ザ・パークハウス田端ってどうですか？

[匿名さん]

住環境はいいですね。
交通面もばっちりです。

ザパークハウス田端
所在地：東京都北区田端新町2丁目4番地2（地番）
交通：山手線 「田端」駅 徒歩7分 （北口）
京浜東北線 「田端」駅 徒歩7分 （北口）
東京メトロ千代田線 「西日暮里」駅 徒歩11分 （2出入口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.17平米～98.42平米
売主：三菱地所レジデンス
売主：フジ都市開発

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-tabata65/index.html
施工会社：木内建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

【物件情報の一部を追加しました 2015.5.7 管理担当】

[1: 匿名さん]

最近の相場より安いと思ったら、借地権マンションですね

[2: 匿名さん]

最後の晩餐で注目の田端ですね。

この場所でこの値段ですか。
所有権ならまだしも、借地権なら高すぎませんか？
一応山手線ではありますけどねえ・・・。

周辺環境や駅からのアプローチ、
同じパークハウスの東十条に似てますね。

[3: 匿名さん]

かなり周辺は住宅がびっしり建っていますね。
下の階は、日当たり悪いかもしれませんね。
間取りが南向きなので電車からベランダが見えますね。
間近ではないですけど。
収納は多目で便利そう。
部屋も確立されているので生活音なども気にならなそう。

[4: 匿名さん]

＞部屋も確立されているので生活音なども気にならなそう

すみません、意味を理解しかねるのですが解説いただけますか？

[5: 匿名さん]

借地権なのか…

[6: 匿名さん]

借地権は一般的に3割くらいやすいといわるので、近辺の相場と比較すると割高に思えますね。

[7: 匿名さん]

山手線駅徒歩10分以内で楽々つくのならいいとは思います。
借地権ですけれど。
でも地代が未定なんですね。地代次第のような気がします…。

マンションまわりの道は広いとは言い難いけれど静かと言えば静か？
電車の音はどの程度響いてくるのでしょう。

[8: 匿名さん]

＞4さん
私は3さんではないのですが…おそらく、リビングインの部屋の割合が少ないという事なのではないかと思います。おそらくですが…。
それでも典型的な田の字プランなので、1部屋はリビングインの部屋が出来てしまいますよね。
子どもは思春期になると特にその位置の部屋はプライバシーを守りにくいので敬遠するみたい。

[9: 匿名さん]

西日暮里までも一応１１分とのこと。千代田線ユーザー的にはいいのかな。

田端で駅まで徒歩７分で最多価格帯４５００万円
専有面積はどうなんでしょう
それによって坪単価もかなり変わってきますから考えも変わるかな
お店が充実していて住みやすい街だと思うけれど
街の中に高低差があるのでどの程度影響するのか気がかり

[10: 匿名さん]

交通の便もよく、周辺にはスーパーも多くあるので便利ですね。
真横ではないですが線路があるので、
音がどれくらい響いてくるのか気になるところですね。

専有面積は58.17㎡～98.42㎡のようです。
2LDKの間取りはやはり狭い感じがありますが、
他の間取りはそれほど狭さは感じませんでした。

[11: 匿名さん]

２LDKは複数人で暮らそうと思うともうちょっと！！みたいな広さなのかな。
収納そこそこつけると、専有面積的には居室の方に影響してしまっているというか。
敢えて２LDKに一人で暮らすのならばちょうどいいというか、ゆとりが出るだろうな～という風には思います。かなり贅沢ですけれど、1室は書斎的な所にしたりまるまる収納で使ったりとかできますね

[12: 匿名さん]

東京都マンション環境性能表示を取得しているマンションだとか。
よくわからないのですが、取得してあった方がいいんですよね？

2LDKはLDK合わせても15帖なので、狭さを感じるかもしれません。
部屋も夫婦別室なら快適？？

Rrタイプは横長で面白いですね。
ファミリー向け？単身者向け？どちらにおすすめなんでしょうか。

[13: 匿名さん]

借地権なんですね。残念です。だから、安いんですね。てっきり、山手線の内側と外側との違いなのかとおもってました。

[14: 匿名さん]

借地権なんですよね

普通借地なので、契約期間が満了になってもお金を払えば住み続けられるということなので
悪くはないかとは思いますが

定借よりは普通の所有権に近い形なのかと思います

細部はかなり違ってくるので勉強した方が良いとは思いますが

[15: 匿名さん]

時々、見かけますが、「マンション環境性能表示」って、マンションの資産価値などに有益なんでしょうか。
この表示の価値がイマイチわかりません。
一律で、実行されているわけでもないようですし。
意味あるのかな。
感覚的に、悪くないのかなぁ～くらいですね。

[16: 匿名さん]

田端の駅に行くまでに東北本線の線路がありますが、高架下を渡る感じでしょうか？信号待ちも長そうですね。
駅まで直線だと近いのに結構遠回りしていかなきゃいけないんですね。
その割にマンションが線路からかなり近いので騒音がかなり気になります。
更に借地権ていう。。

[17: 匿名さん]

パークハウスなのに、口コミ件数少ない。やっぱ借地権マンションだからみんなそれだけでやめちゃうのかな？やめたほうがいいのかな？

[18: 匿名さん]

何度資料請求しても一向に送られてこないし、興味も薄れてしまいます。

[19: ご近所さん]

モデルルームもできてないと思いますよ。
まだ駐車場に作っている最中で、完成したら写真を撮って
パンフ作成して発送という流れではないでしょうか

[20: 購入検討中さん]

資料は請求したらすぐきたよ
間取りは可もなく不可もなく
借地権といっても50年＋更新後30年以下更新可だからあまり気にならないかな
いくらなんでもあと80年も生きる予定無いわ

[21: 匿名さん]

土地がないから、売るとき安くなるんですよね？　田端の東側自体が資産価値として低そうだし。

[22: 周辺住民さん]

昨年の１２月より田端駅前の西側が夜ライトアッブされました。スポンサーは今販売中のブリリア山手動坂(東京建物)。三菱さんも東側にでもなにかやらないと、この物件、埋もれてしまいますよ。東十条のパークハウスは盛り上がってるのに。

[23: 匿名さん]

広めの間取りまであるので家族で住む方が結構いらっしゃるのかな。
環境的は不便がなさそうでいいですよね
住みやすそうです
借地権というのはデメリットになってしまうのでしょうか

[24: 匿名さん]

そりゃ売る時にも影響するんじゃないの

[25: 匿名さん]

固定資産税払わなくていい代わりに、地主に払うのが、固定資産税より高いって売主がいってた。
更新料も自分が死んで相続させたあとも続くとなると最終的には所有権あったほうが安いという考え方。
ここ、売れ残りそう。

[26: 購入検討中さん]

説明会じゃ、トータルコストは所有権より安いって言ってたけど？

[27: 匿名さん]

トータルコストが所有権よりうんと安くないと、勝負できないでしょう。

[28: 匿名さん]

ここは売れるんでしょうかね？
説明会行かれた方、お客さん来てましたか？

[29: 匿名さん]

モデルルームの予約はいっぱいで、日程追加してましたよ。

[30: 匿名さん]

私達がいった時は、空いてましたよ。閑散としてました。

[31: 匿名さん]

平日も見学会やってるみたいですね。サイトの案内だと祝日や土日でも特に締め切ったり満席になったりはしてない様子ですが。
4LDKの間取りは他にはない広さで良いですね。ルーフバルコニーも日当たり良さそう。他の部屋もここと同じように柱が食い込まない部屋にして欲しかったかも。

[32: 購入検討中さん]

初めて書き込みします。

モデルルームはじまったのに書き込みはもりあがってないですね。立地と4LDKの大きさと値段から真剣に購入検討中です。田端はちょっと静かすぎますが、利便性を考えた場合お得感はやっぱりいいと思います。

土地代が安いのは安心したんですが、ここの管理費と修繕費高くないですか？70m2で2万5千円/月+土地代8000円/月。タワーなら色々と設備もあって高いのはわかるんですが、こういう中規模マンションでこの値段はどういうところから来るんでしょうか。ご存知の方、お願いします。自分は低層階希望なんですが60戸あるのにエレベーター１つってのも、管理費が高いのとあわない。

あと、マンションの値段は所詮、土地代と聞いたことがありますが、そうであるならば、所有権の場合はマンションの寿命が来て更地にしたときに土地代分の売却が可能ということでしょうか？例えばタワマンで70年後に更地にするってなったときは、所有権のマンションならいくらかもどってくるんでしょうか？それとも、論理としては可能だけどそういう例はないですか？

[33: 購入検討中さん]

>>32
私もこの前、説明会に参加しました。

所有権(建物+土地)の固定資産税と比べて、建物+地代の方が安いと思っていたんですが、後者の方が高いんですね!

個人的には、地代の変動の方が気になったのと、建物に対する固定資産税ですね。

立地、利便性は良いですよね。
特に4LDKの部屋は割安感あります。

[34: 購入検討中さん]

職場への通勤時間が乗り換え無しの30分以内で、この価格で出ることは今後もなさそうなので、購入の方向で検討中です
ただ、管理費が高いのは私も気になりました
管理会社の説明会で教えてくれるかなあ

土地賃貸代と、この物件の土地が所有権だった場合の土地代＋固定資産税とだと、土地の賃料払う方が高いのですか？

[35: 購入検討中さん]

＞34さん

最初の説明会で、コンサルの説明会でその点触れてました。
たしか70m2の部屋で、土地所有の場合の固定資産税は年間50000円くらいとのこと。
なので、土地代が8000円/月だとする、実質4000円/月の持ち出しです。

50年の寿命として、毎月払うとなると差し引き土地代で250万(=4000 x 12 x 50)の出費。
地代は安い気がする。けど、もしこれを所有権で買ってたら土地は残るわけで、
その分の差が販売価格になるとおもうけど、もしこの物件が所有件マンションならどのくらいプラスで販売になるんだろう。

[36: 匿名さん]

借地権は51年なんですね。自分の世代で住居を終わりにしようと思う方にはいいかもしれませんが、これから2世代で暮らそうとしている方にはデメリットかな。
地代も固定資産税より、安くなるならめりっとになりそうですが、どうなんでしょうね。

[37: 匿名さん]

普通借地権だから更新可能で、更新さえすれば住み続けられるけど、
更新は50年後で住民の意思結集は揉めそうだね。

[38: 購入検討中さん]

＞３７さん

揉めるってのはどういう状態を想定してですか？
（購入考えています。普通に教えてください。）
普通借地権ってことで50年後も余程の貸しての都合がない限りは更新できると聞いているのですが。

この点をはっきりしておかないと、転売でも大幅に不利になってしまいます。

[39: 匿名さん]

更新時には更新料の支払いが発生します。
更新料の額は多額(賃貸マンションのような賃料1ヶ月分にはとどまらない)になることが予想されます。
50年後になると住民はかなりの高齢化が予想され、多額の負担が難しい場合も有ります。
マンションですので住民一人が更新を希望しても、
他の方々と意思統一ができなければ更新はできないことになります。

[40: 34]

>>35さん
遅くなりましたが、ありがとうございます。
地代が9,000／月前後になると言っていたのは覚えていたのですが、
固定資産税のことは記憶から飛んでおりました。
9000×12×50＝540万
もし所有権だった場合、今の価格＋500万…どうなんでしょう。
販売は数年前なので一概に比較はできないけど、山手線外側で駅からの時間が似たようなものだった
住不のシティハウス田端は所有権でここくらいの値段だったような…と考えると高いのかなぁ。
他の面も合わせると他に条件の合う物件がないので、ここを購入する考えを変える予定はありませんが。

個人的には子供はいないので一代限りの居住
50年もてばいいかなという考えです。
地主さんはお寺さんでしたっけ？
交渉次第で香辛料をお安くしてくれればいいのですが…さすがに甘いか。。。

[41: 匿名さん]

更新しない場合は建物の解体費用負担が発生するし、50年後にはいずれにせよまとまった金額の支出が発生する。
解体費用は修繕積立金で定期的に積み立てるのかな？
住民によって更新の判断は分かれそうだね。更新料や老朽化した建物の修繕費用を負担するよりは更新せずに解体した方が良いと判断する人もいそうだね。更新するにしても更新期間を何年にするかで揉めそうだ。

[42: 購入検討中さん]

＞３９、４１さん

コメント、ありがとうございます。
更新しない場合の取り壊しについては他の物件では最初に預託しているところもあるそうですね。
この物件については明記してなかったと思います。ポイントですね。
管理が高いのはそのせいなのだろうか。

ちなみに50年後の一回目の更新は30年、その後は20年毎と契約で既に決まっていると説明会言ってました。
最初の更新は80万円だったはず。この価格は物価（地価）連動だったと説明があったので、
一応、しっかり方針は決まっていると自分はプラスに感じました。

[43: 購入検討中さん]

更新料って、一軒辺り80万円ではないですよね？
仮にその時に空き家がなかったりしたら、15000円もいかないくらい？
大した額ではないような。。。
管理費については、内訳を聞いたら教えてくれるかな。
管理会社の説明会は、今週末でしたっけ？（でもモデルルームに行く予定がない…）

[44: 購入検討中さん [男性 50代]]

借地権セミナーに参加してきました。更新料は算出方法が決まっていて、平均すると1戸あたり60万円前後との説明でした。勿論専有面積によります。

[45: 匿名さん]

何故、三菱のパークハウスなのに管理会社は東急コミュニティなんですかね？

[46: 購入検討中さん]

>>45さん
三菱地所系列の管理会社より東急の方が借地権の管理に強いと言ってましたよ

[47: 購入検討中さん]

借地権と所有権で管理にそんなに差があるんですかね？

[48: 匿名さん]

普通に考えれば、大手であれば借地権の管理業務で大して差が出るとは思えないですが・・
借地権マンション自体、それなりに事例もありますし、特殊なスキルが必要とも思えません。
管理業務委託費を下げる為にグループ会社を優遇せず費用が低かった東急を選んだか、
それとも、物件に何かしらの問題や懸念（管理業務に手間がかかりそうなど）があって、
グループ会社でなく他社に押し付けようとしているとか。

[49: 匿名さん [男性 30代]]

土地に対する固定資産税がなかったとしても、68m2で214,000円って高くないですか？
それに地代を払うとなると、土地に対する固定資産税を抜いたとしてもお得感がない気がします。

それでも買う方って、田場駅から７分って立地で資産価値が下がらないって予想しているのでしょうか。

[50: 申込予定さん]

資産価値なら、明らかに山手線なら内側でしょうね。ただ、同じ田端のブリリアや日暮里のプラウドには手が出せないとなると、ここでしょう。安いとは思うけど、あまりにも内装とかがチープすぎますね。