メルすみごこち事務所ってどうですか？

[管理組合員]

管理会社変更等のコンサルタントという事ですが、どんな会社なのでしょうか？

[501: クソめる]

>>493
最低の人間ですよ。
都合が悪くなるとほおかむり。

[502: クソめる]

>>492
そんな偏差値が彼にあるわけなどないね。クズですよ、彼は。

[503: クソめる]

>>495
彼が司法試験に受かる可能性はゼロ。

[504: 匿名さん]

深山氏と話してみると知識と経験の無さが直ぐにわかりますね。
単に金儲けが上手いだけの人ですね。

[505: 匿名さん]

>>504
金儲けが上手ければ今頃銀行の頭取になっているのでは？
金儲けが下手だからマンカンやってるのでは？

[506: 草の根民主主義評論家]

ほー

[507: クソめる]

>>497
深山はくずですよ。クズ。

[508: クソめる]

>>498
彼の仕事は単なるパフォーマンス。
しかも単なる銭儲け。

[509: クソめる]

>>499
テレビとか出てるもんだから、女性の理事がのぼせてしまう。
深山はクズ。能力もない。

[510: クソめる]

>>500
ですよねえ。

[511: クソめる]

>>501
最近、社員抱えてるもんだから、自分の汚点を部下に押し付けてるみたい。

[512: クソめる]

>>504
パフォーマンスだけですよね。
パフォーマンスで金をむしり取られる管理組合が気の毒です。f^_^;

[513: クソめる]

>>503
あり得ませんよ。
芸能人気取りのクズが。

[514: クソめる]

>>504
同感ですね。
品川あたりで汚点を残し、そのうち損害賠償請求されるでしょうねぇ。

[515: クソめる]

>>505
かもねぇ

[516: 草の根民主主義評論家]

↑訴えられる可能性あり。
営業妨害、名誉毀損は明らかである。
匿名掲示板は匿名ではなくすべて
個人の特定が可能である。

[517: 草の根民主主義評論家]

深山氏にとっては勝ち筋なので
事務所に通報しておく。

[518: 元理事]

>>504
お付き合いして三ヶ月で彼の知見に疑問を持ち、半年でコリャダメだと判断しました。
人当たりが良いので信頼できそう。
でも知識も専門職の自覚もない。
難しいことには黙っている。
大規模マンションの難しさをわかって無い。
最近は勉強しただろうと期待していたが業界での評判は相変わらず良くない。
無知に起因する助言がトラブルの元、これは変わってい無いようだ。

[519: 暇入]

↑ホームページによれば、社長さんは元フロントなんだし、多くを期待するほうが間違いでしょう。

私が使うならですが、思っていることをコンサルに言わせて、リスクヘッジにつかいます。
何か問題が起きると、あの人がああ言ったからこうなった、と言われるわけですから、
理事長への責任追及かわすために悪者（責任追及の矛先を引き受けると言うこと）になっていると考えられますね。

依頼者の理事長（形式的にはコンサルには管理組合が依頼しているが実質的には依頼は理事長の意思である）ではなく、深山氏が悪口を言われているのは、ある意味正しい動きをしているからでしょう。

[520: 元理事]

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の概要 （平成12年12月８日法律第149号：平成13年８月１日施行）
マ ンション管理士とは 登録を受け マンション管理士 の名称を用いて 専門的な知識をもって 管理組合や区分所有者の相談に応じ、マンション管理組合の適正な管理運営について、助言や指導 等の援助を行うことを業とする方で、マンション管理適正化法に基づく国家資格です。

マンション管理士には、信用失墜行為の禁止（法第40条 、５年ごとの講習の受講義務（法第41 ） 条、法施行規則第41条 、秘密保持義務（法第42条）等の義務規定があります。


（信用失墜行為の禁止）
第四十条 　マンション管理士は、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。

私はは以下の通り誤解している。
法は管理士同氏の信用維持であって管理組合（区分所有者）への信用維持ではない。
管理士の発言を理事が信じ組合に損害を与えてもそれは組合員の責任。
であればマンション管理士は「イワシの頭」に過ぎない。

[521: 元理事]

私はは以下の通り誤解している。 ーーー私は以下の通り誤解している。
法は管理士同氏－－－＞法は管理士同士

[522: 草の根民主主義評論家]

ぼけ老人に違いようなひとばかりだと
マンション管理士はありがたい存在になります。これからそういうマンションは増えてきますから。

しかし、普通の人がマンション管理士と話すとやはり頼りないと思うでしょうね。そういうときは自分で三カ月勉強してマンション管理士試験に合格すればいい。

[523: 暇入]

どちらかが１００％正しいという問題でない場合が多いので
反対したほうからは恨み節が出るが、コンサルの責任にできるのであれば
コンサルを入れた意味はあるのである。

[524: 元フロント]

たいていのコンサル（マンション管理士）は、責任を負わないで済む事しか言わない。

[525: マン管士による被害者会議]

マン管士のマン管士の自信ありげな言葉を信じたばっかりにえらい目にあった組合様。
できるだけ詳しい内容を教えてください。

[526: 匿名]

525様

理事会（理事１９）を開催するも定足数（１０）に至らず毎回が流会が４ヶ月つずいた。
調べてみたら前期総会で輪番理事として選任されたはずの理事７名が総会前に理事就任を拒否していた。
理事長がMSにどうしたら良いかと聞いた。
MSは１９−７＝１２名を理事とみなし６名以上の参加があれば理事会は成立すると答えた。

理事長はMSの助言を信じて理事会を開催し、通常総会を開催した。
組合員から総会決議無効確認請求が提起された。

組合はMSの助言を入れて応訴決議をおこなった。
応訴費用は２１０万円だった。
代理人はMSが理事会に紹介した弁護士である。

裁判は和解で終結した。
和解を報告した通常総会の席上MSは突然顧問（マン管士として）を辞退すると発言した。

副理事長、理事らは何のことやらわからず呆然とした。
未だにMSの辞退理由は謎である。

[527: 匿名さん]

規約、総会案、議事録を精査したなら、必ず、偽理事長であるはず、

拠って、一般会計、修繕積立金の収支報告書に記載されている支払の部

合計金額の返還を請求をしなさい。（偽理事長の名に於いて支払われた合計金額）

偽物理事長には管理組合の御金を取り扱う事は出来ません。

[528: 匿名さん]

＞組合はMSの助言を入れて応訴決議をおこなった。
＞応訴費用は２１０万円だった。
＞代理人はMSが理事会に紹介した弁護士である。
　ＭＳと弁護士はグルではないのか？

＞未だにMSの辞退理由は謎である。
　自分に危険（裁判費用の請求訴訟などが組合から起こされる可能性）が迫る前に逃げたのです。

＞規約、総会案、議事録を精査したなら、必ず、偽理事長であるはず、
　総会では選出されているでしょうから、偽理事長の可能性は低い。

＞合計金額の返還を請求をしなさい。
　支払ったお金は、組合のために使われているので、組合は損害を受けていない。
　そもそも、理事長だけが悪いように書いているが、その理事長を選んだのは（理事長に委任したのは）区分所有者である。
　よって、受任者(理事長)の行為に対する責任は、委任者（区分所有者全員＝組合）に帰する。
　従って、訴訟をしても負ける可能性が高い。

[529: 偽理事長]

私は、成立しない理事会で理事長に選任された偽理事長です。
実は、理事会の中で不思議なことがあったのです。
臨時総会を開いて、辞任・辞退した理事の代わりに新しい理事を補充しようとしたのですが、臨時総会を開くことに反対され理事を補充することができなかったのです。
また、立候補と輪番制を含めて理事を補充しようとしたら、立候補を受け付けないといわれました。
理事会全体が、何物かにあやつられているかのようでした。

[530: 匿名さん]

＞私は、成立しない理事会で理事長に選任された偽理事長です。
　普通の規約なら、理事長は総会の承認では？

＞臨時総会を開いて、辞任・辞退した理事の代わりに新しい理事を補充しようとしたのですが、臨時総会を開くことに反対され理事を補充することができなかったのです。
　誰が反対したのですか？総会開催は理事長の権限です。（但し理事会決議が必要）

＞また、立候補と輪番制を含めて理事を補充しようとしたら、立候補を受け付けないといわれました。
　規約（細則）に、理事候補選出の規定がなければ、立候補できるでしょ。

　もめた時くらいは、規約を読みましょう。
＞理事会全体が、何物かにあやつられているかのようでした。
　推測だけでは何もできません。

[531: 草の根民主主義評論家]

あやつられてるように見えるのは
民主主義がカルトだから。

[532: 匿名さん]

マンションは、偽理事長は、多い、組合員が理解できないだけです。

自分のマンションの規約を勉強して下さい。標準管理規約では、ありませんよ。

[533: 住まいに詳しい人]

＞　ＭＳと弁護士はグルではないのか？

放火して火消しを楽しむ（利益を得る）ことをマッチポンプという。
グルなら金のやり取りがあろう。
不正収入申告（贈与を事業収入）・不正経費申告の疑いありとして税務署に告発するとよい。

＞自分に危険（裁判費用の請求訴訟などが組合から起こされる可能性）が迫る前に逃げたのです。

逃げても責任は消えません。
MSに対する損害賠償請求を総会で決議すればよい。
決議した事実を伝えればMSは和解を申し出るとおもう（訴訟されたら営業上影響ある）。

>総会では選出されているでしょうから、偽理事長の可能性は低い。

理事長は理事会で互選では？でも理事会が成立しなければ理事長が決まらない。
それを知って理事長になったやつは馬鹿。
知らずに理事長になったとしてお結果責任を負う。MSの言葉を信じたから理事長はMSに損害賠償請求すればよい。

＞そもそも、理事長だけが悪いように書いているが、その理事長を選んだのは（理事長に委任したのは）区分所有者である。
組合員は総会で理事を選び組合の業務を委任したが理事長を選任したのではない。
理事会が規約に反することを行い組合財産を失ったのであるから組合員は理事に対して損害賠償請求できる。
理事はプロであるMSの助言を信じた結果であるから理事はMSに損害賠償請求できる。
この不祥事を監事が看過していたのなら監事の責任は大きい。組合員は監事（総会で選出）に対して責任追及できる。

そもそも前期総会で選んだはずの７名が理事を拒否していたのが事実ならこの騒動の根っこは前期理事長（議案作成者）にある。
よって前期理事長に対する損害賠償請求も可能。
MSが総会議案をチェックしていたのであればMSも同罪。

＞理事会全体が、何物かにあやつられているかのようでした。

よくある話。元理事長とか管理会社が多い。

＞マンションは、偽理事長は、多い、組合員が理解できないだけです。
これが全て。
要するに組合員がばかということ。
このマンションはその後どうなったのでしょうか。

[534: 匿名さん]

馬鹿言う人が馬鹿ですよ
早朝から大丈夫ですか？

[536: 普通の規約なら]

理事長は総会で選ばれた理事による互選での選出で、標準管理規約準拠の規約なら理事長を総会で決めることはありません。
総会の直接承認なのは、監事と、理事の選任だけですね

[537: 住民]

５３６
その通り。

[538: 契約済みさん]

理事は全員で責任を負う、監事は一人で責任を負うということか。
MSは監事は飾りだと言っていたけれどとんでもない。

[539: 匿名さん]

理事も、監事も、理事会で選任して、その次期理事候補を総会にかける。

普通決議であるから、ほぼ承認される。従って、理事と管理会社に、

都合のわるい人物は、監事も、理事も、理事会で選任される事は、

ほぼ、ありえない。ここら辺を、補うために、立候補制を規約に、

設定したが、管理会社と一部理事によって、特別決議の４分の３に、

賛成票が不足したので、欠席者を理事長一任で賛成票に投じて可決し、

立候補制を廃止した。管理会社と一部の役員の、独裁管理組合になる事を、

危惧しているが、現在のところ、不正な管理は見受けられないので安心している。

今後を、注意してみたい。

[540: 草の根民主主義評論家]

ほー

[541: さくら]

立候補制ーー＞やる気ある人材の活用、不届き人物の登場、集団立候補は要注意、理事会を牛耳ればなんでもできる。
輪番制ーーー＞無気力、無責任のため理事会は流会頻発。理事会は井戸端会議や無知による暴走。理事会決議の継続性がない。ちょっと知識（誤った知識）がある理事に振り回される。誤った決議の結果訴訟騒ぎに発展、連帯責任を取らされる可能性もある。

無知理事長の出現ーー＞独断で理事会をリードしても無知な理事はこれに気がつかない。これに意見すると理事会決議で意見を抹殺。審議の経過は議事録にも残さない。メルすみによると監事は飾りという。

どっちにいっても危険。
バランスある理事構成が良いが難しい。
この難しさを少しでも是正する助言を私はマン管士に期待する。
少なくとも違法行為、規約違反の指摘、訴訟回避のための助言は最低限の職務だと思う。

メルすみはこれに応えたか。
私の経験では最悪だった。
メルすみを起用して以来管理組合に対する訴訟が２件、特別決議を普通決議でしていたため修繕積立金の過徴収が発覚。

以下は一例。
リプレースは競争入札を行ったが落札金額を焼約２０％も増額して契約する理事長に加担。
これを指摘し立候補した組合員を立候補名簿から削除する方法を理事長に提案、理事会で積極的に発言。
さらに彼が理事になれないように規約改正をしてしまった。
理事会が定足数に達しないのに理事会成立と助言。その結果総会決議無効確認請求事件に発展。

これがトラウマとなりマン管士はそれ以降採用されていない。
最悪なのは組合内対立構造を置き土産にしたこと。

おかしな理事会運営が続き再び組合は被告になった。
後始末をどうしてくれる。

[542: さくら]

メルすみ様
事実と異なる部分があればご指摘を。
この場で議論しましょう。

[543: 入居済み住民さん]

メルすみさんに感謝。
ずいぶん昔になりますが、理事２年目に壁にぶつかりました。
ネットで相談を持ちかけたら答えてくれたのがメルすみの深山さん（当時は個人事業主）。

親切な次の助言をいただきました。

理事はいつも反省する気持ちを持つこと。
間違いに気づいたらすぐただすこと。

再び理事になりました。
その言葉を大切にして。

ありがとうございました。

[544: ラベンダー]

〉理事はいつも反省する気持ちを持つこと。 
〉間違いに気づいたらすぐただすこと。 

本当に良い言葉ですよね。
その言葉をそっくりそのまま深山さんに返してあげたいですよね。

[547: さくら]

メルすみごこち事務所からご指導いただいたことのメモが出てきた。
規約改正に関する部分である。
今見てみると、なるほどなと思うもの、区分所有法や標準管理規約に対する誤解等、感慨深い。

A　ここの管理規約は箱をつって化粧したが魂がないように見える。
B　副理事長が提示した改正案は哲学がない。
C　規約改正は事前に住民への周知が必要。総会前に広報しておくこと。

D　法体系が法律、条例、施行令で構成されているように国会（総会）で決めるもの、政府（理事会）が決めるものとがある。E　管理規約と細則は総会決議にしなければいけない。理事会で決めてよい細則を分けるべき。
F　特別役員の役割を明確にする必要がある。会計は日ごろの収支やバランスの見通し（本来管理会社が把握）を行う。書記は議事録作成の補佐のほか、ペンディング事項の摘出を行う。監事は飾りでよい。
G　副理事長は形式的ポストであり廃止できる。理事長が不在の時の代行は理事長が指名しておけば事足りる。
H　副理事長を執行者に加えるならば執行者が増加しスピード感ある理事会になる。
I　ダメな理事長、偏見の強い理事長がが出た場合、極めて危険な状態に陥る。過去2期がそれを表している。
J　独断的理事長が出現して窮地に陥った理事会がある。副理事長の規約改正案は独断的だ。
K　組合は金に対して弱い。指導性を有するべき。
L　複数による執行部体制を作るをとを提案する。
M　監事を総会で選出するよりも理事長を総会で選出する方法が望まれる。

あれから数年、こんな間違い助言はなくなったと思うが参考まで。
素晴らしい助言と間違い助言の判断は皆さんで。

メルすみごこち事務所様　過去のことですみません。ご精進ください。

反省
私はメルすみごこち事務所を当時の理事長に紹介。
理事長は即断し理事会決議、総会決議を経て顧問としてお迎えした。
リプレース業務も○○○万円でお願いした。

半年間お付き合いした結果、解約すべきと私は判断。
私は次期理事長に速やかに解約すべきと進言したが、理事長は人事権は俺にあるといい契約を継続。
その後理事会はあり得ない方向に走った。
失った資産は１億円をこえると試算されるがそのほとんどは次期理事長のリード。
これも組合員の無関心に起因するから自業自得。
私は組合員から紹介責任を問われている。過ちを正すこと、それ正義。自己反省してます。

[548: たけ]

人事権は理事長にあると言ったという話は超有名な話。
某銀行マンの発言だ。
本当に理事長に人事権があるの？

[549: 匿名さん]

５４８さんへ、

規約に設定されていれば、ある。

[550: さくら]

管理規約に人事権という用語はない。

理事長になると会社の部長（交際費が使える）にでもなった錯覚に陥るらしい。
独断的理事長は危険と指摘した顧問さまのいう通り。

理事長が主要理事に声がけして喫茶店で話し合いをした。
当時は理事秋会議室もなかったしコーヒ代は会議費として許容範囲だろう。

リプレースを決議する理事会が日曜日の昼に召集された。
理事長はサンドイッチをだすから出席してほしいと理事に声がけ。
これは微妙。

このころから私は理事長は会社の部長と錯覚していると感じ始めた。

私と顧問さまは理事長に昼飯を誘われた。東京駅付近のレストランでご馳走するよと。
私はさりげなく辞退したが顧問さまは理事長にご馳走になった。
月次会計報告には支出が記載されていた。
昼飯にしては豪華だなというのが印象。
これはまずいでしょ。

メルすみごこちのHPに《理事会の懇親会は管理費から支出はできるので堂々と使いなさい》とあった。
マンション内の共有部分（ラウンジや会議室）でビールや出前のおつまみ程度なら許されると思うが飲食店で飲み食いするのはどうかと思う。
私が声がけした懇親会は大衆酒場でやったが割り勘。

現在は理事会のときペットボトルを出している。
これは会議費用として妥当と思う。

管理費の無駄使いに厳しい組合員もいる。

独断的理事長の危険性のご紹介です。
マン管士には適切な助言をしてほしいものだ。

[551: 匿名さん]

どこの、管理規約。？

標準管理規約には、理事長の人事権はないよね、？

[552: たけ]

そのとおりでございます。
第N期理事長にはおごりがありました。
実は、以前は地銀のA銀行に勤務していましたたが銀行が国有化されてやむなく外資系銀行に転職し東京にでてきましたた。ところが、英語が話せなかったためまたもやリストラにあい、現在はプータロウの生活を続けていると聞いております。そういうわけで、銀行マンとしての能力は非常に低かったと思われます。
マンションの理事会の理事長に就任してからも、「人事権は理事長にある」とか「妻を植栽部会の協力者として予算化したい」とか「辞任・辞退を申し出た役員の面談は私が直接してきた」と豪語していたのでございます。
ところが、第N+1期の理事会ではM人もの役員候補者の大量辞任・辞退がおきて、理事会自体が成立しませんでした。その問題は「臨時総会不存在確認請求事件」として裁判になりました。
現在この高層マンションが機能しなくなった第一の原因を作ったのが第N期理事長だといわれています。銀行員であることにおごりを持ち、さらにマンションの理事長に就任したことで、まるで自分がこの世の独裁者になったかのような錯覚をいだいていたのです。

[553: BCT]

メルすみごこち事務所御中

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998
NO１１５に貴社当て質問がありますのでご紹介します。

[554: 働くママさん]

N期理事長、監事、深山氏の不可思議な行動も見落としてはいけません。

[555: 匿名さん]

88811122222さん？

[557: 暇な人]

５５２さん
深山氏は定員から辞退した理事数を引いたのが理事数ですと解説したのですよね。
ですからその半分以上の理事が出席すれば理事会は成立する、と深山氏はいったのではないですか。
それを信じて理事会は色々決議していたが総会でそれはおかしいと指摘された。
深山氏はこれを追求されて時顧問弁護士の意見ですと逃げましたが。
顧問弁護士は答弁に苦労していましたね。
この話と違いますか。

[558: 匿名さん]

ほとんどが、とあるマンションの現理事、元理事とその家族のカキコ。くだらない。
他にも3っつばかりのスレがあるけど、これもくだらない。

[559: 匿名さん]

逆恨みでネットたたき、よくある話。
そんな人たち、相手にするだけむだ。
本当にマンションのこてを良くしようと思っているなら、もっと建設的な発言ができるはずだから。

[560: 匿名さん]

＞顧問弁護士は答弁に苦労していましたね。
　結局顧問弁護士は、どう言ったのですか？

　標準管理規約では、「理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、」と書いてあり、辞任した人は理事ではないのだから、残った理事の半数で良いような気がしますが。

[561: 暇入]

>>560
ただし、標準管理規約には、理事が辞退した場合は前期理事が継続することになっています。
さらに、理事が辞任した場合は後任の理事が選任されるまでは継続義務があります。
結局のところ、理事の定数の半数以上出席しなければ、理事会は成立しません。
詳しくは、マンション管理士に相談してください。

[562: 匿名さん]

560です
＞標準管理規約には、理事が辞退した場合は前期理事が継続することになっています。
＞さらに、理事が辞任した場合は後任の理事が選任されるまでは継続義務があります。
　標準管理規約のこの規定が問題ですね。
　理事の就任は民法の委任の規定に基づきますから、一方が委任契約の解除を申し出れば、委任契約は終了します。
　法律違反の規定を管理規約で規定出来るものでしょうか？
　あくまでも、辞任を申し出た理事が承認した場合のみ有効と考えるべきでは？
　

[563: 匿名さん]

>>562
>理事の就任は民法の委任の規定に基づきますから、一方が委任契約の解除を申し出れば、委任契約は終了します。
>法律違反の規定を管理規約で規定出来るものでしょうか？
>あくまでも、辞任を申し出た理事が承認した場合のみ有効と考えるべきでは？

委任契約における余後効（契約の両当事者間の権利義務関係は契約の終了によっても当然には消滅せず、契約による利益を保護する義務を負うというもの）の規定

民法654条（委任の終了後の処分）
委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。

[564: 匿名さん]

536さんへ
　勉強になります。
　ところで、理事辞任の場合、「急迫の事情がある」と認められるのでしょうか？
　辞任していない理事がさぼって、理事会が成立しない事が、急迫の事情とは思えないのですが。

[565: 匿名さん]

>>564

>>563 は、委任契約における民法上の規定です。

>標準管理規約第36条第3項
>任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。
は、管理組合と理事の間の委任契約における契約事項（内容）であり、契約上の履行義務があります。
理事に関しては、「理事が任期の満了又は辞任によって退任した場合において、理事の数がその定数を欠くに至ったときは、その理事は、後任者が就任するまでの間は、なお理事としての権利義務を有するものとする。」というような規定の仕方もあると思います。

[566: 匿名さん]

マンション管理士の仕事を取られちゃいましたね。

[567: 組合員]

５５８へ
否定しないでください。

一連の投稿は私の知らない情報がたくさんあり価値があります。
特にさくらさんの投稿は真実味がありますね。
さくらさん、次期理事長をお願いします。

[568: 匿名さん]

委任契約の当事者は、いつでもその解除をすることができます（民法第651条第1項）。

なお、契約で法定解除権を放棄させることができるかどうかについては、争いがあり、はっきりしていません。このため、委任契約の業務委託契約では、常に契約解除のリスクを考慮しておく必要があります。

したがって「管理組合と理事の間の委任契約における契約事項」を理由に、辞任した理事が引き続き理事としての義務を負うとは言えないと思います。

[569: 暇入]

>>568
法律には、強行規定と任意規定があります。
強行規定に違反した契約は無効となります。
一方、任意規定の場合は特段の定めがある場合はそちらが優先します。
この場合は任意規定に該当するため、辞任した理事には継続義務が課せられます。
詳しくは、マンション管理士に相談してください。

[570: 匿名さん]

そのとおり
この退任後の職務継続義務は、契約自由の原則によるものである。
なお、管理組合法人においては法定されている（区分所有法第49条第7項）。

区分所有法
第49条（理事）
第7項　理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。

[571: 匿名さん]

また、マンション標準管理委託契約では、管理委託契約の性質（民法第643条の委任契約や民法第656条の準委任契約の性格を有している）に照らし、当事者双方による任意解除権を以下のように規定している（第19条）。

マンション標準管理委託契約
第19条（解約の申入れ）
前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。

[572: 匿名さん]

＞この場合は任意規定に該当するため、辞任した理事には継続義務が課せられます。
＞詳しくは、マンション管理士に相談してください。

　マンション管理士ですが、知りません。

＞　この場合は任意規定に該当するため
　この場合とは、民法第651条第1項ではないのですか？
　民法第651条第1項は別段の定めが出来るなど、書いてませんよ。
　何故、任意規定なのですか？

[573: 匿名さん]

＞この退任後の職務継続義務は、契約自由の原則によるものである。
　契約自由の原則は、法律の範囲内です。
　殺人請負契約は無効です。

[574: 匿名さん]

>>572

＜ネット検索から＞
【第1回 契約にかかわる法律を知る（辛島 睦　弁護士）】
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/COLUMN/20070604/273431/

－引用始め－
例えば，法律には「強行規定」と「任意規定」の2種類がある（図1）。強行規定とは，「公の秩序に関する規定」のことであり，これに違反する契約条項は無効となる。一方，任意規定は契約のあいまいな点や足りない点を補充するための規定。明確な契約条項があれば，法律と異なっていても，契約条項の方が有効となる。
－引用終り－

－引用始め－
なお民法の請負，委任の規定は，任意規定なので，民法と異なる取り決めも，有効だ。例えば，「仕事の完成は約束しても瑕疵の修補は努力義務とする」という取り決めは請負と委任の中間型あるいは混合型の契約として立派に成立する。
－引用終り－

[575: 匿名さん]

>>572
>マンション管理士ですが、知りません。

この程度のことを理解していないのであれば、マンション管理士を名乗るべきではないと思います。

ヤメ判弁護士　喜多村勝徳の 企業法務のススメ
【契約の自由とその限界－強行規定違反】
http://blog.livedoor.jp/yamehan_bengoshi/archives/4933389.html

[576: 匿名さん]

＞なお、契約で法定解除権を放棄させることができるかどうかについては、争いがあり、はっきりしていません。
　これも弁護士
＞なお民法の請負，委任の規定は，任意規定なので，民法と異なる取り決めも，有効だ。
　これも弁護士

　下段が正しいという根拠は？

[577: 匿名さん]

>>576

まず、退任後の職務継続義務は、任意解除権の放棄ではないことをお断りしておく。
委任契約の任意解除権については、下記判例を参照されたい。

 最高裁判所第二小法廷（昭和56年1月19日判決）
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=56342
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/342/056342_hanrei.pdf

[578: 匿名さん]

＞ まず、退任後の職務継続義務は、任意解除権の放棄ではないことをお断りしておく。
　日本語としておかしい。
　また、どう違うのか書かないと、一方的な主張になり、説得力がありません。
　貴方の言いたいことは、委任契約を解除しても、規約により理事としての義務は残っているという事ですか？

　最高裁判所第二小法廷（昭和56年1月19日判決）

http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=56342
受任者の利益のためにも締結された委任契約であつても、その契約において委任者が委任契約の解除権自体を放棄したものとは解されない事情がある場合は、委任者は、やむをえない事由がなくても、民法六五一条に則り右契約を解除することができる
委任者が委託契約を解除できる判決すね。
　解除できない、もしくは解除後も理事としての義務を負うこととは無関係。

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/342/056342_hanrei.pdf
　これを理事の委任契約に適用しようなどとするのは無理があります。
　この案件は、委任者が委任契約を解除し、受任者が事業資金として自由に使っていいとして預けてあるお金を返せという訴訟ですね。
　先ず、理事の辞任の場合とは、委任・受任者の契約解除の申し出者が違います。
　理事が辞任したからと言って、管理組合が事業資金等、運営に困ることはない。
　「辞任していない理事がさぼって、理事会が成立しない事が、急迫の事情とは思えないのですが。」と、書いたように、判決のような、相手方の不利益はありません。

＞委任契約の任意解除権については、下記判例を参照されたい。
　よって、参照したが、参考にはならない。
　　
　

[579: 匿名さん]

【退任後】の職務継続義務は、【任意解除後】の契約余後効義務として特約したものである。

[580: 匿名さん]

【委任における任意解除権の制限（判例）】
O 651条が定める解除権を事前に放棄する合意は有効であるが、やむを得ない事由があれば、解除することができる。
O 委任契約が受任者の利益をも目的とする場合、委任者は651条に基づいて解除することはできないが、① 受任者が著しく不誠実な行動に出る等やむを得ない事由がある場合、または、② 委任者が解除権自体を放棄したものとは解されない事情がある場合は、委任者は解除することができる。

[581: 匿名さん]

>651条が定める解除権を事前に放棄する合意は有効であるが

第３６条　役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない。
２　補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。
３　任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。

　標準管理規約の３６条が「事前に放棄する合意」該当するわけですね。

　それにしても民法６５１条を無視したような判決ですね。
　それが契約の自由という事ですか。
　ま、理事が途中で退任すると、理事会が困るので、規約（３６条３）で、規定しておくことは、違法ではないと、理解しておきましょう。（No576の件があるので、若干不安な所もありますが）
　
【任意解除後】の契約余後効義務について、詳しく解説したサイトをご存じないですか？

[582: 暇入]

【退任後】の職務継続義務は【任意解除後】の契約余後効義務だとしたら、場合によっては基本的人権が制限される可能性があるので一定の制限がかけられると思います。
従いまして、継続期間が数か月以上に及んだ場合にまでその義務が課せられるかどうかは微妙です。
詳しくは、弁護士にご相談ください。

[583: 匿名さん]

役員が任期の満了または辞任によって退任したことにより役員が欠けた場合または規約で定めた役員の員数が欠けた場合には、管理組合に後任役員の選任義務が生じる。
したがって、退任役員の職務継続義務（委任契約終了後の余後的義務）は必要最小限のものであるべきことは当然である。

「マンション管理士ではなく弁護士に相談せよ」は同感である。

[584: 匿名さん]

＞標準管理規約　第３６条　
＞３　任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。
　私のマンションの管理規約では、役員の任期は会計年度の期日と同じです。
　ですから、役員は任期終了後、次の総会で新役員が選任されるまでの２か月間、理事としての職務を行います。

　管理会社の説明では、この規約があるので、旧役員は総会まで理事です、との事でした。
　３６条３の趣旨はこの事が中心ではないでしょうか。

　５８０さんの示す判例では、訴状の内容が書いてありませんので、これだけで全ての理事辞任案件に援用できるか疑問に思います。

　標準管理規約第３６条　３に関するコメントでは、次のように書いています。
　(3)　役員が転出、死亡その他の事情により任期途中で欠けた場合、補欠の役員を理事会の決議で選任することができると、規約に規定することもできる。
　この事からも、「継続期間が数か月以上に及んだ場合」でも、予後義務を課して、理事の職務を果たすよう義務つけたものではないと思います

[585: 匿名さん]

>（Ａ）マンション管理士ですが、知りません。

＞（Ｂ）この程度のことを理解していないのであれば、マンション管理士を名乗るべきではないと思います。

　委任契約の予後義務に関して、正確に把握しているマンション管理士が、どれほどいるでしょうか？
　（Ｂ）さんの示したサイトも、理事の予後義務に関しては、一切の記載がありませんでした。

　かわりに、こんな事が書いてありました。
　「ある法令が強行規定か任意規定かを判断するについては、その法令の目的を考えなければなりません。それが、公の秩序維持を目的とするものなのか、それとも当事者間の契約の自由を補充することが目的なのかによって、強行規定か任意規定かに分かれるということがいえるでしょう。」

　こんなことも書いています。
（Ｃ）　「そして、会社間の契約では、自社が交渉上有利な立場にあることを利用して、任意規定よりも不利な条件を相手に押しつけても特に問題はありませんが、個人を相手にする場合、相手に不利な条項が無効となる場合があり得ることに注意する必要があります。」

　管理規約の規制は、は組合と言う団体が、理事と言う個人に課すものです。
　Ｃの方が組合に関係ありそうです。

　マンション管理士の範疇ではありません。
　Ｂさん。あなたは理解しているのですか？
　弁護士が、会計に関する問題は会計士に聞くように、マンション管理士は法律問題については弁護士に聞き、自分はマンション管理に関する諸問題について知識を深めてゆくことが大切ではないでしょうか。　

現在、このスレで展開されている議論は、大変助かります。
　自分では、見つけられない資料を提示していただいて、ありがたく思っています。
　皆様には、真摯な議論を邪魔しないようお願いします。

[586: 匿名さん]

まず、標準管理規約第36条第3項の規定は、任意解除権放棄の規定（※）ではないことをご理解ください。
（※）任意解除権放棄特約：「民法651条は強行規定でないから､契約自由の原則上､解除権放棄特約は原則として有効である。ただし､恩給担保のような公序良俗に反する場合は許されない」が通説

余後効とは、「契約終了（期間の満了または期間の途中での解除）後であっても、当事者は契約による利益を互いに保護すべき信義則上の義務を負う」ことであり、標準管理規約第36条第3項は、これを明示の特約として規定したものであると考えます。

余談ですが、余後効に関して、たとえば機密保持契約書では、
第00条（余後効）
本契約の機密保持義務は、本件業務が終了した後も有効に存続するものとする。
と規定しているものもあります。

[587: 575]

>>585
>>>575 ：（Ｂ）この程度のことを理解していないのであれば、マンション管理士を名乗るべきではないと思います。

>委任契約の予後義務に関して、正確に把握しているマンション管理士が、どれほどいるでしょうか？
>（Ｂ）さんの示したサイトも、理事の予後義務に関しては、一切の記載がありませんでした。

誤解を与えて申し訳ありません。
>>575 の【この程度のこと】とは、以下の URL の内容を指しています。

ヤメ判弁護士　喜多村勝徳の 企業法務のススメ
【契約の自由とその限界－強行規定違反】
http://blog.livedoor.jp/yamehan_bengoshi/archives/4933389.html

[588: 匿名さん]

＞標準管理規約第36条第3項は、これを明示の特約として規定したものであると考えます。
　私はそうは思いません。
　ここに上がっている事例は、商取引契約、秘密保持契約など、組合と理事との委任契約と同一に考えられないものばかりです。
　無理やりこじつけているように思います。

　理事が辞任を求めたら、組合はそれを承認し、新たな役員を選任する方向へ動くべきで、３６条の規定を用いて、予後義務で縛るのは、すでに劣化した理事会であるように思います。
予後義務を課さなければ、理事の過半数は、残っている理事の過半数であることは標準管理規約では、明らかです。

　私のマンションでは、以前の規約変更で、
　理事の定数は〇名。
　理事が定数に達しない時は、定数はその数だけ減ずる
　と、なっています。
　今にして思えば、この論争を避けるためだったのかなと、思います。
　

[589: 匿名さん]

>>588
>私のマンションでは、以前の規約変更で、
>理事の定数は〇名。
>理事が定数に達しない時は、定数はその数だけ減ずる
>と、なっています。
>今にして思えば、この論争を避けるためだったのかなと、思います。

理事長一人になっても理事会決議ができるなんて、恐怖のマンションですね。

[590: 匿名さん]

うちのマンションは、欠席者は議長（理事長）に一任できます、

皆さん便利ですよ。管理会社は、日本で一位、二位を競う管理会社です。

解任しようとしたら、辞任した。議案は、全て議長（理事長）の一任です。

毎回管理会社の、息のかかった、人物が、理事長です。買い替えを検討。

[591: 匿名]

５８８は管理会社マンションの典型ですね。

[592: 匿名さん]

＞５８８は管理会社マンションの典型ですね。
　論点は、理事が辞任した時、理事の定数が、そのままか、辞任に応じて減ずるのかということです。

　理事会が機能しなくなって困るのは管理会社だけではありませんよ。
　組合運営に支障が出て困るのは区分所有者も同じです。

[593: 匿名さん]

だから、議長（理事長）に一任すれば、理事会も、総会も、うまくいく。

[594: 匿名さん]

＞理事長一人になっても理事会決議ができるなんて、恐怖のマンションですね。
　そうなるまでほっておくマンションなら確かに恐怖のマンションですが、区分所有者のレベルがそこまで低いと何をしても同じでしょう。

[595: 匿名さん]

そうです、マンションは、それを覚悟して買いなさい。

結果は、管理費等の金額に現れます。無駄使いもなく、

積立金も計画的に積み立てられていれば、評判は別にして、

マンションの管理は、可もなく、不可もなく、上々。

管理費等の使用は、区分所有者に公平に分配されるもので、

特定の人物の利益になるようなことが有ってはなりません。

つまり、住民に対してのサービス過剰な提案をする管理会社は、

要注意です。例えば、専有部分に、干渉したがる案件。

管理委託契約を精査して、細かく取りきめのある、契約なら、

それ以外の費用は必要ないはずで、それ以外の提案は、

契約と重複して、二、三重取りになっている。気を付けましょう。

[596: 裁判事例]

５８８までに熱心に議論がされましたので以下の事件の判決を下してください。

法人ではない管理組合で標準管理規約を採用し、以下が規定されているとします。
理事は１９名、総会で選出する。
監事は１名、総会で選出する。
理事長、副理事長、会計は理事で互選する。
理事が辞任するなど欠員が生じた時は理事会で補充理事を選出できる。

通常総会で１９名の理事と１名の監事の選出議案が可決されました。
ところが、新理事会を前期理事長が招集したところ出席した理事は６名でした。
理事会が不成立なので、理事長、副理事長、会計担当を仮決めしました。
その理事会で、総会で選出した３名の理事は理事就任を拒否していると管理会社から報告がありました。
同時に前期理事長から補充理事候補として３名が紹介されたので仮理事長はこの３名を補充理事にする提案を行い出席理事全員が賛成したため補充理事３名が追加されました。

新理事長が調査したところ総会で選出した理事の７名が理事就任を拒んでいたことがわかりました。
マンション管理士にどうしたらよいか聞きました。
理事の数は１９−７＝１２名と考えらるから理事が６名出席すれば理事会は成立すると助言されました。
そこで、仮理事長は理事６から７名の出席の状態で理事会を開催し互選した理事長らを追認しその後もこの状態で理事会を開催しました。ある時臨時総会を開催しました。
総会の場で、理事会は定足数（１９名の過半数１０名）を満たしていないから臨時総会招集決議を理事会がしたことにならないと指摘されましたが理事長は裁決を行い賛成多数で議案を可決しました。
総会議案には組合員間で利益が対立する議案であったため反対者から、臨時総会決議無効確認請求訴訟が提起されました。

請求の趣旨：臨時総会決議は無効である。
請求の理由：理事会の開催要件である定足数を満たしていないから理事会は成立していない。よって理事長は選出されていないし、理事長が招集るする臨時総会の要件（理事会決議）を満たしていない。
招集権のない者が理事会決議もなく総会を招集したのであるから総会議案を決議してもそれは無効である。

みなさんが裁判官ならどう判決を下しますか。

[597: 暇入]

私がマンション管理士契約をしていた時の話しです。
「理事の数は１９−７＝１２名と考えらるから理事が６名出席すれば理事会は成立する。」と答えました。
今でも正しいと思っています。

[598: 匿名さん]

【「マンション管理士」は信用できますか？】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92765/res/872
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92765/res/875-879

【メルすみごこち事務所ってどうですか？】
>>358 ＝>>360 ＝>>362 ＝>>364

＜参考＞
理事に定数があれば、定数が定足数算定の母数でしょうね。
by 暇入　2015-04-17 21:29:51

[599: 598]

＜追加＞
【メルすみごこち事務所ってどうですか？】
>>4

[600: 匿名さん]

請求の理由：
理事会の開催要件である定足数を満たしていないから理事会は成立していない

判決　請求を棄却する。
理由
　そもそも、辞退したという理事は、就任を拒否しているのであるから、理事ではない。
　従って（標準）管理規約第３６条の３項は適用されない。
　理事の定数は、就任を承諾した理事の数となる。

請求の理由：招集権のない者が理事会決議もなく総会を招集したのであるから総会議案を決議してもそれは無効である。

判決　請求を棄却する。
理由
　最初の理事会では、７名の理事辞退者がいることが判明していないが、理事の１/５以上に当たる６名が出席し（理事会の招集権限）、理事長を仮に決定している。
　この事は、理事会召集権の追認に当たり、理事会の招集は規約違反ではない。
　仮に理事長を決定したことは、仮理事長に理事の１/５による理事会召集権を一任したことに当たる。

「同時に前期理事長から補充理事候補として３名が紹介されたので仮理事長はこの３名を補充理事にする提案を行い出席理事全員が賛成したため補充理事３名が追加されました。」について
　
　補充理事は、この時点では理事会決議があったとは言えないので、理事ではない。
　よって６名の出席により、理事会は成立し、理事長は追認されたとみなすことが出来る。　
７名の理事の辞退が判明した時点で、従前からの理事による理事会決議が行われるべきであった。
　しかし、出席理事から異論が出なかったことは、追認に当たる。
　
　７名の理事辞退者が判明し、３名の補充理事が承認された時点で、理事の総数は１５名となり、８名以上の出席で理事会は成立する。
よって総会招集は理事会決議に基づくとは言えない。

　しかしながら、理事長には、臨時総会の招集権があり、理事会の決議不存在による手続き不備だけで、他に議決に影響を与えるような理由がなければ、開催された臨時総会で区分所有者の過半数の承認があるので、議決は有効である。

感想
　この場合は、理事を補充したことが、仇になりましたね。
　当初の理事だけで理事会を開催していれば、開催要件は６名の出席となり、規約違反はありませんでした。
（補充理事を除いて６名の出席があればの話ですが）