東京で最高の高級住宅地は？

[匿名さん]

東京ではトップ（日本全国では2位）の高級住宅地として知られる田園調布か。
それとも成城か。

はたまた。

[10651: 匿名さん]

>>10650 匿名さん

郊外のしかも環八の向こうとか論外。今どきの若い富裕層は見向きもしないから行かないよ。全然都内最高じゃない。

[10652: 匿名さん]

23区で1番出生率の高いのが港区。実際に近所でもベビーカーや子連れの若い夫婦よく見ますし、区の税収も多く行政サービスも手厚いので住みやすいです。都心回帰で今後も益々人気が上がっていきそう。

[10653: 匿名さん]

>>10651 匿名さん
だから、田園調布3に行ってみれば分かるよ。

[10654: 匿名さん]

行くまでもなく、アパートがあるような街には興味なし。そもそも高級住宅街に何軒もアパートがあるってどうなの？田園調布三丁目はやっぱりランク外。

「大田区田園調布 3丁目　アパート　生活保護可」
http://reblo.net/en/build-554275/room-1158270.html

賃貸アパート 田園調布3丁目 2階
https://www.aeras-group.jp/detail/a674859/r674858/

[10655: 匿名さん]

どうもご無沙汰しております。

今回はサザビーズで、1632年に描かれたレンブラントの自画像が出品されましたね。電話入札していたのですが予想を超えてしまい途中で断念。結局日本円で約20億円というセルフポートレートとしては史上最高値でハンマーでした。ではまたご機嫌よう。

[10656: 匿名さん]

シロガネーゼ

[10657: 匿名さん]

国土交通省発出の「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」によれ、高級住宅街とは、「敷地が広く、街区及び画地がし整然とし、植生と眺望、景観等が優れ、建築の施工の質の高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な従来から名声の高い地域と定義されるような住宅街」とされている。

これに沿えば、数件の豪邸がある狭いエリアは該当せず、ある程度まとまった規模も必要条件となる。
田園調布、成城、六麓荘、被露山、などがフィットする。
このスレは『東京で最高の・・・』ということなので、田園調布、成城、が該当することになる。

[10658: マンション検討中さん]

本当みんなの虚栄心には脱帽

[10659: 匿名さん]

>>植生と眺望、景観等が優れ
>>良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な
敷地目一杯まで建物があったり、隣の建物までの距離が2m未満では、民法第235条第1項により窓も開けられませんからね。
これら要件を満たすのは、地区計画で規制されている田園調布と成城ですね。

[10660: 匿名さん]

>>10654 匿名さん
事情があって古い建物が残っているだけでしょう。今ある古い建物で評価するのではなく、その建物が取り壊され更地化した際に、どんな建物が新しく建つのかが重要なんです。

このアパートが最低敷地面積に満たない土地に建つアパートなら、取り壊しても新しく建物を建てられないため、駐車場にするか、隣地所有者に買い取ってもらうかになります。

そうやって街は変わっていくのです。田園調布3には厳しいルールがあるため、都心住宅地のように細分化した土地に狭小戸建が建つこともありません。既存不適格なのですから同じようなアパートが建つこともありません。

[10661: 匿名さん]

>>10654 匿名さん
安い賃料で貸し続けるよりも、建物を取り壊して土地を売ってしまった方が、はるかに儲かるはずです。そうはせずに安い賃料で貸し続ける理由を想像してみてください。金儲けで貸しているのではなく人助けでしょう。謄本で所有者を確認してみてください。オーナーは近くに住む地主の方でしょう。
富裕層にとって大事なのは金じゃないんですよ。

[10662: 匿名さん]

富裕層にも世の中金だという人と世の中金ではないという人の2種類がいて、田園調布3に住むのは後者の人が多いから、その辺も含めて環境が良いのですよ。

[10663: 匿名さん]

>その建物が取り壊され更地化した際に、どんな建物が新しく建つのかが重要なんです。
>田園調布3には厳しいルールがあるため、都心住宅地のように細分化した土地に狭小戸建が建つこともありません。

そのはずですよね？田園調布は、最低区画50坪以上という制約があるはずなのですが、この新築戸建は土地が42坪しかないのですがなぜでしょう？ 50坪以上というのはあくまで建築協定であり、法的拘束力はないのでこういうケースもまかり通るのでしょうか？

・大田区田園調布三丁目　新築戸建　土地42坪　延べ床109㎡
https://www.nomu.com/house_n/id/E82W7017/

[10664: 匿名さん]

>隣の建物までの距離が2m未満では、民法第235条第1項により窓も開けられませんからね。

>>10663の家は、画像のとおりで、隣家から寝室が丸見えという劣悪な環境ですけど？
田園調布3丁目などは新規の購入者も少なく、新しく建つ家は土地も狭く細切れにされ、もはやなりふり構っていられない感じですね。過去レスにも何回も出ていましたが、高齢化と不人気がまさに現実になっていますね。やはり郊外住宅地はあり得ないです。若い富裕層はみな都心志向ですから。

田園調布に売り看板が立つ　進む高齢化、成約価格急落
https://style.nikkei.com/article/DGXLASFL30HCK_R30C19A5000000/

「田園調布」の不動産は”買い”か？老朽化する「田園都市構想」は、景観条例などで価値を維持できるのか？
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110091

[10665: 匿名さん]

田園調布が、都心高級住宅地に比べ格下であると言われる理由を客観的に列挙してみます。

・環八外側という郊外立地、住民の平均所得は港区の三分の一以下、生活利便性なども低い
・立地や地歴的に、江戸時代からの歴史ある都心エリアに遠く及ばない新興エリア
・歴史がない新興住宅地なので、街路樹も貧弱で植樹や街並みも人工的
・旧大名屋敷や旧華族邸、大使館などの残る都心住宅地の重厚感からは程遠い
・40坪という狭小新築も建ち、上物の豪華さや価値も含め都心高級住宅地に及ばない
・田園調布三丁目には高級住宅地には不似合いなアパートが数軒ある
・郊外で地価が安いので、広い豪邸が多いのかと思うと実はそれも大したことない
　田園調布で一番大きいと言われている去年完成した大東建託邸でも460坪
　松濤の楽天三木谷邸の500坪や、港区のソフバン孫邸の950坪、渋谷区のユニクロ柳井邸は2700坪など
　都心エリアの豪邸にも全く歯が立たない

まとめ：新興地だけに区画整理が小綺麗にされているので、街並みに統一感があるのが美点なぐらいで個々の家も狭く、街路樹は貧相、豪邸といっても都心高級住宅地より規模も豪華さも劣る、都心より低額でサラリーマンでも住める、環八外側の不便な郊外住宅地。それが田園調布の実態。

[10666: 匿名さん]

>>10664 匿名さん
地区計画があるのに建っているということは、既存不適格か、隣りの建物の別棟だと分からないの？

[10667: 匿名さん]

10666 匿名さん

>既存不適格か、

新築なのに何で既存不適格なんだよw
若葉マークはマーク通りで家買ったことない初心者かよ。

[10668: 匿名さん]

>隣りの建物の別棟だと分からないの？

え？>>10664みたいな赤の他人から寝室を覗き込まれるような家に住みたいですか？そんな気持ち悪い家なんか誰も住みたくないかと。

[10669: 匿名さん]

>>10663 匿名さん

三丁目に今、新築で建つ家のレベルがこんなに低いとはちょっと驚いたね。土地42坪もあれだけど上物が109㎡って、そこらへんのマンションより狭いって…でもこれは酷すぎますねえ。こんな日当たりも悪く、隣家から覗き込まれる寝室とかプライバシーも何もあったもんじゃない。しかもバスルームは1616ってワンルームマンション並。アパートも何軒もあると過去レスに出てたし、田園調布三丁目ってどこが質が高くて環境がいいのかね？不便なこと=環境がいいとでも勘違いしてません？

[10670: 匿名さん]

成城も田園調布も、かつての高級住宅地の面影は薄れてきつつあると思いますよ。それでも住環境は素晴らしいので、地価が下がれば需要はあると思います。ただ、これまでのような超富裕層ではなく、平成の頃にたまプラーザやあざみ野あたりの住民だった比較的高所得のサラリーマン層が増えていくのではないでしょうか。