東京で最高の高級住宅地は？

[匿名さん]

東京ではトップ（日本全国では2位）の高級住宅地として知られる田園調布か。
それとも成城か。

はたまた。

[10651: 匿名さん]

>>10650 匿名さん

郊外のしかも環八の向こうとか論外。今どきの若い富裕層は見向きもしないから行かないよ。全然都内最高じゃない。

[10652: 匿名さん]

23区で1番出生率の高いのが港区。実際に近所でもベビーカーや子連れの若い夫婦よく見ますし、区の税収も多く行政サービスも手厚いので住みやすいです。都心回帰で今後も益々人気が上がっていきそう。

[10653: 匿名さん]

>>10651 匿名さん
だから、田園調布3に行ってみれば分かるよ。

[10654: 匿名さん]

行くまでもなく、アパートがあるような街には興味なし。そもそも高級住宅街に何軒もアパートがあるってどうなの？田園調布三丁目はやっぱりランク外。

「大田区田園調布 3丁目　アパート　生活保護可」
http://reblo.net/en/build-554275/room-1158270.html

賃貸アパート 田園調布3丁目 2階
https://www.aeras-group.jp/detail/a674859/r674858/

[10655: 匿名さん]

どうもご無沙汰しております。

今回はサザビーズで、1632年に描かれたレンブラントの自画像が出品されましたね。電話入札していたのですが予想を超えてしまい途中で断念。結局日本円で約20億円というセルフポートレートとしては史上最高値でハンマーでした。ではまたご機嫌よう。

[10656: 匿名さん]

シロガネーゼ

[10657: 匿名さん]

国土交通省発出の「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」によれ、高級住宅街とは、「敷地が広く、街区及び画地がし整然とし、植生と眺望、景観等が優れ、建築の施工の質の高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な従来から名声の高い地域と定義されるような住宅街」とされている。

これに沿えば、数件の豪邸がある狭いエリアは該当せず、ある程度まとまった規模も必要条件となる。
田園調布、成城、六麓荘、被露山、などがフィットする。
このスレは『東京で最高の・・・』ということなので、田園調布、成城、が該当することになる。

[10658: マンション検討中さん]

本当みんなの虚栄心には脱帽

[10659: 匿名さん]

>>植生と眺望、景観等が優れ
>>良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な
敷地目一杯まで建物があったり、隣の建物までの距離が2m未満では、民法第235条第1項により窓も開けられませんからね。
これら要件を満たすのは、地区計画で規制されている田園調布と成城ですね。

[10660: 匿名さん]

>>10654 匿名さん
事情があって古い建物が残っているだけでしょう。今ある古い建物で評価するのではなく、その建物が取り壊され更地化した際に、どんな建物が新しく建つのかが重要なんです。

このアパートが最低敷地面積に満たない土地に建つアパートなら、取り壊しても新しく建物を建てられないため、駐車場にするか、隣地所有者に買い取ってもらうかになります。

そうやって街は変わっていくのです。田園調布3には厳しいルールがあるため、都心住宅地のように細分化した土地に狭小戸建が建つこともありません。既存不適格なのですから同じようなアパートが建つこともありません。

[10661: 匿名さん]

>>10654 匿名さん
安い賃料で貸し続けるよりも、建物を取り壊して土地を売ってしまった方が、はるかに儲かるはずです。そうはせずに安い賃料で貸し続ける理由を想像してみてください。金儲けで貸しているのではなく人助けでしょう。謄本で所有者を確認してみてください。オーナーは近くに住む地主の方でしょう。
富裕層にとって大事なのは金じゃないんですよ。

[10662: 匿名さん]

富裕層にも世の中金だという人と世の中金ではないという人の2種類がいて、田園調布3に住むのは後者の人が多いから、その辺も含めて環境が良いのですよ。

[10663: 匿名さん]

>その建物が取り壊され更地化した際に、どんな建物が新しく建つのかが重要なんです。
>田園調布3には厳しいルールがあるため、都心住宅地のように細分化した土地に狭小戸建が建つこともありません。

そのはずですよね？田園調布は、最低区画50坪以上という制約があるはずなのですが、この新築戸建は土地が42坪しかないのですがなぜでしょう？ 50坪以上というのはあくまで建築協定であり、法的拘束力はないのでこういうケースもまかり通るのでしょうか？

・大田区田園調布三丁目　新築戸建　土地42坪　延べ床109㎡
https://www.nomu.com/house_n/id/E82W7017/

[10664: 匿名さん]

>隣の建物までの距離が2m未満では、民法第235条第1項により窓も開けられませんからね。

>>10663の家は、画像のとおりで、隣家から寝室が丸見えという劣悪な環境ですけど？
田園調布3丁目などは新規の購入者も少なく、新しく建つ家は土地も狭く細切れにされ、もはやなりふり構っていられない感じですね。過去レスにも何回も出ていましたが、高齢化と不人気がまさに現実になっていますね。やはり郊外住宅地はあり得ないです。若い富裕層はみな都心志向ですから。

田園調布に売り看板が立つ　進む高齢化、成約価格急落
https://style.nikkei.com/article/DGXLASFL30HCK_R30C19A5000000/

「田園調布」の不動産は”買い”か？老朽化する「田園都市構想」は、景観条例などで価値を維持できるのか？
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110091

[10665: 匿名さん]

田園調布が、都心高級住宅地に比べ格下であると言われる理由を客観的に列挙してみます。

・環八外側という郊外立地、住民の平均所得は港区の三分の一以下、生活利便性なども低い
・立地や地歴的に、江戸時代からの歴史ある都心エリアに遠く及ばない新興エリア
・歴史がない新興住宅地なので、街路樹も貧弱で植樹や街並みも人工的
・旧大名屋敷や旧華族邸、大使館などの残る都心住宅地の重厚感からは程遠い
・40坪という狭小新築も建ち、上物の豪華さや価値も含め都心高級住宅地に及ばない
・田園調布三丁目には高級住宅地には不似合いなアパートが数軒ある
・郊外で地価が安いので、広い豪邸が多いのかと思うと実はそれも大したことない
　田園調布で一番大きいと言われている去年完成した大東建託邸でも460坪
　松濤の楽天三木谷邸の500坪や、港区のソフバン孫邸の950坪、渋谷区のユニクロ柳井邸は2700坪など
　都心エリアの豪邸にも全く歯が立たない

まとめ：新興地だけに区画整理が小綺麗にされているので、街並みに統一感があるのが美点なぐらいで個々の家も狭く、街路樹は貧相、豪邸といっても都心高級住宅地より規模も豪華さも劣る、都心より低額でサラリーマンでも住める、環八外側の不便な郊外住宅地。それが田園調布の実態。

[10666: 匿名さん]

>>10664 匿名さん
地区計画があるのに建っているということは、既存不適格か、隣りの建物の別棟だと分からないの？

[10667: 匿名さん]

10666 匿名さん

>既存不適格か、

新築なのに何で既存不適格なんだよw
若葉マークはマーク通りで家買ったことない初心者かよ。

[10668: 匿名さん]

>隣りの建物の別棟だと分からないの？

え？>>10664みたいな赤の他人から寝室を覗き込まれるような家に住みたいですか？そんな気持ち悪い家なんか誰も住みたくないかと。

[10669: 匿名さん]

>>10663 匿名さん

三丁目に今、新築で建つ家のレベルがこんなに低いとはちょっと驚いたね。土地42坪もあれだけど上物が109㎡って、そこらへんのマンションより狭いって…でもこれは酷すぎますねえ。こんな日当たりも悪く、隣家から覗き込まれる寝室とかプライバシーも何もあったもんじゃない。しかもバスルームは1616ってワンルームマンション並。アパートも何軒もあると過去レスに出てたし、田園調布三丁目ってどこが質が高くて環境がいいのかね？不便なこと=環境がいいとでも勘違いしてません？

[10670: 匿名さん]

成城も田園調布も、かつての高級住宅地の面影は薄れてきつつあると思いますよ。それでも住環境は素晴らしいので、地価が下がれば需要はあると思います。ただ、これまでのような超富裕層ではなく、平成の頃にたまプラーザやあざみ野あたりの住民だった比較的高所得のサラリーマン層が増えていくのではないでしょうか。

[10671: 匿名さん]

今日もまたあーでもないこーでもないと田園調布の話題でもちきりですね。

[10672: 匿名さん]

>>10670 匿名さん

都内最高の住宅地ではありませんよね。郊外のいち住宅街というだけです。都心との二極化が益々加速しますね。

[10673: 匿名さん]

>比較的高所得のサラリーマン層が増えていくのではないでしょうか。
>今日もまたあーでもないこーでもないと田園調布の話題でもちきりですね。

サラリーマンでも買えるような中流エリアは都内最高の高級住宅地ではないですよ。
そんな田園調布の話題は取り上げるのも時間の無駄なので、もっと高級エリア、
松濤、池田山、港区麻布などの雲上エリアの話題でもしましょう。
個人的には表参道、神宮前エリアが一番好きですね。住んだら刺激があって毎日楽しそうです。

[10674: 匿名さん]

>>10665 匿名さん

■田園調布住民の平均所得が港区民の三分の一以下、のソースは？

■都心の高級住宅街とされているエリアには、狭めの住宅や賃貸アパートが本当に1軒たりとも紛れ込んでいないの？

■江戸時代は人口少なく交通手段もないので江戸城を中心とした都心部に武家屋敷があったのは必然であり、現代においてその歴史は『江戸城に近い』という意味しか持たない。因みに、松濤も大正末期に住宅地として分譲される前は農園でしたよ。

[10675: 通りがかりさん]

>田園調布は都内最高の住宅地ではありませんよね。郊外のいち住宅街というだけです。都心との二極化が益々加速しますね。

私も都心住まいで勤務地まで自転車通勤なので、通勤電車に乗らなくて済むことのありがたみを痛感しています。
勤務先の同僚で郊外に住んでいる人たちも都心への転居を検討し始めている人が増えてます。

[10676: 匿名さん]

>>10674 匿名さん

それは、あなたが一般庶民だからでしょうねえ。地ぐらいについてもう少し知ったほうがいいですね。

https://cakes.mu/posts/6994

「真の富裕層が選ぶ超高級な街をまとめた。本当のエスタブリッシュメントは利回りでは不動産を見ない。彼らが重視するのは、「地ぐらい」という、過去何百年もの間にその土地に刻まれたブランドだ。 」

[10677: 匿名さん]

>>10676 匿名さん

そのネタ飽きました。

[10678: 匿名さん]

>真の富裕層が～
>本当のエスタブリッシュメントは～
>彼らが重視するのは～

五反田Ｇさん
60過ぎてこんなのに踊らされるとは
さすがにチョロすぎwww

[10679: 匿名さん]

>その建物が取り壊され更地化した際に、どんな建物が新しく建つのかが重要なんです。
>田園調布3には厳しいルールがあるため、都心住宅地のように細分化した土地に狭小戸建が建つこともありません。

そのはずですよね？田園調布は、最低区画50坪以上というルールがあるはずなのですが、この新築戸建は土地が42坪しかないのですがなぜでしょう？ 50坪以上というのはあくまで建築協定であり、法的拘束力はないのでこういうケースもまかり通るのでしょうか？

・大田区田園調布三丁目　新築戸建　土地42坪　延べ床109㎡
https://www.nomu.com/house_n/id/E82W7017/

[10680: 匿名さん]

>>10679 匿名さん

こんな狭くてちっちゃい家でも2億かぁ
さすがに田園調布だな

[10681: 匿名さん]

>>10680 匿名さん

え？郊外だから安いよ。例えば表参道とか南青山なら42坪だと土地だけで4億越えだし、住宅街の松濤あたりでも3億越え。上物入れたら4億以上。あなた都心知らない田舎かっぺさん？

[10682: 匿名さん]

なんにもソース示さずに断言ばっかりなんだよなー。ウソつきと同じ、意味ないでしょ。街並みは田園調布3がトップ。これがわかってるからゴマかしてるんだよ。

[10683: 匿名さん]

>>10681 匿名さん

42坪でたった４億？
うち坪単価もっと高いけど
南青山って意外とショボいですね

[10684: 匿名さん]

ですよね。都心商業地は別格として、住宅地で見ても坪単価200万円台の田園調布3って庶民的ですよねw

[10685: 匿名さん]

>>10681 匿名さん

もちろん君はその表参道や南青山に戸建持ってるんだよね？

[10686: 匿名さん]

>>10669 匿名さん
>田園調布三丁目に今、新築で建つ家のレベルがこんなに低いとはちょっと驚いたね。土地42坪もあれだけど上物が109㎡って、そこらへんのマンションより狭いって…

上物が109㎡って約33坪。ショボすぎますよね。過去レス>>9890さんのアップによると、例えば都心の一種低層地域である東五反田の池田山だと、土地90坪上物120坪の家が新築工事中だそうです。施工は水澤工務店でRC造だそうなので、上物だけで2億円は超えるでしょう。

[10687: 匿名さん]

>その建物が取り壊され更地化した際に、どんな建物が新しく建つのかが重要なんです。

その通りです。↑の池田山邸宅は、地価の高い池田山に建築中なのに、土地の安い田園調布の新築戸建とは広さも豪華さも桁が違いますね。予算が3倍以上違うのでしょう。そういう一般サラリーマンでは手の届かないような高級住宅地を都内最高というのでしょう。

って書くと、感情論で誹謗中傷レスが沢山来るのでしょうけど、今どきの富裕層は郊外など見向きもしません。それが実際の現実ですから、素直に受け止めないといけませんよ。

[10688: 匿名さん]

ここで田園調布をサポートしてる人って、更に奥の川崎市とか地方住みなんですかね？より都心近くの人は郊外の田園調布など相手にもしていないだろうし。2億で新築戸建てとか、港区だったら2億ぽっちじゃあ100㎡にも満たない狭いマンションしか買えないしね。生活レベルや可処分所得が郊外と都心では段違いだし、価値観も違うのは容易に想像がつく。

で、都内最高の住宅地はどこか？少なくとも郊外は全てにおいてレベル低いので却下。ある程度のラインとして、やっぱ山手線内側とか目安、足切りラインがいりそうだね。

[10689: 匿名さん]

こんな低レベルな罵りばかりじゃ
六麓荘どころか都心マンション組にも軽蔑ものですな

[10690: 匿名さん]

>>10689 匿名さん

マンション？(笑)
さすがに貧乏臭い共同住宅はスレチでしょう

[10691: 匿名さん]

>>10685 匿名さん

横からですまんな、俺表参道に戸建持ってるけど。
3億ほどの小さな家。
賃貸用だけどな。自邸も都心にある。そっちは300平米だわ

で、そんなあなたはマンション？

[10693: 坪単価比較中さん]

[NO.10692と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10694: 匿名さん]

>>10691 匿名さん

価格言わない所をみると300㎡でそっちは坪300万とか？(笑)

[10695: 匿名さん]

>>10691 匿名さん

うちは渋谷区内他で五ヶ所程持ってるよ
総額で30億ちょっとかな？

[10696: 匿名さん]

白トリュフの塩パン、美味しいよねえw
南麻布アドレスで広尾ネームのマンションが最高じゃね？

[10697: 匿名さん]

五反田G

都心でもなく、高級住宅街でもなく

どっちにも加われず右往左往ｗｗｗ

[10698: 匿名さん]

>マンション？(笑)
>さすがに貧乏臭い共同住宅はスレチでしょう

共同住宅だらけの東五反田５　強烈にディスられるｗ
それも○○に・・・

[10699: 匿名さん]

>>10698 匿名さん
暇だな。でも東五反田5がランクダウンはこれで証明されたな
グッジョブ。
また誰かが騒いだらこれをコピペしてくれよ

[10700: 匿名さん]

小さい区画いっぱいあるじゃん。
池田山が平均100坪ってウソがバレたね。