専有部分の機器交換について

[匿名さん]

長文での質問をお許しください。

都内でマンションの理事をしております。
当マンションは、築約50年で戸数150、各戸の専有面積は150~400㎡で、
もともとは富裕層向けのマンションで、100年以上もたせるべく理事の仕事も煩雑な状況です。

住民も高齢者が増え、浴槽が高すぎて危険（現状では床から60-70cmが多い）
であるという要望が多く、このたび浴槽を低く広くすることで組合員に総会で提案し、
圧倒的な賛同をいただきました。（現状では提案紹介の段階で、議案として採決してはおりません）

理事会からの提案の趣旨はおおよそ次の通りです。

A．浴槽を、低くて大人が足を伸ばせることが出来る大きなサイズに全戸交換する
B．浴室を大きくする必要があり、浴室の拡張を全戸行う
C．それに合わせて給湯器も全戸交換する（１台３０万円程度）
D．それに合わせて排気ダクトなど共用部分の工事もおこなう
E．以上の費用は、修繕積立金を利用する

いざ調査いたしますと、ほぼ半分の個数で、建物分譲時とは異なる給湯システムを設置しており
（いずれも理事会で承認済みです）、中には給湯器だけでも200万円以上のものを設置している組合員もおりました。

ここからが質問なのですが、一部の組合員がこの案に反対しております。

工事は全戸一斉の予定で、少なくとも一戸でも工事を反対すれば割高になるだけでなく、
その一戸と同じ排気ダクトを利用している戸全体の工事が出来なくなります。
反対の理由はさまざまですが、主なものは次の通りです。

①浴槽、給湯器など専有部分の機器交換のために、修繕積立金を切り崩すのはおかしい
②今利用している給湯器よりも、明らかにグレードが下がるものに強制的に取り換えることは財産権の侵害である

この組合員を説得できない場合、決議を経て工事を実行することは可能でしょうか？
強硬する場合、どのような手順を踏めばよいのでしょうか？
また、修繕積立金を使うことに問題はないでしょうか？
管理会社の見解としては、強硬は難しいとのことでした。

以上、よろしくお願いいたします。

[1: ピギナーさん]

管理組合の守備範囲を超えてしまっています。
反対している組合員が言っていることのほうが正論です。

[2: 匿名さん]

私が組合員ならば、理事会提訴の方向で準備にかかります。
越権行為も甚だしい。

[3: まんかんし]

規約の改正が先です

[4: 匿名さん]

規約の改正？
規約改正で、専有部分を共有部分にするんかい？
規約改正で、修繕費用を専有部分に使用するのかい？

たんに部屋のリホーム費用を出せないか、出したくないもんだから
管理組合の修繕積立て金を流用したいだけだろ。

理事会役員がリホームしたくなる度に全戸リホームするの？

[5: まんかんし]

＞＞4
頭はキャップを被る為に在るのでは無い

[6: ピギナーさん]

そもそも論として、
区分所有法３条団体が行い得る管理の範囲を逸脱した行為であり、
対応方法はないと思います。
もちろん規約の改正云々は論外です。

[7: 匿名さん]

以下のような総会議案にして総会に諮る。

・規約を改正し、専有部分のリフォームに修繕積立金の取り崩しが可能なようにする。
・修繕積立金を取り崩して専有部分浴室リフォームを行う。
・リフォーム後の専有部分浴室は共用部分とはしない。
・リフォームは希望者のみ実施。
・希望しないものは、希望した場合にかかる費用相当分になるまで以降修繕積立金の徴収を免除する。

[8: 匿名さん]

>>7
それでいいと思う。
規約を改正すれば修繕積立金の取り崩しは出来る。
もともと各区分所有者が積み立ててるお金だから問題ない。
修繕積立金で修繕したからと言って共用部分にする必要はない。
希望しない人も費用分の修繕積立金免除で恩恵を受けられる。

[9: 匿名さん]

修繕積立て金は共用部分の修理のために積立てている。
それを流用したのでは、修理出来なくなる。
共用部分を修理できなくては、マンション価値はなくなる。

[10: 匿名さん]

古いマンションだと、修繕計画をたててない管理組合がある。
そのため、修繕積立て金が不足し立て直しは当然、修繕すらできない危険なマンションがあると統計で見た。
中古マンションを購入するなら、修繕記録と修繕計画を確認が必要です。

[11: 匿名さん]

>>9
積立金が足りなくなったら追徴すればいいのでは？
専有部分の修理にお金つかったのだから言い訳は立つよ。

[12: 匿名さん]

専有部のリフォームに積立金使うのはちょっと無理かな。
反対者がいるなら総会云々、規約改正も無理ですよ。
居室内の浴室が共用部って？　登記面積も変えちゃいますか？　漫才じゃないんですから。

リフォームはしたい人がやればいい事、管理組合は躯体、共用部だけ守って下さいな。

[13: 匿名さん]

>>11
共有部分修理のための修繕積立て金を専有部分に流用するのは、専有部分をリホームできない貧しい理事会役員のエゴ

となると共有部分の修繕ができないから追加徴収は求められませんね。
まともな管理会社が担当していないマンションなのでしょう。

[14: 匿名さん]

他人のお金を当てにする不純な考えは止めましょう。

[15: 匿名]

修繕積立金払ってる、オレの金だ。

[16: 匿名]

以下のような総会議案にして総会に諮る。

・規約を改正し、専有部分のリフォームに修繕積立金の取り崩しが可能なようにする。
・修繕積立金を取り崩して専有部分浴室リフォームを行う。
・リフォーム後の専有部分浴室は共用部分とはしない。
・リフォームは希望者のみ実施。
・希望しないものは、希望した場合にかかる費用相当分になるまで以降修繕積立金の徴収を免除する。

[17: ピギナーさん]

>>16
>以下のような総会議案にして総会に諮る。

区分所有法第３条の目的外の事項であるため、総会決議は無効である。

>>15
>修繕積立金払ってる、オレの金だ。

残念ながら、積み立てられている修繕積立金は管理組合（＝区分所有者全員）の
総有であり、各区分所有者毎の持分の概念はない。

[18: 匿名さん]

（区分所有者の団体）

第三条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。


はい残念でした　修繕積立金とは無関係

[19: ピギナーさん]

>>18

管理組合は、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」であるので、
「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」を超える行為をすることはできない。
「管理」の対象物は、「建物並びにその敷地及び附属施設」であるが、
その具体的範囲については、区分所有法の各条の規定（16条～18条、21条、30条1項等）に
よって定まる。
「附属施設」とは、附属の建物と建物の附属物である（2条4項参照）。

[20: 匿名]

>18
外野からだが、おたく読解力と言うか法律文言の理解能力皆無だね、勉強しな。

[21: 匿名さん]

>>17
規約で定めればいい。

　　　　第五節　規約及び集会
（規約事項）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。


>残念ながら、積み立てられている修繕積立金は管理組合（＝区分所有者全員）の
>総有であり、各区分所有者毎の持分の概念はない。

管理組合解散の時、たとえば建替えの時、持分割合に応じて返却される。

（消滅時の財産の清算）
第６５条管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第１０条に
定める各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰
属するものとする。

[22: ピギナーさん]

>>17 に書いてあることは、基礎的な知識です。
マンション管理士でも知っていると思います。

[23: まんかんし]

19は共用部分に拘泥するが　共用部分は固定したものでは無いし　裁判でも変遷しつつあるのが現況だ

規約こそ組合の法律であり　規約の改定は組合員の意思で出来る

管理行為は規約で広く決めることが出来る

積立金の使途もそうだ

規約で決める事の出来ない事案は無いと言うか規約でしか管理は出来ない

[24: まんかんし]

4と20は同一人物かな？否同一猿か

[25: 匿名]

専有部に修繕積立金を流用はいくらなんでもできませんよ。
おなじマンションでも早目に転居買換えを考える人、生涯棲むつもりの人と様々。
組合が解散しない限り分配返却されない財産です、個々のリフォームとは論外ですね。

専有部の変更が可能なんて聞いた事ありませんし、おかしな管理組合ですね。

釣りなんじゃないですか？

[26: マンション住民さん]

だから組合員の総意なら規約で定めればいいってこと。

[27: 匿名さん]

専有部に関わるのは無理だよ、なんのために区分所有法ができたのか解ってないね。
管理組合としての建物管理や修繕積立金、管理修繕に関わる費用の徴収の取り決め。
建替えに関しても決まりがある意味くらい解らないかね。

修繕積立金も将来の修繕を見越しての積立金額、余裕があるとは思えませんね。
必要ならリフォーム用に希望者だけ積立することだね。

管理組合総会の権限は万能ではありませんよ。　

釣られて楽しいですか？　　笑

[28: 匿名さん]

＞だから組合員の総意なら規約で定めればいいってこと。

有り得ない事、非現実的な事は遠慮しなさい。
規約で決めれる事にも限度があるの、勉強しな。
スレ主の問いには反対住民がいると書いてありますし。

[29: 匿名さん]

反対しても総会で賛成可決したらそれに従う義務があるよ。それが民主主義の多数決論理。
ここで言う「建物」とは専有部分と共用部分から構成される。区分所有法では建物の定義はない。

[30: 匿名さん]

>組合が解散しない限り分配返却されない財産です
一体誰に返却されるの？解散直前の区分所有者だろう。

[31: 匿名さん]

共用部分にも浴室はあるよ。ゲストルームの浴室がそうだ。
共用部分に便所があれば、それはマンション内の公衆便所だ。

[32: 匿名さん]

それは無理　専有部は個人の区分所有権があるの　基本的な事位理解して書いてね
総会決議で何でもできるなんて思わないでね　ど素人さん

[33: 匿名さん]

それなら共用部分と敷地には個人の持分権があるぜよ。

[34: 匿名さん]

共用部分の便所の便器にも持分があるのですか？

[35: 匿名さん]

質問ですが、共用部分の便所の便座をウォシュレット付に替えるのは共用部分の変更で特別決議が必要ですか？
形状又は効用の著しい変更を伴いますが。

[36: 匿名さん]

共用部なら好きなように相談してやって下さい。
他の事関係ないし。

[37: 匿名さん]

>工事は全戸一斉の予定で、少なくとも一戸でも工事を反対すれば割高になるだけでなく、 その一戸と同じ排気ダクトを利用している戸全体の工事が出来なくなります。
150戸で半数反対なんでしょ。
リフォームなんて、70ー150戸での一斉工事は割高にはならんよ。
業者に70戸でいくら、150戸でさらに10%引きとかなら、
別の業者に言えば、70戸でも10%引きでやるぞ。
俺的にはたかが10%引きだな。
これが値引き率が高くなるようなら、最初の値段はボッタクリだぞ。
数学的に、
コストの上昇曲線が戸数が増えるほど緩やかになるぞ。

[38: 匿名さん]

>スレ主さん
専有部分の工事については、管理組合がやることはできるとなっています。
しかし、その負担については、標準管理規約で触れられていません。
だが、裁判例でもあるように、費用の負担については、修繕積立金を
使用してやるには問題がないようです。

[39: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。

　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[40: 匿名さん]

専有部分の修繕等)
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)を行 おうとするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。 以下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。
2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付 した申請書を理事長に提出しなければならない。
3 理事長は、第1項の規定による申請について、承認しようとするとき、 又は不承認としようとするときは、理事会(第51条に定める理事会をい う。以下同じ。)の決議を経なければならない。
4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、 専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、 修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合にお いて、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

[41: 匿名さん]

(修繕積立金)
第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する 経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
ー以下略ー

[42: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[43: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。

[44: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　水漏れがした場合、経年劣化によるものは保険の適用がありません。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化によるものに
ついては（サビによる漏水等）適用されません。

[45: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[46: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそ
　れぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変
　わりはありません。

[47: 匿名さん]

>スレ主さんへ
うちのマンションで今後取り組んでいくので、参考になればと思い
資料を添付しました。

[48: 匿名さん]

知識や能力の無い者は何百人集まっても無能なままですね。

とりあえず御自分達で不明不安な修繕工事等する時は法律家に相談しなさい。
各種資料持参してね、相談だけならほんの数万円でトラブル回避できますよ。
われらの勝手！と　乱暴に物事進めると痛い目に合いますよ。

[49: 匿名さん]

>48
甘いですね。弁護士に相談した経験ないでしょう。
それに、弁護士は、マンション管理に関する知識は乏しいですよ。
マンション管理では、弁護士はお金になりません。

[50: 匿名さん]

>そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更新工事を行う事例が増えてきました。


ウソの情報を根拠にするのはそれ以下もウソと言えるから書込みは止めましょう。