23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その41）

[ヒマリーマン]

民主党になって何か変わるのか、日本の地価に対する信用力はどうなるか？
亀の住宅ローンを３年程度返済猶予はどう影響する？
まだまだ上昇しないマンション価格はいったいどうなるでしょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49379/all

[454: 匿名さん]

１日ネット掲示板にデマカセ書いてれば金もらえる？
悪くないなデベ営業も。

[455: 匿名さん]

そうなの？

違うよ

[456: 住まいに詳しい人]

週刊現代の記事で盛り上がっているのかと思って来てみたら、
全然話題になってないのね

このスレは、もはや業者さえ寄りつかなくなったのかな？

[457: 匿名さん]

週刊現代　　　　わたしも今日買って読みました。

マンションが値上がり始めた　　なんてとんでもないデマだってことがよくわかりました。

デベの資金繰りがいよいよ切羽詰ってきたみたい。　　値引き競争がいよいよ幕が開いてきました。

[458: 匿名さん]

近所はしばらく前から上がってるが＾＾

郊外でも都心でも条件の悪いところはダメだろ、もう
東京近辺はそういうところが多すぎ
だから全体的に見れば下がるのが当たり前

[459: 匿名さん]

マンション営業も失業するよりマシだと思ってしがみついてるだげから。
昼夜掲示板で買い煽るほど熱心じゃない。

ここで必死こいて買え買えやってるのは、逃げ道ない買っちまった損太郎諸氏。

[460: 匿名さん]

「新築マンションいつ下げ止まる？」　　　なんだから、これから盛り上がってもよさそうなもだが・・・

[461: 匿名さん]

えー
失業者増えている？
君もそうなる？

[462: 住まいに詳しい人]

>>458
>近所はしばらく前から上がってるが＾＾

近所ってどこ？
　
　
毎度々々ご苦労様ですｗ

[463: 匿名さん]

いつまで経っても堂々巡り

[464: 入居済み住民さん]

資産価値云々の話が出ていたので，結構前のコラムだけど紹介。
こういう考えもあるし，マンションを資産として考えてると痛い目に会うと思うよ。近い将来。

【第94回　マンションは「空間消費財」　資産価値など期待するな！】
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20090609d3000d3.html

あくまで消費財として快適な空間を求める意味でマンションを購入するなら良いんじゃないかな。
やっぱり，資産がほしい人は土地がないと厳しいんじゃないかな。日本だと。

[465: 匿名さん]

だから、安物買いの銭失いになるよ(笑)

タワーマンションを真ん中に買っておけば問題ない

[466: 匿名さん]

>資産がほしい人は土地

まだこんなこと言ってる・・・

[467: 匿名さん]

＞やっぱり，資産がほしい人は土地がないと厳しいんじゃないかな。日本だと。

地方とか、郊外とか、東京でも何とか谷とか交通不便な土地なんか持ってても
二束三文にもならないよ（激笑）

それとも３Ａに一戸建てでも建てるつもりなのかな君は？

[468: 匿名さん]

マンション脳って面白い奴ら多い。

個人所有の土地よりも、共同所有の団地が価値あるって主張しちゃうもんな。(笑)

女房より風俗嬢がいいって言うようなもんだ。

[469: 匿名さん]

個人所有の土地ってたかが知れるだろ。
マンションの優位性は、共同出資による一等地立地だろ。
3Aに土地をもてるほどの資産家なら別だが。
3Aタワマンと比較できる戸建はかなりのもんだ。

[470: 匿名さん]

468

金無いんだろうから、そこそこ充実した勝浦辺りの戸建でも買ってニヤニヤしてれば(笑)広い土地で満足感得られるなら(笑)

[471: 匿名さん]

今どき土地の価値なんて無いよ(笑)

建物が無い収益上がらない土地は都心の真ん中以外価値ゼロ！

[473: 匿名さん]

無意味な改行は
なにか電波でも受信中なのか？

[474: 匿名貧乏]

港区だろうとなんだろうと個人の自由にならない区分所有なんぞに資産価値は、少なくとも今後はないわな。

区分云々なんざ、売って税金とるための方便だよ。


あくまで消費財であることは普遍。

[475: 匿名さん]

今後？なぜこれからはないんだ？

[476: 匿名さん]

＞土地30坪あれば，十分マンション以上に広い戸建てが立てられる。

↑　この条件で５７歳まで住んでました。　　階段が嫌で一階の１２坪で夫婦ぐらし。
環境もいまいちだったのでマンション買換え、いまでは大満足。　
老後はマンション生活が正解ですよ。　　いま６３歳の年金生活者。　

[477: 匿名さん]

資産価値＝売る時の価格なんだから、築30年とかで考えたらマンションの方が維持されてるケースはある。
戸建の築30年だと土地価格から建物の解体費を引かれた価格でしか引き取られないケースもあるしね。

利便性とかの価値で言えばマンションの方がいい。特に歳をとれば尚更。

戸建がいいのは、子供二人が大学でるまでくらいで、夫婦ふたりなら気楽にマンションがいいよ。

[478: 匿名貧乏]

これまでの30年と、これからの30年は逆なんだがな。

予知学習できないのかマンション脳は？

[479: 匿名さん]

だからなんでこれからは逆なんだよ。理由を書け。
ただ、老後の足腰が辛いときにエレベーター＆駅近が便利って言ってることが違うってのか？

[480: 匿名さん]

業者も皆無。

買っちまったさんが防戦。



そんな感じ。

[481: 匿名さん]

防戦するもなにも、戦う相手の理論が皆無だろ・・。

[482: 匿名さん]

夕食時に悠々マンションライフのロマンスグレーが必死こいてマンション防戦ですか?

物事わかった語彙でもないし・・考えて芝居しなよ。(((笑)))

[483: 464]

472です。

>>473

すいません，推敲中の文章を消し忘れてましたorz

削除依頼を出しておいたので，空白以下は無視して下さい
書きたかったのは，下記だけです。472が削除された時のためにコピペしておきます


>>465, 466, 467

物件を探すときにマンションしか探さない人もいるから知らない人も多いのかもしれないけど，
都心にマンションを買う予算があれば，城南地区のそれなりの住宅地に戸建てが買えるんだよ。

千代田区・港区の床面積80平米のマンションと，品川区・大田区辺りの土地30坪建坪25坪の物件
を比較してごらん。城南地区でも土地の値段は高々坪200万円程度なので，十分戸建ては建てら
れます。そりゃ，田園調布，大森山王，島津山、御殿山とかには普通は買えないけどね。

都心以外の区内のマンションを買うんだったら，同一地区の土地20坪程度の物件を探せば同価格
帯の戸建てが十分見つかるし，その方が確実に資産価値は下がらない。仮に土地の価値が二束三文
になるのであれば，それ以上にマンションの価値は下がる。結局のところ価値の下限は土地の価値
でしょ？

場合によっては，複数人の権利が複雑に絡み合った都心のマンションの価値よりも，小さくても
自分で自由に利用方法を決められる都内住宅地の方が価値があるかもしれない。

[484: 匿名さん]

>>472
>自分は，品川区の東急沿線の某住宅地に，土地28坪の築15年の中古戸建てを買いました。

必死でマンションけなす理由はわかったが、途中でヘロヘロ怪電波受信中になっちゃたのはどういうわけなの？

[485: 484]

はは～ん、そういうわけなの。
じゃあ、
>自分は，品川区の東急沿線の某住宅地に，土地28坪の築15年の中古戸建てを買いました。
ここは読まなかったことにしてあげるね。

[486: 464]

あと，誤解を生まないように言っておくと，マンションの購入に関して否定的ってわけじゃない
ですよ。自分は。ただ，資産になるとかそういうのを考えて，無理してマンションを購入するの
には否定的なだけです。

比較対象としては，賃貸マンションに住むのか，分譲マンションを購入して住むかなのかなと。
やっぱり分譲マンションの方がいろいろと快適な環境だろうし。そのための空間を購入するという
ならば十分買う価値はあると思ってますよ。だから便利な場所に買うわけだし。マンションは。

ただ，資産価値云々の話になってくると，違うんじゃないかなって思うわけです。あくまで一定
期間快適な空間を購入する，そういう観点でマンションを買うべきなんじゃないかなと。ただ，
そうすると，基本的にはマンションって割高だなとは思います。コラムの人が言っていたように。

では。

[487: 匿名さん]

＞夕食時に悠々マンションライフのロマンスグレーが必死こいてマンション防戦ですか?
＞物事わかった語彙でもないし・・考えて芝居しなよ。

この程度の反論を聞くために書きこんだ訳じゃありません。
当方現役時代は戸建を設計してたし、建築もしてました。　戸建で住んでもいました。
結論は２４坪をフラットなライフスタイルを選択してマンションに買い替えただけのはなし。

いまは毎日が大満足ってことです。

[488: 匿名さん]

自分の経験ですが、新築を買って十年経った今のマンションが新築当時の価格以上で売れますが、同じ年数の近所の建売はだいぶ下がってます。

マンションの資産価値は土地の分だけじゃないので選ぶ物件によってだいぶ違います。

でも、それを抜きにしても私はマンションが好きですけど。

[489: 匿名さん]

建売　誰か代表して反論してよ。

[490: 匿名さん]

>>489
人を頼らず、自分でやりなさい

[491: 匿名さん]

１００㎡以上の居住面積が必要な人は戸建てになるけど
それ以下でよければマンションでいいよ。

[492: 匿名さん]

うち、注文だから関係ないや。
220平米でたいしたことないけど。

[493: 匿名さん]

>>488

管理費、修繕積立金分を差し引くと、どうなるのかな？
大規模修繕前後で、修繕積立金にどの程度あるかは、物件価格以上に大きな問題。

私は高くてもマンションですが。

[494: 匿名さん]

＞うち、注文だから関係ないや。
＞220平米でたいしたことないけど。

栃木あたりで馬小屋とか豚小屋の分も考えたら２２０平米は必要だろう。
おれは新潟で農家やってたからわかるけど・・

[495: 匿名さん]

北海道じゃ、２２０平方メートルなんて、それ自体馬小屋、豚小屋だよね。

[496: 匿名さん]

マンションだって１００平米以上のところはいくらでもあるんだが・・・
戸建のほうが広いと思ってんのかな
都区内人気エリアで出てるのは床面積１００平米以下の戸建がむしろ多いんじゃないだろか

[497: 匿名さん]

４８８さんの意見はわかるね
都心３０分圏内西南の近辺の３０坪以下くらいの築古の戸建は結構値下がりが激しかったりする
区画整備がろくにされてなかったり、虫食い的に戸建になってるのが多いが、あれじゃあな・・・
建物の劣化の分に加え、付加価値の高い再開発型の転売はできんし建て替えもし難いもん

その反面、近辺のプレミア系のマンションは明らかに値上がりして価格を維持してる
見た目からしてこういうマンションのほうが買いたくなるもんな
価値は土地の所有そのものでないことが、よ～くわかるよ

[498: 賃貸貧乏人]

買って住む人いないから必死だね？
オッチョコさん

[499: 匿名さん]

>>496

23区での一戸建ての平均面積は約１００平米です。
ちなみに２３区最大値は港区で平均で１１２平米。
次に世田谷、目黒区の１１０平米と続きます。
23区最小は荒川区の８７平米です。
もちろんミニ戸も含んでいます。

集合住宅の２３区平均面積は45平米です。
ワンルームマンションを含んでいるので小さめにでているの
かもしれません。１５階以上のマンションに限ると23区
平均は７６平米です。ここでも最大は渋谷区の８９平米。
最小は目黒区の６７平米です。

荒川区の戸建てよりは渋谷区の１５階以上のマンションの
ほうが平均面積は広いといえましょうが一般的には東京２３区
において面積は戸建てのほうが広いのではないでしょうか。

[500: 匿名さん]

先日、商業施設開発の仕事してる大手商社の友人と話してたところ、
東京都心はもちろん大阪でも、いい土地はもう取り合いになっていて
価格も上がってきて土地・物件の取得に苦労してるとの事。

「商業地に比べて遅れるだろうけど、住宅も今年一杯が底で、
来年からは同じ状態になる可能性が大なので買うなら、買っといた方がいいかも。」
とも言ってた。

[501: 464]

ちょうど良いコラムが来ていたので，紹介します。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20091110d3000d3.html

築10～15年の物件に関しては，新築購入時の価格と比較しておおよそ70～50％の価格で
取引がされています。逆に言えば，30から50％の価値が損失されたということになりま
す。しかも，このデータは2008年のものであり，今はそれよりもさらに10～20％下落し
ていると言われています。あくまで平均の話なのですが，まずはこういう事実がありま
す。

ですので，

> 自分の経験ですが、新築を買って十年経った今のマンションが新築当時の価格以上
> で売れますが、同じ年数の近所の建売はだいぶ下がってます。

こういうケースが事実であるとしても，ごく少数の例外・よっぽど特殊なケースの可能性
があります。あるとすると，周辺地区がバブル期の地価のまま取引をしていたのであって，
その地区の戸建てがずっと割高であったということかと思います。ちなみに，バブル期の
マンションであれば，その価値は3割程度になっているようです。

わかりやすく言うと，10年前に買った当時希少価値の高かったイタリア車を買いました。
維持費にお金をかけてメンテナンスを良くしていたため，現在希少性もあり購入時より
も高い価格で売却することが可能です。ただ，本来ならば現在売却すると利益が出るの
ですが，乗り換えたい車がない・高いため，売却することもできないのが現状です。

しかしながら，このような車でも後20年もすると車はどうしてもがたが来るため，その
価値は大きく減少します。価値が残るのは，クラッシックカーが好きな一部の愛好家に
売れるものだけとなってしまいます。ただそのためには維持費がさらに大きくかかるの
で，利益を出せるようになるのかは疑問が残ります。

わかりやすくなかったらごめんなさいｗｗようは，経年劣化するような資産というのは，
基本的には消耗品であって，長期的に見ると価値はなくなるというだけの話です。マン
ションの場合，その価値の大部分が建物であるため，長期的に見ればその価値はなくな
ります。価値を維持するためには膨大な維持費がかかります。少なくとも，この高温多
湿で地震大国の日本では。

ちなみに，戸建ても建物部分は消耗品であって，マンションよりもずっと早く，20年もす
ればその価値はなくなります。ただ，失われる価値は，物件にもよりますが2000～3000万
円程度です。40年住むと考えたら年間50～75万円を出費していると考えればよい訳です。
それに対して土地の価値がなくなることはありません。もちろん取引価格が変化するので，
含み損が大きくなることもありますが，それは株や債券と同じです。都内の住宅地の坪単
価が100万円を切るようになるならばいろいろと大変でしょうが，その時はマンションの
価格体系も大きく変わることになると思いますよ。

そういう観点で，最初の投稿でも述べたようにマンションも消耗品と考えた方が幸せです。
一部所有している土地を単独で自由に売買・使用することは出来ないわけですし。別に悪
い意味じゃなくて，消耗品として，例えば50年住むものとして利便性云々を考慮して買う
というのもありだとは思います。高齢者が自分の世代で快適に暮らしたいという観点も正
しいと思います。最終的に価値がなくなるのを前提に年間いくら償却しているのかを考え
れて，施設の入居や賃貸と快適性等を比較して考えれば良いだけかと。

ただ，資産がほしいという観点でマンションを買うぐらいだったら，住居は賃貸にして，
資産は株とか債権とか，換金が容易なものを持っていた方が幸せになれるとおもいますよ。
資産であれば子・孫の世代まで相続されるでしょうが，経年劣化する消耗品はそうではな
いので。

ということでした。

長くてスマソ。

[502: 501]

うわぁ。誤字脱字が多くてスマソorz　まったくはずかしい。

[503: 匿名さん]

押上が値上がり！