23区内のマンション価格はもう上がり始めている？

[匿名さん]

「新築マンションはいつ下げ止まる？」スレッドも40まで行きましたが・・・
既に23区内の住宅地価格は、今年３月を底として上がり始めているという
2009年9月期調査結果も相次いでいます。

野村不動産　nomu.com 土地価格動向（東京都区部）
http://www.nomu.com/knowledge/chika/

三井不動産　リハウス・プライスリサーチ
http://www.rehouse.co.jp/price_research/

住宅地価格、中古マンション価格が上がり始めていると言っても、引き続き低位
安定といった状況ですし、また新築マンションの在庫は引き続き高水準で推移し
ており、新築マンション価格が上がり始めるには時間がかかるかもしれませんが、
これらを先行指標として今後の展開を考える時期に入っているのではないでしょうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

[21: 匿名さん]

9月以降大手不動産の倒産連発で大恐慌が起きて物件価格暴落って予想してた人いなかったっけ？
ま～誰も信じてなかっただろうけど。

[22: 匿名さん]

まだ銀行の動きがにぶい今のうちだね！

[23: 購入検討中さん]

着工数が去年より増えてるんだから、なんとかなりそうだけどね。

[24: 購入検討中さん]

去年より伸びてるというより、、、、過去最大の着工数だよ。。。。。

[25: 匿名さん]

着工数は過去最低だろ。

[26: 匿名さん]

週明けにはまた倒産情報にマンション屋とドカタが列ぶよ。

[27: 匿名さん]

要はこの掲示板（＝素人の集まり）で
●楽観論一色のとき・・・暴落は近い。
●悲観論一色のとき・・・間違いなく買い場。
●楽観論・悲観論入り乱れているとき・・・？
ってことか。と言うことは様子見かな。

[28: 匿名さん]

マンション屋とドカタが潰れるほど、供給が少なくなって寡占により高値が維持されるだけなんだけど。

[29: 匿名さん]

「23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？」スレでは「中小弱小デベは深刻」とのレスに対し
次のリンクが提示された。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47302/

そして、それまで活発にやり取りされていたレスがしばらく止まった。

[30: 匿名さん]

流れに沿わないこと書いたからじゃないの？意味わからん。

[31: 匿名さん]

下げ止まったからじゃないの

[34: 匿名さん]

>>29

コスイニは半分リストラ

[35: 匿名さん]

半分リストラでマンション安くなるの？コスイニなんて在庫売る以外、当面の間、新規供給出来ないんじゃない

[36: 匿名さん]

アンカーもまともに打てない奴が仕事を語るスレですか？

[37: 匿名さん]

流れに沿わない。意味わからん。

[38: 匿名さん]

上がった！港区上がった！上がった！

[40: ビギナーさん]

言うまでもない事ですが、やはりこういう事も増えてくる訳で。
新築の供給だけでなく、中古も増えるのではと。

住宅ローン、「返済困難」続出　大手銀が対応強化
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091025AT2C1501024102009.html

[41: 匿名さん]

新築はすでに激減、今後も増える見込みがない中、検討者は中古を物色し、中古も枯渇してきているのが現状なんじゃない？

[42: 匿名さん]

だから港区からジリジリ中古が上がりはじめているわけでしょ

[43: 匿名さん]

枯渇してないけどね・・・。いっぱいありますよ
ただめちゃくちゃな投げ売りはみなくなっちゃったなあ

[44: 匿名さん]

バブル崩壊後に必ずある物件の枯渇ですよ。
一時的にちょろっと値上がりしたりするのも特徴です。
これを越えるとダダ下げあるのみです。

[45: 匿名さん]

↑
甘いよ、いつも同じ局面迎えるほど甘くない。まるで子供のように見える。まるで子供ですねぇ…(笑)

[46: 匿名さん]

基本的にはこのまま回復基調だろう

[47: 匿名さん]

土地は値下がり、マンションは上昇してる!!


これが事実、収益上がるものには、値が付いているが〜土地は難しい

[48: 匿名さん]

上がる要素がないのに上がるわけがないと思いマーーース
業者は客をハメることしか頭に無いから気をつけよう！

[49: 匿名さん]

ひとを信じられないとは悲しいひとだね。もう信用創造は拡大モードでっせ

[50: 匿名さん]

収益を生むマンションは俄然脚光を浴びる。

年金に期待できない為、まともに考えてる人は特に期待寄せる…

10年〜20年先を考えると…

当然の流れ!!

[51: 匿名さん]

年収下がる今、他に収益を探すのは当然の流れ!!

マンションは都心部に人口数移行する中、当然安定推移する前回のバブル崩壊後とここが違う…(笑)

[52: 匿名さん]

しかし、これから日本の中で人口が増える場所を探すのも結構、たいへんなことになりそうだね。やっぱ、港区からはでないほうがよさそうだな。

[53: 匿名さん]

品川区も大田区も良いね…利便性上がるところは、探せばまだある。加速化して値下がりは世田谷とか不便なところ〜

[54: 匿名さん]

>>53

大田区は結構やばい感じがするよ。
実家が久が原だけど都心に直接接続している路線がないせいか
最近いまいち人気がない。田園調布は例外としても山王みたいな
旧来からある高級住宅地もいまいちぱっとしない。

蒲田あたりはだいぶきれいになったけどイメージがいまいち悪いね。
大田区はどのエリアがイケてますか？
元地元民としてはよくわからないのだが・・・。

[55: 匿名さん]

>>45-51
必死な業者の断末魔の叫びか…
続々と大幅値引き情報が出てきてるぞ


岡本レジデンス
J1タイプ「110号室」（3LDK/112.50m2）
旧価格1億1,990万円→新価格8,800万円
Cタイプ「203号室」（3LDK/127.00m2）
旧価格1億2,810万円→新価格9,700万円
Jタイプ「210号室」（3LDK/112.50m2）
旧価格1億3,860万円→新価格9,900万円

[56: 匿名さん]

>55
それは安い！
さあ、みなさん買いましょう！！

[57: 匿名さん]

>>55
坪単価で２５８万円か・・

ところで岡本って２３区のどこですか？
人の名前ですか？

[58: 匿名さん]

岡本は世田谷区の外れ、砧公園近くと言えばいいけど、砧公園の東名高速挟んで反対側です。最寄駅は二子玉川ですかね？歩いては行けないくらい遠いですけど。

[59: 匿名さん]

>>58
そんな田舎で坪200万円以上なのは医者が24時間常駐しているとか特別なマンションだからでしょうね。
普通の人には関係なさそうですね。

[60: 匿名さん]

そういう極端な例を出さないとネガれないというのもね・・・

[61: 匿名さん]

世田谷区では老人ホームを兼ねたマンションが増えています。
かなり高額ですよ。

[62: 匿名さん]

>>60
>>61
老人用の特殊なマンションがいくら下がっても関係無いですよね。
もっとみんなが興味あるようなマンションで例をあげないと、下がっている実感ありませんね。

[63: 匿名さん]

世田谷でも端っこのほうで駅歩15分以上であれば、歴史的には高級なエリアであっても、もはや需要は弱いといった状況なわけですよね。
世田谷区や大田区あたりでも場所によっては崩れ始めている現象は重く受け止める必要がありそうです。
いよいよ選球眼が試される時代を迎えたということですよね、これからはボール球に手をだすと致命傷になりそうです。（前回のバブル時は柿生や新百合丘あたりがひっかかりやすいボール球だったのが、今回はもしかするとニコタマあたりも疑ってかかる必要があるのかもしれません）

[64: 匿名さん]

前のバブルと違うのは、不動産に流れた資金の質。エクイティの比率高く、借入は銀行も及び腰だった為、そこまで高くなかった。

借入比率低いから、投げ売りしないで済んだ。業者は今、仕入れ物件がなくて困っているよ。

[65: 匿名さん]

>>63
でも環七周辺になると住環境が悪くなりすぎます。

[66: 匿名さん]

63は表現悪くない、しかし二子玉はﾌﾞﾗﾝﾄﾞが際立っていて差別化できている、駅は活気あるし。

問題は、等々力とか駅遠い高級感ある住宅街がこれからどうなるかだよ…(笑)

と言うのも、世田谷内でも成城学園前とか、バス停の遠いエリアは値下がりしているから…

つまり総じて交通不便で容積率低い。

総額の住宅金額のわりに家賃収益は期待できずに利回りで言うと極端に低い。

資産価値うんぬんは、通用しない現在、ファミリータイプの家賃は下がる、将来的にも広めﾜﾝﾙｰﾑの家賃は安定感ある。

転じて、老人ホームも、悪くないが１０年経つと空きがでるかもよ。

[67: 匿名さん]

↑
こういう地域は家賃収入目当ての投資物件エリアではないと思うがね
良質な住宅街というのは容積率の低さによる住環境と街並みが魅力なのに、容積率って？
それを求めるなら都心か駅前

ニコタマ・ブランドというが、ニコタマのブランドはニコタマそのものにはない
別に住み心地がいいわけでも、住環境がいいわけでもない（道は狭いしむしろ悪いかも）
成城～等々力～自由が丘～駒大前くらいまでにかけての周辺の良質な住宅街という後背地と住民層があってこそ
郊外だとこういう後背地や住民層がないところは弱いだろうな

岡本は例外だよ、やはり
旧財閥家とかの別邸、有名芸能人や大企業社長宅もあって、いい住宅街なんだが
庶民向けではないから、駅遠だけど高い
こういう場所でMSというの発想がそもそも間違いの気はするがね

成城でバスという場所はたんに田舎
道路の向こうは調布の畑だったりする
こんなのが成城の名で高かったほうがおかしい

点として街をみるのではなく、周辺も含めて面で見る必要があると思う

[68: 匿名さん]

>>66
ワンルーム投資に手を出した方丸出しですね

>>67
岡本は安いです

[69: 匿名さん]

戸建てとマンションは別物ですよ。

戸建ては趣味の世界で、一般的な市場性は無い。だから利回りを考える必要が無い。
マンションは市場性が高く、中古が一般的に売買される。だから利回り重視で、新築価格も結局は利回りに合ったものになる。

>>67さんは、
戸建て地域のマンションを戸建てと同じ尺度で見ているから、間違った方向ですよ。
それから将来性も考える必要があります。住民の高齢化が進んで、新しい人があまり入ってこないところは、
今がよくても、将来悪くなって家賃も下がってしまいます。
マンションのＰＥＲの目安は２５、利回り４％です。
家賃２０万円だと新築マンション価格６千万円。

戸建て地域＝郊外でマンションを買うこと自体が大間違いかもしれません。

[70: 匿名さん]

>>61

馬事公苑のバーリントンハウスだっけ？
運営会社がつぶれたけど

[71: 匿名さん]

外資が演出したミニバブルは弾け、勝ち組外資は搾り取れるだけ搾り取ってさっさと売り抜け撤退。
残ったのはカモにされた個人投資家の雑魚だけ>>45-53あたりが典型

[72: 匿名さん]

>>71

勝ち組外資って例えばどこですか？

[73: 匿名さん]

ゴールドマンに決まっておる

[74: 匿名さん]

ネット掲示板にいろいろ書かれ始まってから投資だなんだと騒ぐどシロート。(笑)
アホの集まり。

ライブドアと円天もにも手出したクチだろ？(笑)

[75: 匿名さん]

>>74
そして次はニコタマ？(笑)

[76: 匿名さん]

ライブドアは儲かったなあ～

[77: 匿名さん]

俺も二千万儲けた

>>74
貧乏情弱さんですね

[78: 匿名さん]

≫68さん
平均坪250万前後を推移してる場所は庶民にとっては安いとはいえないでしょ

≫69さん
この程度のPERは城南あたりの郊外住宅街のいいところなら、MSだって十分維持できてるでしょ
仕事用に持ってる部屋の近辺は住宅街だが、このPERを十分に上回ってるよ、いまだに
子供やファミリーが多くなった気がするし、出物はすぐ売れてるから、人口の流入が結構あるんだろうな
もっともこの地域はPERがいいとは昔から言われてたが

≫70
バーリントンハウスつぶれたんだ？
へ～、入るとき2億くらいいるんじゃなかったっけ
入所費用どうなるんだろ？

[79: 匿名さん]

首都圏マンションPERランキング
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/60RANK_syuto.pdf

[80: 匿名さん]

>>78

バーリントンハウスはコムスンがつぶれてから、どっか事業譲渡しようと
したら耐震強度がたりないとかでディールがキャンセルになったんだよ。
そんでグッドウィル残党のラディアが事業譲渡受けたんだけどラディアは
ＡＤＲ申請後、上場廃止。子会社のバーリントンは運営しているみたい。

[81: 匿名さん]

サンキュー
PERという観点だけからすれば、地域とあまり関係ないよね、そもそも
割高の都心はむしろPERは低くなりがち
割安の郊外のほうがPERが高いことも多い
都心でPERが高くなるのは、相対的に割安に供給されたときという条件付
結局、収益性だけでは立地選択の判断はできないよ
価格維持・上昇の観点も考えないとね

[82: 匿名さん]

利回りと価格は単純には比例しないですよ。
普通はむしろトレードオフの関係。
国債利回りとかと同じ考え方ですよ。

賃料が高いということと、利回りがいいということは、全く別問題。
賃料が高くても元物件が高ければ利回りは低い、その逆も然り。
だから人気があって物件価格が高いエリアは賃料も高いかもしれないが、PERは高くなかったりする
利回りの率と賃料の絶対額をちょっと混同している人がいるようですね。

[83: 匿名さん]

安い中古マンションは、買いだよ…また値上がりするよ(笑)

[84: 匿名さん]

特に真ん中の優良不動産の中古マンションはまた値上がりするよ(笑)

[85: 匿名さん]

国債乱発の(友愛って名のﾊﾞﾗﾏｷ政治家)民主党は、自滅決定的だろう。日本丸は何で外貨稼ぐつもり？

財務省が、怒り、郵貯使い方考えるだろうし、また、いよいよマンション税制拡充で内需拡大だな…(笑)

内需拡大ってことはまた不動産に金いれる事でしょ。他に何ありますか？知っている方居ます？

[86: 匿名さん]

都心のいい物件は買い競争激しいよね

[87: 匿名さん]

そうそう…

[88: 購入検討中さん]

そして再度バブルへ。

[89: 匿名さん]

外国人が都内高級物件とか高級車とか買ったりしてるからねぇ。
ある程度外貨は稼げていると思うんだけど、企業がそれを放出しないで溜め込んでるからなぁ。

[90: 匿名さん]

まったく、その通り!!

[91: 匿名さん]

前回のバブルに懲りて、内部留保厚いから、強気だよ…

[92: 匿名さん]

学習機能付いてるからね

[93: 匿名さん]

大手企業の都心への資金シフトは、大いに都内不動産価格の底入れに寄与する、先ずは安くなったエリアを調べよう。

[94: 匿名さん]

安くなったエリア→都心部、南西部
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2009/17.html

下落率上位を渋谷区が独占
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2009/30.html

[95: 匿名さん]

↑これをどう見るか？

[96: 匿名さん]

世田谷ガンガン下がれ
都心は上げていいよ

[97: 匿名さん]

世田谷区が下がって行くのは皆さん分かっているけど、どこまで下がるか分からない。
マンション坪単価２００万円切るか？

[98: 匿名さん]

>>97

京王線沿線の駅から１５分ほとんど調布みたいな場所だと
たぶん２００万は切ると思います。

２００３年竣工のＤ’グラフォート世田谷芦花公園は＠２０２
２００４年竣工のコスモグランリュックスは＠１９５

でした。東急沿線は一番安かった２００３年竣工の深沢ハウス
が＠２９６だったから、まあ下がっても２５０前後ってとこでは
ないかな

[99: 匿名さん]

深沢ハウスは中古が売りに出ていますが５年経っても全く値下がりしていないんですね。
さすがに世田谷の人気は強いなあ。

[100: 匿名さん]

↑
分かるが、価格ファクターの一つに教育も上げられる…

と言うのもファミリータイプは学区でも人気不人気あげらるるから…

例えば、文京区護国寺界隈は、御茶ノ水付属があって周辺マンションは、毎年これから３月まで高値で取り引きされている…(笑)

[101: 匿名さん]

なんで世田谷に下がって欲しいのかな？
下がったら住みたいの？

関係ない地域が下がってもあんまり気にならないけどな。

[102: 匿名さん]

高過ぎた、表参道,神宮前が調整して下げるのは当たり前！

底入れするときにﾀｲﾐﾝｸﾞ合えば買うべきだろうﾔﾊﾘ中古マンションを！

[103: 匿名さん]

1万2千円〜3千円になったらまた新築マンションは建ち始める〜

[104: 匿名さん]

日経平均が１万四千円になったらまたバブル。今が買い時！

[105: 匿名さん]

ぎゃ〜！株価がっ(T_T)

[106: 匿名さん]

3日連続とは読めなかった・・。しかも今日が一番大きく下げた。

[107: 匿名さん]

これだからここの買い煽りは信用できない（失笑）

[108: 匿名さん]

占い師じゃないから、外れることもある。

[109: 匿名さん]

予測とは、必ず批判はされるもの、夜明け前は賛否両論で意見が錯綜する。今の時期に買うのが肝要なんだよ。
分らない奴は、一生賃借でいいでしょ。

信じる信じないは君ら次第だよ(爆)。

小生は、前回も儲けたからですが、動物的感覚で言っております。

外れたらって・・・・外れたらしょうがないでしょ(笑)
でもワシは、積極的に買ってます。

[110: 匿名さん]

あっそ。
じゃあ黙って買い漁ってなよ。
不安なの？笑

[111: 匿名さん]

買うも買わないも最終的には自己リスク(←ここで言うリスクはマイナスもプラスも含む)。

行動する人は失敗するかもしれないし成功するかもしれない。
行動しない人は失敗しないかもしれないけど成功もしないかもしれない。

株価が上がってから「上がると思ってたんだよ、アレはさ…買ってないけど」とか、下がってから「下がると思ったから買わなかった」とか自慢してる人とかって不思議。
まぁ、言う分にはタダだしね。
「シミュレーションでは勝ってたのに、実際に株を買ったら負けた。世の中がおかしい」って人も多いよね。

[112: 匿名さん]

不安だから、か。
ネガが買うつもりもないマンションを必死に叩くのは、やっぱり買えない、おっと失礼、買わないって
ことに対して不安があるんだろうな。

[113: 匿名さん]

住友不動産は、三井不動産と合併するのか？

三井と住友の合併で、不動産業界はどうなる？

ﾌﾞﾗﾝﾄﾞマンションは、高値で買って安心ですか？

[114: 匿名さん]

買って困らないなら買うほうがいいな。
賃貸も中古も住んだことないからわからないけど、新しいほうがいいし。

とりあえず買える自分に納得してるかなぁ。

[115: 匿名さん]

そんなことになったら三井のマンションが上品でなくなる！？

[116: 匿名さん]

株式が二番底を！

底入れしたら…不動産がﾄﾞﾝﾄﾞﾝでてくれば、買いだよ(笑)

[117: 匿名さん]

株も不動産も、周囲が夜明け前の賛否両論で
ざわつきはじめた時に買った人は
度胸があるか先見の明がある人だと思う。

普通の人は、買ってからドキドキしながら
相場を見守るしかないので、
上がったときに倍の喜びを感じる。

底で売ったり、仕込めなかった人は･･･

まぁ、人生そんなもんでしょ

[118: 匿名さん]

↑
まぁまぁ…そうそう、そういう事だね(笑)正論ですねぇ…(笑)

不動産は、ﾁｬﾝｽ到来は事実だよ(爆)

[119: 匿名さん]

予算の半分も税収がないような状態なのにそこまでフカシちゃうあたりはさすが底辺業界だね。

夜明けだ度胸だと…


おまえら街の不良と変わらない。

[120: 匿名さん]

君らは、ﾈｶﾞﾃｨﾌﾞだから(笑)面白い!!

明日は地獄みたいな…悲観的見解なんだろうな(爆)

暗いよ…内なる敵は自分ってことなのに(笑)

暗いよ…蟹工船なみ発想!!世間が悪い政府が悪いって話だろ〜

君に今、楽しみはあるのかい？

儲けてごらんよ…楽しみはチャレンジャーにならないと分からないね…自己流自己責任で。