プラウド板橋蓮根ってどうですか？ その2

[匿名さん]

1000レスを超えたので立てました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446625/

所在地：東京都板橋区蓮根二丁目32-3他（地番）
交通：都営三田線 「蓮根」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.13平米～90.32平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/hasune/index.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[298: 匿名さん]

やはり、坂上と坂下では差がありますね。
プラウドはブランドイメージも含めて坂下には建設しないようなことを聞いていたのですが、実際は違ってました。
ちょっと残念です。

[299: 購入検討中さん]

なんか荒れとるけどここが即完売すると困る人が吠えてるのか？

[300: 匿名さん]

駅近はいいよ。今も徒歩３分だからわかるけど圧倒的に近いと感じる。
雨や寒い日、疲れた日とか特に効いてくる

[301: 匿名さん]

徒歩３分歩いても線路脇なのが非常に残念...。

[302: 匿名さん]

確かに線路脇は残念。
でも、徒歩15分とかの物件に比べたらマシかな。

程度問題だけど。

[303: 購入検討中さん]

線路脇だと何が残念なの？安くなってさらにお得だよ。
別にポジじゃないんだが、住環境でみたらここは最悪だろ？
線路脇、前はパチンコ店だけあって周りは暗くて汚い感じ、
蓮根は住みやすい云々というポジがあるがそれを言い出したらどこも
すめば都。決して蓮根が他と比較して「何か秀でているから」住みやすい
のではなく、単に普通に住める、っていう程度の話。
もともと板橋区なんて人気がない、ましてや蓮根なんてもはや
生き生きもしてないひん死の街だろ。

だから安くて買いやすい。駅近であってもさして繁華街っぽくもなく
田舎っぽいからそこまで五月蝿くもない。むろん線路脇だからかえって
それが資産価値低下を招いて安くしてくれる。それでいい。
ここは買う人を選ぶ物件だってことだろ。こんな住環境が悪いところで
ファミリー層は適してないのは自明。むしろ、自分が住む町、よりも
職場なり学校、趣味の場所、なんかを生活の要にしてるような人こそ
適してる。シングルやdinks、もう子供が中高以上などの世帯などにとっては
自分の街の近くに公園や緑があろうがなかろうがどうでもいい。
家は寝るだけでいないわけだけし。そういう世帯が利便性だけを重視して
あと家にさほど金をかけないスタイルならちょうどいい感じの物件だ。

[304: 匿名さん]

>>303
確かに4000万なら、丁度いいですね！

今回の価格なら、ファミリーじゃなかったら、都心よりの2LDKでいいと思うが…

このエリアは、やっぱ低所得者のファミリー向けでしょ。

[305: 匿名さん]

>>303
あなたにぴったりの物件ということでOK。

[306: 匿名さん]

そこまで言うほど住環境は悪くないだろ。

城北公園があるから、公園には行きやすいし
児童館も幼稚園も小学校も近くにある。

小汚いけど、スーパーも適度にある。
西台、小豆沢まで行けば、店も適度にあるし。

薄暗くて雰囲気が良くないのは認めるが。

[307: 匿名さん]

板橋区が人気がない？
じゃあ、なんでそこらじゅうでマンション建ててるの？
人気なかったら売れないから建てないのでは？
スミフなんかは人気なくて売れない有明は放置して三田線沿線でマンション建てまくってますよ。

[308: 匿名さん]

>>307
工場跡地が豊富だからじゃないの？

[309: 匿名さん]

そりゃ港区や世田谷、文京区に比べれば人気は無いだろうが板橋区も人口は増えてるよ

[310: 匿名さん]

板橋でマンション立てまくってるのは工場跡地が安く出てるから。
いいところの場所は全然出ない。デベも仕事なのでとりあえず作り続けないと
やっていけないってのもある。

[311: 匿名さん]

そうそう。
板橋が人気だから建ててるわけじゃない。
売り物なかったら商売にならないってだけ。

[312: 匿名さん]

たしかにね。
スカイティアラも工場跡地だし。
ここはパチ屋だけど。

[313: 匿名さん]

パチ屋なのは痛いよね。タバコの汚水が配管に流されてるはず。

[314: 匿名さん]

豊島区なんて消滅するかもなんて言われてるんだから

[315: 匿名さん]

ここと豊島区、何の関係が？
消滅したら板橋区に編入してくれるのかな？

[316: 匿名さん]

実際販売すると完売なんだろな、ここも。

[317: 匿名さん]

2期通して即完売したら、悪口書いてた奴謝れよ。
俺も謝るから。

[318: 匿名さん]

謝る！

[319: 匿名さん]

逆になかなか売れなかったら、プラウドだから売れるとか書き込んでる人は謝れよ。

[320: 匿名さん]

たった９０戸しかないのに謝るもなにもないだろ？

[321: 匿名さん]

90戸だから一瞬じゃね？グダグダ文句言ってる奴もいるだろうけど地縁者とかでも簡単に埋まりそう

[322: 匿名さん]

俺は謝るよ。でもここは絶対竣工前完売だと思うわ。

[323: 匿名さん]

マンションマニアさんが、記事にしてますね

[324: 匿名さん]

マンションマニアさん、プラウド志村坂上サンクアージュも訪問されたみたいなのに記事にしませんでしたよね。しかし蓮根は買いだ、と。一体なにが違うのでしょうか気になります

[325: 匿名さん]

>>324
是非聞いてみて教えて！
でもここは駅近はいいけど人は選ぶよね。
そこがどう出るかだと思うね。

[326: 匿名さん]

>310

10年ぐらい前は同じこと言われてた豊洲は化けたんだよね。

[327: 匿名さん]

>>324
資金力の問題では？

[328: 匿名さん]

志村坂上サンクアージュと この蓮根だと、こっちのほうがお安いのですか？

[329: 匿名さん]

>>326
豊洲のような湾岸エリアと同じでは語れないね。
そういうところを語るなら、多摩ニュータウンや高島平などの当時再開発されてた新興住宅地だろうね。
何も無いところからやるから最初はコストが安いししがらみがなく壱から再設計しやすいので綺麗に区画
されて巨大な建造物や大型商店も出しやすい。つまり開発自体はやりやすい。いずれも当時はうまく言って
人口も増えたし店なりもふえ価値も上がった。が、いまとなってはご存知の通り。

湾岸エリアも今後どうなるかはわからんね。今は繁栄の時期なんでしょ。その後どうなるかだね。
君は、化けた、というが、それは今のスナップに過ぎないよね。今後も色んな方向に化ける可能性は
多いにある。
もともと本来自然と人がよってこなかったところを作為的、人工的でもってして作り上げた街ってのは
整形美人と同様、それを維持するためには「永遠と決めこまかいメンテナンス」が必要。つまりコストが
かかる。今はいいよ。湾岸なんかはむしろこれからが開発の本番だろうからね。まだまだ土地はあるし
オリンピックに向かってインフラ含めて再整備も進んでる。一番美味しい時だろうね。
分かってるとは思うが、湾岸のような埋め立て地にしろ多摩ニュータウンや高島平にしろ、不便で郊外で
歴史もなくて街として人気もなく震災リスクもあって、っていう悪い事尽くめだから人がよってこない。
それを人の力で色々物件作ったり話題作りして人を寄ばないといけなかったわけだからね。
それが止まったらどうなるかは、既にその他の新興住宅地ってのが示してくれてるよ。

[330: 匿名さん]

>329

湾岸でも豊洲は廃れないよ。

多摩ニュータウンですら、駅に近いところはブリリアで立替されてるでしょ。
大阪の千里もジオが立替してるし・・・

駅の利便性がいいところは古くなってもきちんと立替されて維持されるよ。
人口減少で新規インフラは難しくなってくから、既存インフラの有るところは強いよ。

[331: 匿名さん]

ティアラよりちょい安目の設定ですか。

[332: 匿名さん]

>>330
固有の物件の話してどうするんですか？多摩ニュータウン全体としては急落の一途をたどっていて
今はそういう駅前物件をようやく建て替えて若い人を取り込むのに必死に頑張ってる最中です。
しかし、いちど落ち込むと取り戻すのは大変です。飲食店やスーパー程度はある程度の需要があれば
参入コストも低いのでいくらでも作れますが、街ってのはそれだけ在れば機能するもんじゃないです。
今の豊洲もそうですよ。大型ショッピングセンターみたいなのはいくらでもすぐ作れますが（撤退も早い）、
病院、教育期間、福祉施設などが全く追いついていません。こういうのは一朝一夕で出来上がるものじゃ
ないですからね。高島平エリアもひどいもんですよ。こういうのは数字上でみるより、実際いってみたら
よくわかるのでぜひ一度その目でみてみてください。

あと、豊洲に関してどうなるかは、誰にも分かりません。今はみんな言うでしょうね。
たしかに、豊洲は多摩ニュータウンと違ってまだ都心部に近いですしね。でもどうですかね。
3.11で事情が一気に変わったようにそこもどうなるか。人が住めなくなったらまた以前のように
とりあえずゴミ処理場や化学工場などのいわゆる嫌悪施設に舞い戻る可能性もありますね。
こういう施設でもインフラは必要ですから。いずれにしてもどうなるかは神のみぞ知る、ただ
歴史的事実を見ていけば繁栄する可能性よりかは廃れる可能性のほうが高いかなっていうだけの
話です。事実は１０年後、２０年後に皆で見ましょう。

[333: 匿名さん]

マンションマニアの記事みましたが、あれ広告ですよね…。
マンションマニア調べの平均坪単価だと、志村坂上サンクアージュよりこちらのほうが高いですね。

[334: 匿名さん]

つまりアフィってことですか？

[335: 匿名さん]

サンクアージュは目の前がマンションで景観が抜けないし、駅に向かう道路がとっても狭いし不便だからそれがマイナスだったんだよきっとね
オハナ仕様のぺラボーだからと見送りましたが、サンクアージュ見送らなきゃよかったかなー

[336: 購入検討中さん]

ところで、蓮根の地盤は本当のところはやはり悪いのでしょうか。
マンションマニアさんはなにも触れてませんね。
マイナス面も考慮した上で前向きに検討したいと思ってます。

[337: 匿名さん]

結局、完売だったじゃん！こんちくしょ

[338: 匿名さん]

>>336
以前沼地だったけど今はもう問題ないんじゃん？
どうせマンションだし気にすることない気がするけどね。
気になるなら避けるしかないんじゃないかな

[339: 匿名さん]

>332
ここでニュータウンの話が聞けるなんて！すごく勉強になりました。ありがとうございます。

[340: 匿名さん]

まさに多摩ニュータウンがダイヤキュートでここがブレインダムドだね

[341: 匿名さん]

昭和22年の航空写真を見ると、蓮根駅近辺は水田地帯のようですね。

[342: 匿名さん]

また地盤の話しですか。好きですね。
ゲームじゃあるまいし何ポイント以上なら耐えられる！とかそんなもんじゃないので議論しても無駄っしょ。
昔は沼地でこのあたりは地盤係数みたらユルユルの部類。硬いか軟いか？ってわれたら軟い。
揺れも大きくなる事が予測される。
液状化も湾岸よりかは低いが台地よりも低く
可能性はある。あとは各自そのリスクを織り込めるかどうかですよ

[343: 匿名さん]

生きているうちにあるかどうかも分からない事を心配して躊躇するより
気に入った物件を買って生活するのが幸せですよ。
駅近で利便性も良いのでリセールも悪くはないでしょうし。

[344: 匿名さん]

即売だったの？
いやー色々言ってすいませんでしたね。

プラウド様は売れ行きひとつとっても、余所の物件とは
一つも二つも各が上。さすがで御座いますね。

[345: 匿名さん]

野村の営業ってすごいよね。ここはまぁ駅近で売りやすいけどそうじゃないところも竣工前完売御礼ってどうやってんだろ。

[346: 匿名さん]

一応ハザードマップくらいは気にしたほうがいいんじゃない？
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/009/009967.html
坂下はないね。

[347: 匿名さん]

>>346
マンションの場合ハザードマップは見る必要なしです。浸水とかもありませんし。

[349: 匿名さん]

>>347
それ、真面目に言ってる？だとしたら大したもんだよ。

[350: 匿名さん]

>>349
真面目に言ってる。ハザードマップみて色ついてたらやめるのかい？
浸水なんて戸建てじゃあるまいし滅多にないしあっても実害なんて無い。掃除も委託業者がやってくれるし。
逆に聞きたいが君は見てどうすんの？そこん所教えてよ。

[351: 匿名さん]

いや、本当に気にしないんならいいんだけど。そうゆう人ほどいざその状況に陥ったら全く検討違いのところに矛先向けてクレームつけたりするから気になっただけだよ。
もちろん、あなたがこの物件を選んだ自分に責任がありますと素直に言えるのなら全く問題はないんだけどね。

[352: 匿名さん]

>>351
だから君はハザードマップ見てどう判断するんだい？
ここはどう？君の意見も聞かせてよ。

[353: 申込予定さん]

蓮根一帯は元々沼地ということもあり、沖積層でできています。
沖積層の意味と地盤の強さを調べてみてください。
そうすればマンション相場では安く見えますが、いかに利益を取っているかがわかると思います。
3.11では大丈夫でも、関東大震災が来たら間違いなくアウト。沖積層とはそういうものです。

それでも私はここを買う。

[354: 匿名さん]

>>353
詳しいみたいなので、沖積層の意味と地盤の強さとの関係、
あと、利益がどの程度とりすぎているのか、関東大震災がきたら
アウトになるのか、教えてもらえますか？

[355: 申込予定さん]

>>354
営業さんですよね？そのくらいはご自分で調べてみてください。
インパクトファクターは低いですが、沖積層のことならWikipediaでも載ってますよ。
駅近物件で4,000万円台がいかに安いかを見せるためにあえて地価相場の高い駅近物件の価格を直前に見せる。さすがです。

それでも私は買いますけどね。4,000万円台の3LDK。
で、すぐに貸し出します。

[356: 匿名さん]

>>355
いえ、検討者です。
詳しいようなのでお聞きしています。

沖積層の意味と地盤の強さとの関係、
あと、利益がどの程度とりすぎているのか、関東大震災がきたら
アウトになるのか、教えてもらえますか？

有益になると思います。よろしくお願いします

[357: 申込予定さん]

>>356
いやいや、営業さんですよね？

このサイトは分かりやすく説明してますよ。
http://www.juhinkyo.jp/knowledge/column/沖積層って何？/
ここなんかも参考になるんじゃないんですか？
http://bizex.goo.ne.jp/column/ip_23/138/2999/

ちなみに蓮根は荒川低地です。
あとはご自分でご判断ください。
デベロッパーの利益幅がどれくらいあるかなんて購入者には関係ないでしょう。
買う価値があれば買う。なければ買わない。
デベロッパーの利益率が高くて癪だから買わないなんてならないですよね？癪だけど買うとはなりますけど。

[358: 匿名さん]

>>357

>そうすればマンション相場では安く見えますが、いかに利益を取っているかがわかると思います。
>3.11では大丈夫でも、関東大震災が来たら間違いなくアウト。沖積層とはそういうものです。

あなたが書いたのですが、いかに利益をとっているのかわからないので教えてください、と
書いてるだけです。
あと、関東大震災が来たら間違いなくアウト、もわからないので教えてください。

自分で書いておいて聞いたら自分で調べろっていうのはあまりに乱暴では？

[359: 匿名さん]

教えて君は教えてもらう立場をわきまえないと。逆ギレしてどうすんの、まじで。

[360: 申込予定さん]

>>358
高い買い物をするんだから、少しはご自分で調べたらどうですか？せめてリンク先くらいは熟読して理解しましょうよ。
沖積層がわかれば自ずとほかのこともそれなりに推測できると思いますよ。

推測できないのであればそれはご自分の考える力が足りないわけですし、そもそもリンク先を全く見ずに文句を申されてるのであればやはりあなたは営業さん。しかも比較的若く短気。

[361: 匿名さん]

>>359

逆切れしてないよ。聞いてるだけ。
どうも答えられないようだけどね。

[362: 匿名さん]

>>360

>あと、利益がどの程度とりすぎているのか、関東大震災がきたら
>アウトになるのか、教えてもらえますか？

ここだけ教えてくれたらいいんですけど。
分からないのであればもういいです。
ただの妄想だったということでお疲れさまでした。

[363: 申込予定さん]

>>361
若い！そして弱いですねー。
購入を検討されてるんでしたっけ？
仮に抽選であなたが管理組合の理事長になろうものなら、副理事長の他に理事長補佐を設けないといけませんね。
すみませんが、面倒なのでここの物件は諦めてもらえませんか？加賀学園とか志村三丁目とかも良さそうですよ。

[364: 匿名さん]

沖積平野は川が運んできた土砂が長い間に堆積してできたもの。砂礫なので軟らかい。
武蔵野台地は数千年前にできた古い陸地で、そこに古代に火山灰が積もった。これが関東ローム層。
火山灰土は水を含むと固い粘土質になり、強固な地盤になる。
だから武蔵野台地に乗ってる坂上は地盤がいいんだよ。

[366: 匿名さん]

90年代ぐらいまでは駅徒歩5分以内なんてごろごろあったというかそれ以上遠い物件は
「買うやつはアホじゃ」ぐらいの感じだったんだけどね。
最近は12分～15分レンジがデファクトになっちまった。なのでここ駅からの近さでは希少な物件。
それは間違いない。だけどその他のファクターが自分として満足できるか、またはどうにも我慢ならない
場所でないかなどのせめぎあいだろうね。物件はあまりこだわっても無駄。駅近もんは安普請
ダサデザインでも売れるからデベも必死にならないし。

[367: 匿名さん]

>>365
理由説明できないからって逆ギレしてもしょうがないよ。

[368: 匿名さん]

デファクトってなんだよ。
意味不明だよ。
知ったかで使うなよ。

訳さずにデファクトスタンダートって言わないと違う意味になるぞ。

[369: 匿名さん]

マンションマニアさんのブログ見てきました。
凄く誉め称えられてましたけど、本人は6回目の買い替えをされるんでしょうかね？

[370: 匿名さん]

>>369
マンションマニアさんのツイッターをみていると、マンションマニアさんはタワーマンションを購入したい様子です
多分かわないんじゃない？

[371: 匿名さん]

>368

あなたもね、
訳さずに、ではなく
略さずに、
でしょ。

なんなんだよ、意味不明だよ。
と言われちゃうよ。

さてと、この物件は無しかな。

[372: 匿名さん]

>368

デファクト＝デファクトスタンダードじゃないの？
違う意味あるのかな？

まさか、デフォルトと勘違いしてる？？

[373: 匿名さん]

ここは本当に面白いね

[374: 匿名さん]

リテラシー低くてね笑
そういう土地なんじゃないかと思ってしまうよね。

[375: 購入検討中さん]

>>364
と言うことは、このマンションは散水された砂場を地固めしたところに建設されるようなものってこと？
で、武蔵野台地にあるマンションは水分の少ない粘土を地固めしたところに建設されてると。
極論はそういうことですか？

[376: 匿名さん]

>>375
そのとおりです。
このあたりは400年くらい前は荒川が蛇行する湿地帯ですから。

[377: 匿名さん]

まあ、マンション自体は杭をしっかり打ち込むから大震災がきてもある程度大丈夫なんだろうけど、周りが液状化をした日にはいくらリセールバリューが高くてもその地帯の価値がダダ下りになるなぁ。浦安みたいに。
うーん、要望書を出してはみたが、悩んできた。

[378: 匿名さん]

まあ、ここら一体に甚大な被害が出るくらいの震災がきたら、あれですよ。
都心は麻痺。下手すると日本経済に影響でて

ローン払うどころじゃなくなりますよ。

リセールなんかより命の心配したほうがいいですよ。

[379: 匿名さん]

>>378
それは極端すぎだろ。
武蔵野台地のような地盤がしっかりしている地域一帯に甚大な被害が出たなら都心が麻痺してローンどころじゃなくなるかもしれないけど、砂場の上に建物がある地帯が甚大でも、低地以外は平気な可能性の方が高いよね。
営業なのかどうかわからんが、ちょっと頭がお花畑ですな。
あと、一体じゃなくて一帯な。

[380: 匿名さん]

大地震なら不動産価格はがっつり下がるでしょうけど、ここなら火災に遭わない限り命まではとられないと思いますよ。

[381: 匿名さん]

このマンションの周り見てると、火災が一番怖いよね。

[382: 匿名さん]

火災は問題ないよ。このマンションの周辺道路は普通に消防車がこれるし近くには幹線道路もある。
十分です。あと、鉄筋コンクリートであるマンションの場合、まず火の手が他住戸に回る事がまず
稀。くわえて、回るにしてもものすごく時間がかかるので普通にそれまでに消防車到着。

[383: 購入検討中さん]

たかが90戸のマンションでこれだけ荒れるのはなぜ？
マニアさんのサイトで価格表見たけどそこまで高くないじゃん！

駅徒歩3分という好立地を考慮すれば妥当な価格だと思うし、ここ買えないなら23区は諦めるしかないんでない？

[384: 匿名さん]

坂上のデベや購入予定者や冷やかしものが乱入！

[385: 匿名さん]

ここの価格が高くないって、地元じゃないでしょ。

元々は、4000万でも高いエリアだからね！

[386: 匿名さん]

そういうこと。この辺りのエリアは価格高騰を繁栄した状態で4000万。
その前の2008年には3500万のエリアであった。それから考えたら
価格はすぐにわかる。

[387: 匿名さん]

>386

時代が違うって。
4000万70平米って、坪180万のイメージでしょ

23区駅徒歩3分かつ大手デベロッパーでその値段は出てこない。
つくばエクスプレスとか東武伊勢崎線でも厳しいでしょ。

今まで大手が作ったことのない土地だから、
大手物件の相場がわかってない人が多いんでしょ。

[388: 匿名さん]

>>387
知らないのは君では？
2年前に販売されたシティテラス蓮根は3980万〜であったし、
ちょうど数ヶ月前に築浅中古が売っていたが3100万でした。
まぁ君みたいな人はスミフが大手じゃないとか言い出しそうだが
そういうことだから。

[389: 匿名さん]

>>388
確か3300万ぐらいもあったような

[390: 匿名さん]

蓮根の相場が4000万なのは正しいけどね。中古相場（いわゆるよく取引されている価格帯）が3000万前後で
新築が4000-4200万ぐらい。387って何も知らないだろうね。

[391: 匿名さん]

>388

二年前からだったら大体1割から2割ぐらい上がってるうえに、シティテラスは駅徒歩5分を超えてるから、そんなもんでしょ。
平米数がわからないからなんとも言えないけど、
当時それぐらいだったのが今坪220万ぐらいって別に変でもなんでもない。

2年前に3000万円台だったことを根拠に上限を4000万と思うほうがよっぽど今の相場が理解できてないよ。

[392: 匿名さん]

>>391
平米数は72m2ですけど。批判ばかりは結構ですけど、せめて何か具体的なデータ出してみたら？ｗ
自分の想像だけでしょ？あまりに外れた想像で恥ずかしいのはわかりますけどね。

[393: 匿名さん]

>392

？？

野村がここを坪220万で出してきてるんだから、
現時点では私の相場観のほうが正しいでしょ。
現実が何よりの証明だよ。

そして、価格改定せずに売り切れたなら正しさが証明されたってこと
（これはもう少しあとにならないとわからない）

自分独自の相場観を語って強気になる前に現実を見たほうがいいよ。

[394: 匿名さん]

>>393
はいはい、必死なのわかったから。

[395: 購入検討中さん]

マニアさんの言う通りここは蓮根駅No.1のマンションでしょう。
蓮根で一番高くて当たり前。

住友不動産のは徒歩3分ではなく6分でしたっけ？

それと比べるとかありえないよ。

[396: 匿名さん]

>394

いや、他人事ながら心配してるんですよ。
あなたのような古い相場観だと、後10年は買えなくなりますよ。
20代ならまだチャンスも有るでしょうけど、
30代だったらローンも組めなくなるから一生賃貸決定になっちゃいますよ。

4000万が予算上限なら、埼玉以北しか無いと思いますね。
志木にパークホームズとプラウドができるけど、そこでも厳しいんじゃないかな？
もうちょっと遠い地域で探さないと・・・

[397: 匿名さん]

>>396
大丈夫。数字も出せない人に言われてもしょうがないので。