アトラス新宿河田町ヒルズ［旧：（仮称）アトラス新宿河田町］

[匿名さん]

公式URL：http://www.afr-web.co.jp/atlas-club/kawada/index.html/

売主：旭化成不動産レジデンス（株）
施工会社：松井建設（株）
管理会社：旭化成不動産コミュニティ（株）

所在地：東京都新宿区河田町19番4
交通：東京都営大江戸線「若松河田」駅徒歩2分

総戸数：41戸
専有面積：45.52m²～84.41m²

（旧称：新宿河田町プロジェクト）
【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.12.10　管理担当】

[44: 購入検討中さん]

案内が来たので今度行ってみます。

[45: 匿名さん]

コンセプトルーム行った方、いくらくらいでしたか？

[46: サラリーマンさん]

コンセプトルームに行ってきました。価格はまだ未定とのことでしたが、参考価格として坪380万円を超えていました。ちょっと、高いですね。

[47: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
それって平均ですか？

[48: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
それって平均ですか？

[49: 匿名さん]

市況もあるでしょうけど高いですね。

[50: サラリーマンさん]

参考価格は、平均じゃないですよ。価格は、まだ未定だけど、コンセプトルームでは参考価格を見せてくれます。自分が希望する部屋をメモってきました。この参考価格は、予定している最高価格とのことで、売れ行きによっては、少しは安くしてくれそうな感じでした。それでも100万円ぐらいの考慮のようですが。。。
坪380万円を超えてるのは、58.52平米の部屋です。同じ2LDKでも、坪350万円代というのもありました。マンションの1階は、どちらかというと地下1階という感じで、目の前に住宅が迫ってるから安いようです。あと、日当たりも。最上階は、メモってませんがもっと高かったです。

[51: 匿名さん]

少し前なら高級マンションが買える値段ですね。今は仕方ないですね。380でも割りと良心的なのかな

[52: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ちょっと高いですね。白金の中古マンションとか見てしまったりして、検討がグチャグチャになってます。ビギナーなので。。地権者は、高齢者が多そうです。築58年ぐらいの建替なので仕方ありませんが。管理費は、安かったです。タワーマンションの半分くらい。

[53: 匿名さん]

6階建てと低層なので、修繕費も安めになるのかな？戸数が40ちょっとなのでそこまでは安くはならないか…
地権者さんが半分っていうのが一番気になるところかな。
とはいえ、資産価値を維持する、住み心地をよりよくするというベクトルは一緒のはずだから、悪いばかりではなく、協力できるのが一番ですね。

[54: ｷｬﾘｱｳｰﾏﾝさん]

地権者さんが半分くらいというのは、私も気になったので聞いてみました。もともと建替の分譲にお住いの方々で、ご年配ということで、穏やかな感じでいらっしゃるそうです。ちなみに修繕積立金は、普通でした。

[55: 匿名さん]

>54
これって考えてみると、住民の半分が、高齢で管理組合の理事を担当できないってことだよね？新規で買った人、すぐに理事会の役員が回って来て大変じゃないの？

[56: 匿名さん]

建て替えだからと皆さん住むとは限らないかと。
55さんの高齢だから理事を担当できないというのがわかりません。
一般的にそういうものなんでしょうか。
私も気になっているマンションですが、私自身中老の身なので。

[57: 匿名さん]

>56さん

別のマンションで、現在管理組合の理事をしています。
高齢の方は、通院などもされますし、現実的には多くの方が理事を固辞されます。正直、良く物事が分からなくなっているご主人に亡くなられたおばあちゃんが理事ができるのかというと、結構難しいです。

で、賃貸にまわした場合もほぼ理事をする人はいないです。（貸した方も借りた方も）

ですので、いきおい、実際に住まわれているせいぜい５０代ぐらいまでの方が理事を持ち回るケースがほとんどです。（中には、６０代という方もおられますが、正直あまり受けては頂けないです。）

５４さんが書かれたことが事実で、半分が地権者でしかも高齢ということだと、理事会まわすのはかなり大変だと想定されますよ。管理組合が機能しないマンションは、はっきり言って荒廃します。

[58: 物件比較中さん]

ずっと賃貸でしたので、正直マンションを購入した場合、管理組合が運営するというのは、わかってませんでした。結構大変なようだと、ずっと賃貸でもいいのかな。今後は、人口も急激に減って、家も余ってきそうだし。現に、空室問題とかよくテレビとかでやってるので、気になってます。

[59: 匿名さん]

若松河田なのに高っ(笑)

三流立地

[60: 匿名さん]

>>57さん
56番ですが、わかりやすい説明ありがとうございます。
一般的にそのような課題も持ち合わせているということですね。
私も行って聞いてみようと思います。

[61: 物件比較中さん]

高い理由って建て替え費用の分の負担を新規購入者に多く負担してもらうためじゃないの？
この物件の事情知らないからわからないけど

[62: 匿名さん]

実際はどうなのかわかりませんが、そういう事情も考えられるのですか。マンション価格ってわからないですね。単に立地や設備などの関係ばかりではないのですか。外観のイメージからは高級そうに見えますから、高いだろうなとは思いました。
ILDKの間取りは、キッチンの柱をのぞけばきれいに整っていてなかなか良さそうですね。

[63: 匿名さん]

神楽坂方面に住んでるけど、こっちにも結構な数のビラ貼ってアピールしてるね。パークハウス甲良町への対抗策？牛込区を考えてる人はさすがに比較対象に入れない立地だと思う。

[64: 匿名さん]

誰に相談しても高いって言われます。検討しようかどうか迷っていますが、見送ったほうがいいんでしょうか？将来の不動産市況や経済動向なんて誰もわかんないんで、気に入ったかどうかなんでしょうかね～。

[65: 匿名さん]

３LDK　7000万超ってありえんだろ・・・・

これでも完売するだろうから都心部ってすごいよね。

[66: 物件比較中さん]

ブリリアの目黒は、坪600とも言われてるから、立地は全然違うけど、同じ都心でもまだましだったりして。1LDKでも買うのが辛そう。完売するんだろか？

[67: 匿名さん]

ここは大病院の近くですが救急車のサイレンの音はどうなんでしょうか？

[68: 匿名さん]

ここの管理会社は、旭化成じゃないんですね。なぜ？

[69: 匿名さん]

全然よくないじゃん。

[70: 匿名さん]

どこの何が良くないんでしょうか？
具体的に回答してください。
物件的には良いとおもいますが。
管理会社が旭化成でないのは等価交換前のアパート時代の管理会社じゃないですかね？

[71: 購入検討中さん [男性 40代]]

管理会社は、地権者さん達がしっかりしているところを選んだようですよ。

それにしても、立地は都心のど真ん中で駅近だし、北側の日銀社宅やブリジストン社宅が立て替えても日照に影響なく、また静かな環境で良好かと思います。
ただ、、、いかんせん高すきです。

[72: 匿名さん]

日銀社宅って、建て替えなのか、ほとんど退去済みのようですね。このご時世、売却されてどっかの不動産会社がマンション建てるんだろうｊか。

[73: 匿名さん]

購入後、解体・新規建設で騒音が気になりますね。
グーグルマップで見ましたがブリヂストンの社宅は綺麗でしたが古い建物なんですか？
なかなか現地に行けないもので。

[74: 匿名さん]

>>73
ブリジストンの社宅は、新しくて綺麗です。日銀の社宅は、昔の団地みたいです。看板も裏返しにしてあって、閑散とした感じでした。

[75: 匿名さん]

みなさんは、もう価格帯をご存じなのですか?
資料を取り寄せるとしつこく営業があるのも嫌なので
ホームページである程度の情報をと思っています。
資料にはもう価格帯が全て記載されているのでしょうか?

[76: 匿名さん]

７５さん

しつこくないとおもいますよ。
販売戸数２０戸の内１期１０戸売り出しのようでグランスイートのように華々しい人気はありませんがすぐ売れてしまうかもしれません。

[77: 匿名さん]

この価格で、エアコン付いてないのってどうですか？ディスポーザーがないのは、あるけど

[78: 匿名さん]

カセット式のエアコンって見た目はいいけど、清掃（外注しても高い）は大変だしエコじゃないから個人的にはいらないです。

[79: 匿名さん]

>78さん
エコじゃない？
天井カセット式は省エネモードなどのエコ機能がついていないんですか？
確かに掃除やメンテナンスは大変そうですね。
それなら自分で壁かけ式の最新型をとりつけた方がいいのかもしれません。

[80: 匿名さん]

＞７９　　今は省エネタイプみたいですね。機種によって性能は違うようですが。以前カセット式のエアコンで今は壁掛けタイプなのですが電気代が大分安くなったので余計な事言ってしまいました。

[81: 匿名さん]

大江戸線って、地下深くまで潜るのが大変だけど、ホームまでの距離を考えると他の地下鉄より遠い。

[82: 匿名]

建て直す前に（河田町住宅）に住んでいました。場所は良いところです。２部屋、３部屋所有している人が多く。発言力が強い人がいます。４１の内半分が売られあとの半分は元の住人が住むのかな？高台なので上のほうは眺めは良いでしょうね。隣が（女子医大の）保育園なので朝夕にお迎えの車が多いです。

[83: 匿名さん]

管理会社も旧住人が選んだそうですが、２部屋、３部屋所有の方って本当に発言力が強いのでしょうか？
あとから購入した２０戸の住人はよそ者扱いされるのでしょうか？
購入したいのですが、ちょと怖い感じがします。
非分譲の部屋は良い部屋ばかりで、販売する部屋は低層階ばかり。
思うがままに理事会を運営されてしまいそう。

[84: 匿名さん]

榊マンションレポートでもその点が懸念事項として載ってました。過半が、旧住人で、しかも発言力が強いとなると厄介ですね。

[85: 物件比較中さん]

ここは等価交換じゃなくて円滑化法での建て替えみたいですね。

調べると、所有者の事業推進の時間や手間がかかる一方、各所有者の権利を守れるというものらしいです。

事業を推進する強いリーダーシップが必要に思いますが、82さんの内容とは整合しそうですね。

ここは検討対象の一つですが、83さんと同じく私も過半数が旧住人というところに不安を感じています（魅力的な部屋はほぼ全て旧住人の方がおさえてしまっていますよね...）

[86: 匿名さん]

外観はおしゃれな感じで目立ちそうですね。
これに、緑があったらさらに魅力が増しそうです。
立地からみると、単身者からファミリーまで住みやすそうですよね
駅からも近いのがいいです

[87: 匿名さん]

エントランスの前の空間が気に入っています。
南側の植栽も年数が経つと見栄えがよくなりそう。
発言力が強い旧住民は様子をうかがうしかないですね。

[88: [男性 40代]]

旧住人です。
建て替えを決めるまでは10年以上かかりました。建て替え反対の方を説得し合意に至る過程も大変でした。その意味ではある程度一枚岩になる必要があり、建て替えを希望する旧住人が強くなってこの事業を成し遂げるのが必要でした。
ようやくここまできましたので、皆穏やかです。あまりご心配なさらなくても良いかと思っています。

[89: 匿名さん]

若松河田駅周辺にバス停が結構あるけど、使い勝手はどうなんだろ？

[90: 匿名さん]

大江戸線がない昔からある新宿から女子医大前の路線じゃないですか？

[91: 匿名さん]

ネットで調べた限りですが、バスは九段下や飯田橋行きもあるようです。大江戸線が止まった時利用できるかもしれないです。

[92: 匿名さん]

街に貼ってあるポスターが素敵だったので関心持ちましたが、上層階南向きはほとんど非分譲なんですね。。
ガッカリ

[93: 購入検討中さん]

現地行ってきました！
上の方の階は日照，眺望ともよさそう

ただ，南側(南西側)の広めの戸建?が空き家でした

ここに集合住宅が建ってしまうと特に下の方の階は隣接することになって
日照，眺望とも死んでしまいそうですが，何かご存知の方いらっしゃいますか？

特に隣接する駐車場と一緒になって開発が入ると，それなりの規模にならないか心配

[94: 物件比較中さん [女性 60代]]

先日　モデルルーム見学しました。初めて大江戸線に乗りましたが、かなり地下深くビックリ！曙橋まで散歩がてら徒歩でも良いのか？
建物もレトロ調で、営業マンも、きちんと教育されていて、久々に気持良かったです。

[95: 匿名さん]

こちらは内廊下ですか？
地権者多いのは気になりますね

[96: 匿名さん]

>No.93
グーグルマップ見ましたが、ブリジストン社宅の隣の建物ですかね？ここが本当に空き家だったら確かにかなり危なそう

[97: 匿名さん]

コインパーキングの並び、私も気になりました。
駅から近いのはいいと思いましたが、先に現地を下見して南側は将来建つだろうと一目で思ったのでモデルルームに行くのはやめました。物件探しは良いも悪いも資料だけでは判断できないと改めて思いました。

[98: 匿名さん]

建て替え前の分譲マンションにお住まいだった旧住人の方々は、かなりの割合でそのまま住まれるようですね。住み心地は、良いという事かも。

[99: 購入検討中さん]

南側のコインパーキングと空き家，やはり(近い)将来危ないですよね．

[100: 匿名さん]

眺望の良い最上階は殆ど非分譲（旧住人）で１戸だけ販売しているけど坪４４０万円ですよ。
信じられない！

[101: 匿名さん]

なんか、すごく高いですね。2.3年前だったら、幾らぐらいだったんだろ。

[102: 匿名さん]

下層階でも南向きで日照条件が良いですから、と高い理由を言われましたが、現地を見て驚きました。高過ぎます。

[103: 匿名さん]

二階、三階の南側を希望した方、前の駐車場に将来的に集合住宅が建つリスクをテイクしてるんですかね。
新住民は旧住民がいい場所に住むための養分に思えます。

[104: 匿名さん]

バスは新宿行きの他、九段下⇄高田馬場、渋谷⇄早稲田などがあります。四谷三丁目で降りて少し歩けば神宮外苑も近いです。
新宿行きは伊勢丹に行くとき便利です。新橋行きは国立国際医療センターの通りなので少し乗り場は遠いです。
買い物はLIFEができたのですごく便利になりました。三徳は確かに韓国学校の子を沢山見かけますがLIFEではあまり見かけません。
あとは遅くまでやってるご飯やさんが欲しい。
大江戸線は確かに深いのですが、若松河田はそこまで深くないです。駅まで劇的に近いのですぐ慣れますよ。
価格が高いのは東京オリンピックの影響が大きいと思います。建築資材の高騰と人手不足で、こちらに限らず現在建築中のマンションはどこも割高感は出てくると思いますよ。

[105: 物件比較中さん]

リビオ新宿御苑も地権者が多くて一人で何部屋も持っているのか？賃貸で高く出てますね
眺めはいいのにスグに決まらないのは相場よりかなり高いのか・・・

[106: 匿名さん]

まあ旧住民の方が１０年費やして建替えができここに住めるようになったので、この場所が好きな方にはラッキーですね。
でも非分譲と販売分の格差が酷いので場所が良くても気が引けます。
販売会社ももう少し話し合いをして良い部屋を振り分ければよかったのに。
旧住人に負けたのでしょうね。
価格表を見ても、明らかに上層階は旧住人！下層階はよそ者！って感じですね。

[107: 匿名さん]

そうみたいですね…ホントに酷い話です！
でも、前向きに検討したいと思います。

[108: 匿名さん]

割高感といっても限度はありますね。建築中の物件でも努力のみえるものもありますし、この地にこだわる方には良いかもしれませんが、都心で条件の整う物件はまだあります。

[109: 匿名さん]

下層階は、坪単価350台なので、今のご時世では普通のような気がします。上層階で、ルーフバルコニーがあり、間取りも良い部屋は、高いですね。欲しいけど

[110: 匿名さん]

上層階の角部屋は億ションみたいだけど、誰か買えば旧住民と対等になるよ。

[111: 匿名さん]

旧住民にこだわるのがよくわからん。
そんなに弊害なら中古物件なんて動かないと思うが。
中古物件は自分以外は皆旧住人なんだし。

[112: 匿名さん]

そういう考え方もあるんですね。
崖っぷちの１階はスルーです。

[113: 匿名さん]

地権者のうち、実際に住んでた方は一部らしいね。

賃貸が多かったなら、同意得るのに苦労したのも分かるな(利回りが減るため)。

４階以上の良好な住環境の部屋、賃貸に出るかもしれないね

[114: 匿名さん]

中古物件は自分以外は皆旧住人なんだし。

↑こりゃむちゃくちゃ。新築時に買って住んでいる人と建て替え前から住んでいる人じゃ全然違う。

[115: 匿名さん]

ブリジストン社宅、旧小笠原邸、保育園を通ったどん詰りの土地（悪いと言っていない）あの道は日曜日だったせいか物静かな道でしたが夜はどうなんでしょうか？

[116: 購入検討中さん [男性 50代]]

本当に高いですねー
明日から抽選始まるんですか？
どの部屋が人気なんでしょうね

[117: 匿名さん]

114
何が違うの？論理的に説明してみて。

[118: 匿名さん]

最上階と１階の同じ広さの部屋で１５００万円くらい差があるけど眺望の差でこんなに違うのでしょうか？
値付けが解らない。
不思議なマンションですね。

[119: 購入検討中さん]

旧住人さまへ
購入検討中です。今までお住まいになっていて、保育園と救急車の音は気になりませんでしょうか？
この点が気になってます。もし、宜しければ、コメントを下さい。
よろしくお願いします。

[120: 匿名さん]

値付けについては、囲まれているブリジストン社宅２棟の最上階部分がここの４階相当ということと、すぐ南の敷地にも同程度の集合住宅が建つ可能性があるからか、面積単価でみると４階以下と５階以上で大きく差があります

[121: 匿名さん [男性 40代]]

旧住民です。
保育園側の棟に住んでましたが、元気な声は良く聞こえてました。また、女子医大の救急車のサイレンは、夜以外は気になりませんでした。私は馴れたのかと思いますが、あまり気になりませんでした。音は主観が強いのであくまでも参考でお願いいたします。
現場に行くのをお勧めしますよ。

[122: 匿名さん]

このマンションの利点は駅に近いって事だけなんですかね。
駅から２分、重厚感のある見た目良いマンションでも実際住んで住み心地がどうか？
悩んでしまいます。

[123: 匿名さん]

今日から抽選じゃなくて正式価格と販売住戸発表ですよね。
抽選は７日でしょ。
低層階ばかりで１階違うと価格格差がありすぎて素人にはよくわかりません。
マンション自体は素晴らしいのですが・・・
日当たりは１階でもOKだし、眺望を楽しむマンションでもないし。
いまだに悩んでいます。でも登録に行かなくては。

[124: 匿名さん]

あれ？
非分譲住戸が一つ増えた
こういうことを平気でやるって信頼できない

[125: 匿名さん]

旧住民がやっぱり欲しいってことで非分譲になったとか？
やはり旧住民強し！
河田って町は名前通り川と田んぼがあった場所ってことでしょうか？

[126: 匿名さん]

一つ増えた非分譲は、東側の1LDKだと思う。なんだろう

[127: 購入検討中さん [男性 50代]]

登録してきました。
人それぞれですが、どこが人気なんでしょうね〜。
それにしても、最高値が1.2億とは、、、
異常なくらい強気ですよね。

[128: 匿名さん]

>>121
コメントを頂き有難うございます。午前中の10時頃に現地に行ってきました。確かに、元気な声が聞こえてきました。現役中は、日中には不在なことが多いし、落ち着いた年齢の頃は、心地よいにぎやかさかもしれないですね。窓を閉めれば、聞こえはしないほどでした。

[129: 匿名さん [男性 40代]]

>>128

旧住民です。わざわざ現地に行って頂き有難うございました。
隣の保育所は、校庭は建物逆側なので、室内活動の時聞に聞こえるくらいです。
子供達の歌声は、微笑ましく気にならりませんでした。個人の好みではありますが。

[130: 匿名さん]

子供が嫌いな人であれば、
騒音に聞こえるのかもしれませんね。
でも嫌いでないのなら、
騒音と感じることはないのではないでしょうか？
楽器の練習をしていたりすると、日に日に音楽になって、
上手になっていく音を聞いていると
こちらまで楽しくなります。

[131: 匿名さん]

子供が嫌いじゃなきゃ楽器の練習の音が気にならないとか、飛躍し過ぎ

[132: 匿名さん]

第一期完売になってますね。
抽選になったのはどの部屋だったのでしょうか。

[133: 匿名さん]

Cタイプの２階じゃないですかね。
それ以外は１件だったり０件だったり。
１６戸だからうまくまとめたんじゃないですか？
神楽坂のマンションに比べたら格安だからお買い得ですよ。

[134: 匿名さん]

>>133
ありがとうございました。
確かに東南角の部屋が分譲分では一番いいですね。
神楽坂のは高過ぎですが、最近の住宅バブルを考慮してもここが安いとは個人的に思えません。
モモレジさんのブログにも載りましたね

[135: 匿名さん]

神楽坂とじゃ資産価値違いすぎ。ここと比べたら神楽坂がかわいそう。

[136: 匿名さん]

若松河田ってコリアンタウンなんですね。
某サイトのレポートでそのように紹介されていました

[137: 匿名さん]

単身者からファミリーまで幅広い層向けなんですね。
大江戸線ですが駅から近いのはメリットがありますよね。
将来的にも住みやすいんじゃないでしょうか。投資用としても魅力は十分ありそうですね。
設備もある程度そろっているのも利点かな

[138: 匿名さん]

幅広いって言っても半分以上は旧住人ですよ。
１階と２階に１２戸１LDK～３LDKまでありますが。
数少ない上層階の３LDKは坪単価５００万強！（開放感があっていい部屋ですが）
１億以上だすならやっぱり神楽坂かな？

[139: 匿名さん]

イチバン広い８5m2の部屋は売り切れみたいですね…完全に出遅れました(^。^)

[140: 匿名さん]

東急の北町か三菱地所の市谷甲良町を待ったほうが良いと思います。
価格はここより高くなると思いますが。

[141: 匿名さん]

大手デベ&神楽坂の北町物件などとは資産価値も全然違うし、比較対象にはならないんじゃない？中堅以下デベでも地権者半分以上でもいいから、若松河田駅近くの新築マンションに住みたいっていう人向けでしょ

[142: 匿名さん]

神楽坂は凄く人気はあるけど、もともと住宅地の価値としてはいまいちで資産価値としても将来は？

[143: 匿名さん]

矢来町ハウスの敷地の価値はあると思いますが？
ここは崖地なのでエントランスが２階で１階は地下。