23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その41）

[ヒマリーマン]

民主党になって何か変わるのか、日本の地価に対する信用力はどうなるか？
亀の住宅ローンを３年程度返済猶予はどう影響する？
まだまだ上昇しないマンション価格はいったいどうなるでしょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49379/all

[515: 匿名さん]

↑
こういう戸建て、考えて土地まで見つけて見積もりしたことあるよ
30坪くらいで坪250万くらいだったかな
結論、ダメだったな

トータルではマンションと同じくらいだと思うが狭いんだよ、部屋も周囲の空間も
空間的なゆとりがないのに、値段だけはしたからとても買う気にならなかった
安めの20年くらいで建て替えが必要な作りでも地下掘って土地と合わせて1億くらい
結局、その近くｎいわゆるプレミアム・マンションで120平米くらいあるとこにした

＞子とか孫の世代に残せるものこそ資産

おこぼれで築30年くらいの郊外のファミリー・マンションが回って来たことがある
それでも４～５年前だが３千万くらいで売れたよ
新築購入時は1千万～１千５百万くらいだったはずだから得したが
こういうの資産価値の保持とは違うのか？

[516: 501]

>>戸建てが買えるような地区で 家族用マンションを買いたいと思う人は減っていくと思うよ

>一種低層のそういう地域だが、戸建てでは30坪以下のミニ戸で玄関が道路に面してるような
>のが億くらいするで、こういう戸建ては「あれじゃ～ね」ということで買い手は付き難くなっ
>てるこういう戸建てでも欲しがるのは自営業者層とかに多いが、自営業者層はもう無理稼ぎ
>のいい勤め人は快適で面倒でなければマンションでも可というのは多いということで、
>マンションは８０～１００平米以上でそこそこのものは中古でも即完売で品薄状態こういう
>のは城南西でもいい地域なら普通に起こってることだと思うが

ミニ戸というものが25坪～30坪程度で出てくる地区というのは，元々が100坪程度の豪邸であっ
た高級住宅地のはずなので，そういう地区だとミニ戸なのに平気で1億以上とかになるんでしょ
うね。坪単価でいうと，300万円前後する地区でしょうか。都心，もしくは都内有数の高級住宅
地ですよね？もともと，庶民を相手にしたマンションじゃないですよね？そういう希少な場所
の低層マンションであれば十分価値はあると思いますよ。

ただ，今市場に出てきている普通のミニ戸というのは，20坪以下の物件がほとんどです。こうい
う物件が出てくるのは，坪単価でも200万円以下の地区が多く，建物込でも6000万円以下で買える
ものがほとんどです。こういう物件は，金持ちが空いての物件ではなくなってます。

> 大部分のマスマーケットは推して図るべしで、そういう圧倒的多数の層が購入可能な郊外物件
> の需要は当分存在するわずかの高額物件よりも、はるかに膨大な数でね 金持ちの話ばかり考え
> ちゃいかんよ、それぞれのレベルのマーケットが存在するんだからｗ

というわけで，年収1千万には届かないけど，それなりに収入がある庶民でも買える金額にするた
めに，ミニ戸というものが生まれてるわけです。ちなみに，品川区や大田区であれば，5000万円，
場合によっては4000万円以下でも購入は可能な値段設定になってたりもします。

ちなみに，これらの地区で同サイズの床面積を持つマンションを買おうとすると，平気で6000万円
以上したりします。今は。

[517: 501]

> おこぼれで築30年くらいの郊外のファミリー・マンションが回って来たことがある
> それでも４～５年前だが３千万くらいで売れたよ
> 新築購入時は1千万～１千５百万くらいだったはずだから得したが
> こういうの資産価値の保持とは違うのか？

今から35年前に1千万～１千５百万で戸建てを買っていれば，1億円以上の値段で売れてたかも
しれませんよ。しかも，４～５年前だが３千万くらいで売れたものの，10年後にもその値段で
売れると思いますか？土地があれば劣化しないのでその時の時価で売ることが可能です。

具体的なデータがないので，あくまで推測ですが。

[518: 匿名さん]

ゴミゴミした狭小なミニ戸地域の20坪程度のミニ戸よりも
まだマンションのほうがマシという感覚が市場にもようやく反映しきたということ

もともと世界の都市でも、戸建てなんて選択枝自体ないだろ？
戸建て信奉もやっと落ち着いたというだけさ

[519: 501]

> こういう戸建て、考えて土地まで見つけて見積もりしたことあるよ
> 30坪くらいで坪250万くらいだったかな
> 結論、ダメだったな

> トータルではマンションと同じくらいだと思うが狭いんだよ、部屋も周囲の空間も
> 空間的なゆとりがないのに、値段だけはしたからとても買う気にならなかった
> 安めの20年くらいで建て替えが必要な作りでも地下掘って土地と合わせて1億くらい
> 結局、その近くいわゆるプレミアム・マンションで120平米くらいあるとこにした

うーん，土地の坪単価が250万円する地区で120平米のプレミアムマンションだとすると，
1億前後じゃ買えないんじゃない？例えば，碑文谷とか学芸大学とかそこらへんだと
坪単価が250万円前後だと思うんだけど，そこの地区のマンション，例えばここ↓

http://www.ph-ggd.com/location.html

だと，95.14m²で1億2000万円するよ。それより出して120平米のプレミアムマンションを
買うんだったら，十分満足の行く戸建てが建てられたんじゃなかった？ちなみに，20年で
建て替えが必要になる戸建てなんてないよ。あくまで，市場に流通させようとすると価値
がなくなってるというだけで，いまどき建てた家だったら，平気で30年以上は持つと思う
よ。しかも，マンションでいう大規模修理とかに準ずる事をやるのであれば，もっといく
らでも持つよ。

[520: 501]

>>518

> もともと世界の都市でも、戸建てなんて選択枝自体ないだろ？
> 戸建て信奉もやっと落ち着いたというだけさ

そんなことないって。アメリカの場合でもマンハッタンとかボストン，サンフランシスコとか中心部
は違うけど，それ以外はほとんど戸建が基本だよ。集合住宅で売買されるのは，ほんとに都市部とか
リゾート地の一部でしょ。それこそ車社会なんだし，通勤の問題もそれほどないから，家を買う＝戸
建を買う・建てるというのが基本だよ。

[521: 匿名さん]

↑
あ、築数年の中古ね。
新築価格は高めだから、中古で十分。
１億くらい＋多少の好みのリフォーム代だったよ。

＞30年以上は持つ

モノとしては持ちますね、たしかに。
でも、築１０年くらいからガタが出始めてる安普請の戸建てはありますよ。
あくまで快適に住むというのが条件。

[522: 匿名さん]

≫５２０

アメリカなら相当郊外の話かな
都心部ではやはりほとんどないと考えていい（とくにＮＹ）
このうち東京のカウンターパートに当たるのは、ＮＹくらいだが、まずマンハッタン近辺ならまず集合住宅
東京クラスの世界の「大都市」ということなら、やはり集合住宅だろうね
このクラスの大都市で市街地で戸建てというのは、かなり日本的なもんでしょ

[523: 501]

>>521

なるほど。中古ならばそのぐらいで買えるんですね。良い物件が見つかってよかったですね。

[524: 501]

>> 522

いや，マンハッタンから出ると幾らでも戸建ての地区はありますよ。参考にどうぞ。

http://yousworld.com/ny/htm/heyasagasi-ny-4.htm

[525: 501]

あ，ごめんなさい，補足すると，

マンハッタンというのは，山手線の内側の高級な地区に相当する程度です。ですので，
例えば城南地区のような地区はその外になります。念のため。

[526: 匿名さん]

土地のある国は違うなぁ
宅地に適した土地の少ない日本じゃ無理かな

[527: 501]

もうひとつ補足です

マンハッタンにせよ，ボストンにせよ，流通している集合住宅と言うのは例えばレンガ造りの
昔からある集合住宅でしょ。日本のように新築マンションをバンバン建てて売るというのはど
ちらかというとめずらしいんじゃないですかね？しかも高温多湿地震と言った大きな課題があ
る国なのに。

フィレンツェでもそうでしたよ。集合住宅は，古くからの建物にみんな住んでるという感じで。

他の国はしりませんが。

[528: 匿名さん]

関東は関東大震災でだいぶ崩れちゃったし、東京大空襲でだいぶ焼けちゃったし、さらに建築技術、特に耐震技術が一気に進化したし、法整備や都市計画整備もあって新築をバンバン建ててるのでは。

[529: 匿名さん]

↑書きたいだけですか(笑)お爺さん-んでなんだい？

[530: 501]

>> 528

そうですね。どうなりますかね。まあ，自分も母が住んでいる中古のマンションを持っている
ので，価格が上がってくれるならばそれはそれでうれしいんですけどね（苦笑）。正直あまり
期待できない。

近くの賃貸ではあまり良い物件がなかったので今の低層のマンションにしたんですが，母が亡
くなって手放した時に結局家賃幾らで住んだことになるのかが不安ですね。そのころには今母
が入居しているような物件が多く賃貸・中古市場に出てくるでしょうし。長生きをしてほしい
けれども，早く手放したいというような気持もあったりします（苦笑）

なんか，いろいろと長くなってしまいました。すいません。
これ以上はスレの主題からそれてしまうので控えるようにします。

ではでは

[531: 匿名さん]

アメリカ型都市と東京は違うでしょ
アメリカの富裕層は都市中心部には住まないし（マンハンタン以外）
そもそも糞狭いダウンタウンにわざわざ高層ビル建てて
辺りには戸建て地域が広がるなんてアメリカやオーストラリアといった
ナンもない場所から始まった都市に多いケース

日本型の比較対象はヨーロッパ型都市

[532: をいをい]

日本のタワマンの原型はバッテリーバークや、ジャージーシティにやまほどあるぞ。

[533: 匿名さん]

そりゃタワマンはそうだろw

[534: 住まいに詳しい人]

自分語りは終わりましたか？
　
　
10月の首都圏マンション発売戸数、２カ月ぶり前年割れ
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091112AT1D110BQ12112009.html

不動産経済研究所　首都圏のマンション市場動向　2009年10月度
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf（PDFファイル）
　
　
23区に関して言えば
供給数が1700戸超と増えたのはいいけど
坪単価の下落が気になるな