23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その41）

[ヒマリーマン]

民主党になって何か変わるのか、日本の地価に対する信用力はどうなるか？
亀の住宅ローンを３年程度返済猶予はどう影響する？
まだまだ上昇しないマンション価格はいったいどうなるでしょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49379/all

[61: 匿名さん]

>>60
同意。
マンションを買うつもりの人は多少のタイミングはずれても
マンションを購入すべく行動（貯金、選択）するよね。
自分もマンション買ったけど賃貸と天秤にかける意識は無かったよ。

だから>>50の「大田区の方が家賃が高いのに、新築マンションの坪単価は杉並区の方が高いってのは、
どう考えてもおかしいでしょ。」の部分は違和感あった。
比較の意味がないんじゃないかと。

[62: 匿名さん]

>>58

いや、さすがに築２０年だから中古流通価格は坪１５０万とかそんなもんです。
２０年で坪２００万下げたから。一年あたりで坪１０万円の減価です。

そのマンションは今貸してますけど、練馬で家賃２０万出す人はいないですね。
家賃に２０万出せて、練馬に住みたいひとはたいてい買っちゃいますね。

大家をやってみてわかりましたが、借主属性のいいサラリーマンだと自腹で
出すのはせいぜい１５万が限度です。
港区などの都心だと２０万以上の賃貸市場があるのですが、こんどは一気に
借主の属性が悪くなります（本当にこいつに貸していいのかと思うような
あやしい人が多い）。うまいこと法人に貸せるといいのですけど港区で個人
相手に貸すのは結構リスキーです。（経験談）

[63: 匿名さん]

>>62
たしかに港区は都心とは言え一発屋的属性の人も結構いそうなイメージ。
外資系、ベンチャー企業系、風俗、芸能関係だとか。
もちろん、きちんとした人もたくさんいるんだけど。

[64: 匿名さん]

外周区のマンションに家賃２０万円出す人はやはりいませんか。

[65: 匿名さん]

>>62
都心部なら職場に近くて共稼ぎにも便利だから家賃２０万出すだろうけど、
郊外じゃそんな価値無いよね。
外周区はそのうちどこも家賃14万円、坪単価200万円くらいになるんでしょうね。
練馬区、江戸川区は横ばいだけど、
世田谷区と杉並区はめちゃくちゃ下がっちゃうね。

[66: 匿名さん]

>>64
一部の金持ちは別として、普通のサラリーマンとかは
月に14～15万円くらいが水準じゃないの？

[67: 匿名さん]

>>61
地縁、血縁がある人が減って行くと郊外は下支えするものがなくなって、
ドライなマーケットに変質しますよ。
マンションＰＥＲはこれから重要な指針になりますよ。
ＰＥＲ２５、７０ｍ２家賃１４万だと坪単価200万円、家賃２０万だと坪単価285万円。
都心部で坪単価２５０～３００万円。超都心で300万円以上。こんな感じが適正では？

[68: 匿名さん]

外周区というのは県境もしくは市部に接している区ですよね。

２３区だと大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川の９区
かな？これらの区で募集家賃２０万以上の物件を検索してみました。

大田　　１８０件
世田谷　１１４８件
杉並　　２３２件
練馬　　５９件
板橋　　２３件
北　　　７１件
足立　　４０件
葛飾　　８件
江戸川　１８件

ちなみに２０万以上の物件が１０００件以上ある区は以下の５区です。

港区　　　３４５２件
渋谷区　　１８０３件
世田谷区　１１４８件
目黒区　　１０３４件
品川区　　１０５３件

単純に検索しただけなので重複物件もありますし、募集物件が多いのは物件が
だぶついているという言い方もできると思います。
しかし募集物件の数はほぼマーケットの大きさに比例しているように思います。
（比例していなければ賃料は下がるはずですね）
とりあえず外周区においては２０万以上の賃貸マンションマーケットは世田谷区
を除いて存在しないといえそうです。従いまして世田谷を除く外周８区では
ファミリータイプのマンションの出口戦略は売却以外にありません。
またこれらの区では中古マンションと新築マンションの価格の差が大きく、売却
は大幅なキャピタルロスを出すことになります。
これらの区で新築マンションを購入する行為は人生の選択肢を狭めるような
気がします。（地縁、血縁があるなら仕方がないかもしれませんが）

外周区でも特殊なマーケットである世田谷区に対する考察は別途述べます。

[69: 匿名さん]

どこを買っても中古になった時点で新築で購入したときよりもだいぶ安くしないと売れませんよ。
千代田区、港区（湾岸以外）、中央区（湾岸以外）なら大丈夫ですが、それ以外の場所だと買ったときより売却価格が低いのは当然です。
日本では中古に対する評価は低いですからね。
湾岸のタワマンで中古価格が高く出てるのはあくまで売主の希望価格。
そんな勘違い価格では誰も買いません。
成約価格は安いですよ。
ここの買い煽りやデベ営業に騙されてはいけません。

[70: 匿名さん]

>>68
募集物件に占める比率だとどうなります？
都心部は外周区にくらべて面積が狭いので、
数だけだと少なく出ちゃいます。

杉並区、大田区がそんなに少ないのはおどろきだな。

[71: 匿名さん]

だいたい外周区なんていうヘンな呼び方をするのはここのオタクな人達だけ。
リアル世界ではそんな言葉はありません。

[72: 匿名さん]

今の高値で杉並区のマンション買ったら身の破滅じゃない。

[73: 匿名さん]

建売戸建の場合　4～5000万の物件で利幅がおおよそ７～８００万　とるそうです。

マンションも多分同じくらいでしょう。　　　ずいぶんボッタクル商売だな。

やってる本人から聞いたので、間違いないでしょう。

残りが１０戸ぐらいになったら、交渉の余地がかなりあるよ。

[74: 匿名さん]

>>70さん

全募集数に対する２０万以上物件の割合は以下の通りです

大田　 1.8%
世田谷 8.1%
杉並　 2.5%
練馬　 0.6%
板橋　 0.3%
北　　 1.1%
足立　 0.5%
葛飾　 0.2%
江戸川 0.3%

これを見ると世田谷以外の外周区では２０万以上のマーケットが存在しない
というのがよくわかります。

ちなみに都心５区のデータです

全募集数に対する２０万以上の物件割合は以下の通りです

千代田　18.4%
中央 11.6%
港 30.6%
文京　 7.2%　　　
新宿 7.4%

賃料２０万以上の物件の割合が１０％を越えるのは２３区で
千代田、中央、港、渋谷、目黒、品川の６区のみです。
この６区以外で地縁、血縁がないのにマンションを買うのは
危険だなというのが率直な感想です。

[75: 匿名さん]

残り少ないところで買い叩くってのは実需で住む人じゃないですよね。投資でやってく肝の据わった人ならそれでいいんだろうけどさ。
実需で住む人は、希望の間取りや向きがあって希望に近い部屋を買うのが大多数ですから、いつまでもじりじり待ってられないと思いますよ。

[76: 匿名さん]

投資家の　つもりでネガる素人の
　現実世界は　親の脛齧り

字余り

[77: 匿名さん]

>>74
ところは実態はこんな感じで、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
郊外がまだまだ下がるのは当然ですね。

[78: 匿名さん]

世田谷区は面積も人口も２３区最大級なのでもう少し地域をしぼって
見る必要がありそうです。

路線別に見てみます。

路線別の全物件に対する２０万以上の物件割合

田園都市線（池尻大橋～二子玉川）　11.3%
小田急線　（東北沢～喜多見）　　　 7.3%
京王線　　（代田橋～千歳烏山）　　 2.3%
大井町線　（九品仏～二子玉川）　　10.4%

世田谷といっても京王線エリアは危険なのががよくわかります。
田園都市線もしくは大井町線といった目黒区に近いがエリアが世田谷らしさ
もあり無難でしょう。小田急線エリアは判断が難しいです。成城学園など
ブランドエリアもありますがババを引く可能性も強いといえましょう。

外周区では世田谷の一部地域（東急沿線）を除いて賃料２０万以上のマーケット
は存在しないという結論になりそうです。

[79: 匿名さん]

＞＞７８
７０ｍ２以上の話だから、
７０ｍ２以上の物件数を出して、
家賃２０万円以上の比率出したら？
ついでに２３区全部出して、坪単価と比べたら？
大変でしょうが・・
どこが割高かすぐに分かるんじゃない。
借りる人がいるかどうかは別にして、世田谷区、杉並区も都心部並みになるんじゃない？

[80: 匿名さん]

マンションコミュニティにしては珍しく、まっとうな分析ありがとうございます。このスレだと世田谷区は最悪だとか東急はあり得ないとかそんな書き込みばかりなので。やはり結論としては上記分析の通りでしょうね。

[81: 匿名さん]

>>74
募集賃料だから、
世田谷区は高家賃のが余っているだけじゃないの。
杉並区がそんなに劣っているとは思えない。

[82: 匿名さん]

>>81

確かにその通りかもしれませんので賃料３０万以上の物件を除外して計算しました。

世田谷　6.6%
杉並　　2.2%

あんまり結果は変わらないようです。

[83: 匿名さん]

杉並には東急が通っていないからな

[84: 匿名さん]

あと追加ですがデータを分析していてわかったことがあります。

中央区の賃貸は都心区の中では結構お徳です。
５０平米以上のマンションのうち家賃２０万を超える物件の
割合を計算してみたのですが

千代田区　８０％
港区　　　９２％

という具合だったのですが

中央区は　４９％

と半分以下です。都心で賃貸を借りるのであれば中央区がオススメです。
（逆に言えば中央区で賃貸するのはあんまり美味しくないかもです）

[85: 匿名さん]

ここで調べたら世田谷区の７０ｍ２以上は2097件で
家賃20万円以上は1754件、８３％でした。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?md=geo&lc=03&pf...
杉並区は689件中427件で６２％、そんなに低くないよ。
同じ外周区でも、練馬区は772件中101件で１３％、ずいぶん差があるよ。

[86: 匿名さん]

世田谷区の余り方のほうが気がかりだよ。

[87: 匿名さん]

>>85さん

世田谷区と杉並区で２０万以上の物件数で差がでるのは７０㎡以下の物件で
賃料２０万を超える物件数で圧倒的に差があるからです。

yahoo不動産のデータで調べますと
賃料２０万以上＆７０平米以下の物件数ですが

杉並　　　９８件
世田谷　６３０件

このあたりでデータに差分が出たみたいですね。
もう少し分析してみますね。

[88: 匿名さん]

>>86
確かに他と比べて余り方が異常ですね。

[89: 匿名さん]

>>87
７０平米以下の物件で家賃２０万円以上が６８０件？
これを足すと家賃２０万円以上の募集件数は２４３４件。
驚異的な余り方になる。
これからどうなるのか？
怖いね。

[90: 匿名さん]

>>98

賃貸物件の余りっぷりの指標は空室率なのですが
適当なデータ見つかりませんでした。

とりあえず募集物件数を総世帯数で割ることで
あまりっぷりを見てみることにしました。

外周区はおおむね３％前後で区によってそれほど
差が見られませんでした。
ただ都心区はもともと世帯が少ないせいもあって
千代田、中央、港は１０％超えています。

募集戸数÷世帯数という数値が高いのは部件があまって
いる証拠なのか、それとも賃貸マンションの流動性の高さ
を示しているのかこの数値だけではなんともいえませんが
ご参考までに

[91: 匿名さん]

世田谷区もしょせん外周区。
ミニバブルがはじけたら２０万円以上で借りてくれる人はいなくなりますよ。

[92: 匿名さん]

世田谷区の家賃が外周区の中で突出して高いのはなにか特別な理由があるからでしょうか？

それは大手町の金融・商社・一流企業に勤めるサラリーマンが
自力で購入できファミリーで住める良好な住宅地が城南にあり
距離はあるが電車の便が良いからでしょう。

田園都市線は直通でどれに乗ってもつくし、小田急線は代々木上原で隣のホームに
乗り換えるだけです。

[93: 匿名さん]

属性のいい人のなかには、家賃の多くは職場持ちとか借り上げのケースが結構ありますよ。
そういう方々を引き付けられる地域ならば、20万円以上だって需要はあります。
世田谷の田都や大井町線沿線は、都心大手・外資勤務の借り上げも結構ありますね。

そういう層の多くはファミリー層で、住環境、学区、治安にもうるさい。
単に箱を貸せばいいというわけじゃないんですよ。
通勤もありますが、ファミリー優先ですから、都心でなくてもいい（というより都心でないほうがいい）。
こういう層を満足させる地域は、少ないですが世田谷近辺は確実にあります。
近所の不動産屋さんに聞いた話ですがね。

[94: 匿名さん]

だから、世田谷は郊外なのになぜか外資らしい、白人ファミリーとかがよく歩いてるんだな。
外交官ナンバーやインタナショナルスクールのバスもよく見かけるし。

[95: 匿名さん]

>>93
世の中が厳しくなって、そういった層が少なくなったのが
世田谷区の家賃20万円以上が劇的に余り始めた理由ですか。

時代の流れだから解決は不可能ですね。

世田谷区の代わりに、みなさんどこに住み始めているのでしょうか？
これが、今後の不動産市場を占うキーポイントになりそうですね。

[96: 匿名さん]

犯罪発生マップ
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
これを見ると、杉並区の人気が無いのも分かる気がする。

[97: ビギナーさん]

世田谷に以前住んでいましたが、今は都心に住んでみて、世田谷の印象；
良い点
都心に比べると建物が込み合っていないので、町が明るく感じる。
都心に比べると賃料がまだ低く抑えられるので、広めの部屋／住居に住める。

疑問な点
車生活が便利そうに見えて、地域によっては一方通行／渋滞が多く、使い勝手は良くない。
おしゃれな店が多い印象だが、各店舗が広い範囲に点在しアクセスが悪く、利用価値が案外低い。
通勤時間は計算上はさほど長く見えないが、実際通勤してみると予想外に混み合い、時間も掛かるため不快な思いをする。
近所に気に入った学校があればよいが、南北／東西の移動手段が弱く、都心経由で長時間通学または転居する羽目になる。
近所の大きめな公園（砧公園など）や多摩川河川敷なども、週末は人と車でいっぱいで、とても楽しめる状況ではない。
結局、何かと都心に出かける事が多くなり（人に会う／買い物／仕事）、近所で済ます利便性は期待出来ない。

借り上げ社宅族が多いのは、賃料の絶対額があまり大きな金額にならず、山手線駅に１時間以内で着けるから。
外人が多いのは、上記メリットのため。（かれらは絶対的なスペースを気にする）
私は、メリットを認めつつも、デメリットの方を大きく感じたので、都心に引っ越しました。
「東京の郊外生活」を楽しむなら世田谷もいいですが、神奈川の東京寄りに住むのと何が違うのかはっきりしません。
現状の物件／賃料相場水準は高すぎると思います。都心物件が余剰であるなら、賃料次第ではそちらに人は移ると思います。

[98: 匿名さん]

池尻も世田谷。
二子玉川も世田谷。

世田谷は広い。

ひとくくりに論ずることに何の意味がある？

[99: 匿名さん]

＞神奈川の東京寄りに住むのと

住んで見たことあります？
全然違いますよ。
たかだか川一つですが、住民層も都心へのアクセスも全然違うんですよ。
世田谷とかのいい地域のような整備された住宅街は、タマプラとかもっと奥にいかないとないですし。
子供を公立に行かせる気なら、世田谷とかのほうがいいでしょうしね。

＞域によっては一方通行／渋滞が多く、使い勝手は良くない
＞各店舗が広い範囲に点在しアクセスが悪く、利用価値が案外低い

それは、単によくないエリアでしょう。

＞賃料次第ではそちらに人は移ると

子供が何人かいたら、あまり考えませんよ。
住環境の問題もありますけど、治安や遊び場の問題がありますから。
都心でそういうのが全て揃ってる地域は高いままでしょ？
家族優先でできる程度の仕事のゆとりや自由度があれば、都心に住む必要はないですし。
外人はなおさらでしょうけど、都心の集積に魅力を感じない層はいるんですよ。

借り上げ族や外人は、国外含め移動があります。
そういう移動が多い層は、都心のどこどこがいいとかブランドなんて一々気にしてないと思いますよ。
あちこち移動してれば、どこに行っても住み心地がよく家族によければいいという感覚になりますから。
都心でなければというのは、ある意味、非常にドメスティックでローカルな層の話じゃないかと思う。

[100: 匿名さん]

↑
借り上げの人とかはそこそこ収入があって安定した職の人が多いはずだが、
そういう人たちは国内外の転勤とか移動もある。
だから、うちもそうだが、別に都心のブランドとか利便性なんてどうでも
いいかも。
あちこち移ってると、住環境が良ければどこでも住めば都になるしね。
こういう層は世田谷とか郊外は多いだろうから、都心都心といわれても
ぴんとこないと思うが。
それに、都心の真ん中に住むのは海外とかなら必ずしもプレステージでも
ないからな。

[101: 匿名さん]

＞＞９５
世田谷区の代替になっている区は簡単に調べられますよ。
０歳から６歳の人口が五年前に比べて高い率で増えている区がそれです。

[102: 匿名さん]

どうも都心信者の不動産屋やオーナーというのはピントがずれてるんだよな～
都心だと利殖に良くてセレブ感を出せるとか、そういうのは彼ら/彼女ら自身の希望にすぎないんだが
比較的数が多くて条件のいい家族持ちサラリーマン層はそんなことを考えるより仕事してるよ＾＾

[103: 匿名さん]

世田谷区
家賃に見合うメリットが無いと思う人が多くなったから、賃貸が過剰になっているのでしょう。

[104: 匿名さん]

人口あたりにするとそれほど余ってないのだが

[105: 匿名さん]

世田谷の新築即入居物件は突出して多いぞ

[106: 匿名さん]

いつのまのか、江東バ カ教授復帰してんじゃん。
さすがにあれだけ予想を大外ししては、もう恥ずかしくて教授とは名乗れないのか・・・
まぁ、再起をかけてがんばれw

[108: 貧乏人]

いいあんばいに下げ基調ですな。

上げる上げる喚き散らしてますが、現実は下げ。

あっ、別に都心なんかいくら上げてもいいですよ。
いくらでも上げてください。

子供の遊び場がたくさんある住宅地狙いですから。

馬鹿高なマンション買って虚勢張る時代でもないですし。

賃貸で慎ましく、差額は子供たちのために遣いますわ。

[109: 匿名さん]

いや虚勢張るとかじゃなくて、郊外なんか買うと、20年後に人口減り出したり、高齢化すると、バスが減便になったり、医療機関がなくなったり、相当不便になるリスクが高い。

いま、多摩で始まっていることが徐々に近郊に広がっていく。もともとないものがなくても耐えれるが、あったものがなくなるのは耐えられない。

都心回帰とか言うけど、戦後に郊外まで膨れ上がった風船が、縮こまるイメージ。都心くらいしか生き残れない。

[110: 匿名さん]

人口減少したら、老朽化した大規模物件なんて修繕もできずにみすぼらしくなるだけでしょうね。

使い捨てですから、マンションは。

[111: 購入検討中さん]

だから都心を買っておくんですよ。
都心ならなんとかなります。

[112: 匿名さん]

↑
はいはい。
国による自治体の人口動態予測では、今後数十年間、郊外でも都心並みに住民数が２０％くらい伸びる地域はいくらでもありますがｗ
全体としては郊外は1～2割の人口減の地域が大部分だがね。

老朽MS使い捨てというが、築40～50年たってても立派に郊外で人が住んで売買されてるのはあるがね。
世の中には金のない層のほうが圧倒的に多いんだから当たり前ｗ
それより建て替えする予算もなくて、あばら家と化した戸建群が増えるほうが心配だね。
高齢化とともにちらほら見かけるようになったが、戸建の安普請は築40～50年じゃ確実にあばら家ですよ。

[113: 購入検討中さん]

人気のあるマンションだったらいいね。

[114: 匿名さん]

そろそろ東京の外周区あたりにもダムをつくって、都心からカネをまわしてもらわんと、生活がなりたたなくなりそうだね。

[115: 匿名さん]

借り手もつかないゴミ1Rを掴まされた無能ちゃんが何か吠えてるな。

[116: 匿名さん]

＞＞１１４
杉並区は住民税を安くして、住民を増やすこと考えているみたいです。

予想統計は建前ですから、外周区の本当の将来は危機的なのかもしれません。

[117: 匿名さん]

外周区在住の通勤・通学者のうち都心３区に通っている人の割合を調べたら
大体２０％前後でした。ソースは国勢調査。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kokusei/2005/kd05-08data.htm

町目別のデータがあるので面白いですよ。
例えば世田谷区では平均すると２３％の人が都心三区に通勤・通学して
いますが、地域によってかなり差があります。

３０％を超える地域（都心３区に通うサラリーマン割合が多い？）

玉川田園調布２丁目
深沢２丁目
下馬６丁目
深沢７丁目
新町３丁目
駒沢１丁目
用賀３丁目
上野毛３丁目
下馬５丁目
野毛１丁目
用賀２丁目
玉川田園調布１丁目
用賀１丁目
等々力６丁目
上用賀４丁目
上馬２丁目

１５％以下の地域（地元密着度が高い？）

給田４丁目
上用賀６丁目
北烏山３丁目
給田５丁目
千歳台３丁目
船橋６丁目
喜多見５丁目
祖師谷２丁目
千歳台６丁目
鎌田４丁目
千歳台４丁目
北烏山２丁目
大蔵５丁目
喜多見４丁目
大蔵２丁目
千歳台５丁目
喜多見３丁目
北烏山８丁目
大蔵３丁目
喜多見１丁目
大蔵６丁目
宇奈根２丁目
宇奈根３丁目
大蔵４丁目
喜多見２丁目

なんとなく土地の価格・グレードと相関関係があるような気がします。
他の区でもやってみてください。

[118: 匿名さん]

都心の歴史ある街（外周区でもなく新興街でなく。病院・学校多く風俗街は無い場所）に8000万円・坪320～330くらいのﾏﾝｼｮﾝを買って現在と老後の暮らしを見据える。
最悪手放さなきゃいけない事態になっても、最悪3千万くらいで売ってアパート暮らし。
って考えなんだけど危険かな。

[119: 匿名さん]

↑
老後が何年後かによりますが、それが普通だと思います。

[120: 匿名さん]

>>112

不動産市場と人口の関係を語るなら、人口増減も大事ですがそれ以上に重要なのは
世帯数です。子供２人の家庭に３人目が生まれたからといってすべての人が家を買い換えたり
引っ越したりするわけではないですからね。

[121: 匿名さん]

>>118

8000万の予算があるとうっかり一戸建てを建ててしまいがちですが
ここはぐっと我慢をして港区の中古マンションを買いましょう。
（ただし湾岸は除く）

５０００万円のキャピタルロスを容認するなら予算６０００万で
中古を探して２０００万でリノベーションすれば建築雑誌が取材に
くるような部屋が作れます。
そういうのがめんどくさければ築７～８年の出物（ファミリータイプ
の出物は少ないですけど）を注意深く探したらよいと思います。

[122: 匿名さん]

>>121
そういう考えもあるかもね。

あと、色々見てるとマンションの共用施設というのはトラブル絶えないみたいね。
人間の性みたいなもんかな。
だからマンションの共用施設は最低限の設備（駐輪・駐車場、エントランスとか）でいいかな。
プールだのゲストハウスがある所はちょっとした流行だったかもしれないけど、トラブルある上に総額だと余計な維持費がかかりそう。
プール行きたきゃ外に行けばいいし、バーだのスポーツクラブだのは最新式は外の施設の方がいいし。

[123: 匿名さん]

確かに月15万家賃を払う覚悟があれば30年で家賃に5400万支払うことになるんだから、5000万ぐらいまでのロスは許容範囲と考えるべきなんだろうね。
わずか30年で、ひとが寄り付かなくなった郊外のニュータウンを見ると、世田谷でも将来安泰とは言いがたいもんね。

[124: 匿名さん]

今日も江東バ カ教授（元？）とばしてるなぁ（笑）
恥ずかしがらずに名乗ってもいいよ。

[125: 匿名さん]

>>124
誰のこと？
それとも見えない何かと戦ってるの？

[126: 匿名さん]

都心は暴落しまくりだからまだ様子を見たほうがいいね
まだまだジリジリ下げることはあっても暴騰することは絶対にないから焦る必要はなし

http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2009/30.html
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2009/31.html

[127: 匿名さん]

＞＞１１７
都心勤務者が多い外周区はこれから値下がりリスクが高くなって行きますね。
都心部居住まだまだ続きそうですから。

[128: 匿名さん]

２、３年前に煽りに乗って都心を買った奴が一番大損ぶっこいたね
エンドユーザーは流れる乗ると市場のカモにされるだけだ
そういう意味では今は絶好の買い時なのかもれない
ただ最近は業者の買い煽りが目立つからなあ
まだ一段下げがありそうだ

[129: 匿名さん]

3年前ならまだ今よりだいぶ安かったのでは？

[130: 匿名さん]

クイズ１

２３区で世帯あたりの居住面積が最大な区、最小な区はどこでしょうか？

ヒント：

・２３区での平均は６４．６平米です
・東京都全体の平均は６１．９平米です
・１位の区は７２．３平米です
・２３位の区は５１．４平米です

クイズ２

一人あたりの居住面積ではどうでしょうか？

ヒント：

・２３区での平均は２９．８平米です
・東京都全体の平均は２９．９平米です
・１位の区は３７．７平米です
・２３位の区は２６．５平米です

[131: 匿名さん]

前も似たようなことやってたな。
ずっとスルーされたあげくに、自分で回答書き込んで、それもスルーされて・・・

[132: 匿名さん]

ったく世田谷の悪口は許さない

[133: 匿名さん]

>>131

そんな意地悪いわないでください。さびしいでしょ。
でもかまってくれてありがとう

世帯あたりの面積最大は千代田区(72.3)で最小は中野(51.4)です。
一人当たりの面積最大は港区(37.7)で最小は江戸川区(26.5)です。

[134: 匿名さん]

ここで言われてるように世田谷あたりが下がれば、もー願ったり叶ったり！

[135: 匿名さん]

世田谷に買うなら戸建でしょう。

[136: 匿名さん]

>>134
世田谷区はどこまで下がるか予想がつかないのが悩みですね。
昔の底値も当てにできない感じです。
坪２００万円切ることもありえそうです。

[137: 匿名さん]

暴落するならダサい江東区じゃなくて世田谷がいいや

[138: 匿名さん]

成城４５６、上野毛３、瀬田１、深沢６７８、等々力１、奥沢５なんかの真に高級高質な住宅街と
デベロッパーが金儲けのために無理矢理高級を謳っただけの似非高級住宅街と大きな格差が開くことになるだろうね。

[139: 匿名さん]

＞＞１３７
都心部は下がるとしても限度があります。
現状それほど高くない江東区が下がる可能性は低いと思います。

世田谷区は暴落にはなりません。構造的な話ですから、長期間、緩慢に下がり続けるでしょう。だから買い時が無いのです。

[140: 匿名さん]

別に下がったっていいやん。
家賃負担より下がるスピード遅ければいいわけだし

[141: 匿名さん]

とりあえず岡本が坪250万円になったけど、まだまだ下げが続くのですね。
下がりきったと思って買うと大やけどしそうです。ｗ

[142: 匿名さん]

138さんの言う通りかもね。
世田谷といったって、ピンキリだもの。
まあ、他にもいいところはあるし利便性の問題もあるから、ここまで地域限定にはならんと思うがね。

世田谷で今安くなってるのなんて、どこも大したとこじゃないんじゃない。
90年代末からのチャート見たことあるけど、いいところはあまり下がらないよ。
世田谷ならどこでもいいという気なら、じっくり待つのも手かもね。
世田谷=戸建てって、そこそこのところは今でも30坪庭ナシ1億円くらいはするが、いいの？

[143: 匿名さん]

＞＞１４１
過去の経験値は一切通用しません。

[144: 匿名さん]

＞＞１４２
よくないですよ。
だから時間をかけて調整ですよ。

[145: 匿名さん]

>>142
いいところはあまり下がらないよ。＞
単に抵抗力が強いだけの話で、
病にかかっている点では同じです。
より時間をかけて下がって行くだけですよ。

[146: 匿名さん]

そうかもね。
でも数十年スパンの話だと思うよ。
世田谷全体だけど、長期トレンドはあと数十年間は人口2割増の傾向。
前回も下がる下がるというのはたくさんいたが、結局大して下がらなかった記憶がある。
死ぬか老後まで待ってみるのも一つの手ではあるから、待つのも手だが。

人口減少だから都心しかないというのは、あと何十年かは間違い。
東京圏はしばらくは人口増えるし、郊外でも良さ気なところは数十年は人口増基調。
それに、都心通勤者がせいぜい２０～３０％くらいなら、大部分は都心にはいかないということ。
この20年くらい、郊外は地元定着型が増えてるしね（その圏内で仕事もこなせる人が結構いる）。
ちなみに、毎日都心通勤しなくても稼ぎのいい人はいくらでもいますよ。

[147: 匿名さん]

>>141
岡本なんてミニバブルの時でも坪２５０万もしなかったよ
今じゃ坪１５０前後

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...

[148: 匿名さん]

>>146
あと数十年間は人口2割増の傾向＞
これが大間違いなんです。
この数字は、地方からの上京者が外周区の賃貸に流入し続けるのが前提の数字なんです。
ところが、都心部で賃貸が大量に供給されて若い人の都心部居住が進んで、
さらに地方も少子化で、上京者数も右肩さがり。
ここに来てこの不景気でしょ。
まったく架空の数字になっているんです。
下手すると3年後には人口がマイナスになりますよ。

[149: 匿名さん]

東急の算段では沿線人口が増え続けると予測してたらいきなり激減したからなあ

[150: 匿名さん]

都心勤務者がごっそり抜けて、
今の価格を維持できるとは到底思えません。

[151: 匿名さん]

岡本３丁目って、岡本のなかでもかなりグレードの低いところですよ。
岡本は広いから注意しないと＾＾

[152: 匿名さん]

>>151
あなた意図的に荒らしてますね？管理人さんに通報しました

[153: 匿名さん]

>>146さん

２３区に住んでいる人の８割以上は２３区に通勤・通学していますが
一番率が高いのは同じ区内に通勤するいわゆる職住接近の人で割合的
には３－４割です。隣接区を入れると８割くらいが地元に通勤してい
ることになります。
都心三区に通勤するのは区によって異なりますが、大体２割前後です。
おっしゃるとおりみんなが中心部を目指すわけではありませんね。

[154: 匿名さん]

＞＞１５３
職住近接＝商店主と従業員、飲食店経営者と従業員、町工場経営者と従業員。
問題は、これじゃ高い坪単価が維持できないのです。
どうすればよろしいのでしょうか？

[155: 匿名さん]

≫148さん
「地方からの上京者が外周区の賃貸に流入し続けるのが前提の数字」って、世の中のトレンドからそう思うでしょ？
でも、国立人口問題研究所の自治体人口推計は、そういう推計の仕方じゃなかったと思いますよ。
現在のその地域の世帯構成や年齢構成から推計していて、他地域からの流入を前提とした予測ではないのです。

あと、都心とは無関係に、地域の生活圏毎に人口の定着傾向があることがわかっています。
ある意味、通勤も生活もその地域内で完結してる度合いが高いわけですね。
世田谷はどうか知りませんが、そういう地域は郊外でも安定した人口増を示してますよ。

都心勤務者がごっそり抜けてといいますが、安くなったらみな都心に行くと思います？？？
独身＆DINKSならまだしも、ファミリー層は地域での生活もありますから、都心になんか簡単に移動しませんよ。
20~30%の都心勤務人口のうち世田谷なんかでは、社宅や官舎住まいも多い。
こういう点を考えると、自由に都心に動けて、なおかつ都心に移動したい層というのは限られるんじゃないかな？

[156: 匿名さん]

≫152
147へのレスなんだが、そういうのも荒らしになるんですか？

[157: 匿名さん]

職住近接とかいって買った直後にリストラされたら、お笑い大賞だね。

[158: 匿名さん]

>>155
流動性が高い23区では通用しない統計ですね。
地方なら使えるでしょうが。
まあ、役人は全国相手だから、統一手法としてはそうなってしまうのでしょうね。
信用できない数字であるのは確かでしょう。

[159: 匿名さん]

>>156
岡本で最もグレードの高いのが３丁目なのは常識ですが…
あなた分かってて言ってるでしょう？

[160: 匿名さん]

>>154

都心通勤しているサラリーマンごときが不動産価値の
維持・向上に貢献しているわけないじゃん。

地元産業が商店、飲食店、町工場って、あんた世の中
知らなさすぎだよ