専有部分の機器交換について

[匿名さん]

長文での質問をお許しください。

都内でマンションの理事をしております。
当マンションは、築約50年で戸数150、各戸の専有面積は150~400㎡で、
もともとは富裕層向けのマンションで、100年以上もたせるべく理事の仕事も煩雑な状況です。

住民も高齢者が増え、浴槽が高すぎて危険（現状では床から60-70cmが多い）
であるという要望が多く、このたび浴槽を低く広くすることで組合員に総会で提案し、
圧倒的な賛同をいただきました。（現状では提案紹介の段階で、議案として採決してはおりません）

理事会からの提案の趣旨はおおよそ次の通りです。

A．浴槽を、低くて大人が足を伸ばせることが出来る大きなサイズに全戸交換する
B．浴室を大きくする必要があり、浴室の拡張を全戸行う
C．それに合わせて給湯器も全戸交換する（１台３０万円程度）
D．それに合わせて排気ダクトなど共用部分の工事もおこなう
E．以上の費用は、修繕積立金を利用する

いざ調査いたしますと、ほぼ半分の個数で、建物分譲時とは異なる給湯システムを設置しており
（いずれも理事会で承認済みです）、中には給湯器だけでも200万円以上のものを設置している組合員もおりました。

ここからが質問なのですが、一部の組合員がこの案に反対しております。

工事は全戸一斉の予定で、少なくとも一戸でも工事を反対すれば割高になるだけでなく、
その一戸と同じ排気ダクトを利用している戸全体の工事が出来なくなります。
反対の理由はさまざまですが、主なものは次の通りです。

①浴槽、給湯器など専有部分の機器交換のために、修繕積立金を切り崩すのはおかしい
②今利用している給湯器よりも、明らかにグレードが下がるものに強制的に取り換えることは財産権の侵害である

この組合員を説得できない場合、決議を経て工事を実行することは可能でしょうか？
強硬する場合、どのような手順を踏めばよいのでしょうか？
また、修繕積立金を使うことに問題はないでしょうか？
管理会社の見解としては、強硬は難しいとのことでした。

以上、よろしくお願いいたします。

[61: 匿名さん]

＞専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合としてやらなければ、そのマンションは いずれ間違いなくスラム化しますよ。

過大表現で脅かしても通用しません。
枝管部分は専有部分ですので当該区分所有者の管理責任です。
貴方は専有部分の維持管理費用を持ち合わせていないので、何とか積立金を流用しようとする汚い発想に過ぎません。
他人のお金を当てにしないで、自分で働いてお金を貯めましょう。
さもなければ売却してアパートへどうぞ引っ越すことです。

[62: ピギナーさん]

「建物」に関して、
専有部分については、【 その管理や使用が区分所有者全体に影響を及ぼすような事項 】 については規約で定めることができる。たとえば、専有部分の配管について定期的に点検・補修を行い、共同の管理に服せしめる旨の規約を定めることは可能である。（出典：コンメンタール）

マンション標準管理規約では、第21条（敷地及び共用部分等の管理）第2項において、
「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」
と定めている。
（コメント：配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。）

[63: 匿名さん]

それ専有部を貫通する縦配管のような状態のことを指すんですよ。
ちゃんと解釈しましょうね、それと標準管理規約は関係ないから。
通常専有部の枝管は本管継手までは所有者の管理責任、漏水時に保険も使えますよ。

[64: 匿名さん]

スレ主案には同意できませんよ。
私が中古マンションを購入するのは、リホームで好みの部屋が安く手に入るからです。
４LDKを２LDKに1314浴槽を1624に
夢のマイホームがスレ主のようなのが理事になると台無しになる。

[65: 匿名さん]

>専有部分の高圧洗浄は、本来は各区分所有者がやらなければならないものです。 それを、管理組合が、管理費を使ってやるのはいいんですか？

良い場合があります。
管理費予算書に排水管洗浄費を計上して総会で承認されれば可能です。

[66: 匿名さん]

スレ違い、話題そらしはやめませんか？

[67: 匿名さん]

>65
それと同じように、専有部分の配管の更新工事を予算書に計上して
総会の承認を得ればいいということになりますね。

[68: 匿名さん]

洗浄と更新が区別できない人は参加するに値しません。

[69: 匿名さん]

>68
洗浄だろうが更新だろうが、本来は区分所有者が負担する
ものじゃないの？

[70: 匿名さん]

多分、４２あたりの方の言っていることは、
「排水管の横持ち部分は現在専有部とされているが、共用部として立管と一緒に修繕する方が良いから、規約改正で横持ち部分を共用部にすべきだ。（それなら修繕費がつかえる。）」
であって、それに反論されている方は、
「横持ちは専有部だから、修繕費は使えない」
と言われていると見受けられます。
つまり、４２あたりの方は「現状は良くない」と言われて、反対意見は「現状はこうだ」と言われているので、議論がかみ合っていないように見受けられます。

しかし、スレ主さんの言われているバスタブ等については、いずれも修繕費の使用はダメと言っていると見受けられます。

思うに、このスレについては
「スレ主さんの理事会提案は問題が多すぎて（あるいは原理原則からして）認められるものではない。」
との結論で、このスレは終了して良いのではないでしょうか。

そして、４２あたりの方の意見も一理あると思われるので、４２あたりの方がご自身で「排水管横持ち部分の共有部化について」という新しいスレを立てられるのがいいと思います。

[71: 匿名]

その配管の話は無理だし論外なの、スレ趣旨かなりそれてるしね。
そんなの良いから、スレ主さんの問いに答えてあげたら。

スレ主さんは配管どころか専有部の、しかもその設備機器の更新！　積立金使いたいんだと！
狂ってますが、だれかアドバイスしてあげなよ。　

[72: まんかんし]

＞専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合としてやらなければ、そのマンションは いずれ間違いなくスラム化しますよ。

正しい見識です　このようなマンションは多く存在します　社員はよく知っている筈です
排水が出来ないマンションは住居と言えません

[73: 匿名さん]

べつに良いじゃない、専有部の話、配管つまろうが漏れようが、所有者が無い専有部は無いから。
排水管の本管は管理組合が管理してつまりは無いよ、専有部がつまろうがどうなろうが所有者の勝手。

配管！配管！ってしつこいしうるさいよ、関係ないし。
ここの本題は浴室のリフォームを管理費でできるかどうかの話ですよ。

[74: 匿名さん]

７３の訂正
ここの本題は浴室のリフォームを管理費でできるかどうかの話ですよ。
　　　　　　　↓
ここの本題は浴室のリフォームを修繕積立金でできるかどうかの話ですよ。

[75: ピギナーさん]

ＫＹ・・・氏が自らＫＹであることを証明

>>54
>私のいっているのは、浴槽と給湯器のことをいっているのではありません。
>専有部分の、給排水管、給湯器、汚水管、ガス管のことをいっているのです。

[76: 匿名さん]

積立金で給湯器替えれるならテレビも替えれるな
本来の大規模修繕費用とか大丈夫かぁ～って　作り話はもうあきたわ


もうチョット　高度な作り話を頼む！

[77: 匿名さん]

マンションの維持・保全をどうやっていくかが大切なことだよ。
共用部分、専有部分は関係ないこと。
専有部分は、各区分所有者がやるものと決めつけないで、いかにしたら
それができるかを考えていくことが大切なんだけど、それが判らない
堅物がいるからなあ。
専有部分を共用部分にとかすぐいっているけど、費用の負担といっているのが
わからないんだね。

[78: マンション投資家さん]

個人の財産を
理事が変わるたびに
理事の趣向で手を加えられる
としたら
個人の財産ではなくなる。

そのマンションは価値なし

[79: 匿名さん]

＞ここの本題は浴室のリフォームを修繕積立金でできるかどうかの話ですよ。

出来ない事は常識です。
お金がない人は売却してアパートへどうぞ。

[80: 匿名さん]

>>54
経理がわかっていない。
損益勘定と資産勘定を混ぜるな。

[81: 匿名さん]

>>63
交換を考えているようなマンションは、
経年劣化の対象となる場合が多く
保険の対象とはなりえない。

[82: 匿名さん]

>>67
保存行為と管理行為の区別ができない方ですね。

[83: 匿名さん]

>82
保存行為は、どれぐらいの金額までいうのかな？

[84: 匿名さん]

>82
保存行為なら、区分所有者だったら、誰でも知ってる業者を呼んで
相見積も取らず、工事をさせてもいいんだよね。
そして、その費用は管理組合へださせる。
それが保存行為というものだよ。
但し、規約で制約をすることはできるけどね。しかし、多分
その規約は作成されていないでしょう。
保存行為は、理事会へ諮る必要もないものだからね。

[85: 匿名さん]

保存行為は、規約の改正をしておく必要がありますね。
だれでもできるというのは問題ですよ。
しかし、それが法律ですからね。

[86: 匿名さん]

スレチはほかでやってねー

[87: 匿名さん]

>86
だったら、何かためになる書き込みをしてよ。
いつもヤジばっかりのようだけど。

[88: 匿名さん]

お金は大事だよ。
スレ主さん。
回答でましたよ。

[89: 匿名さん]

お金のない人には分譲マンションの専有部分を維持するのは無理です。

[90: 匿名さん]

専有部の改修に修繕積立金が狙われるのかい　
こまった住人さんですね

[91: まんかんし]

修繕積立金をはげたかの如く狙い覗う管理会社　大規模を取れない担当社員は悲惨
日頃の業務が組合に親身なものであれば...............

[92: 匿名さん]

>>91
このスレでは理事役員ですよ。

[93: 匿名さん]

専有部分の改修で、間取りによって費用が明らかに異なるものに対して
共用部修繕のための管理組合費用を使用するのは公平性の面からしてありえません

公平性は専有部分内の面積だけでしか図られていませんので
例えばガラスの清掃を一般会計でするようなものです
公平性も何もありませんから

配管も住戸によって違いますので、管理組合費用で行なうべきものではありません
給湯器なども、間取りによって変わっていますので、自己責任で行なうべき範疇です

また、他人の財物を総会決議で変更できるのであれば
一部の理事が行ないたいだけの専有部内リフォームを無理やりに全戸が行わされることになります
単に一部の理事の使用が悪く、劣化しているだけなのに、まだまだ使えるようにきちんと管理してきた方々の財産を毀損します

このようなさじ加減をわからない管理会社は工事を発注する云々以前に
まともな管理組合の運営すら知らないわけですので
管理会社とは名乗るべきではありません

[94: 匿名]

スレタイかえても同じでは？

[95: 匿名さん]

なんだよ。重複スレを立てるなよ。

[96: 匿名さん]

管理人さんですか

[97: 匿名さん]

専有部分のリフォーム工事に修繕積立金を使うことは出来ません。

[98: 匿名さん]

正しいことを書きましょ

[99: 匿名さん]

他人のお金を悪用する様な貧乏人根性は止めましょう。惨めで見にくいだけです。

[100: 匿名さん]

>スレ主さんへ
わたしのとこのマンションは、築１５年ですが、将来的には専有部分の配管を
管理組合としてやるべく、対応策を考慮しているところです。
浴槽とはちがいますが、関連性はあると思いますので、是非参考にしてください。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。

　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。

　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[101: 匿名さん]

>スレ主さんへ

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。

　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
　　出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
　　斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
　　こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。

[102: 匿名さん]

>>100
残念ながら全く参考になりません。
居室配管は共用配管と連動することで、認められた判決ですが、浴槽もガス湯沸し器もそうではありません。
使用するグレートも好みに合わせオーナーが設置するものです。

[103: 匿名さん]

>102
専有部分の浴槽器を一斉に修繕積立金を取り崩してやるかどうかの
問題ですよね。
修繕積立金は、元々各区分所有者の積立金ですので、各人がやるにせよ、
管理組合としてやるにしろ、区分所有者が負担することには変わりないのです。
強制で同じ仕様にするのは問題もありますけど。
ただ、一部の者の反対のために、全体の工事ができないとなると、それはそれで
問題があります。
スレ主さんの書き込んでいる、反対理由の①、②では難しいかもしれませんね。

[104: 匿名さん]

無理なものは無理。

[105: 匿名さん]

>104
無理でも、それまでの過程を説明しなくちゃね。
何の説明もなくて、ただダメだといってもねえ。
勿論知識がなければそれはできないけど。

[106: 匿名さん]

説明って、
もしかして無駄に長々と判例を引用すること?

[107: 匿名さん]

住人同士がそれで良いなら勝手にやればいいじゃない、非常識だけど他のマンション関係ないわ。
わたしのマンションでは有り得ない宇宙での出来事のよう。

[108: 匿名さん]

大量に同じ施工会社に頼むと、たとえ入札でも誰かにマージンが結構入るよね。
うちは最近給湯器とバスタブ替えて約３５万円、世間では１０万円の前後の価格差有るとか。
誰かが自分の利益の為に、オイタするのもありかもね。

その工事、みんなの為なのか、特定の誰かが儲ける算段なのか、どうでしょうねぇー。

[109: 匿名さん]

>108
普通のマンションでは、理事とかにバックマージンとか入ることは絶対ありません。
うちのマンションは、約４００戸ですので、ちょっとした工事や点検でもかなりの
額になりますが、そういうことは考えられません。
勿論２年の輪番制で再任はないので不正はしにくい環境にはなっていますけど。
大規模修繕工事のときは、当然専門委員会が設置されますが、それ以外の大型工事とか
は、別の専門委員会が理事会の諮問委員会として設置されていて、そこで検討された
ものを理事会に提案するということになっていますので、不正はまず無理です。
私は、理事長として、又専門委員会の副委員長として２年の経験がありますので、
うちに限っては絶対不正はできませんね。

[110: 匿名さん]

お金がないことに託けて共用部分の脩積金を専用部分に悪用するのは醜いね。
しかも集団で決議する民度の低さよ。余程の貧乏長屋なんだね。