23区内のマンション価格はもう上がり始めている？

[匿名さん]

「新築マンションはいつ下げ止まる？」スレッドも40まで行きましたが・・・
既に23区内の住宅地価格は、今年３月を底として上がり始めているという
2009年9月期調査結果も相次いでいます。

野村不動産　nomu.com 土地価格動向（東京都区部）
http://www.nomu.com/knowledge/chika/

三井不動産　リハウス・プライスリサーチ
http://www.rehouse.co.jp/price_research/

住宅地価格、中古マンション価格が上がり始めていると言っても、引き続き低位
安定といった状況ですし、また新築マンションの在庫は引き続き高水準で推移し
ており、新築マンション価格が上がり始めるには時間がかかるかもしれませんが、
これらを先行指標として今後の展開を考える時期に入っているのではないでしょうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

[51: 匿名さん]

年収下がる今、他に収益を探すのは当然の流れ!!

マンションは都心部に人口数移行する中、当然安定推移する前回のバブル崩壊後とここが違う…(笑)

[52: 匿名さん]

しかし、これから日本の中で人口が増える場所を探すのも結構、たいへんなことになりそうだね。やっぱ、港区からはでないほうがよさそうだな。

[53: 匿名さん]

品川区も大田区も良いね…利便性上がるところは、探せばまだある。加速化して値下がりは世田谷とか不便なところ〜

[54: 匿名さん]

>>53

大田区は結構やばい感じがするよ。
実家が久が原だけど都心に直接接続している路線がないせいか
最近いまいち人気がない。田園調布は例外としても山王みたいな
旧来からある高級住宅地もいまいちぱっとしない。

蒲田あたりはだいぶきれいになったけどイメージがいまいち悪いね。
大田区はどのエリアがイケてますか？
元地元民としてはよくわからないのだが・・・。

[55: 匿名さん]

>>45-51
必死な業者の断末魔の叫びか…
続々と大幅値引き情報が出てきてるぞ


岡本レジデンス
J1タイプ「110号室」（3LDK/112.50m2）
旧価格1億1,990万円→新価格8,800万円
Cタイプ「203号室」（3LDK/127.00m2）
旧価格1億2,810万円→新価格9,700万円
Jタイプ「210号室」（3LDK/112.50m2）
旧価格1億3,860万円→新価格9,900万円

[56: 匿名さん]

>55
それは安い！
さあ、みなさん買いましょう！！

[57: 匿名さん]

>>55
坪単価で２５８万円か・・

ところで岡本って２３区のどこですか？
人の名前ですか？

[58: 匿名さん]

岡本は世田谷区の外れ、砧公園近くと言えばいいけど、砧公園の東名高速挟んで反対側です。最寄駅は二子玉川ですかね？歩いては行けないくらい遠いですけど。

[59: 匿名さん]

>>58
そんな田舎で坪200万円以上なのは医者が24時間常駐しているとか特別なマンションだからでしょうね。
普通の人には関係なさそうですね。

[60: 匿名さん]

そういう極端な例を出さないとネガれないというのもね・・・

[61: 匿名さん]

世田谷区では老人ホームを兼ねたマンションが増えています。
かなり高額ですよ。

[62: 匿名さん]

>>60
>>61
老人用の特殊なマンションがいくら下がっても関係無いですよね。
もっとみんなが興味あるようなマンションで例をあげないと、下がっている実感ありませんね。

[63: 匿名さん]

世田谷でも端っこのほうで駅歩15分以上であれば、歴史的には高級なエリアであっても、もはや需要は弱いといった状況なわけですよね。
世田谷区や大田区あたりでも場所によっては崩れ始めている現象は重く受け止める必要がありそうです。
いよいよ選球眼が試される時代を迎えたということですよね、これからはボール球に手をだすと致命傷になりそうです。（前回のバブル時は柿生や新百合丘あたりがひっかかりやすいボール球だったのが、今回はもしかするとニコタマあたりも疑ってかかる必要があるのかもしれません）

[64: 匿名さん]

前のバブルと違うのは、不動産に流れた資金の質。エクイティの比率高く、借入は銀行も及び腰だった為、そこまで高くなかった。

借入比率低いから、投げ売りしないで済んだ。業者は今、仕入れ物件がなくて困っているよ。

[65: 匿名さん]

>>63
でも環七周辺になると住環境が悪くなりすぎます。

[66: 匿名さん]

63は表現悪くない、しかし二子玉はﾌﾞﾗﾝﾄﾞが際立っていて差別化できている、駅は活気あるし。

問題は、等々力とか駅遠い高級感ある住宅街がこれからどうなるかだよ…(笑)

と言うのも、世田谷内でも成城学園前とか、バス停の遠いエリアは値下がりしているから…

つまり総じて交通不便で容積率低い。

総額の住宅金額のわりに家賃収益は期待できずに利回りで言うと極端に低い。

資産価値うんぬんは、通用しない現在、ファミリータイプの家賃は下がる、将来的にも広めﾜﾝﾙｰﾑの家賃は安定感ある。

転じて、老人ホームも、悪くないが１０年経つと空きがでるかもよ。

[67: 匿名さん]

↑
こういう地域は家賃収入目当ての投資物件エリアではないと思うがね
良質な住宅街というのは容積率の低さによる住環境と街並みが魅力なのに、容積率って？
それを求めるなら都心か駅前

ニコタマ・ブランドというが、ニコタマのブランドはニコタマそのものにはない
別に住み心地がいいわけでも、住環境がいいわけでもない（道は狭いしむしろ悪いかも）
成城～等々力～自由が丘～駒大前くらいまでにかけての周辺の良質な住宅街という後背地と住民層があってこそ
郊外だとこういう後背地や住民層がないところは弱いだろうな

岡本は例外だよ、やはり
旧財閥家とかの別邸、有名芸能人や大企業社長宅もあって、いい住宅街なんだが
庶民向けではないから、駅遠だけど高い
こういう場所でMSというの発想がそもそも間違いの気はするがね

成城でバスという場所はたんに田舎
道路の向こうは調布の畑だったりする
こんなのが成城の名で高かったほうがおかしい

点として街をみるのではなく、周辺も含めて面で見る必要があると思う

[68: 匿名さん]

>>66
ワンルーム投資に手を出した方丸出しですね

>>67
岡本は安いです

[69: 匿名さん]

戸建てとマンションは別物ですよ。

戸建ては趣味の世界で、一般的な市場性は無い。だから利回りを考える必要が無い。
マンションは市場性が高く、中古が一般的に売買される。だから利回り重視で、新築価格も結局は利回りに合ったものになる。

>>67さんは、
戸建て地域のマンションを戸建てと同じ尺度で見ているから、間違った方向ですよ。
それから将来性も考える必要があります。住民の高齢化が進んで、新しい人があまり入ってこないところは、
今がよくても、将来悪くなって家賃も下がってしまいます。
マンションのＰＥＲの目安は２５、利回り４％です。
家賃２０万円だと新築マンション価格６千万円。

戸建て地域＝郊外でマンションを買うこと自体が大間違いかもしれません。

[70: 匿名さん]

>>61

馬事公苑のバーリントンハウスだっけ？
運営会社がつぶれたけど

[71: 匿名さん]

外資が演出したミニバブルは弾け、勝ち組外資は搾り取れるだけ搾り取ってさっさと売り抜け撤退。
残ったのはカモにされた個人投資家の雑魚だけ>>45-53あたりが典型

[72: 匿名さん]

>>71

勝ち組外資って例えばどこですか？

[73: 匿名さん]

ゴールドマンに決まっておる

[74: 匿名さん]

ネット掲示板にいろいろ書かれ始まってから投資だなんだと騒ぐどシロート。(笑)
アホの集まり。

ライブドアと円天もにも手出したクチだろ？(笑)

[75: 匿名さん]

>>74
そして次はニコタマ？(笑)

[76: 匿名さん]

ライブドアは儲かったなあ～

[77: 匿名さん]

俺も二千万儲けた

>>74
貧乏情弱さんですね

[78: 匿名さん]

≫68さん
平均坪250万前後を推移してる場所は庶民にとっては安いとはいえないでしょ

≫69さん
この程度のPERは城南あたりの郊外住宅街のいいところなら、MSだって十分維持できてるでしょ
仕事用に持ってる部屋の近辺は住宅街だが、このPERを十分に上回ってるよ、いまだに
子供やファミリーが多くなった気がするし、出物はすぐ売れてるから、人口の流入が結構あるんだろうな
もっともこの地域はPERがいいとは昔から言われてたが

≫70
バーリントンハウスつぶれたんだ？
へ～、入るとき2億くらいいるんじゃなかったっけ
入所費用どうなるんだろ？

[79: 匿名さん]

首都圏マンションPERランキング
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/60RANK_syuto.pdf

[80: 匿名さん]

>>78

バーリントンハウスはコムスンがつぶれてから、どっか事業譲渡しようと
したら耐震強度がたりないとかでディールがキャンセルになったんだよ。
そんでグッドウィル残党のラディアが事業譲渡受けたんだけどラディアは
ＡＤＲ申請後、上場廃止。子会社のバーリントンは運営しているみたい。

[81: 匿名さん]

サンキュー
PERという観点だけからすれば、地域とあまり関係ないよね、そもそも
割高の都心はむしろPERは低くなりがち
割安の郊外のほうがPERが高いことも多い
都心でPERが高くなるのは、相対的に割安に供給されたときという条件付
結局、収益性だけでは立地選択の判断はできないよ
価格維持・上昇の観点も考えないとね

[82: 匿名さん]

利回りと価格は単純には比例しないですよ。
普通はむしろトレードオフの関係。
国債利回りとかと同じ考え方ですよ。

賃料が高いということと、利回りがいいということは、全く別問題。
賃料が高くても元物件が高ければ利回りは低い、その逆も然り。
だから人気があって物件価格が高いエリアは賃料も高いかもしれないが、PERは高くなかったりする
利回りの率と賃料の絶対額をちょっと混同している人がいるようですね。

[83: 匿名さん]

安い中古マンションは、買いだよ…また値上がりするよ(笑)

[84: 匿名さん]

特に真ん中の優良不動産の中古マンションはまた値上がりするよ(笑)

[85: 匿名さん]

国債乱発の(友愛って名のﾊﾞﾗﾏｷ政治家)民主党は、自滅決定的だろう。日本丸は何で外貨稼ぐつもり？

財務省が、怒り、郵貯使い方考えるだろうし、また、いよいよマンション税制拡充で内需拡大だな…(笑)

内需拡大ってことはまた不動産に金いれる事でしょ。他に何ありますか？知っている方居ます？

[86: 匿名さん]

都心のいい物件は買い競争激しいよね

[87: 匿名さん]

そうそう…

[88: 購入検討中さん]

そして再度バブルへ。

[89: 匿名さん]

外国人が都内高級物件とか高級車とか買ったりしてるからねぇ。
ある程度外貨は稼げていると思うんだけど、企業がそれを放出しないで溜め込んでるからなぁ。

[90: 匿名さん]

まったく、その通り!!

[91: 匿名さん]

前回のバブルに懲りて、内部留保厚いから、強気だよ…

[92: 匿名さん]

学習機能付いてるからね

[93: 匿名さん]

大手企業の都心への資金シフトは、大いに都内不動産価格の底入れに寄与する、先ずは安くなったエリアを調べよう。

[94: 匿名さん]

安くなったエリア→都心部、南西部
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2009/17.html

下落率上位を渋谷区が独占
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2009/30.html

[95: 匿名さん]

↑これをどう見るか？

[96: 匿名さん]

世田谷ガンガン下がれ
都心は上げていいよ

[97: 匿名さん]

世田谷区が下がって行くのは皆さん分かっているけど、どこまで下がるか分からない。
マンション坪単価２００万円切るか？

[98: 匿名さん]

>>97

京王線沿線の駅から１５分ほとんど調布みたいな場所だと
たぶん２００万は切ると思います。

２００３年竣工のＤ’グラフォート世田谷芦花公園は＠２０２
２００４年竣工のコスモグランリュックスは＠１９５

でした。東急沿線は一番安かった２００３年竣工の深沢ハウス
が＠２９６だったから、まあ下がっても２５０前後ってとこでは
ないかな

[99: 匿名さん]

深沢ハウスは中古が売りに出ていますが５年経っても全く値下がりしていないんですね。
さすがに世田谷の人気は強いなあ。

[100: 匿名さん]

↑
分かるが、価格ファクターの一つに教育も上げられる…

と言うのもファミリータイプは学区でも人気不人気あげらるるから…

例えば、文京区護国寺界隈は、御茶ノ水付属があって周辺マンションは、毎年これから３月まで高値で取り引きされている…(笑)