジンの前あたりに立ってみたり、横断歩道渡ってみたり　うろうろしてみました。完全に不審者です。

感想としては、時々電車の音はするものの、おとなしいというか、
駅近という前提で比較すると、
例えばＪＲ中央線や総武線沿線の高架駅から響いてくるような激しい騒音はありません。
北向きの上層階を選ぶ場合はその部屋に向けてどれくらい音が反響して上がっていくかという問題は残りますね。

周辺の騒音に関しては、幹線道路が前にない分、ここは、夜も断然静かですね。
葛西駅近くのマンションに住んでおりますが、環七は夕方から深夜過ぎにかけてが特にひどいものとなります。明け方の4時～5時前後に一瞬だけ静かになる時間帯があったりもしますが、基本的に24時間、車両音とバイクの爆音がしています（それでも住んでみると慣れてしまうから不思議ですが）。

音環境に関しての建物の性能としては、
サッシ、間仕切壁、床衝撃音などについてのあたりまえの遮音仕様は「QUALITY BOOK」の環境性能の中に記載される基本中の基本だと思うのでまさか省略するようなことはしないと思います。

価格の話題が先行しているようですが、それよりも質が心配です。
構造、階高、外装、内装、・・・あらゆるポイントについて基本的な質を落とさないでほしい。
葛西・船堀は安易な作りのマンションが幅をきかせているため、なかなか購入したいと思えるような物件にめぐりあえません。期待が大きすぎて　いざ蓋を開けてみたら結局はこの程度なの、ということにならないように、まじめなものを出してほしいです。
この物件に期待する人は多いと思います。

[69: 匿名さん]

ここの場合は駅前という条件が一番のセールスポイントになるはずですので、プラウドという質より周辺マンションの仕様よりちょい上くらいを落とし所にしてくると思います。特別な設備はなく、床暖房やディスポーザーくらいでグレード感を出すのでは？
そうでもしないとバランスの良い価格帯を維持出来ないのではないかと。

[70: 匿名さん]

地上駅の駅前、電車の音が全く聞こえないという事はありえませんが、
1,駅間の爆走区間ではない
2,急行停車駅で通過する電車はない
3,ﾎ-ﾑは壁で覆われている
4,地下区間から駅までの距離は短く,
　都心方面の電車は地下区間で既に速度を落としている
　千葉方面の電車は低速で地下に侵入し,入ってから速度を上げる
5,新宿線車輌は新しい車輌が多く,旧型車輌ほど煩くない

他駅の駅前物件に比べれば良い方だと思います

[71: 匿名さん]

No.70さま
なるほど
根拠に説得力ありますね。

「壁で覆われている」といえば、荒川の鉄橋に防風の（？）壁がついているからか
この電車は強風の時でもあまり止まりませんよね。先日の台風の時も助かりました。
音の話とは関係ありませんが・・・・。

私としては、超高級物件というのは無理でしょうから
そこそこ上質な感じの雰囲気があってしっかりした建物であれば買いたいです。
安っぽいのはＮＧです。
はやくモデルルームみたい。

[72: 匿名さん]

No.70です

電車騒音には,電車からのﾓ-ﾀ-音の他に響きがあります

1,軌道（ｽﾗﾌﾞ軌道は響きます）
　①ﾊﾞﾗｽﾄ軌道：線路周りに砂利が敷いてある（地上区間で一般的）
　②ｽﾗﾌﾞ軌道 ：線路周りに砂利がなく,ｺﾝｸﾘ枕木を使用し,路盤に直接固定している（地下区間や新線）
　該当区間は①だったと思いますが･･･

2,高速でのﾎﾟｲﾝﾄ通過音（線路の分岐）
　 該当区間にﾎﾟｲﾝﾄはなかったと思いますが…
　　
　砂利を敷いていない区間は響きます
（東西線の荒川橋梁は砂利がなく下は空洞なので通過音は離れた所からでも聞こえます）

　電車騒音を心配されている方は船堀駅ﾎ-ﾑから一之江方向の線路を眺めてみてはどうでしょうか？

[73: ご近所さん]

ＮＯ７０さん、すごいですね。詳しいですね。
今から出かけるので意識して見てみます。
このマンション北側が面する部分は　線路むき出しの電車の通過点ではなくて、ホームの右の方ですから、壁で覆われているし、電車は止まっているか速度落としているだろうから　それも救いのように思います。よく近くのスーパーで買い物しますが、それほど気にならないように思います。
販売も竣工もずっと先なのにこの掲示板みてると真剣に検討されている人が多そうなので、今からこの状況では部屋によっては希望集中しそう。倍率が心配だなあ。

[74: 匿名さん]

この沿線なら、船堀と東大島以外は地下だから、その方がいいですよ。

[75: 匿名さん]

プラウド南小岩もけっこう倍率あるみたいですよ。ここは南小岩よりも駅近で便利なので抽選になるんじゃないでしょうか？

[76: 匿名さん]

住環境無いからねえ。
一之江見ればわかるよね。駅力無いから、近いだけじゃ簡単には売れない。
安ければすぐ売り切れると思うけど。

[77: 匿名さん]

一之江とここじゃ比較にならないよ。簡単に売れるから指くわえて見ててね

[78: 匿名さん]

ふぁ～い

[79: 物件比較中さん]

敷地窮屈そうだけど、玄関はどっちに？
駐車場の入口は北側なんですか？
以前、信金だったときは小さな平置き駐車場が北側にあったような記憶が。
機械式だと思うけど自走切り返しできずにターンテーブルでしかバック入庫できないようだといやだなあ。
グリルシャッター付きの地下駐車場なんてことはないよねえ。。。

[80: 物件比較中さん]

ＨＰにあるＦタイプの間取りいいですね～
（最上階なんて買えないけど）
ただ,浴槽1620かぁ～　大きいのはいいけど,
湯張り時間要したり,水道高熱費が高そう！
1418で十分だな～

[81: 匿名さん]

Ｆは北を向いている。
もしかして、Ｆの南側に90㎡のもっとすごいのがある？
おいくらでしょか？

[82: 物件比較中さん]

Fは3部屋独立が魅力です。
高いと予想されている物件なので
東南向きなら手が出ない価格です。
お気に間取りが北向きであるのが逆に幸いしています。

[83: 匿名さん]

最上階というのは一番上の白い部分のこと？
ＨＰの概要見たら、一番大きいのは９０．４８㎡、バルコニー４０．８４㎡（広！）みたいね。
その次がＦタイプの８０㎡弱なのね。確かにこれはいい間取りだな。
いくらになるのか？？？
無理か・・・・。

[84: 購入検討中さん]

争奪戦。

[85: 匿名さん]

2006年発売だっけ？篠崎の駅直結マンションより安い？
あそこは駅近と住環境が割りと両立してるね。

[86: 購入検討中さん]

最初は「（仮称）船堀駅前計画」だったと思いますが、
去年の秋ごろに野村不動産の開発があることを知ってから
ず～っと待ってました。
いい部屋でありますように！

[87: 匿名さん]

立地はいまいち。
都心か近郊なら、駅近で住環境が悪いのも割り切れるが、江戸川区の郊外だからね。
駅近で住環境も良くて初めて価値があるかな。

[88: 匿名さん]

買いたいけど買えない人がネガレス書いているね

[89: ネガレスはスルー]

どこの板も同じ。
買えない（はなから買う気もない）人が暇潰しに書き込んでいるだけですから。

[90: 購入検討中さん]

確かにネガレスはスルーしたい所ではありますが、以外と違う方向から物事が見れますから一概に否定しなくてもよい気がしますよ。第三者的にひいて物件を見つめ直すよい機会だと私は考えてます。

[91: 購入検討中さん]

第三者の声（特にマイナス点）も受け入れて
冷静な判断をしないといけませんね

[92: 匿名さん]

例えば、同じ船堀で、住環境良好な駅10分の戸建てや、
数分のクリオと比べてどうですかねえ。
自分で住むとして。

ましてやここが、クリオより２割くらい高かったりしたら、果たして売れるでしょうかね？

このへんでは、駅遠いイニシア瑞江がそこそこ売れてるのに、駅近のプレミスト一之江がイマイチですね。

値付け間違わなければいいですけどね。坪単価220超えたら売れませんよ。

[93: 匿名さん]

92さんの言うように私もそう思います。
中間階で200〜205くらいなら駅近、プラウドブランドで売れるでしょう。

[94: 比較検討中]

ほんとかどうか、プレミスト一之江は７～８割売れたみたいですね。
営業さんもなんか余裕を感じるし。
なんだかんだで完売すると思います。みんながみんなこういうとこ見て流されてるわけじゃないですしね。
値下げすれば売れるのは当然ですから、ギリギリ手が出るかどうかの価格設定はしてくると思いますよ。
マンションの資産価値を守るためにもある程度住人の所得水準は高い方がいいと個人的には思っています。

[95: 匿名さん]

ここはプレミストよりも全てにおいて条件いいと思いますけど。プレミストが売れてここが売れないということはありえないと思う。７０が４５００万円でも買う人はいるでしょ。

[96: 匿名さん]

全てにおいて、って立地と間取りのごく一部くらいしかまだわかんないんですけど。
Ｆみたいな間取りがごろごろしてるわけじゃないだろうし。
それに仕様とかどうでもいいんですか？
賃貸借りるときじゃあるまいし、駅距離だけじゃ比較しようが無いと思いますが。

利便性は船堀の町は一之江よりいいですが、
住環境はプレミスト一之江の方がここよりましだと思いますし。

[97: 匿名さん]

関係無いけど、この掲示板が一番活発そうなので、もし情報お持ちでしたら御教示ください。
西葛西の「ゆの郷」跡地オリックスが動き始めたという話を聞いたけどほんと？
サンクタスですか？

[98: 匿名さん]

ここ良さそうだね。
開かずの窓マンション。

[99: 匿名さん]

低層部で坪220万円、高層部で坪260万円で出してくるんじゃない？

[100: 匿名さん]

>99
かなり希望的観測ですね。

[101: 購入検討中さん]

こんにちは、前向き検討中の者です
東西線の葛西･西葛西徒歩3分物件80㎡上層階ｸﾗｽで6千万台前半～後半
新宿線船堀といえど駅前（駅前というよりほぼ直結）
近隣と駅前は全く別で,船堀駅近隣の販売済物件と比較しても･･･という気がします
野村が強気で葛西･西葛西と同額レベルになる可能性ありと勝手に想像しています
そうならぬ事を願っていますが･･･

[102: 匿名さん]

クレッセント船堀セカンドですね。わかります。
絶対売れないw

[103: 匿名さん]

仕様とかは普通のマンションでいいです。今の賃貸よりは明らかに快適に暮らせると思うので。９６さんはどういった仕様を求めているのですか？
私は駅１分という、もう今後出ないマンションを購入できれば他は気になりません。
西葛西と同額だとちょっときついかな。５０００万円がぎり。

[104: 匿名さん]

↑5000万円なら駅直結のタワーマンションも視野にいれれる金額ですね。ここはそれだけの価値があるのでしょうか？トキタワーに勝てる要素が見当たらない。

[105: 近所をよく知る人]

仕様については標準仕様を高いグレードにしてわざわざグロス価格を上げる必要はないと思いますね。仕様にこだわりたい人はオプションで自分の望む高級仕様にグレードアップさせればいいだけのことではないですか。平均5000万円台ということだと私も購入には前向きになれませんね。西葛西や葛西と比較されている方がおりますが、駅近物件は都心勤務の方がターゲットでしょうし、大手町へのアクセスが断然違うことからすると比較の対象にはならないと思いますよ。あくまで都営新宿線沿線での比較でしょう。西大島のプラウドが徒歩2分で坪240万円くらいですからそれ以上ということは絶対にありえないでしょうね。

[106: 匿名さん]

坪２２０～２３０じゃない。小規模だし買いたい人はいるでしょ。勤務地が新宿線沿いなら問題ないでしょ。
プラウドのネームバリューでどうなるか楽しみだね。
ってここなんでこんな書き込み多いの？

[107: 匿名さん]

南向きと北向きの部屋が各階存在するような形なのでしょうか？１フロア３戸または４戸？

[108: 匿名さん]

間取りみると収納スペースが異様に少ないかんじだけど。
ＴＲでもついてんの？

[109: 土地勘無しさん]

地元ではないですが、前向きに検討中しており、休日一日と平日に休みを取って時間帯を変えて駅周辺を確認してまいりました。（船堀、西葛西、葛西）
小学校の子供（女子）がおりますが、地元の方で、このあたりの小学～中学、高校の学校事情詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。葛西や西葛西の学校についても情報頂けると幸甚です。

ちょっとショックだったのは、ダイエー側の道のバス停留所のベンチにおじさんが寝ていて地面には吐物がありました。酒臭かったです。それも平日の午前中です。
大変失礼な話で恐縮ですが、地下鉄が大手町直結でないからか、改札でながめていると朝夕の乗客の層が違い、
駅前を行き交う人や中学高校生（？）らしき学生の服装とか雰囲気が葛西や西葛西の駅前とは多少違うように感じられたことが気がかりです。

[110: 物件比較中さん]

物件購入には販売価格の他に
150万前後の諸費用も考慮しねくてはなりませんね！
月々の管理費等も視野に入れ購入（返済）計画を
立てなければと思っています
実際に歩くと10分以上の徒歩9分物件は今後も出ると思いますが,
やはりこの立地には魅力があります
駅前立地の良さ（逆に悪さも）は住んでからの積重ねで感じてくるものだと思っています
設備や仕様はオプション等で後から何とかなりますが,
立地ばかりはどうにもならないですからね！

[111: 匿名さん]

住環境もね。
やっぱり西大島のは良かったんだよねえ。