東京で最高の高級住宅地は？

[匿名さん]

東京ではトップ（日本全国では2位）の高級住宅地として知られる田園調布か。
それとも成城か。

はたまた。

[12521: 匿名さん]

まあまあ都心同士仲良くやって下さいな。以下wikiより転載。

開東閣（かいとうかく）は、東京都港区高輪にある建築物であり、旧岩崎家高輪別邸である。 高輪台の東にあり、11,200坪の広大な敷地面積を有する。 一般公開はされておらず、現在は三菱グループの倶楽部として使われている。 周りに鬱蒼と木々を茂らせ、外部からは建物自体が視認出来ないようになっている。

[12522: 匿名さん]

>>12521 匿名さん

あの辺りは港区高輪と品川区御殿山が隣り合って入り組んでるから分かりにくいかもだけど、住所は勿論、名称も高輪別邸とあるので。相手を中傷し合うのは郊外さんの専売特許ですから、都心住みはデンと構え仲良く行きましょう！

[12523: 匿名さん]

>>12522 匿名さん

ですね。（と書くとすぐ自演だとか喚く阿呆がいますが）
御殿山はその名の通り、江戸時代の徳川家の別邸御殿からその名の由来が来ていますし、その隣の島津山は島津公爵家の邸宅があり、大通りを挟んだ池田山はご存知、池田侯爵家の邸宅があり、そして港区高輪は、現在上皇ご夫妻がお住まいの旧高松宮邸もある、日本でもトップクラスの地歴と地ぐらいの高さを誇る雲上エリアと言っていい住宅地ですからね。

都心では希少な一種低層住居専用エリアでもあり、品川駅の再開発やリニア新駅の開通など将来性も高く、若い富裕層もこぞって豪邸を建設する、将来にも長く有望なエリアです。大事に住み継いでいきましょう。

[12524: 匿名さん]

写真の戸建住宅はこの賃貸マンション跡地に建っています。
https://www.kencorp.co.jp/housing/properties/115286/

「N・Iヒルズ池田山」という高級賃貸マンションです。1992年竣工で築27年。昨年に取壊されたようです。RC造で豪華な作り、建築費も相当かかっています。100m2を超える部屋ばかり。賃料は60万くらいだそうです。

賃借人がいるなら取壊しには立退き料の支払いが必要です。普通は収益物件としてそのまま売却します。しかも築27年しか経っておらず建物価値も半分も残存。築27年の高級マンション取り壊す合理的な理由が見当たりません。

ただ、このN・Iヒルズ池田山、仲介サイトを見ると複数の部屋が募集中の状態で更新が止まっています。もしかしたら、入居者が集まらなくなっていたのではないでしょうか。東五反田5に、賃料60万も出して住む借り手がほとんど居なくなってきたということでしょう。

このマンションから100m離れた頭上を羽田新ルートが通ります。高級住宅街としては致命的です。60万の賃料を払うような層は、もっと都心で便利でイメージの良い場所を選ぶようになったのでしょう。

つまり、N・Iヒルズ池田山という高級賃貸マンションは、賃貸マーケットのニーズに合わなくなったため空室率が上昇し、部屋数が少ないこともあって賃貸経営が赤字化。賃借人居つきのまま売却するも買手は現れず、やむなく更地化して売却となった。と考えるのが合理的です。

東五反田5も時代の波には逆らえず、富裕層からは選ばれない街となり、郊外物件と同じ運命をたどると思われます。

[12525: 匿名さん]

>>12524 匿名さん

誤解されてますね。そのマンションは、今建築中のその90坪のお宅の左隣の広い敷地です。広さは見た目ですが3倍以上、300坪ぐらいはあると思います。現在は白いフェンス覆われていますので興味があれば現地まで。それから家賃60万というのは池田山では別に高額ではないですよ。100万以上のもありますしね。買い主はマンション業者なので、またもっと豪華な規模のマンションが建つのでしょう。大使館の目の前だし、館員向けの部屋など場所柄分譲ではなくまた賃貸になるのだと思います。

しかし、その建設中のお宅、重厚でデザインも素敵ですよね。

[12526: 匿名さん]

>>12524 匿名さん

ご参考まで図を用意しました。赤枠で囲った部分がその建築中の一軒家で、その北側がN・Iヒルズでした。西側がインドネシア大使公邸になります。確かに壊すのにはもったいないほど、外観はまだまだ綺麗でした。

[12527: 匿名さん]

>>12524 匿名さん

場所も勘違い、マンション業者に売却されてる。あなたの指摘は全て的外れ。売れない郊外と一緒にしたかったみたいだけど残念でしたw

[12528: 匿名さん]

>>12523 匿名さん

池田山。。。
都内出身ですが、御殿山は昔からよく知ってましたが、恥ずかしながら池田山は知らなかったです。
このスレで初めて見た時は、幕下力士の四股名かと思いましたよ。国民の90%以上は知らないと思います。
そんなニッチな場所が、都内最高峰なんですかね。五反田駅のイメージは高級住宅街とはかけはなれてますし。

[12529: 匿名さん]

>>12528 匿名さん

ですよね。雲上ブランドって「知る人ぞ知る」ですから。知名度は低く、規模も小さい、良いものは少ないですから何物も。ロレックスは知っていてもパテックやピゲ、ヴァシュロンなんて、よほどの富裕層でないと知らないでしょう。そんなもんです。「
「俺ロレックスの最新のヨットマスター買ったんだぜ金無垢で300万だった」と言われ、へえロレックスすごいねという反応があなたのような庶民、話は合わせても「実は俺のパテックプラチナだから一見ステン製みたいだけど2000万なんだけど・・・」なーんて心でつぶやいているかもしれないのが真の富裕層なんです。雲上ブランドとはそういうものです、はい。

知名度でいえば、池田山より杉並の浜田山の方が有名かもしれないですしね。でも知名度とかどうでもいいんじゃないですかね、リアルな雲上エリア住民は。アドレスより、その人自身がすでにブランドでしょうから。これ美輪明宏さんが言っていた格言です。「私はブランドはこだわらないの、私自身が美輪明宏というブランドだから」そう言い切れる姿勢はカッコ良かったです。

[12530: 匿名さん]

>都内最高峰なんですかね。五反田駅のイメージは高級住宅街とはかけはなれてますし。

池田山のエリアにもよりますけど、白金台や目黒駅も近いですよ。

[12531: 匿名さん]

>>知名度とかどうでもいいんじゃないですかね、

と言いつつ、このスレの池田山(元？)住民は、フェイクも駆使しながら執拗にアピールしているようだが。

[12532: 匿名さん]

>>12531 匿名さん

なんでスルーできないのですか？田園調布はロレックスのように有名でいいじゃないですか。過去や歴史は変えられないから、トヨタはどう転んでもロールスやベントレーにはなれないし、田園調布は色々な意味で雲上ブランドの池田山のようにはなれないんだし、方向性が違うんですから。なんか池田山含め都心に相手してもらいたくって構ってほしい子供のようなので、もっと我が道を行って下さい郊外は郊外らしく。ただ、ろくな新築が建たないようなので将来は郊外は不安でしょうねえ・・・

[12533: 匿名さん]

>>12532 匿名さん

>>なんでスルーできないのですか？

そっくりそのままお返ししますよ。
真の雲上ブランドなら、雑魚が喚こうがでんと構えて達観してスルーすればよいものの、このスレの池田山は一日中パトロールして、池田山のネガコメント見つけたら必死に火消しに追われる始末。
どうも、雲上ブランドとは思えないんだよな。

[12534: 匿名さん]

現実、城南五山、都心3区の住宅地は、相場の10%下げたら、即日売却可能。ウエイトリストがあるからね。
田園調布は、1割2割下げようと、希少なニーズ持ちの購入者とのマッチングに相当な期間を要する。
例え、唯一の拠り処であり、売却阻害要因である一種低層住専、田園調布会の自主規制を撤廃しても、
利便性に低い立地から、転用需要も望めない。兎に角売りにくい、なかなか売れない。

昔の且つ大衆の 高級住宅街は、流動性、将来性も低く、本当にお気の毒です。

何よりもお気の毒なのは、感情論に走り、この定量的データ、事実に基づく
現実を受け容れられないこと。気持ちはお察しいたします。

評価は人がするもの、成約相場は評価に基づき形成されるもの。

[12535: 匿名さん]

>>12534 匿名さん

根拠のない、無意味な書き込みの典型！
やり直しだな！

[12536: 匿名さん]

売れない不動産は無い。
不動産には相場があって、相場より安くすれば、必ず売れる。
安くしたのに、売れないというのは、嘘で、安くしたつもりであって、実際は相場より安く無いから。

今となっては、越後湯沢の管理費滞納リゾマン等、一部例外はあるけど、基本は変わらない。

但し、購入検討者が、１０万人と１０人の市場では、成約までの期間は、大きく違う。
高額での住宅購入需要が旺盛なエリア=市場、世論に認められた高級住宅地
これ以外は、地元愛の高い人々の思い込み、勘違い、現実逃避でしか無い。

[12537: 匿名さん]

>>12535 匿名さん

お知り合いの不動産仲介業者に、御宅の売却査定を依頼すれば、簡単に根拠を示してくれます。

売却件数、売却価格、坪単価、売却迄の期間、売出価格と成約価格の差、
全て、情報を用意してくれます。
同時に、城南五山の事例との比較をお願いすれば、簡単です。

おそらく、見たくなかった現実を示したレポートが入手出来ます。

根拠は、ありますが、貴殿の為にまとめている時間は無いので、
ご自分で問い合わせてみて下さい。 簡単です。

[12538: 匿名さん]

https://jp.wsj.com/articles/SB1000142412788732443240457833504113154024...

もちろん、住宅購入の場合は、富裕層が考慮するのは価格だけではない。クリスティーズのボーニー・ストーン・セラーズ最高経営責任者（CEO）は、ライフスタイルに関連する要因も同様に重要なことが多いと指摘する。

　同氏はレジャー活動やおいしい食事やワインを出す店へのアクセスといった項目に触れ、「最高の値の付く高級住宅は富裕層のライフスタイル上の興味に合った住宅だ」と述べる。

　そこで、ナイト・フランクによる調査では、調査都市それぞれのミシュランガイドに載ったレストラン数を比較した。トップはパリと香港で、それぞれミシュランの星付き評価を受けたレストランが69店ずつあった。

[12539: 匿名さん]

>>12535 匿名さん

時代遅れ。
郊外さん、いい加減認めようや。
新築が出ない。 論より証拠。

[12540: 匿名さん]

>>12539 匿名さん

田園調布で新築・建て替え中の物件はありますよ。
田園調布住民は他人様の建設中住居を勝手に写メ撮ってネットにアップしたりしないだけ。
嘘だと思うなら、現地にきてみればいい。