23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その41）

[ヒマリーマン]

民主党になって何か変わるのか、日本の地価に対する信用力はどうなるか？
亀の住宅ローンを３年程度返済猶予はどう影響する？
まだまだ上昇しないマンション価格はいったいどうなるでしょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49379/all

[121: 匿名さん]

>>118

8000万の予算があるとうっかり一戸建てを建ててしまいがちですが
ここはぐっと我慢をして港区の中古マンションを買いましょう。
（ただし湾岸は除く）

５０００万円のキャピタルロスを容認するなら予算６０００万で
中古を探して２０００万でリノベーションすれば建築雑誌が取材に
くるような部屋が作れます。
そういうのがめんどくさければ築７～８年の出物（ファミリータイプ
の出物は少ないですけど）を注意深く探したらよいと思います。

[122: 匿名さん]

>>121
そういう考えもあるかもね。

あと、色々見てるとマンションの共用施設というのはトラブル絶えないみたいね。
人間の性みたいなもんかな。
だからマンションの共用施設は最低限の設備（駐輪・駐車場、エントランスとか）でいいかな。
プールだのゲストハウスがある所はちょっとした流行だったかもしれないけど、トラブルある上に総額だと余計な維持費がかかりそう。
プール行きたきゃ外に行けばいいし、バーだのスポーツクラブだのは最新式は外の施設の方がいいし。

[123: 匿名さん]

確かに月15万家賃を払う覚悟があれば30年で家賃に5400万支払うことになるんだから、5000万ぐらいまでのロスは許容範囲と考えるべきなんだろうね。
わずか30年で、ひとが寄り付かなくなった郊外のニュータウンを見ると、世田谷でも将来安泰とは言いがたいもんね。

[124: 匿名さん]

今日も江東バ カ教授（元？）とばしてるなぁ（笑）
恥ずかしがらずに名乗ってもいいよ。

[125: 匿名さん]

>>124
誰のこと？
それとも見えない何かと戦ってるの？

[126: 匿名さん]

都心は暴落しまくりだからまだ様子を見たほうがいいね
まだまだジリジリ下げることはあっても暴騰することは絶対にないから焦る必要はなし

http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2009/30.html
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2009/31.html

[127: 匿名さん]

＞＞１１７
都心勤務者が多い外周区はこれから値下がりリスクが高くなって行きますね。
都心部居住まだまだ続きそうですから。

[128: 匿名さん]

２、３年前に煽りに乗って都心を買った奴が一番大損ぶっこいたね
エンドユーザーは流れる乗ると市場のカモにされるだけだ
そういう意味では今は絶好の買い時なのかもれない
ただ最近は業者の買い煽りが目立つからなあ
まだ一段下げがありそうだ

[129: 匿名さん]

3年前ならまだ今よりだいぶ安かったのでは？

[130: 匿名さん]

クイズ１

２３区で世帯あたりの居住面積が最大な区、最小な区はどこでしょうか？

ヒント：

・２３区での平均は６４．６平米です
・東京都全体の平均は６１．９平米です
・１位の区は７２．３平米です
・２３位の区は５１．４平米です

クイズ２

一人あたりの居住面積ではどうでしょうか？

ヒント：

・２３区での平均は２９．８平米です
・東京都全体の平均は２９．９平米です
・１位の区は３７．７平米です
・２３位の区は２６．５平米です

[131: 匿名さん]

前も似たようなことやってたな。
ずっとスルーされたあげくに、自分で回答書き込んで、それもスルーされて・・・

[132: 匿名さん]

ったく世田谷の悪口は許さない

[133: 匿名さん]

>>131

そんな意地悪いわないでください。さびしいでしょ。
でもかまってくれてありがとう

世帯あたりの面積最大は千代田区(72.3)で最小は中野(51.4)です。
一人当たりの面積最大は港区(37.7)で最小は江戸川区(26.5)です。

[134: 匿名さん]

ここで言われてるように世田谷あたりが下がれば、もー願ったり叶ったり！

[135: 匿名さん]

世田谷に買うなら戸建でしょう。

[136: 匿名さん]

>>134
世田谷区はどこまで下がるか予想がつかないのが悩みですね。
昔の底値も当てにできない感じです。
坪２００万円切ることもありえそうです。

[137: 匿名さん]

暴落するならダサい江東区じゃなくて世田谷がいいや

[138: 匿名さん]

成城４５６、上野毛３、瀬田１、深沢６７８、等々力１、奥沢５なんかの真に高級高質な住宅街と
デベロッパーが金儲けのために無理矢理高級を謳っただけの似非高級住宅街と大きな格差が開くことになるだろうね。

[139: 匿名さん]

＞＞１３７
都心部は下がるとしても限度があります。
現状それほど高くない江東区が下がる可能性は低いと思います。

世田谷区は暴落にはなりません。構造的な話ですから、長期間、緩慢に下がり続けるでしょう。だから買い時が無いのです。

[140: 匿名さん]

別に下がったっていいやん。
家賃負担より下がるスピード遅ければいいわけだし

[141: 匿名さん]

とりあえず岡本が坪250万円になったけど、まだまだ下げが続くのですね。
下がりきったと思って買うと大やけどしそうです。ｗ

[142: 匿名さん]

138さんの言う通りかもね。
世田谷といったって、ピンキリだもの。
まあ、他にもいいところはあるし利便性の問題もあるから、ここまで地域限定にはならんと思うがね。

世田谷で今安くなってるのなんて、どこも大したとこじゃないんじゃない。
90年代末からのチャート見たことあるけど、いいところはあまり下がらないよ。
世田谷ならどこでもいいという気なら、じっくり待つのも手かもね。
世田谷=戸建てって、そこそこのところは今でも30坪庭ナシ1億円くらいはするが、いいの？

[143: 匿名さん]

＞＞１４１
過去の経験値は一切通用しません。

[144: 匿名さん]

＞＞１４２
よくないですよ。
だから時間をかけて調整ですよ。

[145: 匿名さん]

>>142
いいところはあまり下がらないよ。＞
単に抵抗力が強いだけの話で、
病にかかっている点では同じです。
より時間をかけて下がって行くだけですよ。

[146: 匿名さん]

そうかもね。
でも数十年スパンの話だと思うよ。
世田谷全体だけど、長期トレンドはあと数十年間は人口2割増の傾向。
前回も下がる下がるというのはたくさんいたが、結局大して下がらなかった記憶がある。
死ぬか老後まで待ってみるのも一つの手ではあるから、待つのも手だが。

人口減少だから都心しかないというのは、あと何十年かは間違い。
東京圏はしばらくは人口増えるし、郊外でも良さ気なところは数十年は人口増基調。
それに、都心通勤者がせいぜい２０～３０％くらいなら、大部分は都心にはいかないということ。
この20年くらい、郊外は地元定着型が増えてるしね（その圏内で仕事もこなせる人が結構いる）。
ちなみに、毎日都心通勤しなくても稼ぎのいい人はいくらでもいますよ。

[147: 匿名さん]

>>141
岡本なんてミニバブルの時でも坪２５０万もしなかったよ
今じゃ坪１５０前後

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...

[148: 匿名さん]

>>146
あと数十年間は人口2割増の傾向＞
これが大間違いなんです。
この数字は、地方からの上京者が外周区の賃貸に流入し続けるのが前提の数字なんです。
ところが、都心部で賃貸が大量に供給されて若い人の都心部居住が進んで、
さらに地方も少子化で、上京者数も右肩さがり。
ここに来てこの不景気でしょ。
まったく架空の数字になっているんです。
下手すると3年後には人口がマイナスになりますよ。

[149: 匿名さん]

東急の算段では沿線人口が増え続けると予測してたらいきなり激減したからなあ

[150: 匿名さん]

都心勤務者がごっそり抜けて、
今の価格を維持できるとは到底思えません。

[151: 匿名さん]

岡本３丁目って、岡本のなかでもかなりグレードの低いところですよ。
岡本は広いから注意しないと＾＾

[152: 匿名さん]

>>151
あなた意図的に荒らしてますね？管理人さんに通報しました

[153: 匿名さん]

>>146さん

２３区に住んでいる人の８割以上は２３区に通勤・通学していますが
一番率が高いのは同じ区内に通勤するいわゆる職住接近の人で割合的
には３－４割です。隣接区を入れると８割くらいが地元に通勤してい
ることになります。
都心三区に通勤するのは区によって異なりますが、大体２割前後です。
おっしゃるとおりみんなが中心部を目指すわけではありませんね。

[154: 匿名さん]

＞＞１５３
職住近接＝商店主と従業員、飲食店経営者と従業員、町工場経営者と従業員。
問題は、これじゃ高い坪単価が維持できないのです。
どうすればよろしいのでしょうか？

[155: 匿名さん]

≫148さん
「地方からの上京者が外周区の賃貸に流入し続けるのが前提の数字」って、世の中のトレンドからそう思うでしょ？
でも、国立人口問題研究所の自治体人口推計は、そういう推計の仕方じゃなかったと思いますよ。
現在のその地域の世帯構成や年齢構成から推計していて、他地域からの流入を前提とした予測ではないのです。

あと、都心とは無関係に、地域の生活圏毎に人口の定着傾向があることがわかっています。
ある意味、通勤も生活もその地域内で完結してる度合いが高いわけですね。
世田谷はどうか知りませんが、そういう地域は郊外でも安定した人口増を示してますよ。

都心勤務者がごっそり抜けてといいますが、安くなったらみな都心に行くと思います？？？
独身＆DINKSならまだしも、ファミリー層は地域での生活もありますから、都心になんか簡単に移動しませんよ。
20~30%の都心勤務人口のうち世田谷なんかでは、社宅や官舎住まいも多い。
こういう点を考えると、自由に都心に動けて、なおかつ都心に移動したい層というのは限られるんじゃないかな？

[156: 匿名さん]

≫152
147へのレスなんだが、そういうのも荒らしになるんですか？

[157: 匿名さん]

職住近接とかいって買った直後にリストラされたら、お笑い大賞だね。

[158: 匿名さん]

>>155
流動性が高い23区では通用しない統計ですね。
地方なら使えるでしょうが。
まあ、役人は全国相手だから、統一手法としてはそうなってしまうのでしょうね。
信用できない数字であるのは確かでしょう。

[159: 匿名さん]

>>156
岡本で最もグレードの高いのが３丁目なのは常識ですが…
あなた分かってて言ってるでしょう？

[160: 匿名さん]

>>154

都心通勤しているサラリーマンごときが不動産価値の
維持・向上に貢献しているわけないじゃん。

地元産業が商店、飲食店、町工場って、あんた世の中
知らなさすぎだよ

[161: 匿名さん]

≫154
＞職住近接＝商店主と従業員、飲食店経営者と従業員、町工場経営者と従業員

職住接近でこういう昔のパターンは多くない地域が多いでしょ。
世田谷の良好な住宅地なんて、なおさら。
都心勤務だけがお金持ちなんてことは、いまどきないんじゃないの？
専門職で事務所を開業している、文筆業とかマスコミとかクリエイティブな仕事である、大企業勤務だがオフィスが郊外にもあるのでその中間地点に住んでいる、投資家であったりコンサルが仕事で都心のオフィスにいちいち行かなくても構わない等等、こういう方々は郊外にもたくさんいますよ。

職住接近＝低所得ブルーカラー
都心勤務＝高所得ホワイトカラー

という分け方はあまりに単純化しすぎですね＾＾

[162: 匿名さん]

岡本なんてどうでも良い話しは止めて、みなさん興味ある都心部の話しに戻したら？

[163: 匿名さん]

暴落した世田谷の戸建てと、暴落した都心の老朽化団地。

どっちがいい？

[164: 匿名さん]

＞流動性が高い23区では通用しない統計ですね

23区全てが流動性が高いわけではないんだよ
とくに郊外はそう（これもどこかにデータがあるよ）
ファミリー層は意外なほど移動しないし、転勤とかで一度出て行っても同じ地域に戻ってくる傾向がある
こういう比較的安定した層の家族・年齢構成とかから予測してるんなら、そんなに見当違いだとも思えんがね

まあ、仮に当てにならなくて都心集住が進めば都心部の住環境は確実に劣化するし、値段も異様に上がる
そんな状態になって、誰が好き好んで都心に住むのかな？
空いてる郊外から、ゆうゆう通勤したほうが良さそうに思えるがね

[165: 匿名さん]

渋谷終わってるｗ
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2009/30.html

[166: 匿名さん]

２３区では毎年１割の人が移動しています。
単純に考えると１０年で総入れ替えです。

[167: 匿名さん]

＞＞１６３
都心部が下がらない理由がまだ理解できないの？(笑)

[168: 匿名さん]

都心は下がらないでしょ。
もっとも都心が上がる/維持するということと、郊外が下がるという話はイコールではないがね。

[169: 匿名さん]

>>162

都心ったってここでいう都心ってのはせいぜい中央区の晴海だの
江東区の埋立地のことだろ？

都心に通う一流（笑）サラリーマン様が、背伸びしてぎりぎり
出せる５－６０００万の物件が大量供給されるエリアの価格動向
なんてだれも興味ないよ。

[170: 匿名さん]

>>168

都心は下がるよ。坪６００→４５０とかに平気でなります。
もちろん＠６００→２５０とか賃金労働者諸君が買えるような
値段にはなかなかならないと思うけどさ。