メルすみごこち事務所ってどうですか？

[管理組合員]

管理会社変更等のコンサルタントという事ですが、どんな会社なのでしょうか？

[336: 暇入]

マンション管理士損害賠償保険で
担保されてますよ。
マンション管理士は損害賠償保険に加入してるって普通は言いますけど。

[337: 匿名さん]

↑最近聞いた話しですけど、お宅の事務所は、初回の相談から有料なんですって？

[338: 匿名さん]

事務所を掲げているのに、言葉使いが悪いし、内容が幼稚ですね。これでは、顧客を失いますよ。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/568598/

[339: 暇入]

↑あほ

[340: 匿名さん]

暇入先生なら、このURLで提起された問題、どのように解決しますか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998/

[341: 匿名さん]

暇入先生

本スレッド（http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/534556/1/）のNo.4に、「理事会が管理規約に定めた理事の定足数に達していなくても、辞任・辞退した理事の数を引いた数を理事の定数と定めることができる」という理屈を持ち出したマンション管理士がいると書かれていますが、それは先生のことでしょうか。
もし先生だとしたら、それは今でも正しいと思っていますか？

[342: 暇入]

↑理事会にでてくるひとが少ないとき？

うちは理事の定数は若干名だから
輪番表をもとに理事候補にされて
総会で選任されたあと
一旦、就任はしたけどあとから辞任したり、最初から就任を辞退したひとは
定足数算定の母数には含めない。
しかし、規約に理事の人数が５人とか１０人とか書いてあったら無理でしょ？
定足数算定の母数は規約の人数ですよ。

しかし、理事会は人数たらなくても、全部、議案を総会に上げて、総会で決議したら問題ありませんよ。理事会の手続きの瑕疵は治癒されるらしいよ。

理事会決議でなにかしようとしたとすれば、滞納した管理費の法的手段とかですかね。総会に議案あげたら誰が延滞してるかさらしものにすることになりますからね。なにか事情があったのでは？

[343: 匿名さん]

↑暇入先生

ご回答ありがとうございました。
ところで、次の部分について質問があります。

>しかし、理事会は人数たらなくても、全部、議案を総会に上げて、
>総会で決議したら問題ありませんよ。理事会の手続きの瑕疵は治癒されるらしいよ。

その根拠は区分所有法の第34条だと思います。
つまり、管理規約に違反していても、区分所有法を遵守していれば、手続きに瑕疵があったとしても、総会は有効となるということですね。

【区分所有法】
第三十四条 　集会は、管理者が招集する。

ところが、標準管理規約では理事長が区分所有法で定められた管理者とすることになっています。そして、理事長の選任方法は、その標準管理規約の第35条で定められています。

【標準管理規約】
第３５条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。） ○名
五 監事 ○名
２ 理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総
会で選任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。

つまり、理事長は理事の互選により選任されるので、理事会が理事の定足数不足で成立しない場合は、理事長を選任することができないのです。なので、総会を招集する管理者がいないので、区分所有法上も総会を招集することができないのです。

従いまして、私はアマチュアですが、理事会にでてくるひとが少ないときは、前期の理事（役員）が継続しなければならないと助言します。

[344: 暇入]

↑そんなこといっても出てこないからでしょう。
権利義務取締役みたいなことをいいたいんだろうけど。
私の回答は弁護士の回答だけど、
区分所有法が根拠ではなくて
会社法の判例からの類推だと思う。
取締役会決議に手続きの瑕疵があって
招集された株主総会とか
いくらでも判例がある。

[345: 匿名さん]

↑暇入先生

だとしたら、該当する判例を見せて欲しい。

[346: 匿名さん]

>従いまして、私はアマチュアですが、理事会にでてくるひとが少ないときは、前期の理事（役員）が継続しなければならないと助言します。

混乱するだけで、まったく意味がない。

[347: 暇入]

自分で調べて下さいよ。
株主総会の招集手続きに瑕疵があったときに、総会決議が無効になるかとか
会社法には決議取り消しの訴えとか
あるからその判例みたらいい。

それかカネ払って弁護士にきくか。

[348: 暇入]

あったよ
そもそも区分所有法には総会決議取り消しの訴えとか書いてないから
類推するしかない。

招集手続きや決議方法に定款・法令の違反があったとしても、それは手続上の問題であるので、その瑕疵が重大ではなく、かつ決議に影響を及ぼさない場合は裁判所はその訴えを棄却する事が出来ます。（会社法第831条2項）
http://kaisha.taniguchi-office.net/ii-8%E3%80%80%E6%A0%AA%E4%B8%BB%E7%...

[349: 暇入]

しかし、うちの管理会社の担当はあほで
招集手続きの日がまちがってる。
議案をボストにいれる日は総会の日の二週間前なんだけどね。二週間前というのは中１４日なのに中１３日だと思ってる。試験にでてくるんだが。
でも軽微だから問題なし。

[350: 匿名さん]

>> 348

なるほど、区分所有法ではなく会社法で検索するんですね。
そうすると、次のURLに行政書士の過去問題の回答が掲載されています。
http://gyoseisyoshi-shiken.rdy.jp/modules/practice_2/index.php?content...

平成25年－問38【解答・解説】の次の問題です。

【問題】
会社法上の公開会社（委員会設置会社を除く。）における株主総会の決議に関する次の記述のうち、会社法の規定および判例に照らし、株主総会の決議無効確認の訴えにおいて無効原因となるものはどれか。なお、定款に別段の定めはないものとする。
■小問２
代表権のない取締役が取締役会の決議に基づかずに招集した株主総会において、当該事業年度の計算書類を承認する決議がなされた場合

【解説】
■小問２
無効原因とならない。
取締役会の決議を経ずになされた代表取締役（又は代表執行役）以外の者が招集した株主総会は、法的に有効な株主総会とは評価されず、決議不存在事由（会社法第830条1項）になるとされる（最判昭和45年8月20日）。

つまり、決議無効原因にはなりませんが、決議不存在事由になるとされます。
従いまして、理事会が定足数に達していない状況で、理事会決議がなく、かつ理事長（管理者）が選任されていない状況では、総会決議不存在事由になるようです。

ですから、このマンション管理士の助言は適切では無かったのではないでしょうか。

[351: 暇入]

↑こまかく考えすぎでは？

そもそも日常の理事会で理事長が決まっていない場合ってないでしょ。

そんなレアケースのことでなく
ヒラの理事がでてこなくて人数足らないっていうケースが大半のはず。

出席人数足らなくて決めれなかったら安全策で総会議案にすればいいだけ。

たとえば工事の予算をとって業者選定とか具体的契約を理事会一任と総会決議した場合、
理事会でもろに執行となるから、定足数不足じゃ無理だろう、となって
再度、総会で具体的契約の承認を決めたらいいよ。

[352: 匿名さん]

↑質問に答えてないのでは？

「No.341」の質問をよく読んで。

[353: 暇入]

みんなやめちゃって理事長ひとりってこともあるから、総会の招集は問題なし。

総会が理事会に一任する決議を執行する場合は無理でしょう。

理事会一任って
総会は理事会に委任しているが、
総会は理事会が規約どおりに
運営すると期待している、
それを裏切ってはならない。

似たようなのは、↓
会社法で取締役会に一任するのは
新株発行。

[354: 暇入]

決議する内容による。
>352

[355: 匿名さん]

あなたを５年ぐらい前からみてますけど、以前は資格の取り立てだったからでしょうか、マンションマネージャさんやベテラン理事さんにこてんぱんにやられていました。
そして、質問に窮すると「好きです。」と言って許しを乞うてました。

たけど、ここに居続けることによって、いろんな勉強をされましたね。今は、質問に窮すると、議論のすり替えをしたり、自分の土俵に持ち込んで議論しようとしています。その上、質問をよく読んでいないと言われると質問にしか目を向けていない回答をしています。

だから、No.256の「代表の＊＊氏は、経験が浅いのか、他人の話を良く聞かないからか、提案力に期待はできません。」という評価には、納得しました。

[356: 暇入]

↑完全にぼけてますねw

[357: 暇入]

何年前でも過去レスは全部残ってますからね。そもそもコテハンが消えたのは割れ問論争で他のコテハンがすべてやぶれたからである、この名前はそのいやみ。

[358: 入居済み住民さん]

メルすみごこちの提案、助言は素晴らしいですよ。

でも違法内容を含む提案、助言もあるので理事会はよく吟味して採用してください。

私ども組合はM社長の助言を信じたばっかりに提訴されました。
社長が紹介してきた弁護士に弁護を依頼したら２1０万円取られました。
マン管士の提案や助言を信じたのは理事長や理事はたまた住民の責任ですけど。

これがトラウマとなって理事会や住民はマン管士を起用することを拒否しています。

大変結構なお土産として大事にしています。

[359: 暇入]

＞＞私ども組合はM社長の助言を信じたばっかりに提訴されました。

訴えられて負けたの？
管理組合のほうが勝ったんじゃないですか？

[360: 匿名さん]

>>359
結果は和解で、役員選任には理事会推薦という形はとらないで、総会決議にかけるというもの。
それまでは、立候補しても理事会推薦を貰えなければ立候補は受け付けられなかった。

そもそも、裁判の訴えの趣旨は、「総会議案不存在」であった。
つまり、理事会が定足数に達していない状況で召集した総会の有効性を訴える裁判だった。

和解したものの、その事態を引き起こした根本には、住民全体に問題があるのか、一部のマイナリティによる実効支配なのかが問われている。

[361: 暇入]

↑和解しなければ管理組合の勝ち。

[362: 匿名さん]

>>361
理事会が定足数に達していなくても、理事長（管理者）が招集した総会は有効であるという理由で地裁では管理組合の勝訴だった。
ところが、理事会が定足数に達していなかったのだから、理事長（管理者）が選任されていないのではないかという理由で原告は高裁に控訴した。

唯一第一回理事会のみ前期と今期の理事が集まり定足数に達していたが、理事会決議を取っていなかった。
管理組合側は理事会決議がなくても、持ち回りで多数があれば理事長（管理者）を選任できると主張した。
しかし、裁判官は、持ち回りの署名と押印が無いので持ち回りによる選任を認めなかった。

以上の経緯により、原告の勝利的和解だったことは明らかである。

[363: 暇入]

↑追認すればいいだけ。
和解の必要なし。

[364: 匿名さん]

>>363
追認するための総会を招集することができないことは明らか。
もう少し頭を使ってみてはいかが？

[365: 暇入]

↑理事長を互選で選任したらいい。普通の規約なら理事会で選任しろとは書いていないから回覧板への署名でもよい。持ち回り閣議はこの方法。

[366: 暇入]

監事の招集でも可。
監事が選任された総会決議に疑義があるなら前任者。

[367: 暇入]

この程度のことがわからないから弁護士に大金を払うことになる。
ひどい管理組合である。

[368: 匿名さん]

>>365
取締役会の決議は、次のURLに詳しく記述されている。
http://kaisyahou-ronnsyou.seesaa.net/article/403384163.html

１　定足数・決議要件（会社法369条1項）
（1）定足数→決議に加わることができる取締役の過半数
（2）決議要件→出席取締役の過半数

２　代理行使・持ち回り決議

（1）代理行使・不統一行使→×（⇔株主総会　会社法310条・313条）
　　　　∵　取締役は個人的信頼に基づいて選任された者

（2）持ち回り決議（会社法370条）
　　　原則→不可
　　　例外→取締役が取締役会の決議の目的事項につき提案をした場合、
　　　　　　取締役全員が同意し、監査役が特に異議を述べない（＊監査役設置会社）ときは、
　　　　　　当該提案を可決する旨の取締役会の決議があったとみなす旨の定款を定めることが
　　　　　　できる（会社法370条）

だから、持ち回り決議は認められる場合がある。
しかし、持ち回り決議には署名と捺印が必要。
それが無かった。

[369: 匿名さん]

>>366
監事と理事を区別して選任していなかったので、監事も選任されていない。
前期の役員は全員継続しないで辞めてしまった。

[370: 匿名さん]

>>367
持ち回り、役員の継続、監事の総会招集などの助言が当時のマンション管理士からは無かった。
酷いマンション管理士である。

[371: 匿名さん]

理事が管理組合相手に訴訟を起こした。
管理費の無駄遣い。
こんなとんでもないマンションもある。

[372: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

プロのご意見を、お聞きしたい。

[373: 匿名さん]

>367

自分のことを棚に上げて顧客である管理組合の悪口を言うとは、プロとして失格ですね。

[374: 匿名さん]

悪い管理組合も、あるからね。むしろ多い。

管理会社の担当に責任を、なすりつける。

しかし、その、逆もある。正体を見抜きなさい。

表裏一体？組合員の裏が見抜けるのは、管理員のみ。

管理員に、マンションをコントロールさせないこと。

管理員が特定の人物等と濃密な付き合いをしているマンションはアウト。

管理員室でよく見かける人物等は、要注意。

普通の住民であれば、管理員との接点はほとんどないはずです。

誰も相手にしてくれない、さみしい住民のたまり場になる。

清掃は、マンションにとって、最も重要。小さなマンションでは清掃管理員で十分です。

[375: 匿名さん]

利権のたまり場にもなるね。気を付けましょう。

管理員を、ほめたたえる人物は、特に注意。

[376: 匿名さん]

>>374
先日、元理事長が管理室に出入りしているのを目撃しました。
きっと、公開質問に回答するために口裏合わせているのでしょう。

[377: 匿名さん]

公開質問の内容と、公開質問は、総会ですか、説明会ですか、教えて？

[378: 匿名さん]

証拠はつかまれているのに、口裏は合わせられません。

返還請求金は、数億円になります。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[380: 匿名さん]

脅迫かそうでないかは裁判所が決める。
総会招集権の無い偽理事長が、総会にかけた、議案書の収支報告書の、
支払の部合計は返還請求されますよ。事実だから脅迫にはならない。

貴方が偽理事長を務めた期間に収支報告された、支払合計金額を見なさい。

脅迫の意味を説明して下さい。？

貴方の預金通帳と実印と暗証番号を騙して預かり、預金を引き降し、
着服されるのと、同じことですよ。

この偽理事長は当然返還しなければなりません。

[382: 暇入]

>>前期の役員は全員継続しないで辞めてしまった。

標準どおりなら、後任が就任するまでそのまんま。
下記は標準の管理規約。

しかし、まじでこの程度のことがわからんの？びっくり

役員の任期）
第３６条 役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない。
２ 補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。
３ 任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するま
での間引き続きその職務を行う。

[383: 暇入]

その他、回覧板で5分の１請求の賛成者を募ってもＯＫでしょ。
単なる手続きの瑕疵なだけなんだから。誰かの解任議案ってわけでもなく
賛成が集まらんわけがない。。。

[384: 匿名さん]

>>383
それなら、なぜあんたはそれらの方法を助言しなかったのか。

[385: 匿名さん]

>>380
偽理事長を生んだのは、前期の理事会が役員候補者に就任意思確認しなかったから。
そのために辞退・辞任者が大量に発生して、理事会が定足数に達しなかった。
前期から継続してマンション管理士として就任していたのはだ～れ？