23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その41）

[ヒマリーマン]

民主党になって何か変わるのか、日本の地価に対する信用力はどうなるか？
亀の住宅ローンを３年程度返済猶予はどう影響する？
まだまだ上昇しないマンション価格はいったいどうなるでしょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49379/all

[501: 464]

ちょうど良いコラムが来ていたので，紹介します。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20091110d3000d3.html

築10～15年の物件に関しては，新築購入時の価格と比較しておおよそ70～50％の価格で
取引がされています。逆に言えば，30から50％の価値が損失されたということになりま
す。しかも，このデータは2008年のものであり，今はそれよりもさらに10～20％下落し
ていると言われています。あくまで平均の話なのですが，まずはこういう事実がありま
す。

ですので，

> 自分の経験ですが、新築を買って十年経った今のマンションが新築当時の価格以上
> で売れますが、同じ年数の近所の建売はだいぶ下がってます。

こういうケースが事実であるとしても，ごく少数の例外・よっぽど特殊なケースの可能性
があります。あるとすると，周辺地区がバブル期の地価のまま取引をしていたのであって，
その地区の戸建てがずっと割高であったということかと思います。ちなみに，バブル期の
マンションであれば，その価値は3割程度になっているようです。

わかりやすく言うと，10年前に買った当時希少価値の高かったイタリア車を買いました。
維持費にお金をかけてメンテナンスを良くしていたため，現在希少性もあり購入時より
も高い価格で売却することが可能です。ただ，本来ならば現在売却すると利益が出るの
ですが，乗り換えたい車がない・高いため，売却することもできないのが現状です。

しかしながら，このような車でも後20年もすると車はどうしてもがたが来るため，その
価値は大きく減少します。価値が残るのは，クラッシックカーが好きな一部の愛好家に
売れるものだけとなってしまいます。ただそのためには維持費がさらに大きくかかるの
で，利益を出せるようになるのかは疑問が残ります。

わかりやすくなかったらごめんなさいｗｗようは，経年劣化するような資産というのは，
基本的には消耗品であって，長期的に見ると価値はなくなるというだけの話です。マン
ションの場合，その価値の大部分が建物であるため，長期的に見ればその価値はなくな
ります。価値を維持するためには膨大な維持費がかかります。少なくとも，この高温多
湿で地震大国の日本では。

ちなみに，戸建ても建物部分は消耗品であって，マンションよりもずっと早く，20年もす
ればその価値はなくなります。ただ，失われる価値は，物件にもよりますが2000～3000万
円程度です。40年住むと考えたら年間50～75万円を出費していると考えればよい訳です。
それに対して土地の価値がなくなることはありません。もちろん取引価格が変化するので，
含み損が大きくなることもありますが，それは株や債券と同じです。都内の住宅地の坪単
価が100万円を切るようになるならばいろいろと大変でしょうが，その時はマンションの
価格体系も大きく変わることになると思いますよ。

そういう観点で，最初の投稿でも述べたようにマンションも消耗品と考えた方が幸せです。
一部所有している土地を単独で自由に売買・使用することは出来ないわけですし。別に悪
い意味じゃなくて，消耗品として，例えば50年住むものとして利便性云々を考慮して買う
というのもありだとは思います。高齢者が自分の世代で快適に暮らしたいという観点も正
しいと思います。最終的に価値がなくなるのを前提に年間いくら償却しているのかを考え
れて，施設の入居や賃貸と快適性等を比較して考えれば良いだけかと。

ただ，資産がほしいという観点でマンションを買うぐらいだったら，住居は賃貸にして，
資産は株とか債権とか，換金が容易なものを持っていた方が幸せになれるとおもいますよ。
資産であれば子・孫の世代まで相続されるでしょうが，経年劣化する消耗品はそうではな
いので。

ということでした。

長くてスマソ。

[502: 501]

うわぁ。誤字脱字が多くてスマソorz　まったくはずかしい。

[503: 匿名さん]

押上が値上がり！

[504: 匿名さん]

マンションも白物家電同様と言う考え方は
プチバブル直前位ではすでに拡がっていたんだよ

ところがプチバブルあたりからまたも投資対象化し
港区界隈なんかではほとんど金融商品化していた

長々と書いてくれたのはいいが、その手の話は
相場より購入価格が高かったか低かったで資産の毀損率は大きく変わるし

>経年劣化するような資産というのは，
>基本的には消耗品であって，長期的に見ると価値はなくなるというだけの話です。マン
>ションの場合，その価値の大部分が建物であるため，長期的に見ればその価値はなくな
>ります。価値を維持するためには膨大な維持費がかかります。少なくとも，この高温多
>湿で地震大国の日本では。

↑これは利便性の低い郊外でのお話

個人的にはミニ戸地帯のミニ戸だけには住みたくないかな

[505: 501]

>>504

そですね。確かに，前回のプチバブルでマンションを資産，つまり投資対象と思う人が増
えちゃったのかもしれないですね。

>>経年劣化するような資産というのは，
>>基本的には消耗品であって，長期的に見ると価値はなくなるというだけの話です。マン
>>ションの場合，その価値の大部分が建物であるため，長期的に見ればその価値はなくな
>>ります。価値を維持するためには膨大な維持費がかかります。少なくとも，この高温多
>>湿で地震大国の日本では。
>
>↑これは利便性の低い郊外でのお話

利便性の低い郊外の定義にもよるけど，例えば利便性の良い都心というのが，番町，麹町
とかの皇居周辺の都心高級住宅地とか，新宿，渋谷等の都内有数の繁華街周辺だというの
ならば100％同意。まあ，マンションで価値がなくならないってのは，都心3区の山手線沿
線内側付近，もしくは山手線から外れるんだとすると，自由が丘とかの東横線沿線ぐらい
じゃないのかなあ。ようは，土地の坪単価でいうと200万円を大きく超えるような地区。

それ以外の地区になると，都内でも30年後の価値はそれこそ二束三文になっているのでは
ないかなと思っております。（売れたとしても1000万～2000万？）ようは，坪単価が200万
円以下の地区だと普通に個人で土地が買えちゃうからね。庶民が分譲マンションを買うとい
うのは，あまりなくなるんじゃないかな？

> 個人的にはミニ戸地帯のミニ戸だけには住みたくないかな

あと，こればっかりは個人の好みなので，なんとも言えないかなあ。集合住宅にだけは
住みたくないという人もいるわけだし。基本的には，戸建ての方が良いという人の方が
多いんだけどね。

http://www.chintai-keiei.com/news/archives/2005/06/post_87.php

まあ，子育て世代が住む家としてはミニ戸も悪くないと思うけどね。うるさいしｗｗ

[506: 501]

書いてみて思ったけど，やっぱり，都心のマンションならば資産価値はあるのかもね。
平気で全戸1億円以上してて，住んでいる人が資産家ばっかりのマンションとかだと。
ただこれも，マンションという建物に価値があるわけではなくて，あくまで普通は住
めない地区に住めるという点での資産じゃないのかな？

まあ俺には関係のない話だけどね(-。-)y-゜゜゜

結局，マンションの問題点が知られれば知られるほど，戸建てが買えるような地区で
家族用マンションを買いたいと思う人は減っていくと思うよ。

戸建て志向に関するソースね↓
http://www.sumishin-re.co.jp/useful/knowledge/market/2009_09.html

今売られているマンションの多くは，建て替えの時期になったらそれこそ二束三文で
買いたたかれて，DINKSとか外国人，高齢者用の賃貸・定借マンションとして変わって
行くんじゃないかな？

[507: 匿名さん]

まあね
一戸建てが普通に供給されている地域で
マンションはあまり個人にも選択枝にない

ただ年寄りが同じ地域の、より駅に近かったり、坂がなかったり、
店が近い地域のマンションに越すというケースも確実に増えている

まあ日本人も個人でものを考える時代になったということじゃねーの

[508: 匿名さん]

う～ん、経年劣化するような資産というが、みなどれくらい長生きするつもりなのかね？？？
人生を考えれば３０～４０年スパンでみればいいわけで、１００年や２００年を考える必要はないわけだろ

しかも、３０~４０年程度のスパンで、資産劣化云々なんて話にはならんだろう＾＾
安普請の戸建てが２０年もすれば劣化するのはわかるが、３０～４０年以上経っていたって建物の機能としては劣化してないマンションなどいくらでもあるんだが
場所によるんだろうが、かなり郊外でも、それなりに価値を維持して売買されてるのもあるしな（そういう地域にも需要があるのはよ～くわかる）

＞都内でも30年後の価値は
＞長期的に見れば

って、３０年くらいのスパンじゃ、まだ東京圏郊外は人口が増える地域もたくさんありますよ
厚労省関係の研究機関がかなり綿密な予測を出してます（不純な政策的意図は入ってないもので）

これ考えれば、一概に郊外だからＮＧというわえではないわな
都心の価値が維持しやすいのはわかるが、都心でないとダメ・・・というのは不動産屋に踊らされすぎ＾＾

＞築10～15年の物件に関しては，新築購入時の価格と比較しておおよそ70～50％の価格

これ高いときに買ってるからでしょ。もっと古いマンションで探してみなよ、築２５年とか３０年とか。
こういうマンションは買ったときがまだ高くない時期だから、いいものなら郊外でもプラスか維持というの結構あるだろうな。
知ってる限りでも、都心から５０分、徒歩１５分、築３０年、３ＬＤＫ、１５００万～３０００万なんてあるけど、こういうのは償却考えれば確実に価値を維持してるだろ＾＾

[509: 匿名さん]

今後10〜20年先をどう読むか？

子育て終わったら、マンションにはｼﾞｲｻﾝとﾊﾞｱｻﾝしかいない(笑)それかその内の独り！

そんな郊外のマンション群に未来は無いでしょ！

当然真ん中高級タワーラグジュアリーマンションしからない(笑)

当たり前でしょ!!戸建は管理大変だよ、大工や庭師も高齢化(笑)誰も手助けしてくれないよ(笑)

[510: 匿名さん]

↑地方話は、理想だね…美談では現実は推し量れない!!

高齢化は後20年で富の移動を招く、年齢65〜が富の７０%保有中であり、その富が都内高級タワーマンションに向かう、相続対策でね。

全国的に富の移動が恒常的に進むから都内真ん中は値下がらないよ(笑)

[511: 匿名さん]

すごいなあ。坪200万の地区なら個人で土地が買えるんだ。
40坪で8000万なのだが。

[512: 匿名さん]

＞戸建てが買えるような地区で 家族用マンションを買いたいと思う人は減っていくと思うよ

一種低層のそういう地域だが、戸建てでは30坪以下のミニ戸で玄関が道路に面してるようなのが億くらいする
で、こういう戸建ては「あれじゃ～ね」ということで買い手は付き難くなってる
こういう戸建てでも欲しがるのは自営業者層とかに多いが、自営業者層はもう無理
稼ぎのいい勤め人は快適で面倒でなければマンションでも可というのは多い
ということで、マンションは８０～１００平米以上でそこそこのものは中古でも即完売で品薄状態
こういうのは城南西でもいい地域なら普通に起こってることだと思うが

年収１～２千万以上あるような層が多い地域でこんなもんだ
東京じゃ珍しくないが、このクラスの年収でさえ勤労人口の1~2%以下
大部分のマスマーケットは推して図るべしで、そういう圧倒的多数の層が購入可能な郊外物件の需要は当分存在する
わずかの高額物件よりも、はるかに膨大な数でね
金持ちの話ばかり考えちゃいかんよ、それぞれのレベルのマーケットが存在するんだからｗ

[513: 501]

> ただこれも，マンションという建物に価値があるわけではなくて，あくまで普通は住
> めない地区に住めるという点での資産じゃないのかな？

ごめん，なんかまたいろいろと言われそうだったので補足。

普通は住めない地区で，お金持ちな方々と土地を共有することにより発生する資産という
意味です。共有者が全て資産家ならば，その人たちで共有するからこそ価値があるという
感じです。庶民で共有してしまうと価値はなくなってしまうか，むしろ負債になってしま
うかと。

[514: 501]

なんか，いつの間にレスがいっぱいついててびっくりｗｗ
レスありがとう＞みなさま

> う～ん、経年劣化するような資産というが、みなどれくらい長生きするつもりなのかね？？？
> 人生を考えれば３０～４０年スパンでみればいいわけで、１００年や２００年を考える必要は
> ないわけだろ

子とか孫の世代に残せるものこそ資産じゃないのかな？自分の世代で終わらせるなら，それこそ
マンションでそんなに問題はないと思うよ。


> これ高いときに買ってるからでしょ。もっと古いマンションで探してみなよ、築２５年とか
> ３０年とか。こういうマンションは買ったときがまだ高くない時期だから、いいものなら郊
> 外でもプラスか維持というの結構あるだろうな。
> 知ってる限りでも、都心から５０分、徒歩１５分、築３０年、３ＬＤＫ、１５００万～
> ３０００万なんてあるけど、こういうのは償却考えれば確実に価値を維持してるだろ＾＾

これは，今がまだ高い時期だからです。20年後には，今買ったマンションの価格を見て，
「あれは高い時に買ったからでしょ」
と言われるんじゃないかなと

> すごいなあ。坪200万の地区なら個人で土地が買えるんだ。
> 40坪で8000万なのだが。

25坪ならば，5000万円です。注文住宅で100平米の2階建戸建てを建てても，2000万円，
合計7000万円です。十分マンションより安くありませんか？維持費もずっと安いですよ。

[515: 匿名さん]

↑
こういう戸建て、考えて土地まで見つけて見積もりしたことあるよ
30坪くらいで坪250万くらいだったかな
結論、ダメだったな

トータルではマンションと同じくらいだと思うが狭いんだよ、部屋も周囲の空間も
空間的なゆとりがないのに、値段だけはしたからとても買う気にならなかった
安めの20年くらいで建て替えが必要な作りでも地下掘って土地と合わせて1億くらい
結局、その近くｎいわゆるプレミアム・マンションで120平米くらいあるとこにした

＞子とか孫の世代に残せるものこそ資産

おこぼれで築30年くらいの郊外のファミリー・マンションが回って来たことがある
それでも４～５年前だが３千万くらいで売れたよ
新築購入時は1千万～１千５百万くらいだったはずだから得したが
こういうの資産価値の保持とは違うのか？

[516: 501]

>>戸建てが買えるような地区で 家族用マンションを買いたいと思う人は減っていくと思うよ

>一種低層のそういう地域だが、戸建てでは30坪以下のミニ戸で玄関が道路に面してるような
>のが億くらいするで、こういう戸建ては「あれじゃ～ね」ということで買い手は付き難くなっ
>てるこういう戸建てでも欲しがるのは自営業者層とかに多いが、自営業者層はもう無理稼ぎ
>のいい勤め人は快適で面倒でなければマンションでも可というのは多いということで、
>マンションは８０～１００平米以上でそこそこのものは中古でも即完売で品薄状態こういう
>のは城南西でもいい地域なら普通に起こってることだと思うが

ミニ戸というものが25坪～30坪程度で出てくる地区というのは，元々が100坪程度の豪邸であっ
た高級住宅地のはずなので，そういう地区だとミニ戸なのに平気で1億以上とかになるんでしょ
うね。坪単価でいうと，300万円前後する地区でしょうか。都心，もしくは都内有数の高級住宅
地ですよね？もともと，庶民を相手にしたマンションじゃないですよね？そういう希少な場所
の低層マンションであれば十分価値はあると思いますよ。

ただ，今市場に出てきている普通のミニ戸というのは，20坪以下の物件がほとんどです。こうい
う物件が出てくるのは，坪単価でも200万円以下の地区が多く，建物込でも6000万円以下で買える
ものがほとんどです。こういう物件は，金持ちが空いての物件ではなくなってます。

> 大部分のマスマーケットは推して図るべしで、そういう圧倒的多数の層が購入可能な郊外物件
> の需要は当分存在するわずかの高額物件よりも、はるかに膨大な数でね 金持ちの話ばかり考え
> ちゃいかんよ、それぞれのレベルのマーケットが存在するんだからｗ

というわけで，年収1千万には届かないけど，それなりに収入がある庶民でも買える金額にするた
めに，ミニ戸というものが生まれてるわけです。ちなみに，品川区や大田区であれば，5000万円，
場合によっては4000万円以下でも購入は可能な値段設定になってたりもします。

ちなみに，これらの地区で同サイズの床面積を持つマンションを買おうとすると，平気で6000万円
以上したりします。今は。

[517: 501]

> おこぼれで築30年くらいの郊外のファミリー・マンションが回って来たことがある
> それでも４～５年前だが３千万くらいで売れたよ
> 新築購入時は1千万～１千５百万くらいだったはずだから得したが
> こういうの資産価値の保持とは違うのか？

今から35年前に1千万～１千５百万で戸建てを買っていれば，1億円以上の値段で売れてたかも
しれませんよ。しかも，４～５年前だが３千万くらいで売れたものの，10年後にもその値段で
売れると思いますか？土地があれば劣化しないのでその時の時価で売ることが可能です。

具体的なデータがないので，あくまで推測ですが。

[518: 匿名さん]

ゴミゴミした狭小なミニ戸地域の20坪程度のミニ戸よりも
まだマンションのほうがマシという感覚が市場にもようやく反映しきたということ

もともと世界の都市でも、戸建てなんて選択枝自体ないだろ？
戸建て信奉もやっと落ち着いたというだけさ

[519: 501]

> こういう戸建て、考えて土地まで見つけて見積もりしたことあるよ
> 30坪くらいで坪250万くらいだったかな
> 結論、ダメだったな

> トータルではマンションと同じくらいだと思うが狭いんだよ、部屋も周囲の空間も
> 空間的なゆとりがないのに、値段だけはしたからとても買う気にならなかった
> 安めの20年くらいで建て替えが必要な作りでも地下掘って土地と合わせて1億くらい
> 結局、その近くいわゆるプレミアム・マンションで120平米くらいあるとこにした

うーん，土地の坪単価が250万円する地区で120平米のプレミアムマンションだとすると，
1億前後じゃ買えないんじゃない？例えば，碑文谷とか学芸大学とかそこらへんだと
坪単価が250万円前後だと思うんだけど，そこの地区のマンション，例えばここ↓

http://www.ph-ggd.com/location.html

だと，95.14m²で1億2000万円するよ。それより出して120平米のプレミアムマンションを
買うんだったら，十分満足の行く戸建てが建てられたんじゃなかった？ちなみに，20年で
建て替えが必要になる戸建てなんてないよ。あくまで，市場に流通させようとすると価値
がなくなってるというだけで，いまどき建てた家だったら，平気で30年以上は持つと思う
よ。しかも，マンションでいう大規模修理とかに準ずる事をやるのであれば，もっといく
らでも持つよ。

[520: 501]

>>518

> もともと世界の都市でも、戸建てなんて選択枝自体ないだろ？
> 戸建て信奉もやっと落ち着いたというだけさ

そんなことないって。アメリカの場合でもマンハッタンとかボストン，サンフランシスコとか中心部
は違うけど，それ以外はほとんど戸建が基本だよ。集合住宅で売買されるのは，ほんとに都市部とか
リゾート地の一部でしょ。それこそ車社会なんだし，通勤の問題もそれほどないから，家を買う＝戸
建を買う・建てるというのが基本だよ。