ザ・パークハウス田端ってどうですか？

[匿名さん]

住環境はいいですね。
交通面もばっちりです。

ザパークハウス田端
所在地：東京都北区田端新町2丁目4番地2（地番）
交通：山手線 「田端」駅 徒歩7分 （北口）
京浜東北線 「田端」駅 徒歩7分 （北口）
東京メトロ千代田線 「西日暮里」駅 徒歩11分 （2出入口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.17平米～98.42平米
売主：三菱地所レジデンス
売主：フジ都市開発

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-tabata65/index.html
施工会社：木内建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【物件情報の一部を追加しました 2015.5.7 管理担当】

[121: 匿名さん]

>>119
完全に自分の物になるならお金を頑張るよお～。
借地権50年で、自分と子供と孫くらいまでこのマンションを暮らし潰して（言い方ヘンｗ）
孫くらいでその時代の良い物件に移ってもらうという考え方もある。
50年も経てばマンションでも一軒家でもリフォームもしくは建て替えだしね。

昔の事件・事故を考慮にするのもとても大事だけれど
これからの時代はテロや外国人街（差別じゃないよ）のことも気にしたほうがいいんじゃない？
お世辞にも田端はその標的になりそうな場所じゃないしｗ

[122: 匿名さん]

>>121
何がおっしゃりたいのかよくわからないんですが。。

[123: 購入検討中さん]

>>122
>>121は、最近ならともかく、何十年も昔の事件を引っ張り出してきてこの地域が安全だ危険だというより、
これからの社会情勢を考えろってことでしょ
犯罪者が集まったり、ましてやテロなどの事件が起きるとは考えにくい（から安心して住める）と言いたいんだと思う

それと、50年も経てば住み替えなどを考えたりしてる頃だから、借地権と言っても然程気にすることない、かな？

[124: 匿名さん]

>>123
なるほど、ありがとうございます。

[125: 匿名さん]

>>116
今時の直床は水回り部分は二重になってますので、設備の入れ替え等は全く問題になりません。

直床でも間取り変更出来る事も多いですし、殆ど懸念なはなりませんよ。ご心配なら営業さんに調べて貰うと良いかと思います。

二重床になると天井高低くなりコストかかりますし、騒音心配ですからどっちでも良いかと思います。野村、三菱は今後直床メインですよ。

[126: 匿名さん]

>>125
安い物件は昔から直床でしょ。

坪300万以上で直床はみたことない。

[127: 匿名さん]

阿部定事件って約80年も前の戦前の事件ですよ。
こんなのを引っ張り出してきて最近起こったかのように論調するのは何だか隣国の言いがかりに似てますね。

[128: 匿名さん]

>>126
ここ2～3年で状況変わってきてますよ。今は坪300以上でも階高3ｍある物件も減っていて二重床物件は低天井・騒音懸念があります。二重床絶対の方はよく構造を確認した方が良いです。

[129: 匿名さん]

それは建築費高騰のためで床構造で騒音はかなり違いますよ。

[130: 契約済みさん]

騒音は、二重床の方が酷いって人と、直床の方が酷いって人と、両意見あって結論出てないんじゃなかった？
だから最終的には好みなんじゃないかなーと最近考えてる
うちは床の構造は気にしないからどっちでもいい

[131: 匿名さん]

直床のマンションなんて作っているデベは良くないとか、よく聞きますよね。
でも実際は、コストがかかる二重床でも太鼓現象で音が響くことがあるそうで、
直床と二重床、どちらも騒音の懸念があると聞いたことがあります。
上下左右に住む住人によっても騒音って違ってくると思うので、
気にし過ぎても仕方がないのかなって思ったりしますね。

[132: 匿名さん]

>>131
構造面が気になるようでしたらこのサイトを確認されると良いと思います。

http://mansionnavigate.blog.fc2.com/category13-1.html

第3者の特に建築設計者目線のご意見なので参考になります。

[133: 匿名さん]

サイトからの抜粋ですが、特別な構造を取っていなければLL値（遮音等級）は以下となるようです。

　直床　：ΔLL（Ⅰ）-4、ΔLH（Ⅰ）-3相当
　二重床：ΔLL（Ⅱ）-3、ΔLH（Ⅱ）-2

※LL=軽量床衝撃音、LH＝重量床衝撃音
※数字が大きいほど聞こえる音は小さくなります。

専門用語で書くと、最近のマンションの遮音性能的には　乾式遮音二重床の遮音性能　＜　直貼遮音フローリングとなるようです。

二重と聞くと二重床の方が全てにおいて優れているという認識は間違いかと思います。

構造面でコストダウンにデベが必死になっていますので、階高は3mいかず天井高2m40スラブ20の二重床物件よりは同じ階高で天井高2m55スラブ25の直床に住んだ方が住む分には良いかと。

ただ、リセールは二重床というと聞こえが良いので有利なのかもしれませんので各自ご判断頂けたらと思います。

[134: 匿名さん]

>>133
仰るとおり、リセールは二重床が有利ですね。

知り合いが直床のマンション売ろうとして、直床と言うと皆微妙な顔をすると言ってました。

まぁ、だいたい有名どころのサイトには二重床がよいと書いてあるから仕方ないですね。

[135: 匿名さん]

直床＝コストダウン、二重床＝遮音性が高い
って聞くことが多いので、多くの人が
そう思い込んでしまっている部分ってありますよね。
132さんに教えて頂いたようなサイトを参考に
勉強すべきところは勉強しなくてはいけないなと思いました。

[136: 匿名さん]

直貼遮音フローリングとは、フローリングの裏にクッション材が貼り付けられているものでしょうか？
そうであるなら、クッションが経年劣化で固くなったり、へたったりしないものでしょうか？
へたったら防音性が低下することはないのでしょうか？

知人のマンション（現在築15年程度）にお邪魔したとき、
新築当初はフワフワした感触で、変わっているなと思いましたが、
最近は普通の固い感触でふわふわ感はほとんど感じられません。

知人が言うには、昔に比べて上階の音がよく聞こえるようになったそうです。

購入当初は、乾式遮音二重床の遮音性能　＜　直貼遮音フローリングでも、
長く住む場合は、結局どちらの方がお得なのでしょうか？

疑問文ばかりですみません。

[137: 匿名さん]

上のサイトをあげた者ですが、直床はフローリングヘタってきたら貼り替えるだけなのでほぼ間違いなく床のメンテナンスは可能です。

一方で二重床は構造上フローリング交換するには二重床ごと組み直す必要も出てくるためリフォーム後の騒音被害もつきまといます。

私はもっぱら自分が住むなら直床低価格物件主義ですが、昨今の増税、資材人件費高騰、コストダウンが叫ばれる中デベがどれくらい構造面で手を抜くかが読めないので本来なら高性能なはずの二重床もデメリットとなり始めている現実を考えるべきです。

136さんが仰る床材に硬いものを選択するのと上階の足音が聞こえやすくなったのは別問題でしょう。あるとすれば上階の方がリフォームで低スペックなフローリング材に変えたか入居者が入れ替わったかではないでしょうか。

最近の直床材は遮音性高いのでリフォームしたら静かになるのが一般的かと思います。

[138: 匿名さん]

補足ですが二重床のフローリング貼り替えリフォームは本当に床を完全に撤去して1から組み直す大掛かりなものになる可能性もありますので、二重床物件を検討される方は必ずフローリング貼り替えがどのように可能かを営業マンに確認してください。

営業は売る事ばかりで、アフターケアの指導まで行き届いていない事が多いです。ただ実際に長く住み始めれば床のメンテナンスは必須になってくるので大惨事になりかねません。

二重床→将来のリフォームが容易に行える。は正しくもあり間違いでもあります。

後から後悔しないために皆様よく勉強される事をおすすめします。

[139: 匿名さん]

>>136
直床遮音フローリングとは、要するに最近の遮音性が高い直床用のフローリングです。

昔はふわふわしていましたが、最近は種類も増え硬いものから柔らかいものまで選べるようになってきました。

この床材も勿論消耗品なので使い方によって10〜20年で貼り替えは必要です。貼り替える場合のコストも調べておかれると良いかと思います。

[140: 契約済みさん]

すっかり二重床直床比較検証スレですな。
勉強になるからありがたいですが。

地味～ちょっとずつ売れてるみたいでよかった。

[141: 匿名さん]

直床しか買えない貧乏くさい直床派が必死すぎて引くわ。

[142: 匿名さん]

>>141
ここ直床ですからね。安い物件嫌なら他行かれた方がいいかと。

[143: 匿名さん]

床の話しばかりだな
床だけ買えや

[144: 匿名さん]

床に執着してる人
同一人物にしか思えないのですが
あまり無理して会社の奉公すると
鬱になりますよ

[145: 契約済みさん]

直床と借地権くらいしか迷う点がないからその話ばかりになるのは仕方ない
どっちも好みというかどう捉えるか人それぞれだけれども、選ぶ上でメリットデメリットは知りたいもの

[146: 匿名さん]

住まなきゃメリットもデメリットも分からんもんよ

[147: 匿名さん]

確かに。実際に住んでみないと自身にとってメリットなのかデメリットなのか
わからないかもしれませんね。でも安い買い物ではないので、真剣に検討する問題でも
ありますよね。
来週から第2期が始まりますね。販売戸数は2期は8戸でしょうか？
第1期5次とか6次の先着順受付もちょこちょこありますね。
何戸残っているのでしょうね。

[148: 検討中の奥さま]

半分売れたと昨日聞きましたよ。

[149: 匿名さん]

パークハウスだから
変な仕様はないと思います。
少し前はチェックアイズで何かありましたが…
フジの意向がどれだけ仕様に反映されてるか、かと思うので私ならフジの関わってる過去物件の有無等を調べます。

[150: 購入検討中さん]

小学校はそこそこ近くて中学校は少し遠めって感じでいいんですかね。
この近辺の教育環境はいかがなものなのでしょう？
保育園が多いとか高校までの医療費に補助が出るだかは見たんですが･･･

[151: 匿名さん]

>>150
北区は子育て支援が厚いので高校まで医療費無料ですよ。
23区は元々中学まで無料ですが、高校までは千代田区と北区だけです。

近辺はあまり詳しくないので他のお判りになる方いましたらご回答お願いします。

[152: 匿名 [男性]]

北区在住です。医療費無料は中学生までです。

[153: 匿名さん]

医療費無料は中学生まで、入院医療費は高校まで無料。

[154: 購入検討中さん]

物件周辺を適当に散策してみましたが、公式HP等で紹介されてる以外のもので言えば

・ちっこいラーメン屋が割とある
・明治通り出てすぐ都営バス乗り場があり王子に10分、池袋or浅草に25分程度で行ける
・明治通り沿いにペットショップと動物病院がある

こんな感じでした。

浅草方面・王子・池袋へのバス便があるのは意外とありがたいかもと思いました。
JRが仮に止まってしまっても代わりの足となってくれるといいのですが。
ただ朝夕の明治通りの混雑具合がどの程度なのかピンときません。

[155: 匿名さん]

周辺情報、とても参考になります。
都営バス乗り場まで何分くらいで行けるのでしょうか？
近ければ、雨の日はバスを利用するのもありかなと思います。
移動手段にいくつか選択肢があるのは嬉しいですね。

[156: 物件比較中さん]

本日MRへ行き、営業さんに現在の契約状況を聞いたところ65戸のうち40戸程度はもう決まったとのことでした。
近所の北赤羽、東十条のようなここでの盛り上がりには欠けますが、地道に進んでいるのでしょうか。

あとここ管理費・修繕積立金相当高いですよね。
地代含めるとランニングコストはなかなかのものになりそうだと感じました。
なんでこんなに高め設定なんでしょうか。

[157: 匿名さん]

修繕積立金については契約後にいただいた資料に説明がありましたよ。
まだちゃんと読んでいないけど…。

[158: 購入検討中さん]

ランニングコストが高い。設備の仕様が低い。仕様はパークハウスの中では底辺じゃないですか？

[159: 匿名さん]

管理費自体は平米250円くらいだから、
ディスポーザー付であることを考慮すると、やや高めだけど通常の水準では？
借地料含めるとランニングコストは高いけど、それは借地物件だけに仕方ないかと。

[160: 購入検討中さん]

>>158
仕様は確かに下の方ですよね
同区内に北赤羽みたいな物件価格が割りと近い比較対象があるからより目につきます
ランニングコストが高めなのが、居住者の質向上に繋がってくれたりするといいんですけどね

[161: 匿名さん]

仕様についてはわからないけど（今の賃貸と比べたらはるかに良いから個人的には無問題）、土地の代金に関しては、
借地代として毎月少しずつ支払うか、
ローンで毎月少しずつ（購入代金）＋固定資産税を年１回一気に支払うかの違いで、
ならせばとんとんかなって考えてます。

[162: 匿名さん]

修繕費、管理費は入居後に値上がりする可能性は十分にありますからね。
設備があるのはいいですが、その後の管理費がかかってくるのが心配かな
総戸数100以内でディスポーザーなどがあるとすると、確実に上がりそうです。

管理会社もしっかりしている会社だといいですね

[163: 購入検討中さん]

>>162
管理会社は東急コミュニティですかね
営業さんの話を聞くと地主さんの意向もあっての管理会社決定のようでした。

[164: 物件比較中さん]

駅までのアクセスは抜群だねぇ。
信号ゼロは地味に嬉しい。途中の坂も足悪い人とかだったらエレベーター使えば問題ないし。

ネックはとにかく借地権マンションということに尽きる。
ついで直床、少ない台数の機械式駐車場、近くの線路の騒音がどうかってとこかな。

直床はわかったけどお隣との壁については載ってなかった…

[165: 匿名さん]

エレベーター1基か。朝は混雑しそうだな・・

[166: 匿名さん]

たかだか65戸の中規模にエレベーター2基もいりますかね…

[167: 匿名さん]

１フロア10軒ちょっとしかないのに２基も要らないよ
例えエレベーターの数が多くても、５階以下なら階段使った方が早そうだし

[168: 匿名さん]

もうそろそろ完売ですかね？

[169: 匿名さん]

三菱の借地権マンションの中では売れ行きいいほうですね
周りが高騰してる中で物件価格が割安に感じるのでしょうか

[170: 匿名さん]

>>169
買いのマンションていうことですか？