23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その41）

[ヒマリーマン]

民主党になって何か変わるのか、日本の地価に対する信用力はどうなるか？
亀の住宅ローンを３年程度返済猶予はどう影響する？
まだまだ上昇しないマンション価格はいったいどうなるでしょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49379/all

[475: 匿名さん]

今後？なぜこれからはないんだ？

[476: 匿名さん]

＞土地30坪あれば，十分マンション以上に広い戸建てが立てられる。

↑　この条件で５７歳まで住んでました。　　階段が嫌で一階の１２坪で夫婦ぐらし。
環境もいまいちだったのでマンション買換え、いまでは大満足。　
老後はマンション生活が正解ですよ。　　いま６３歳の年金生活者。　

[477: 匿名さん]

資産価値＝売る時の価格なんだから、築30年とかで考えたらマンションの方が維持されてるケースはある。
戸建の築30年だと土地価格から建物の解体費を引かれた価格でしか引き取られないケースもあるしね。

利便性とかの価値で言えばマンションの方がいい。特に歳をとれば尚更。

戸建がいいのは、子供二人が大学でるまでくらいで、夫婦ふたりなら気楽にマンションがいいよ。

[478: 匿名貧乏]

これまでの30年と、これからの30年は逆なんだがな。

予知学習できないのかマンション脳は？

[479: 匿名さん]

だからなんでこれからは逆なんだよ。理由を書け。
ただ、老後の足腰が辛いときにエレベーター＆駅近が便利って言ってることが違うってのか？

[480: 匿名さん]

業者も皆無。

買っちまったさんが防戦。



そんな感じ。

[481: 匿名さん]

防戦するもなにも、戦う相手の理論が皆無だろ・・。

[482: 匿名さん]

夕食時に悠々マンションライフのロマンスグレーが必死こいてマンション防戦ですか?

物事わかった語彙でもないし・・考えて芝居しなよ。(((笑)))

[483: 464]

472です。

>>473

すいません，推敲中の文章を消し忘れてましたorz

削除依頼を出しておいたので，空白以下は無視して下さい
書きたかったのは，下記だけです。472が削除された時のためにコピペしておきます


>>465, 466, 467

物件を探すときにマンションしか探さない人もいるから知らない人も多いのかもしれないけど，
都心にマンションを買う予算があれば，城南地区のそれなりの住宅地に戸建てが買えるんだよ。

千代田区・港区の床面積80平米のマンションと，品川区・大田区辺りの土地30坪建坪25坪の物件
を比較してごらん。城南地区でも土地の値段は高々坪200万円程度なので，十分戸建ては建てら
れます。そりゃ，田園調布，大森山王，島津山、御殿山とかには普通は買えないけどね。

都心以外の区内のマンションを買うんだったら，同一地区の土地20坪程度の物件を探せば同価格
帯の戸建てが十分見つかるし，その方が確実に資産価値は下がらない。仮に土地の価値が二束三文
になるのであれば，それ以上にマンションの価値は下がる。結局のところ価値の下限は土地の価値
でしょ？

場合によっては，複数人の権利が複雑に絡み合った都心のマンションの価値よりも，小さくても
自分で自由に利用方法を決められる都内住宅地の方が価値があるかもしれない。

[484: 匿名さん]

>>472
>自分は，品川区の東急沿線の某住宅地に，土地28坪の築15年の中古戸建てを買いました。

必死でマンションけなす理由はわかったが、途中でヘロヘロ怪電波受信中になっちゃたのはどういうわけなの？

[485: 484]

はは～ん、そういうわけなの。
じゃあ、
>自分は，品川区の東急沿線の某住宅地に，土地28坪の築15年の中古戸建てを買いました。
ここは読まなかったことにしてあげるね。

[486: 464]

あと，誤解を生まないように言っておくと，マンションの購入に関して否定的ってわけじゃない
ですよ。自分は。ただ，資産になるとかそういうのを考えて，無理してマンションを購入するの
には否定的なだけです。

比較対象としては，賃貸マンションに住むのか，分譲マンションを購入して住むかなのかなと。
やっぱり分譲マンションの方がいろいろと快適な環境だろうし。そのための空間を購入するという
ならば十分買う価値はあると思ってますよ。だから便利な場所に買うわけだし。マンションは。

ただ，資産価値云々の話になってくると，違うんじゃないかなって思うわけです。あくまで一定
期間快適な空間を購入する，そういう観点でマンションを買うべきなんじゃないかなと。ただ，
そうすると，基本的にはマンションって割高だなとは思います。コラムの人が言っていたように。

では。

[487: 匿名さん]

＞夕食時に悠々マンションライフのロマンスグレーが必死こいてマンション防戦ですか?
＞物事わかった語彙でもないし・・考えて芝居しなよ。

この程度の反論を聞くために書きこんだ訳じゃありません。
当方現役時代は戸建を設計してたし、建築もしてました。　戸建で住んでもいました。
結論は２４坪をフラットなライフスタイルを選択してマンションに買い替えただけのはなし。

いまは毎日が大満足ってことです。

[488: 匿名さん]

自分の経験ですが、新築を買って十年経った今のマンションが新築当時の価格以上で売れますが、同じ年数の近所の建売はだいぶ下がってます。

マンションの資産価値は土地の分だけじゃないので選ぶ物件によってだいぶ違います。

でも、それを抜きにしても私はマンションが好きですけど。

[489: 匿名さん]

建売　誰か代表して反論してよ。

[490: 匿名さん]

>>489
人を頼らず、自分でやりなさい

[491: 匿名さん]

１００㎡以上の居住面積が必要な人は戸建てになるけど
それ以下でよければマンションでいいよ。

[492: 匿名さん]

うち、注文だから関係ないや。
220平米でたいしたことないけど。

[493: 匿名さん]

>>488

管理費、修繕積立金分を差し引くと、どうなるのかな？
大規模修繕前後で、修繕積立金にどの程度あるかは、物件価格以上に大きな問題。

私は高くてもマンションですが。

[494: 匿名さん]

＞うち、注文だから関係ないや。
＞220平米でたいしたことないけど。

栃木あたりで馬小屋とか豚小屋の分も考えたら２２０平米は必要だろう。
おれは新潟で農家やってたからわかるけど・・

[495: 匿名さん]

北海道じゃ、２２０平方メートルなんて、それ自体馬小屋、豚小屋だよね。

[496: 匿名さん]

マンションだって１００平米以上のところはいくらでもあるんだが・・・
戸建のほうが広いと思ってんのかな
都区内人気エリアで出てるのは床面積１００平米以下の戸建がむしろ多いんじゃないだろか

[497: 匿名さん]

４８８さんの意見はわかるね
都心３０分圏内西南の近辺の３０坪以下くらいの築古の戸建は結構値下がりが激しかったりする
区画整備がろくにされてなかったり、虫食い的に戸建になってるのが多いが、あれじゃあな・・・
建物の劣化の分に加え、付加価値の高い再開発型の転売はできんし建て替えもし難いもん

その反面、近辺のプレミア系のマンションは明らかに値上がりして価格を維持してる
見た目からしてこういうマンションのほうが買いたくなるもんな
価値は土地の所有そのものでないことが、よ～くわかるよ

[498: 賃貸貧乏人]

買って住む人いないから必死だね？
オッチョコさん

[499: 匿名さん]

>>496

23区での一戸建ての平均面積は約１００平米です。
ちなみに２３区最大値は港区で平均で１１２平米。
次に世田谷、目黒区の１１０平米と続きます。
23区最小は荒川区の８７平米です。
もちろんミニ戸も含んでいます。

集合住宅の２３区平均面積は45平米です。
ワンルームマンションを含んでいるので小さめにでているの
かもしれません。１５階以上のマンションに限ると23区
平均は７６平米です。ここでも最大は渋谷区の８９平米。
最小は目黒区の６７平米です。

荒川区の戸建てよりは渋谷区の１５階以上のマンションの
ほうが平均面積は広いといえましょうが一般的には東京２３区
において面積は戸建てのほうが広いのではないでしょうか。

[500: 匿名さん]

先日、商業施設開発の仕事してる大手商社の友人と話してたところ、
東京都心はもちろん大阪でも、いい土地はもう取り合いになっていて
価格も上がってきて土地・物件の取得に苦労してるとの事。

「商業地に比べて遅れるだろうけど、住宅も今年一杯が底で、
来年からは同じ状態になる可能性が大なので買うなら、買っといた方がいいかも。」
とも言ってた。

[501: 464]

ちょうど良いコラムが来ていたので，紹介します。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20091110d3000d3.html

築10～15年の物件に関しては，新築購入時の価格と比較しておおよそ70～50％の価格で
取引がされています。逆に言えば，30から50％の価値が損失されたということになりま
す。しかも，このデータは2008年のものであり，今はそれよりもさらに10～20％下落し
ていると言われています。あくまで平均の話なのですが，まずはこういう事実がありま
す。

ですので，

> 自分の経験ですが、新築を買って十年経った今のマンションが新築当時の価格以上
> で売れますが、同じ年数の近所の建売はだいぶ下がってます。

こういうケースが事実であるとしても，ごく少数の例外・よっぽど特殊なケースの可能性
があります。あるとすると，周辺地区がバブル期の地価のまま取引をしていたのであって，
その地区の戸建てがずっと割高であったということかと思います。ちなみに，バブル期の
マンションであれば，その価値は3割程度になっているようです。

わかりやすく言うと，10年前に買った当時希少価値の高かったイタリア車を買いました。
維持費にお金をかけてメンテナンスを良くしていたため，現在希少性もあり購入時より
も高い価格で売却することが可能です。ただ，本来ならば現在売却すると利益が出るの
ですが，乗り換えたい車がない・高いため，売却することもできないのが現状です。

しかしながら，このような車でも後20年もすると車はどうしてもがたが来るため，その
価値は大きく減少します。価値が残るのは，クラッシックカーが好きな一部の愛好家に
売れるものだけとなってしまいます。ただそのためには維持費がさらに大きくかかるの
で，利益を出せるようになるのかは疑問が残ります。

わかりやすくなかったらごめんなさいｗｗようは，経年劣化するような資産というのは，
基本的には消耗品であって，長期的に見ると価値はなくなるというだけの話です。マン
ションの場合，その価値の大部分が建物であるため，長期的に見ればその価値はなくな
ります。価値を維持するためには膨大な維持費がかかります。少なくとも，この高温多
湿で地震大国の日本では。

ちなみに，戸建ても建物部分は消耗品であって，マンションよりもずっと早く，20年もす
ればその価値はなくなります。ただ，失われる価値は，物件にもよりますが2000～3000万
円程度です。40年住むと考えたら年間50～75万円を出費していると考えればよい訳です。
それに対して土地の価値がなくなることはありません。もちろん取引価格が変化するので，
含み損が大きくなることもありますが，それは株や債券と同じです。都内の住宅地の坪単
価が100万円を切るようになるならばいろいろと大変でしょうが，その時はマンションの
価格体系も大きく変わることになると思いますよ。

そういう観点で，最初の投稿でも述べたようにマンションも消耗品と考えた方が幸せです。
一部所有している土地を単独で自由に売買・使用することは出来ないわけですし。別に悪
い意味じゃなくて，消耗品として，例えば50年住むものとして利便性云々を考慮して買う
というのもありだとは思います。高齢者が自分の世代で快適に暮らしたいという観点も正
しいと思います。最終的に価値がなくなるのを前提に年間いくら償却しているのかを考え
れて，施設の入居や賃貸と快適性等を比較して考えれば良いだけかと。

ただ，資産がほしいという観点でマンションを買うぐらいだったら，住居は賃貸にして，
資産は株とか債権とか，換金が容易なものを持っていた方が幸せになれるとおもいますよ。
資産であれば子・孫の世代まで相続されるでしょうが，経年劣化する消耗品はそうではな
いので。

ということでした。

長くてスマソ。

[502: 501]

うわぁ。誤字脱字が多くてスマソorz　まったくはずかしい。

[503: 匿名さん]

押上が値上がり！

[504: 匿名さん]

マンションも白物家電同様と言う考え方は
プチバブル直前位ではすでに拡がっていたんだよ

ところがプチバブルあたりからまたも投資対象化し
港区界隈なんかではほとんど金融商品化していた

長々と書いてくれたのはいいが、その手の話は
相場より購入価格が高かったか低かったで資産の毀損率は大きく変わるし

>経年劣化するような資産というのは，
>基本的には消耗品であって，長期的に見ると価値はなくなるというだけの話です。マン
>ションの場合，その価値の大部分が建物であるため，長期的に見ればその価値はなくな
>ります。価値を維持するためには膨大な維持費がかかります。少なくとも，この高温多
>湿で地震大国の日本では。

↑これは利便性の低い郊外でのお話

個人的にはミニ戸地帯のミニ戸だけには住みたくないかな

[505: 501]

>>504

そですね。確かに，前回のプチバブルでマンションを資産，つまり投資対象と思う人が増
えちゃったのかもしれないですね。

>>経年劣化するような資産というのは，
>>基本的には消耗品であって，長期的に見ると価値はなくなるというだけの話です。マン
>>ションの場合，その価値の大部分が建物であるため，長期的に見ればその価値はなくな
>>ります。価値を維持するためには膨大な維持費がかかります。少なくとも，この高温多
>>湿で地震大国の日本では。
>
>↑これは利便性の低い郊外でのお話

利便性の低い郊外の定義にもよるけど，例えば利便性の良い都心というのが，番町，麹町
とかの皇居周辺の都心高級住宅地とか，新宿，渋谷等の都内有数の繁華街周辺だというの
ならば100％同意。まあ，マンションで価値がなくならないってのは，都心3区の山手線沿
線内側付近，もしくは山手線から外れるんだとすると，自由が丘とかの東横線沿線ぐらい
じゃないのかなあ。ようは，土地の坪単価でいうと200万円を大きく超えるような地区。

それ以外の地区になると，都内でも30年後の価値はそれこそ二束三文になっているのでは
ないかなと思っております。（売れたとしても1000万～2000万？）ようは，坪単価が200万
円以下の地区だと普通に個人で土地が買えちゃうからね。庶民が分譲マンションを買うとい
うのは，あまりなくなるんじゃないかな？

> 個人的にはミニ戸地帯のミニ戸だけには住みたくないかな

あと，こればっかりは個人の好みなので，なんとも言えないかなあ。集合住宅にだけは
住みたくないという人もいるわけだし。基本的には，戸建ての方が良いという人の方が
多いんだけどね。

http://www.chintai-keiei.com/news/archives/2005/06/post_87.php

まあ，子育て世代が住む家としてはミニ戸も悪くないと思うけどね。うるさいしｗｗ

[506: 501]

書いてみて思ったけど，やっぱり，都心のマンションならば資産価値はあるのかもね。
平気で全戸1億円以上してて，住んでいる人が資産家ばっかりのマンションとかだと。
ただこれも，マンションという建物に価値があるわけではなくて，あくまで普通は住
めない地区に住めるという点での資産じゃないのかな？

まあ俺には関係のない話だけどね(-。-)y-゜゜゜

結局，マンションの問題点が知られれば知られるほど，戸建てが買えるような地区で
家族用マンションを買いたいと思う人は減っていくと思うよ。

戸建て志向に関するソースね↓
http://www.sumishin-re.co.jp/useful/knowledge/market/2009_09.html

今売られているマンションの多くは，建て替えの時期になったらそれこそ二束三文で
買いたたかれて，DINKSとか外国人，高齢者用の賃貸・定借マンションとして変わって
行くんじゃないかな？

[507: 匿名さん]

まあね
一戸建てが普通に供給されている地域で
マンションはあまり個人にも選択枝にない

ただ年寄りが同じ地域の、より駅に近かったり、坂がなかったり、
店が近い地域のマンションに越すというケースも確実に増えている

まあ日本人も個人でものを考える時代になったということじゃねーの

[508: 匿名さん]

う～ん、経年劣化するような資産というが、みなどれくらい長生きするつもりなのかね？？？
人生を考えれば３０～４０年スパンでみればいいわけで、１００年や２００年を考える必要はないわけだろ

しかも、３０~４０年程度のスパンで、資産劣化云々なんて話にはならんだろう＾＾
安普請の戸建てが２０年もすれば劣化するのはわかるが、３０～４０年以上経っていたって建物の機能としては劣化してないマンションなどいくらでもあるんだが
場所によるんだろうが、かなり郊外でも、それなりに価値を維持して売買されてるのもあるしな（そういう地域にも需要があるのはよ～くわかる）

＞都内でも30年後の価値は
＞長期的に見れば

って、３０年くらいのスパンじゃ、まだ東京圏郊外は人口が増える地域もたくさんありますよ
厚労省関係の研究機関がかなり綿密な予測を出してます（不純な政策的意図は入ってないもので）

これ考えれば、一概に郊外だからＮＧというわえではないわな
都心の価値が維持しやすいのはわかるが、都心でないとダメ・・・というのは不動産屋に踊らされすぎ＾＾

＞築10～15年の物件に関しては，新築購入時の価格と比較しておおよそ70～50％の価格

これ高いときに買ってるからでしょ。もっと古いマンションで探してみなよ、築２５年とか３０年とか。
こういうマンションは買ったときがまだ高くない時期だから、いいものなら郊外でもプラスか維持というの結構あるだろうな。
知ってる限りでも、都心から５０分、徒歩１５分、築３０年、３ＬＤＫ、１５００万～３０００万なんてあるけど、こういうのは償却考えれば確実に価値を維持してるだろ＾＾

[509: 匿名さん]

今後10〜20年先をどう読むか？

子育て終わったら、マンションにはｼﾞｲｻﾝとﾊﾞｱｻﾝしかいない(笑)それかその内の独り！

そんな郊外のマンション群に未来は無いでしょ！

当然真ん中高級タワーラグジュアリーマンションしからない(笑)

当たり前でしょ!!戸建は管理大変だよ、大工や庭師も高齢化(笑)誰も手助けしてくれないよ(笑)

[510: 匿名さん]

↑地方話は、理想だね…美談では現実は推し量れない!!

高齢化は後20年で富の移動を招く、年齢65〜が富の７０%保有中であり、その富が都内高級タワーマンションに向かう、相続対策でね。

全国的に富の移動が恒常的に進むから都内真ん中は値下がらないよ(笑)

[511: 匿名さん]

すごいなあ。坪200万の地区なら個人で土地が買えるんだ。
40坪で8000万なのだが。

[512: 匿名さん]

＞戸建てが買えるような地区で 家族用マンションを買いたいと思う人は減っていくと思うよ

一種低層のそういう地域だが、戸建てでは30坪以下のミニ戸で玄関が道路に面してるようなのが億くらいする
で、こういう戸建ては「あれじゃ～ね」ということで買い手は付き難くなってる
こういう戸建てでも欲しがるのは自営業者層とかに多いが、自営業者層はもう無理
稼ぎのいい勤め人は快適で面倒でなければマンションでも可というのは多い
ということで、マンションは８０～１００平米以上でそこそこのものは中古でも即完売で品薄状態
こういうのは城南西でもいい地域なら普通に起こってることだと思うが

年収１～２千万以上あるような層が多い地域でこんなもんだ
東京じゃ珍しくないが、このクラスの年収でさえ勤労人口の1~2%以下
大部分のマスマーケットは推して図るべしで、そういう圧倒的多数の層が購入可能な郊外物件の需要は当分存在する
わずかの高額物件よりも、はるかに膨大な数でね
金持ちの話ばかり考えちゃいかんよ、それぞれのレベルのマーケットが存在するんだからｗ

[513: 501]

> ただこれも，マンションという建物に価値があるわけではなくて，あくまで普通は住
> めない地区に住めるという点での資産じゃないのかな？

ごめん，なんかまたいろいろと言われそうだったので補足。

普通は住めない地区で，お金持ちな方々と土地を共有することにより発生する資産という
意味です。共有者が全て資産家ならば，その人たちで共有するからこそ価値があるという
感じです。庶民で共有してしまうと価値はなくなってしまうか，むしろ負債になってしま
うかと。

[514: 501]

なんか，いつの間にレスがいっぱいついててびっくりｗｗ
レスありがとう＞みなさま

> う～ん、経年劣化するような資産というが、みなどれくらい長生きするつもりなのかね？？？
> 人生を考えれば３０～４０年スパンでみればいいわけで、１００年や２００年を考える必要は
> ないわけだろ

子とか孫の世代に残せるものこそ資産じゃないのかな？自分の世代で終わらせるなら，それこそ
マンションでそんなに問題はないと思うよ。


> これ高いときに買ってるからでしょ。もっと古いマンションで探してみなよ、築２５年とか
> ３０年とか。こういうマンションは買ったときがまだ高くない時期だから、いいものなら郊
> 外でもプラスか維持というの結構あるだろうな。
> 知ってる限りでも、都心から５０分、徒歩１５分、築３０年、３ＬＤＫ、１５００万～
> ３０００万なんてあるけど、こういうのは償却考えれば確実に価値を維持してるだろ＾＾

これは，今がまだ高い時期だからです。20年後には，今買ったマンションの価格を見て，
「あれは高い時に買ったからでしょ」
と言われるんじゃないかなと

> すごいなあ。坪200万の地区なら個人で土地が買えるんだ。
> 40坪で8000万なのだが。

25坪ならば，5000万円です。注文住宅で100平米の2階建戸建てを建てても，2000万円，
合計7000万円です。十分マンションより安くありませんか？維持費もずっと安いですよ。

[515: 匿名さん]

↑
こういう戸建て、考えて土地まで見つけて見積もりしたことあるよ
30坪くらいで坪250万くらいだったかな
結論、ダメだったな

トータルではマンションと同じくらいだと思うが狭いんだよ、部屋も周囲の空間も
空間的なゆとりがないのに、値段だけはしたからとても買う気にならなかった
安めの20年くらいで建て替えが必要な作りでも地下掘って土地と合わせて1億くらい
結局、その近くｎいわゆるプレミアム・マンションで120平米くらいあるとこにした

＞子とか孫の世代に残せるものこそ資産

おこぼれで築30年くらいの郊外のファミリー・マンションが回って来たことがある
それでも４～５年前だが３千万くらいで売れたよ
新築購入時は1千万～１千５百万くらいだったはずだから得したが
こういうの資産価値の保持とは違うのか？

[516: 501]

>>戸建てが買えるような地区で 家族用マンションを買いたいと思う人は減っていくと思うよ

>一種低層のそういう地域だが、戸建てでは30坪以下のミニ戸で玄関が道路に面してるような
>のが億くらいするで、こういう戸建ては「あれじゃ～ね」ということで買い手は付き難くなっ
>てるこういう戸建てでも欲しがるのは自営業者層とかに多いが、自営業者層はもう無理稼ぎ
>のいい勤め人は快適で面倒でなければマンションでも可というのは多いということで、
>マンションは８０～１００平米以上でそこそこのものは中古でも即完売で品薄状態こういう
>のは城南西でもいい地域なら普通に起こってることだと思うが

ミニ戸というものが25坪～30坪程度で出てくる地区というのは，元々が100坪程度の豪邸であっ
た高級住宅地のはずなので，そういう地区だとミニ戸なのに平気で1億以上とかになるんでしょ
うね。坪単価でいうと，300万円前後する地区でしょうか。都心，もしくは都内有数の高級住宅
地ですよね？もともと，庶民を相手にしたマンションじゃないですよね？そういう希少な場所
の低層マンションであれば十分価値はあると思いますよ。

ただ，今市場に出てきている普通のミニ戸というのは，20坪以下の物件がほとんどです。こうい
う物件が出てくるのは，坪単価でも200万円以下の地区が多く，建物込でも6000万円以下で買える
ものがほとんどです。こういう物件は，金持ちが空いての物件ではなくなってます。

> 大部分のマスマーケットは推して図るべしで、そういう圧倒的多数の層が購入可能な郊外物件
> の需要は当分存在するわずかの高額物件よりも、はるかに膨大な数でね 金持ちの話ばかり考え
> ちゃいかんよ、それぞれのレベルのマーケットが存在するんだからｗ

というわけで，年収1千万には届かないけど，それなりに収入がある庶民でも買える金額にするた
めに，ミニ戸というものが生まれてるわけです。ちなみに，品川区や大田区であれば，5000万円，
場合によっては4000万円以下でも購入は可能な値段設定になってたりもします。

ちなみに，これらの地区で同サイズの床面積を持つマンションを買おうとすると，平気で6000万円
以上したりします。今は。

[517: 501]

> おこぼれで築30年くらいの郊外のファミリー・マンションが回って来たことがある
> それでも４～５年前だが３千万くらいで売れたよ
> 新築購入時は1千万～１千５百万くらいだったはずだから得したが
> こういうの資産価値の保持とは違うのか？

今から35年前に1千万～１千５百万で戸建てを買っていれば，1億円以上の値段で売れてたかも
しれませんよ。しかも，４～５年前だが３千万くらいで売れたものの，10年後にもその値段で
売れると思いますか？土地があれば劣化しないのでその時の時価で売ることが可能です。

具体的なデータがないので，あくまで推測ですが。

[518: 匿名さん]

ゴミゴミした狭小なミニ戸地域の20坪程度のミニ戸よりも
まだマンションのほうがマシという感覚が市場にもようやく反映しきたということ

もともと世界の都市でも、戸建てなんて選択枝自体ないだろ？
戸建て信奉もやっと落ち着いたというだけさ

[519: 501]

> こういう戸建て、考えて土地まで見つけて見積もりしたことあるよ
> 30坪くらいで坪250万くらいだったかな
> 結論、ダメだったな

> トータルではマンションと同じくらいだと思うが狭いんだよ、部屋も周囲の空間も
> 空間的なゆとりがないのに、値段だけはしたからとても買う気にならなかった
> 安めの20年くらいで建て替えが必要な作りでも地下掘って土地と合わせて1億くらい
> 結局、その近くいわゆるプレミアム・マンションで120平米くらいあるとこにした

うーん，土地の坪単価が250万円する地区で120平米のプレミアムマンションだとすると，
1億前後じゃ買えないんじゃない？例えば，碑文谷とか学芸大学とかそこらへんだと
坪単価が250万円前後だと思うんだけど，そこの地区のマンション，例えばここ↓

http://www.ph-ggd.com/location.html

だと，95.14m²で1億2000万円するよ。それより出して120平米のプレミアムマンションを
買うんだったら，十分満足の行く戸建てが建てられたんじゃなかった？ちなみに，20年で
建て替えが必要になる戸建てなんてないよ。あくまで，市場に流通させようとすると価値
がなくなってるというだけで，いまどき建てた家だったら，平気で30年以上は持つと思う
よ。しかも，マンションでいう大規模修理とかに準ずる事をやるのであれば，もっといく
らでも持つよ。

[520: 501]

>>518

> もともと世界の都市でも、戸建てなんて選択枝自体ないだろ？
> 戸建て信奉もやっと落ち着いたというだけさ

そんなことないって。アメリカの場合でもマンハッタンとかボストン，サンフランシスコとか中心部
は違うけど，それ以外はほとんど戸建が基本だよ。集合住宅で売買されるのは，ほんとに都市部とか
リゾート地の一部でしょ。それこそ車社会なんだし，通勤の問題もそれほどないから，家を買う＝戸
建を買う・建てるというのが基本だよ。

[521: 匿名さん]

↑
あ、築数年の中古ね。
新築価格は高めだから、中古で十分。
１億くらい＋多少の好みのリフォーム代だったよ。

＞30年以上は持つ

モノとしては持ちますね、たしかに。
でも、築１０年くらいからガタが出始めてる安普請の戸建てはありますよ。
あくまで快適に住むというのが条件。

[522: 匿名さん]

≫５２０

アメリカなら相当郊外の話かな
都心部ではやはりほとんどないと考えていい（とくにＮＹ）
このうち東京のカウンターパートに当たるのは、ＮＹくらいだが、まずマンハッタン近辺ならまず集合住宅
東京クラスの世界の「大都市」ということなら、やはり集合住宅だろうね
このクラスの大都市で市街地で戸建てというのは、かなり日本的なもんでしょ

[523: 501]

>>521

なるほど。中古ならばそのぐらいで買えるんですね。良い物件が見つかってよかったですね。

[524: 501]

>> 522

いや，マンハッタンから出ると幾らでも戸建ての地区はありますよ。参考にどうぞ。

http://yousworld.com/ny/htm/heyasagasi-ny-4.htm

[525: 501]

あ，ごめんなさい，補足すると，

マンハッタンというのは，山手線の内側の高級な地区に相当する程度です。ですので，
例えば城南地区のような地区はその外になります。念のため。

[526: 匿名さん]

土地のある国は違うなぁ
宅地に適した土地の少ない日本じゃ無理かな

[527: 501]

もうひとつ補足です

マンハッタンにせよ，ボストンにせよ，流通している集合住宅と言うのは例えばレンガ造りの
昔からある集合住宅でしょ。日本のように新築マンションをバンバン建てて売るというのはど
ちらかというとめずらしいんじゃないですかね？しかも高温多湿地震と言った大きな課題があ
る国なのに。

フィレンツェでもそうでしたよ。集合住宅は，古くからの建物にみんな住んでるという感じで。

他の国はしりませんが。

[528: 匿名さん]

関東は関東大震災でだいぶ崩れちゃったし、東京大空襲でだいぶ焼けちゃったし、さらに建築技術、特に耐震技術が一気に進化したし、法整備や都市計画整備もあって新築をバンバン建ててるのでは。

[529: 匿名さん]

↑書きたいだけですか(笑)お爺さん-んでなんだい？

[530: 501]

>> 528

そうですね。どうなりますかね。まあ，自分も母が住んでいる中古のマンションを持っている
ので，価格が上がってくれるならばそれはそれでうれしいんですけどね（苦笑）。正直あまり
期待できない。

近くの賃貸ではあまり良い物件がなかったので今の低層のマンションにしたんですが，母が亡
くなって手放した時に結局家賃幾らで住んだことになるのかが不安ですね。そのころには今母
が入居しているような物件が多く賃貸・中古市場に出てくるでしょうし。長生きをしてほしい
けれども，早く手放したいというような気持もあったりします（苦笑）

なんか，いろいろと長くなってしまいました。すいません。
これ以上はスレの主題からそれてしまうので控えるようにします。

ではでは

[531: 匿名さん]

アメリカ型都市と東京は違うでしょ
アメリカの富裕層は都市中心部には住まないし（マンハンタン以外）
そもそも糞狭いダウンタウンにわざわざ高層ビル建てて
辺りには戸建て地域が広がるなんてアメリカやオーストラリアといった
ナンもない場所から始まった都市に多いケース

日本型の比較対象はヨーロッパ型都市

[532: をいをい]

日本のタワマンの原型はバッテリーバークや、ジャージーシティにやまほどあるぞ。

[533: 匿名さん]

そりゃタワマンはそうだろw

[534: 住まいに詳しい人]

自分語りは終わりましたか？
　
　
10月の首都圏マンション発売戸数、２カ月ぶり前年割れ
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091112AT1D110BQ12112009.html

不動産経済研究所　首都圏のマンション市場動向　2009年10月度
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf（PDFファイル）
　
　
23区に関して言えば
供給数が1700戸超と増えたのはいいけど
坪単価の下落が気になるな

[535: 匿名さん]

>>534
２３区でも外周区
特に世田谷区、杉並区あたりはだめみたいだな。

[536: 購入検討中さん]

そのあたりは人気ありそうだけどね。
足立区とか江戸川区とか、人気ないところが悲惨じゃない？

[537: 匿名さん]

>>536
割高なところが売れませんよ。
人気も昔の話だし・・

[538: 匿名さん]

郊外は戸建て中心じゃない？

[539: 匿名さん]

そうですね郊外でマンション売るのは難しいだろうな。

[540: 匿名さん]

》535
これ見てどの地域がいいか悪いかなんてわからんよ＾＾
世田谷や杉並とかは新築は出てないが、中古は値を維持して出てるよ
新築1億は無理
でも7～8千万くらいまでならすぐ買い手がつくんでしょ

[541: 匿名さん]

》531

ヨーロッパだってアメリカと似たようなもの
市街地は旧城塞内、その外に郊外住宅街が開けて新しいマンションや戸建てが建ってるんだから
まあ、高層ビルは都心部にはあまり建たんが、これは景観保護の規制のせいだろ
日本みたいに街の真ん中に高層と戸建が乱立してるなんて、どっちでもありえん

[542: 匿名さん]

モデルルームもハローワークみたいに人がたくさん集まるといいね～
来春の連休前には、元営業諸君もハローワークの列にいるのかな？

[543: 匿名さん]

ハローワークってそんなに混んでるの？
いったことないのでわかんないけど。

[544: 匿名さん]

江東区は混んでた。港区はすいてた。

[545: 匿名さん]

あ、モデルルームの話ね。

[546: 匿名さん]

マンデベ営業あがりじゃ、まともな就職は無理だ。

[547: 匿名さん]

どのエリアスレ・物件スレにも共通なんだが
ネガレスの70パーセントは正しいな
つまりだ･･･

[548: 匿名さん]

>>547
遠慮せずに最後まで言っちゃえ、言っちゃえ。

[549: 匿名さん]

昨日のＷＢＳ

マンション 変化の兆し
しばらく在庫処分のニュースばかり目立っていた分譲マンションですが、首都圏を中心に変化の兆しが出ているようです。
http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/post_559.html

[550: 匿名さん]

下げムードのスレは買っちまった君や売れ残り損太郎には不人気だなぁ･･･

[551: 匿名さん]

ようするに・・・銀行も金が無い。


三菱ＵＦＪが１兆円公募増資検討　普通株で、年内にも実施
11月14日10時40分配信 産経新聞

　三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループ（ＦＧ）が、年内にも１兆円規模の普通株公募増資を実施する方向で最終検討に入ったことが１４日、分かった。金融危機を受け、米欧では銀行の財務基盤強化の動きが強まっている。グローバル展開を進める三菱ＵＦＪＦＧとしても、普通株発行で自己資本の量と質を高め、国際的な資金需要に応じる態勢を強化することが不可欠と判断した。週明けにも最終決定し、９月連結中間決算を発表する１８日に公表する日程で調整している。

　最大で２５億株程度を発行する。実施すれば１株あたりの価値も目減りするため、引受先の証券会社などと、株価や国内外の投資家の反応を見て決断する。発行価格を直近の株価で単純計算すると、資金調達額は１兆２７００億円にのぼり、国内金融機関で過去最大の普通株増資となる。

　金融危機による株価下落の影響などを受け、メガバンクは昨年から今年、相次いで大規模資本調達を実施。三菱ＵＦＪＦＧは大手他行に先駆け、昨年１２月に約４千億円の普通株増資を実施したばかりだ。

　しかし、２０カ国・地域（Ｇ２０）の財務相・中央銀行総裁会議は金融機関への規制強化で合意。普通株と内部留保による純粋な自己資本比率を２０１２年から段階的に引き上げる新基準が導入されるなど、財務基盤強化をめぐる環境は厳しさを増している。

　自己資本の質量で３メガバンク首位の三菱ＵＦＪが、早々に第２弾の大型資本増強に踏み切れば、他の金融機関も増資に向けた動きを加速させることになりそうだ。

[552: 匿名さん]

単に規制が変わるからでしょ。住宅ローンはBIS規制の掛け目低いし、あまり関係ない。
業者は金借りにくいから、新規の供給は当面絞られる。財閥系の天下が続くということ。

[553: 匿名さん]

金無いんだよ

[554: 匿名さん]

しかし逆に考えると、メガの増資がひととおり完了すれば、潤沢な軍資金をもとでに景気対策の意味も含めて、積極的な住宅ローン営業がスタートするということだね。
来年は景気回復の中で、激減した供給に対して、買い手を後押しする住宅ローン営業って構図になりそうだね。

[555: 匿名さん]

↑
これは良い見方だよ(笑)

[556: 匿名さん]

来年に景気回復？

新卒採用もないのにか？

[557: 匿名さん]

またまた大企業はリストラ加速中…回復力は充分ある新卒は2〜3年たてば回復するよ(笑)

[558: 住まいに詳しい人]

不動産を投資家に買ってもらわないとデベは破産しますので、うまい話をどんどん持ってきますが、すべてウソです。
今、日本の不動産を買っても絶対儲かりません。

[559: 匿名さん]

20年サイクル位の長期の視点で考えないと不動産の本質はわからないよ。

[560: 閑古鳥]

今、マンション購入が使途なら、よほど軽い条件じゃなきゃ融資おりない。
つまり、金融業界すらマンションの担保価値認めてないってことでしょ。

マンションは徹底して嘘つくから、キャッシュ持ってても釣られないほうがいいぜ！！

[561: 匿名さん]

金融機関にちょっと親しい友だちがいたりすれば、「やめておけ」というアドバイスもあるんだろうが。

[562: 匿名さん]

>>557
リストラ・クビ斬りを回復力っていうのか、、、勉強になった。

[563: 匿名さん]

いま、副島隆彦著「ドル亡き後の世界」を読んでますが、
マンションを現金で買うならまだしもローンを組む人は一読の価値あります。

[564: 匿名さん]

貸し金業法の規制強化とボーナス削減って、どこかでシンクロするな。
来春は裁判所が大繁盛？

[565: 匿名さん]

＞５６４

日経記事では冬季賞与(141社）加重平均 74万円(38才）。
減ったと言ってもそこそこありますよねｗ

単純にUS$に換算するとUSD 8,230、十分な金額じゃないの、世界の中流層階級レベルでは。

[566: 匿名さん]

>565
7400万円÷74万円＝100
たいしたマンションでもないのに１００年もかかる。。。

[567: 匿名さん]

>>564

貸し金業法の規制強化は良い傾向では？

貧困スパイラルのひとつの原因であるパチンコ業界への牽制になるでしょう。

大衆からの集金マシーンシステムの根元を規制するには意味がある。（サラ金→パチンコ）
なんで換金出来るのか？TV CMは？　
平日の昼間から繁華街で仕事をさぼってパチンコしているスーツ・リーマンが費やしている
時間コストを計算すると莫大な企業の損失金額になる。

先進国・日本での公益ギャンブルTV CMも異常な状況。

富の再配分の規制は必要なこと。

[568: 匿名さん]

>平日の昼間から繁華街で仕事をさぼってパチンコしているスーツ・リーマン

こんなクズ・ゴミ・Ｄ　ＱＮはマンションなんて買えないので問題外

[570: 匿名さん]

貧困の連鎖だね。都心マンションには無縁でしょ。足立とか郊外には深刻だろうけど

[572: 匿名さん]

困るほどみんな借金と在庫抱えてないんだよね。だから下がらないんだわ、残念なことに

[573: 匿名さん]

結論から言えば、デベはマンションが売れようが売れまいが、もう開き直ってる。
１５年前のバブル破裂と同じパターン。
いっぱい貸し込んでいる銀行が、持ちこたえられるかどうかの瀬戸際。

銀行はまた不良債権処理の地獄が待っている。

[574: 匿名さん]

今回は銀行はそんなに貸し込んでない。ファンドに資本は流れたが、借り入れは意外と少ない。借り入れ多いとこはもう潰れてる。