浅草タワー

[物件比較中さん]

浅草ビューホテルの近くに、38階建てのタワマンが建設予定です。
浅草寺を含む周辺住民の反対運動などもあるようですし、
そのあたりも含めいろいろ情報交換できればと思います。

◇参考URL
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-136asakusa.htm
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2009/07/post-01d7.html
http://www.blue-style.com/photo/todohuken/view-2712.html

[292: 278]

>>289
台東区の景観審査会がそのような形になっているとは知りませんでした。
ちょっと他の区とは仕組みが違いますね。たしかに、行政に対する不信が募っても仕方ないかも。
ただ、責められるべきは区であり、業者はその仕組みに乗っかるだけですからねぇ。

>そもそもが大改修をやって壊す必要のないマンション地権者の一部（議員含め）が、モリモトの計画を嫌って、共同化・タワー化をごり押ししただけで、行政計画のどこみても、こんな計画を推進することを是とはしていないんです。

「モリモトの計画」というのは知らないですけど、共同住宅の建て替えである以上は区分所有法の適用を受けるわけで（建て替えには4/5以上の賛成が必要）、その同意はとれているんですよね？計画を非難するということは、それに乗った従前の地権者の大半を非難することに等しいですけど、その覚悟を持って言ってます？そもそも、自らの財産をどのように処分しようと所有者の勝手なわけで、部外者が「大改修をやって壊す必要のないマンション」と決めつける権利はないと思いますが。

法定再開発を断られたのは、区が補助金を出したくなかったからでしょうね。

手付金の話を書いたのは、以前の議論で「手付金１割」を訝しがる声が多く、あまりに業界の常識からかけ離れた書き込みが多かったので触れたまで。

私は、ここにタワーは建てていいと思っている派なので、あなたとは認識が一致することはないと思いますが、たしかに揉める要素はそろっている物件だということはよくわかりました。
それでも、商品としての価値を著しく損なうほどではない、という認識は変わりませんが。
（蛇足ながら、観音裏にタワーを建てるとしたら私も反対するでしょうね。要は程度問題だという立場です）

[293: 匿名さん]

>>280
それは、あなたの認識、状況把握、情報、経緯などの理解にちょっと問題があるんじゃないですか？
> 一方的・主観的で、またある種盲目的なことを書き連ねてるから
ここのお題目になっている「旧住民が帰れるように」だって、このスキームでは怪しい。
それに、建築行政の判例、環境的側面、景観的側面の法判断のこの数年のはちゃんと調べておかれるべきです。
過去の「いけいけどんどん」、バブル期の常識はもう通用しません。

> 新宿のマンションはたしか、消防上の安全性にケチがついた
違いますな。新日本建設の計画敷地が接道の天で難があった。これを新宿区が「裁量」で見逃したのを、訴訟で点検したら、やっぱりこの「裁量」はダメ、となった。
むしろ、防災面で「確認取消」となったのは、この物件ですよ。それも都建築審査会の独自判断で。

> 景観のため(あえて言うけど、この程度の景観への負荷で)、
> または近隣への負荷のためという理由でここの建設がストップするとは
従来のご経験からくる予見ですよね？
●区の行政計画、景観計画上の位置づけ（特に都市計画マスタープランとの乖離にもかかわらず区が認めた経緯）
●景観形成の中長期計画（ビューが低くなっても、その後ろにこの寸胴ビルでは）
ということを考えれば、昨今の司法判断から行けばどうなるかわからない。
特に、建て替え経緯や、都の判断根拠がきちっと論証されない限り、この許可は不当となるでしょう。

> 審査会通しちゃってるからなあ。
繰り返しになりますが、この事件の場合、景観審、都計審からなんの承認を得ていません。
ちょうど、景観行政と、単体の建築行政、都市計画の透き間で、区の役人が好き勝手やった、ということです。
規模の上で都が処分庁ですが、都もある意味災難でしょう。
「区がこれで本当に良いと言ったのですか？」という建築審議会でのやり取りは、都の苦悩の表れじゃないかな？

> 開発担当者の腕の見せ所
そう思います。しかし、情報公開かけて出てくるか、あるいは閲覧できるかわかりませんが、担当者の作文、区の作文は相当、論理的に破綻しますよ。それで都が困っているところに、件の区議会議員が、都の担当課に「だいじょうぶだから」と圧力をかけた、ということまではほぼ明らかになっていることです。
一度、あの出来の悪い都に提出された梗概をご覧になられるといいと思います。ご同業の方としてどう思われるか。

> 本当は総合設計じゃなくて都市計画手続きでやるべきプロジェクトだと感じるけどね。
全く同意です。
景観担当（われ関せず）―都市計画ー住宅担当（・・・）－建築担当（大汗）という構図ですから。

> 総合設計の評判が悪くなるんで。
どうやっても、都、区の総合設計は、抜本的に見直すべきと思いますよ。廃止してもいい。
「無意味な空き地さえつくれば、容積大割増。区条例等で高さ制限がかかっていても穴が開けられる」
こんな無法な開発装置はないとないと思いますよ。これは特定街区もどうですが。
もう、むやみな高容積を追い求める時期じゃないでしょう。
下手すりゃ、怪しい外資の餌食ですよ。

> 元々の地権者だけで建て替えなんかできなかったんじゃないの？
そこも不思議で、解体直前に、各戸百万単位で負担金だして、大改修やって、ちょっとしたら解体。
あまりにも不自然です。

> デベが入り、従来の権利者に無償で新しい住まいを提供し、
> さらに余った床で労力に見合う利益が得られると算段したから、
> 初めて建て替えが可能だったのでは。
第一、旧地権者も、物件を事業者に売却し、その金で新物件を「買う」かたちになってますが、早晩旧物件が解体されたため、現在は「新しい建物建つまで勝手にせい」と放り出され、この売却による一時金を食いつぶしている状況で、目減り分で困っている人も多いのです。「無償」と言って権利整理をさせ、実質「無償」でも何でもない。
また買い替えの新規顧客にもこのスキームを使っているようです。
これをどうごらんになられます？
第二、保留床問題。いままでこれを安易にやってきましたが、次はないでしょう。
超高層物件の近未来にどう、業界として責任を持つのか。メンテナンスにせよ、解体にせよ莫大な金がかかる。
通常の５０世帯くらいのマンション事例など全く参考になりません。
というわけで、特に第一の視点から、この計画スキームは当初から無茶があったということです。

[294: 匿名さん]

>>281
>> 本当は総合設計じゃなくて都市計画手続きでやるべきプロジェクトだと感じるけどね。
> その通りですね。もっと健全な論議が戦わされて然るべきと思うんだけど・・・
> ここの場合、正論吐いて抑止力たるべき役所が機能してると思えないからな。
わたしは、こんなのやめちまえと思いますがね。「次」「持続可能性」を考えてないんだから。
台東区のひどさは、ちょっと筆舌に尽くしがたい・・・・
どうも東京だって言うのに23区で半分以上、だめみたいですがね。中二階の都は論外。

> だから浅草寺が立ったのだと思います
浅草の主、調整役が、行政に対して「大いなる不信感」を持って立ち上がったというのがでかい。
説明を求めてもあんにゃもんにゃ、虚仮にされたという怒りもおありでしょう。
佛徒であるがゆえに、門前町の秩序に目を配る。本当に台東区役所は給料泥棒っていわれてもしかたないんじゃないか、っていうくらいの仕事ぶりです。

業者の、地元、広域、浅草寺へのプロジェクトの説明も「もう決めましたからやります」「ご理解を」「もう決まっています」の繰り返し。最初から意見聞く気なし（これは想定内としても）。そのうえ、嘘の塊、「医療公共のために」という地元の良心踏みにじり。これは怒りますよ。
藤和、フジタはの顔は、最初から議員、一部地権者のほうにしか向いてないんだから。
この状況を何とかするのが区でしょうに、このきわどい状況は見て見ぬふり、現場でトラブルがあってもぼーっとしてるだけで何もしない。地元、浅草寺の怒りは業者へのあるでしょうが、区への怒りも大きいと思います。

[295: 匿名さん]

>>283
ただ、「総合設計」というのは建築基準法の中の制度で、ある敷地限りの制度なので、都計審にもかからんのです。
（「特定街区」その他なら、かかりますが）。
それを、
議会で検討してもらおうとしたら、あの体たらく。
防災上マイナス、景観上マイナス、地域の環境マイナス、いいところがないのですが。
そのうえ「旧地権者の帰還」も難しいとくれば・・・・・・・・

>>284
ほとんどの旧マンション住民は、権利売却の一時金の目減り（移転期間中、業者は「しらん」というスタンス）でどうなるかわからず。新しい住民の買い替えにも、その仕組みを使おうって言うらしいから、どうでしょうね。
> 地権者がイイとこ取りだね！
正確にいえば、利権政治家と一部の組合幹部住民の「イイとこ取りだね」でしょうね。

>>285
>>286
この数年の急増で、タワーマンションの修繕等の経験がないから、正確なことは誰も言えないと思います。
たとえば、給排水管、ガス管等の予想外の劣化や何らかの事故、外装材の劣化、公開空地のメンテなどは、通常のマンションの比ではないはずです。また、建て替えをにらんだとしても、もう「容積率＝床面積水増し」は実態上不可能なので、建て替え、解体の資金は自己調達になるでしょう。

年を経るにつれて、ランニングコスト、維持修繕費は確実に上がっていきます。
その上、この物件は、目くらましにいろんな「お飾り」施設がくっついているので、そういうのの管理運営費、こういうのが組合費に乗ってくるでしょう。これは積立とは別ですから。

[296: 匿名さん]

>>289
まず、意見の違いを乗り越えて、責められるべきは台東区だということは間違いがないですね。

どうも経緯をご存じでないようだから簡単に書きます。
北半分：旧藤和のマンション（ここに議員などがいた）：既存・億単位の大改修済
南半分：電電公社の基地局→UR→モリモト敷地取得：独自事業でマンション企図
だったのを、北側のマンション住民が嫌って、共同事業―総合設計とした経緯があります。要はエゴです。

北側マンションの建て替えについても、いろいろ投票、議決などに疑義があるのですが、勇気ある告発者がいないため、区分所有法にのっとった合法的なものであるかどうかは、これも解体前後から地元でささやかれていることです。
「大改修をやって壊す必要のないマンション」という声は、建て替えに反対した内部からあった声です。
そういう、この建て替えに疑念を持った人は、一時金で手を切って、他の物件に安住されています。

> 法定再開発を断られたのは、区が補助金を出したくなかったからでしょうね。
そうでしょうし、面倒くさかったんでしょう。寺だらけですし。

観音裏は正面からのビスタ、西側は境内からのパノラマ景を考える上でともにきわめて重要です。
重ねて書きますが、ボロくなったビューホテル、これが中低層になったり、別の建築形態になって「やれやれ」と思った後ろに、この東西の見つけ幅のばん広なのがシャープペンの芯みたいに繰り出てきて、観音様の境内から見えたら、一向、広域の景観計画、景観の構造的修復にならないですね。
今一時でなく、少なくとも２０年、３０年のスパンで考えたとき、この計画は「観音裏」と同等の意味のあることであると確信します。「今、ビューの裏だからいいよね」では済まされないということです。
後、付言すれば、下町、門前町なればこそ「超高層」は、街の個性として不要です。不要を通り越して有害です。
（これはタワーマンション一般の「危うさ」にも通じますが、特にこの町にとって、です）

[297: 278]

>>283
状況認識に問題があると言われては、一応はプロとして意地になりたいところですが、正直真剣に購入を検討しているわけでもないので、そこまで深入りする気はないです。

事業スキーム等々、ちょっと通例とは異なる手法を採用しているようですね。
もちろん「いけいけどんどん」が今時通用するとは思いません。最近の司法判断が近隣住民寄りになっているのも認識しているし、それを受けて行政の判断が保守的になっているのも日々感じるところです。

なんというか、ある程度の規模の開発って、業者と行政が「共犯関係」になって進めていくのが実情だと思うんですよ。業者は開発したいし、行政も土地をとりまとめたい。両者の思惑が一致して大規模開発は推進すると。
で、一般的な行政だと、開発を進めたいので補助金を出したり、容積率を緩和したりするんですが、その分、様々な形で要望を業者に押しつけたり、陰に陽に計画に対する指導をしてくる（たとえば、総合設計よりも都市計画の手法を使え、みたいなことも言ってきます）。
そうやって、業者も行政も、これなら反対住民に対して説明ができ、仮に訴えられても内容的にも手続的にも瑕疵がないという状況を作り上げていくわけです。上述のとおり、行政が保守的になっている状況では、開発に対する同意のハンコをもらうの、本当に大変です。
ただ、台東区の話を見ていると、どうも私が経験している他区とは雰囲気が違いますね。

私は一業者として、都市再開発は必要だと思ってますし、何度も言うようですが、この立地にタワーマンションを建てることもＮＧとは思いません。タワーマンションの将来に対する懸念はないわけではないですが、一方で細分化された土地に３階建て住宅を建て連ねるような都心住宅街の現状も、いいものとは思えません。
有り体に言ってしまえば、業者も行政ももっと上手く賢くやればいいのに、という感想というか結論ですかね。

[298: 匿名さん]

>>283さま
当職もこの方面ですので、やや熱が上がり筆が滑りました。失礼はお詫びいたします。

お書きになった結論「もっとうまくやればいいのに」はそれに尽きるんです。
形だけのWSでもいいし、調停テーブルを区が用意したっていい。そういうことは何にもしない。

> 業者と行政が「共犯関係」になって進めていくのが実情
そうですね。緩和をするメニューを進める一方で、行政が事業者に（不足インフラの整備などを）「たかる」構図などはあちらこちらで見られますよね。その「たかり」でつくったやっつけインフラの質の問題はまたの機会にしましょう（笑）。

> 仮に訴えられても内容的にも手続的にも瑕疵がないという状況
今回は、結構、瑕疵だらけなので、危ういのです。
千代田区や中央区なんかは、そういう意味では実に賢い。
（警察病院跡地や日立の跡地あたりから、千代田区も怪しいようですが）

> 都市再開発
再現ザ句細分化される土地所有、頭の固い行政による「既存不適格」物件の問題などなどは何とかしないといけないと思います。
が、高度利用／再開発＝タワーである必然性はない、と思っています。
たとえば、一種の土地組合などをつくって、建築協定の強いもの、地区計画のライト版の母体にし、調和のある街並み、街区防災の推進、ある一定規模のある共同建築（超高層でない）を計画するなど、ヨーロッパを事例にしても、できることはまだまだたくさんあるように思うんですが、どうも、思考停止というか、行政、土地制度、窒息し硬直したままですね。

[299: 匿名さん]

>>298 訂正
誤：再現ザ句細分化
正：際限なく細分化

[300: 匿名さん]

>>297 参照先間違い。
誤：>>283さま　[自分の書いたレスに参照先設定・・・]
正：>>297さま（直近のレスにて）

明日早いのもあって、気ばかり焦り、また久々に（まともな）都市計画の実務の方との
やりとりができ、少々筆が滑ったところもあります。失礼の段はお詫びいたします。
また、どうも打ち間違い、脱字が多数ありますが、ご勘弁ください。

[301: 匿名さん]

スレの浪費、すみません。
>>300の訂正
冒頭
誤：>>297 参照先間違い。
正：>>298 参照先間違い。

[302: 匿名さん]

>>297
>>298
真剣に考えるだけばかばかしいって。じょせんは利権の虚塔なんだから。
あとは、三菱がどうするかだけでしょ。

個人的には、観音裏も五重塔の背景の西側も大事だと思う。
このビルだっけ、万が一建っちゃったらどうぼろくても３０年くらいはあるでしょ？
そう考えると、今のビル二枚重ねの眺めもいやだけど、これがピンでみえるのはもっといやなかんじだと思う。

[303: 278]

>>298
こちらこそ失礼がありましたらお詫びいたします。

>一種の土地組合などをつくって、建築協定の強いもの、地区計画のライト版の母体にし、調和のある街並み、街区防災の推進、ある一定規模のある共同建築（超高層でない）を計画するなど、ヨーロッパを事例にしても、できることはまだまだたくさんあるように思うんですが、

現状、事業者は超高層化以外に経済的にペイする方法論を見つけられないので、なかなか。
高層化せずに高容積を使い切ろうとすれば、かつての31ｍ規制のように、建坪率いっぱいいっぱい使って、やたらと深さだけがある建物を造らざるを得ないし、低容積化を目指すのであれば、事業者は経済的負担をエンドユーザーに押しつけざるを得ない。

東京の場合、事務所・商業用地と住宅用地が明確に分かれてませんし、開発のたびに軋轢が起きるのは仕方がないと考えてます。

[304: 匿名]

あんたらお二人、深夜までご苦労だね…。
いちいち文章が長くて読む気が全くしないよ。

[305: 匿名]

この程度の長さで読む気がしないようじゃ物件の重要説明とかさらに読んでられないでしょう。
誹謗中傷に堕さずに論理的な議論が戦わされてる、稀に見る勉強になるスレだと思う。
どの物件買ったら得か何の仕様がいいか、なんて短絡的な観点だけでマンション買っちゃって後々大変、とならないためにも有効。

[306: 匿名さん]

288さん
>>老人はセキュリティに戸惑い、二世帯で住むにはマンションとう形態は不自由。
そうなんですかね。うちのマンションでは二世帯で住んでいる方結構いらっしゃいますよ。便利そうに行き来してます。セキュリティも戸惑うほど難しいものでもないでしょうし、高齢者が住むところにはセキュリティは必要だと思います。空き巣や強姦って、セキュリティシステムがしっかりしているマンションよりも何も対策されていないアパートやマンションを狙うでしょうし、そういう意味では新築マンションができることはいいことだと思います。

[307: 匿名さん]

>手付金の話を書いたのは、以前の議論で「手付金１割」を訝しがる声が多く、あまりに業界の常識からかけ離れた書き込みが多かったので触れたまで。

「手付金１割」って業界の常識なんですね。知らなかったです。5％といわれるところや最近では諸費用も全て全額住宅ローンっていう方法もあると聞いたことがあり、どこでもできるかと思ってました。なので私も最初は諸費用も全額住宅ローンの借り入れにしようと考えていました。その分、他のものに充てることができるななんて考えていたので。ですが、ここは「手付金１割」必須のようなので残念ながらそれもできないなって思っていたところです。

[308: 匿名]

本当に残念だね。営業の人に頼んでみたら？

[309: 匿名]

全額ローンは可能だけど、とりあえず１割入れる必要ありってのが普通。引渡時の精算で返金されるので、それまでなんとかつなげばいい。
どうしても無理なら営業に相談。あなたの属性、売れ行き次第で認められる可能性はゼロではない。

[310: 匿名さん]

一晩でえらい伸びてんなと思ったら・・・。
レスが長い・・・もうちと簡潔にまとめてくれんかな？
だんだん読む気が失せてくる。

[311: 匿名]

二年間も手付金を眠らせておくの？せめて３％位ならいいんだけどね。