23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その41）

[ヒマリーマン]

民主党になって何か変わるのか、日本の地価に対する信用力はどうなるか？
亀の住宅ローンを３年程度返済猶予はどう影響する？
まだまだ上昇しないマンション価格はいったいどうなるでしょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49379/all

[21: 匿名さん]

なんで憎悪しなきゃなんないの？

[22: 匿名さん]

買い煽りに騙されないように気をつけましょうね！皆さん。
これだけデフレが進行して、サラリーマンの給料も下がってるのに、不動産だけが上がるなんてあり得ません。
それでは誰も買いませんから。
経済は需要と供給が大原則。需要がないところにいくら供給してもムダです。
不動産屋の思うようにはいきません。

[23: 匿名さん]

需要がなければ在庫減らない筈なんですけどね。減ってるそうだから需要はあるんでしょう。
お金を出せる人が勝ち組という構図は、これからも変わらないようです。

[24: 匿名さん]

それは値引きして在庫処分してるからですよ。

[25: 匿名さん]

つまり売れてるんだから買う人がいるってことでしょ。
需要がないならどんだけ値引きしたって売れないんだから。

[26: 匿名さん]

というより、供給がかつてない程少ないんだよ。今後二年は供給が増える見込みないし。
金融が引き締め過ぎてるから、供給は財閥系の寡占。どこがいつ、どれだけ供給するか判る中で売り急ぐ必要あると思う？

[27: 匿名さん]

それって事態は深刻ってことなんじゃ

[28: 匿名さん]

いいんじゃないの～？下がる教の人たちはまだまだ下がると信じてるんでしょ。
新築が少なくなれば中古が活発になるし、中古でも買ってくれるなら値は動くし。

[29: 匿名さん]

深刻？中小弱小デベは深刻だろうね。そのクラスの購入者も選択の幅が少なくなるから深刻だね。

[30: 匿名さん]

はい、どうぞ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47302/

[31: 匿名さん]

これからも売れる。

そう信じて生きろ。(笑)

[32: 匿名さん]

重複して登録されているけど賃貸登録数が１万超えている区が増えてきましたね。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html
しばらくは作るの控えるしかないんじゃない？

[33: 匿名さん]

賃貸が過剰な区はまだまだ不動産の値段が下がります。
過去の人口増加数と比較して過大な余剰を抱えている区が多く見られます。

[34: 匿名さん]

過去１０年間の世帯数増加数を使って、
賃貸余剰を消化するのに何年かかるか計算しました。
５年を超えている区をピックアップすると、今後の不動産価格がどうなって行くか見えてきます。

千代田区５．１年、中央区３．０年、港区４．８年、新宿区５．４年、
文京区４．５年、台東区３．０年、墨田区２．２年、江東区１．４年、
都心８区平均３．３年

品川区３．１年、目黒区５．３年、大田区２．９年、世田谷区５．０年、
渋谷区６．９年、中野区６．４年、杉並区５．０年、豊島区６．１年、
北区４．４年、荒川区１．９年、板橋区３．６年、練馬区２．９年、
足立区２．７年、葛飾区２．４年、江戸川区２．２年

[35: 匿名さん]

港区、渋谷区、目黒区あたりの家賃が下がって一番影響を受ける区はどこですか？

[36: 購入検討中さん]

足立区。

[37: 匿名さん]

>>35
世田谷区です。
高額家賃で借りる人はほとんどいなくなるでしょうね。
家賃レベルも不動産の値段も下がって、普通の外周区になると思いますよ。

[38: 賃貸くん]

子供産まれるので来年から郊外に引っ越しです。
あと１０年は賃貸だから新築未入居狙い。
下がれ下がれ～

[39: 匿名さん]

埋立地のニュータウンには単身者用の賃貸物件はほとんどありません。
このため賃貸物件の空室物件だと江東区が少なくなるのは当然です。

埋立地の人達はいつも自分に都合のいいデータだけ出してきますね。みえみえですよ。

[40: 購入検討中さん]

という事は、豊洲みたいに賃貸が多い地域は大丈夫ってこと？
賃貸が少ない埋立地っていうのは、東雲？codanはいずれなくなるんだよね。

[41: 匿名さん]

＞＞３５
リーマンショックでバブルも終わり。
後は下がるだけでしょ(笑)
高すぎだよ。

[42: 匿名さん]

>>40
どこのド田舎の人ですか？埋立地しか東京を知らないの？
埋立地が東京ではかなり特殊なエリアだということを知ったほうがいいですよ。

豊洲なんか比較対象にもできないくらい中野区や杉並区や世田谷区には単身者用賃貸物件がありますよ。

[43: 匿名さん]

>>41
景気が悪くて高い家賃で借りる外資系の独身サラリーマンが少なくなりましたね。
その影響を一番受けているのが、港区、渋谷区、目黒区の順番でしょうね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[44: 匿名さん]

>>42
来年春は新卒の採用が減るから、中野区や杉並区や世田谷区の単身者用賃貸マーケットは崩壊ですかね？

[45: 匿名さん]

杉並区の家賃ずいぶん下がってますね。
大田区より安い。

[46: 匿名さん]

高円寺や荻窪には行ってみたくなるようなレストランや飲み屋がたくさんあるが、豊洲や有明には一件もない。港南にもない。
だから埋立地はダメなんだよ。若者が住みたくなるわけがない。

[47: 匿名さん]

いよいよ、このスレはわけがわからんようになってきた。
実需派、投資派、買い煽り、デベ、都心志向、外周区志向、富裕層（自称）、庶民、外野が入り乱れて、収拾がつかなくなっていたものに、いよいよ賃貸派が登場！！！
そりゃ、議論が噛み合わんわ。

[48: 匿名さん]

>>45
品川駅に近くて大田区のほうが社会人になると便利だからじゃない？
社会人のほうが学生より家賃負担力もあるし。
大田区の方が杉並区より高くなるのはこれからも続いて、差が広がるのでは？

[49: 匿名さん]

なんやかんや都心のマンション業者がケチつけても、世田谷・大田の住宅街はいいね。

所々に小さな公園や緑地があったり。

[50: 匿名さん]

>>47
家賃レベルと不動産の価値がイコールになる時代になるから。
家賃レベルの将来予想が、不動産価値の将来予想とイコールになりますよ。
中央線沿線の将来はテーマとしておもしろいと思うけど。

家賃レベルと新築マンションの坪単価にかい離があるのは、
これから坪単価の調整が起こると考えるべきじゃない？

大田区の方が家賃が高いのに、新築マンションの坪単価は杉並区の方が高いってのは、
どう考えてもおかしいでしょ。

[51: 匿名さん]

練馬区と江戸川区の家賃はほとんど同じ水準ですね。
と話題を広げてみる(笑)

[52: 匿名さん]

>>49さん
世田谷区の家賃が外周区の中で突出して高いのはなにか特別な理由があるからでしょうか？

[53: 匿名さん]

大したことない。憧れの都心三区に住めない住民が溢れてるから…

たまたま田園都市線小田急線と開発成功人気出ました〜って事。

昔は畑！

[54: 匿名さん]

>>53
将来は下がって大田区くらいの坪単価になるのでしょうか？
今買うのは高値づかみでしょうか？

[55: 匿名さん]

>>51
練馬区、江戸川区は坪200万円が適正じゃない？

[56: 匿名さん]

７０ｍ２家賃14万円、坪単価200万円だと
マンションＰＥＲは２５・・・・・

[57: 匿名さん]

>>55

うちの親がバブルのころに買った練馬のマンションは坪３５０万でした（笑）
相続した田舎の土地売った金で買ったんだけどね。
なんか土地を売った金そのまま持ってると半分くらい税金でもってかれちゃう
ので、無理やり買った記憶がある。

[58: 匿名さん]

>>57
半額にはなっていないから正解ですか？

それにしても外周区で家賃２０万円近く出す人って本当にいるのかな。
不思議です。
俺なら14万円の練馬区でいいけど、
そんなに変わらないんでしょ。

[59: 匿名さん]

>>47
23区を一括りにしてマンション価格の相場の下げ止まりを話しても違和感あるよね。

>>49みたいに「世田谷」「大田」って区で一括りにしてるようなのも。

[60: 匿名さん]

家賃とマンション価格が連動するというのは、短期的な「収益性」という観点からは正しいと思うんだけど、現実の人間の行動はそうならないのも事実。
しかも、築数十年のマンションの賃料と新築分譲マンションの価格を比較してもあまり意味がない。

まあ、人生いろいろ、住まいもいろいろ。
あとは自己責任で決めりゃいい。
短期的な「投資用」でマンションを購入しようというのは無謀だとは思うけどね。

[61: 匿名さん]

>>60
同意。
マンションを買うつもりの人は多少のタイミングはずれても
マンションを購入すべく行動（貯金、選択）するよね。
自分もマンション買ったけど賃貸と天秤にかける意識は無かったよ。

だから>>50の「大田区の方が家賃が高いのに、新築マンションの坪単価は杉並区の方が高いってのは、
どう考えてもおかしいでしょ。」の部分は違和感あった。
比較の意味がないんじゃないかと。

[62: 匿名さん]

>>58

いや、さすがに築２０年だから中古流通価格は坪１５０万とかそんなもんです。
２０年で坪２００万下げたから。一年あたりで坪１０万円の減価です。

そのマンションは今貸してますけど、練馬で家賃２０万出す人はいないですね。
家賃に２０万出せて、練馬に住みたいひとはたいてい買っちゃいますね。

大家をやってみてわかりましたが、借主属性のいいサラリーマンだと自腹で
出すのはせいぜい１５万が限度です。
港区などの都心だと２０万以上の賃貸市場があるのですが、こんどは一気に
借主の属性が悪くなります（本当にこいつに貸していいのかと思うような
あやしい人が多い）。うまいこと法人に貸せるといいのですけど港区で個人
相手に貸すのは結構リスキーです。（経験談）

[63: 匿名さん]

>>62
たしかに港区は都心とは言え一発屋的属性の人も結構いそうなイメージ。
外資系、ベンチャー企業系、風俗、芸能関係だとか。
もちろん、きちんとした人もたくさんいるんだけど。

[64: 匿名さん]

外周区のマンションに家賃２０万円出す人はやはりいませんか。

[65: 匿名さん]

>>62
都心部なら職場に近くて共稼ぎにも便利だから家賃２０万出すだろうけど、
郊外じゃそんな価値無いよね。
外周区はそのうちどこも家賃14万円、坪単価200万円くらいになるんでしょうね。
練馬区、江戸川区は横ばいだけど、
世田谷区と杉並区はめちゃくちゃ下がっちゃうね。

[66: 匿名さん]

>>64
一部の金持ちは別として、普通のサラリーマンとかは
月に14～15万円くらいが水準じゃないの？

[67: 匿名さん]

>>61
地縁、血縁がある人が減って行くと郊外は下支えするものがなくなって、
ドライなマーケットに変質しますよ。
マンションＰＥＲはこれから重要な指針になりますよ。
ＰＥＲ２５、７０ｍ２家賃１４万だと坪単価200万円、家賃２０万だと坪単価285万円。
都心部で坪単価２５０～３００万円。超都心で300万円以上。こんな感じが適正では？

[68: 匿名さん]

外周区というのは県境もしくは市部に接している区ですよね。

２３区だと大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川の９区
かな？これらの区で募集家賃２０万以上の物件を検索してみました。

大田　　１８０件
世田谷　１１４８件
杉並　　２３２件
練馬　　５９件
板橋　　２３件
北　　　７１件
足立　　４０件
葛飾　　８件
江戸川　１８件

ちなみに２０万以上の物件が１０００件以上ある区は以下の５区です。

港区　　　３４５２件
渋谷区　　１８０３件
世田谷区　１１４８件
目黒区　　１０３４件
品川区　　１０５３件

単純に検索しただけなので重複物件もありますし、募集物件が多いのは物件が
だぶついているという言い方もできると思います。
しかし募集物件の数はほぼマーケットの大きさに比例しているように思います。
（比例していなければ賃料は下がるはずですね）
とりあえず外周区においては２０万以上の賃貸マンションマーケットは世田谷区
を除いて存在しないといえそうです。従いまして世田谷を除く外周８区では
ファミリータイプのマンションの出口戦略は売却以外にありません。
またこれらの区では中古マンションと新築マンションの価格の差が大きく、売却
は大幅なキャピタルロスを出すことになります。
これらの区で新築マンションを購入する行為は人生の選択肢を狭めるような
気がします。（地縁、血縁があるなら仕方がないかもしれませんが）

外周区でも特殊なマーケットである世田谷区に対する考察は別途述べます。

[69: 匿名さん]

どこを買っても中古になった時点で新築で購入したときよりもだいぶ安くしないと売れませんよ。
千代田区、港区（湾岸以外）、中央区（湾岸以外）なら大丈夫ですが、それ以外の場所だと買ったときより売却価格が低いのは当然です。
日本では中古に対する評価は低いですからね。
湾岸のタワマンで中古価格が高く出てるのはあくまで売主の希望価格。
そんな勘違い価格では誰も買いません。
成約価格は安いですよ。
ここの買い煽りやデベ営業に騙されてはいけません。

[70: 匿名さん]

>>68
募集物件に占める比率だとどうなります？
都心部は外周区にくらべて面積が狭いので、
数だけだと少なく出ちゃいます。

杉並区、大田区がそんなに少ないのはおどろきだな。