ザ・パークハウス田端ってどうですか？

[匿名さん]

住環境はいいですね。
交通面もばっちりです。

ザパークハウス田端
所在地：東京都北区田端新町2丁目4番地2（地番）
交通：山手線 「田端」駅 徒歩7分 （北口）
京浜東北線 「田端」駅 徒歩7分 （北口）
東京メトロ千代田線 「西日暮里」駅 徒歩11分 （2出入口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.17平米～98.42平米
売主：三菱地所レジデンス
売主：フジ都市開発

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-tabata65/index.html
施工会社：木内建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【物件情報の一部を追加しました 2015.5.7 管理担当】

[101: 匿名さん]

直床という点は購入側にとってはデメリットになってくるかもしれませんね
弾力があるフローリングは小さなお子さんがいる方にとっては安心できますが、
好みがありますよね。
自分的には弾力があるのはあまり好きじゃないかな

[102: 購入検討中さん]

売れ行きどうなんでしょうかね？

[103: 匿名さん]

>>102
先週、モデルルームに行った際には25戸位が供給済になってました。

[104: 購入検討中さん]

結構順調？なんですね！

[105: 匿名さん]

フローリングの裏に貼ったクッションは、しばらくするとヘタりますよ。
気にされない人も多いですが、床にわずかな高低差が生じます。

[106: 購入検討中さん]

一期25戸って人気ないですよね。
北赤羽の方が人気ある感じしますけど、田端を購入された方の決め手って何でしょうか。
専有部分のスペックは北赤羽の方が高いし広いと思いますが、やはり、山の手線の駅が近いってことでしょうか。

[107: 購入検討中さん]

北赤羽と田端じゃ、比較検討の対象にならない…
日暮里上野辺りで探してて、ここの価格と完成時期まが希望と合致したってだけかな、我が家は

[108: 匿名さん]

たしかに、曲がりなりにも山手線の田端と北赤羽は比較にならない

[109: 匿名さん]

決め手は「何だかんだで無難」かな(笑)

[110: 物件比較中さん]

購入予定の方の属性や年齢層わかる方いらっしゃいますか？

[111: 購入検討中さん]

>>110
モデルルームで見かける方は、３０〜４０代くらいのご夫婦が多い気がします。あくまで印象ですけど。
上品そうな印象の方が多い気がします。

[112: 匿名さん]

それくらいの方たちがそもそもマンションを買うボリュームゾーンですものね。
20代だとあまりいなそうな。
結婚の平均年齢も30歳弱位だから、
生活が落ち着いてマンションを買おうと思うと
それくらいの年齢になるのかもしれないですネ。

[113: 購入経験者さん [ 30代]]

>>109さん
「何だかんだで無難」は良く分かります(^_^)

[114: 匿名さん]

最近マンション購入を考えて情報収集してます。
長くても10年程度住もうと考えており、その後は売却予定です。
山手線沿線で探しており、3LDKで5000万切るので第一候補なんですが先々の売却が心配です。
未来のことはわかりませんが、借地または他の要素で極端な値落ちはあると思いますか？
個人的にはマンションは立地と聞くので田端駅徒歩7分ということでそこまで値落ちはないかと思ってます。
詳しい方いたら教えて下さい。
いかんせん、探し始め、知識不足なもので、、

[115: 匿名さん]

>>114さん

山手沿線で、3LDK、5000万以内、という条件が大事なのであれば今後の建築費の高騰を考えると出てこない感じがするので「買い」な感じがします。
スペックを優先されるのであれば、山手線から外れた方が良いと思います。

ただ、リセールする際には、下記の点が懸念されると思います。

■借地権の中古物件は流通しているので売れると思いますが、地代は利用料として支払うことになるので地代を含んだ金額で売るのは当然ですが難しいことになります。また管理費が少々高いので物件以外のランニングコストが少々高めとなります。

■直床式なので、固い床が好きな方と中古物件で大リフォームしたい方には敬遠されるかもしれません。

ただ、最大のセールスポイントは、「山手線７分」だと思います。
「山手線７分」を魅力を思われているのであれば、同じように借地権であったとしても１０年後に魅力と感じる方はいらっしゃるのではないでしょうか。

[116: 匿名さん]

中古で売却するとして、直床である事はデメリットになるでしょうか。
確かに考えてみれば、中古を購入する際はリフォームを考えられる方が
ほとんどかと思いますが、直床は構造的にリフォームが難しくなって
しまうのですか？

[117: 物件比較中さん]

主に水回りの配管が移動できないので、水回りのレイアウトを変更しにくいです。でも中古物件の購入でそこまで変更するのは稀だと思います。築１０年の物件だったら、レイアウトは変更しない方が多い気がします。

個人的は、物件価値は総合的なものだと思うので直床だから駄目ではない、むしろ立地、広さ、の方が優先度が高い気がします。

[118: 匿名さん]

たいそうなリフォームをするお金がある人や、造りにこだわりを持つ人は
そもそも中古なんかより新築マンションや一軒家を検討されるのでは？

[119: 周辺住民さん]

田端は、おなじ徒歩7分でも山手線の内側と外側じゃ天と地の差があるよ。
内側は武蔵野台地の端で高台の住宅街、外側は低地で町工場の多い下町。
阿部定事件のあった待合も昔そのへんの近所にあったはず。
ちょっと無理しても、内側の物件をねらった方が資産価値は減らないと思う。

[120: 匿名さん]

皆さん、ご回答ありがとうございました。
もう少し検討します！

[121: 匿名さん]

>>119
完全に自分の物になるならお金を頑張るよお～。
借地権50年で、自分と子供と孫くらいまでこのマンションを暮らし潰して（言い方ヘンｗ）
孫くらいでその時代の良い物件に移ってもらうという考え方もある。
50年も経てばマンションでも一軒家でもリフォームもしくは建て替えだしね。

昔の事件・事故を考慮にするのもとても大事だけれど
これからの時代はテロや外国人街（差別じゃないよ）のことも気にしたほうがいいんじゃない？
お世辞にも田端はその標的になりそうな場所じゃないしｗ

[122: 匿名さん]

>>121
何がおっしゃりたいのかよくわからないんですが。。

[123: 購入検討中さん]

>>122
>>121は、最近ならともかく、何十年も昔の事件を引っ張り出してきてこの地域が安全だ危険だというより、
これからの社会情勢を考えろってことでしょ
犯罪者が集まったり、ましてやテロなどの事件が起きるとは考えにくい（から安心して住める）と言いたいんだと思う

それと、50年も経てば住み替えなどを考えたりしてる頃だから、借地権と言っても然程気にすることない、かな？

[124: 匿名さん]

>>123
なるほど、ありがとうございます。

[125: 匿名さん]

>>116
今時の直床は水回り部分は二重になってますので、設備の入れ替え等は全く問題になりません。

直床でも間取り変更出来る事も多いですし、殆ど懸念なはなりませんよ。ご心配なら営業さんに調べて貰うと良いかと思います。

二重床になると天井高低くなりコストかかりますし、騒音心配ですからどっちでも良いかと思います。野村、三菱は今後直床メインですよ。

[126: 匿名さん]

>>125
安い物件は昔から直床でしょ。

坪300万以上で直床はみたことない。

[127: 匿名さん]

阿部定事件って約80年も前の戦前の事件ですよ。
こんなのを引っ張り出してきて最近起こったかのように論調するのは何だか隣国の言いがかりに似てますね。

[128: 匿名さん]

>>126
ここ2～3年で状況変わってきてますよ。今は坪300以上でも階高3ｍある物件も減っていて二重床物件は低天井・騒音懸念があります。二重床絶対の方はよく構造を確認した方が良いです。

[129: 匿名さん]

それは建築費高騰のためで床構造で騒音はかなり違いますよ。

[130: 契約済みさん]

騒音は、二重床の方が酷いって人と、直床の方が酷いって人と、両意見あって結論出てないんじゃなかった？
だから最終的には好みなんじゃないかなーと最近考えてる
うちは床の構造は気にしないからどっちでもいい

[131: 匿名さん]

直床のマンションなんて作っているデベは良くないとか、よく聞きますよね。
でも実際は、コストがかかる二重床でも太鼓現象で音が響くことがあるそうで、
直床と二重床、どちらも騒音の懸念があると聞いたことがあります。
上下左右に住む住人によっても騒音って違ってくると思うので、
気にし過ぎても仕方がないのかなって思ったりしますね。

[132: 匿名さん]

>>131
構造面が気になるようでしたらこのサイトを確認されると良いと思います。

http://mansionnavigate.blog.fc2.com/category13-1.html

第3者の特に建築設計者目線のご意見なので参考になります。

[133: 匿名さん]

サイトからの抜粋ですが、特別な構造を取っていなければLL値（遮音等級）は以下となるようです。

　直床　：ΔLL（Ⅰ）-4、ΔLH（Ⅰ）-3相当
　二重床：ΔLL（Ⅱ）-3、ΔLH（Ⅱ）-2

※LL=軽量床衝撃音、LH＝重量床衝撃音
※数字が大きいほど聞こえる音は小さくなります。

専門用語で書くと、最近のマンションの遮音性能的には　乾式遮音二重床の遮音性能　＜　直貼遮音フローリングとなるようです。

二重と聞くと二重床の方が全てにおいて優れているという認識は間違いかと思います。

構造面でコストダウンにデベが必死になっていますので、階高は3mいかず天井高2m40スラブ20の二重床物件よりは同じ階高で天井高2m55スラブ25の直床に住んだ方が住む分には良いかと。

ただ、リセールは二重床というと聞こえが良いので有利なのかもしれませんので各自ご判断頂けたらと思います。

[134: 匿名さん]

>>133
仰るとおり、リセールは二重床が有利ですね。

知り合いが直床のマンション売ろうとして、直床と言うと皆微妙な顔をすると言ってました。

まぁ、だいたい有名どころのサイトには二重床がよいと書いてあるから仕方ないですね。

[135: 匿名さん]

直床＝コストダウン、二重床＝遮音性が高い
って聞くことが多いので、多くの人が
そう思い込んでしまっている部分ってありますよね。
132さんに教えて頂いたようなサイトを参考に
勉強すべきところは勉強しなくてはいけないなと思いました。

[136: 匿名さん]

直貼遮音フローリングとは、フローリングの裏にクッション材が貼り付けられているものでしょうか？
そうであるなら、クッションが経年劣化で固くなったり、へたったりしないものでしょうか？
へたったら防音性が低下することはないのでしょうか？

知人のマンション（現在築15年程度）にお邪魔したとき、
新築当初はフワフワした感触で、変わっているなと思いましたが、
最近は普通の固い感触でふわふわ感はほとんど感じられません。

知人が言うには、昔に比べて上階の音がよく聞こえるようになったそうです。

購入当初は、乾式遮音二重床の遮音性能　＜　直貼遮音フローリングでも、
長く住む場合は、結局どちらの方がお得なのでしょうか？

疑問文ばかりですみません。

[137: 匿名さん]

上のサイトをあげた者ですが、直床はフローリングヘタってきたら貼り替えるだけなのでほぼ間違いなく床のメンテナンスは可能です。

一方で二重床は構造上フローリング交換するには二重床ごと組み直す必要も出てくるためリフォーム後の騒音被害もつきまといます。

私はもっぱら自分が住むなら直床低価格物件主義ですが、昨今の増税、資材人件費高騰、コストダウンが叫ばれる中デベがどれくらい構造面で手を抜くかが読めないので本来なら高性能なはずの二重床もデメリットとなり始めている現実を考えるべきです。

136さんが仰る床材に硬いものを選択するのと上階の足音が聞こえやすくなったのは別問題でしょう。あるとすれば上階の方がリフォームで低スペックなフローリング材に変えたか入居者が入れ替わったかではないでしょうか。

最近の直床材は遮音性高いのでリフォームしたら静かになるのが一般的かと思います。

[138: 匿名さん]

補足ですが二重床のフローリング貼り替えリフォームは本当に床を完全に撤去して1から組み直す大掛かりなものになる可能性もありますので、二重床物件を検討される方は必ずフローリング貼り替えがどのように可能かを営業マンに確認してください。

営業は売る事ばかりで、アフターケアの指導まで行き届いていない事が多いです。ただ実際に長く住み始めれば床のメンテナンスは必須になってくるので大惨事になりかねません。

二重床→将来のリフォームが容易に行える。は正しくもあり間違いでもあります。

後から後悔しないために皆様よく勉強される事をおすすめします。

[139: 匿名さん]

>>136
直床遮音フローリングとは、要するに最近の遮音性が高い直床用のフローリングです。

昔はふわふわしていましたが、最近は種類も増え硬いものから柔らかいものまで選べるようになってきました。

この床材も勿論消耗品なので使い方によって10〜20年で貼り替えは必要です。貼り替える場合のコストも調べておかれると良いかと思います。

[140: 契約済みさん]

すっかり二重床直床比較検証スレですな。
勉強になるからありがたいですが。

地味～ちょっとずつ売れてるみたいでよかった。

[141: 匿名さん]

直床しか買えない貧乏くさい直床派が必死すぎて引くわ。

[142: 匿名さん]

>>141
ここ直床ですからね。安い物件嫌なら他行かれた方がいいかと。

[143: 匿名さん]

床の話しばかりだな
床だけ買えや

[144: 匿名さん]

床に執着してる人
同一人物にしか思えないのですが
あまり無理して会社の奉公すると
鬱になりますよ

[145: 契約済みさん]

直床と借地権くらいしか迷う点がないからその話ばかりになるのは仕方ない
どっちも好みというかどう捉えるか人それぞれだけれども、選ぶ上でメリットデメリットは知りたいもの

[146: 匿名さん]

住まなきゃメリットもデメリットも分からんもんよ

[147: 匿名さん]

確かに。実際に住んでみないと自身にとってメリットなのかデメリットなのか
わからないかもしれませんね。でも安い買い物ではないので、真剣に検討する問題でも
ありますよね。
来週から第2期が始まりますね。販売戸数は2期は8戸でしょうか？
第1期5次とか6次の先着順受付もちょこちょこありますね。
何戸残っているのでしょうね。

[148: 検討中の奥さま]

半分売れたと昨日聞きましたよ。

[149: 匿名さん]

パークハウスだから
変な仕様はないと思います。
少し前はチェックアイズで何かありましたが…
フジの意向がどれだけ仕様に反映されてるか、かと思うので私ならフジの関わってる過去物件の有無等を調べます。

[150: 購入検討中さん]

小学校はそこそこ近くて中学校は少し遠めって感じでいいんですかね。
この近辺の教育環境はいかがなものなのでしょう？
保育園が多いとか高校までの医療費に補助が出るだかは見たんですが･･･