長文での質問をお許しください。
都内でマンションの理事をしております。
当マンションは、築約50年で戸数150、各戸の専有面積は150~400㎡で、
もともとは富裕層向けのマンションで、100年以上もたせるべく理事の仕事も煩雑な状況です。
住民も高齢者が増え、浴槽が高すぎて危険（現状では床から60-70cmが多い）
であるという要望が多く、このたび浴槽を低く広くすることで組合員に総会で提案し、
圧倒的な賛同をいただきました。（現状では提案紹介の段階で、議案として採決してはおりません）
理事会からの提案の趣旨はおおよそ次の通りです。
A．浴槽を、低くて大人が足を伸ばせることが出来る大きなサイズに全戸交換する
B．浴室を大きくする必要があり、浴室の拡張を全戸行う
C．それに合わせて給湯器も全戸交換する（１台３０万円程度）
D．それに合わせて排気ダクトなど共用部分の工事もおこなう
E．以上の費用は、修繕積立金を利用する
いざ調査いたしますと、ほぼ半分の個数で、建物分譲時とは異なる給湯システムを設置しており
（いずれも理事会で承認済みです）、中には給湯器だけでも200万円以上のものを設置している組合員もおりました。
ここからが質問なのですが、一部の組合員がこの案に反対しております。
工事は全戸一斉の予定で、少なくとも一戸でも工事を反対すれば割高になるだけでなく、
その一戸と同じ排気ダクトを利用している戸全体の工事が出来なくなります。
反対の理由はさまざまですが、主なものは次の通りです。
①浴槽、給湯器など専有部分の機器交換のために、修繕積立金を切り崩すのはおかしい
②今利用している給湯器よりも、明らかにグレードが下がるものに強制的に取り換えることは財産権の侵害である
この組合員を説得できない場合、決議を経て工事を実行することは可能でしょうか？
強硬する場合、どのような手順を踏めばよいのでしょうか？
また、修繕積立金を使うことに問題はないでしょうか？
管理会社の見解としては、強硬は難しいとのことでした。
以上、よろしくお願いいたします。
[スレ作成日時]2014-09-28 14:25:51
注文住宅のオンライン相談
専有部分の機器交換について
| No.1 |
by ピギナーさん 2014-09-28 14:36:59
投稿する
削除依頼
管理組合の守備範囲を超えてしまっています。
反対している組合員が言っていることのほうが正論です。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
私が組合員ならば、理事会提訴の方向で準備にかかります。
越権行為も甚だしい。 |
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| No.3 |
規約の改正が先です
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| No.4 |
規約の改正？
規約改正で、専有部分を共有部分にするんかい？ 規約改正で、修繕費用を専有部分に使用するのかい？ たんに部屋のリホーム費用を出せないか、出したくないもんだから 管理組合の修繕積立て金を流用したいだけだろ。 理事会役員がリホームしたくなる度に全戸リホームするの？ |
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| No.5 |
＞＞4
頭はキャップを被る為に在るのでは無い |
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| No.6 |
そもそも論として、
区分所有法３条団体が行い得る管理の範囲を逸脱した行為であり、 対応方法はないと思います。 もちろん規約の改正云々は論外です。 |
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| No.7 |
以下のような総会議案にして総会に諮る。
・規約を改正し、専有部分のリフォームに修繕積立金の取り崩しが可能なようにする。 ・修繕積立金を取り崩して専有部分浴室リフォームを行う。 ・リフォーム後の専有部分浴室は共用部分とはしない。 ・リフォームは希望者のみ実施。 ・希望しないものは、希望した場合にかかる費用相当分になるまで以降修繕積立金の徴収を免除する。 |
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| No.8 |
>>7
それでいいと思う。 規約を改正すれば修繕積立金の取り崩しは出来る。 もともと各区分所有者が積み立ててるお金だから問題ない。 修繕積立金で修繕したからと言って共用部分にする必要はない。 希望しない人も費用分の修繕積立金免除で恩恵を受けられる。 |
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| No.9 |
修繕積立て金は共用部分の修理のために積立てている。
それを流用したのでは、修理出来なくなる。 共用部分を修理できなくては、マンション価値はなくなる。 |
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| No.10 |
古いマンションだと、修繕計画をたててない管理組合がある。
そのため、修繕積立て金が不足し立て直しは当然、修繕すらできない危険なマンションがあると統計で見た。 中古マンションを購入するなら、修繕記録と修繕計画を確認が必要です。 |
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| No.11 |
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| No.12 |
専有部のリフォームに積立金使うのはちょっと無理かな。
反対者がいるなら総会云々、規約改正も無理ですよ。 居室内の浴室が共用部って？ 登記面積も変えちゃいますか？ 漫才じゃないんですから。 リフォームはしたい人がやればいい事、管理組合は躯体、共用部だけ守って下さいな。 |
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| No.13 |
>>11
共有部分修理のための修繕積立て金を専有部分に流用するのは、専有部分をリホームできない貧しい理事会役員のエゴ となると共有部分の修繕ができないから追加徴収は求められませんね。 まともな管理会社が担当していないマンションなのでしょう。 |
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| No.14 |
他人のお金を当てにする不純な考えは止めましょう。
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| No.15 |
修繕積立金払ってる、オレの金だ。
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| No.16 |
以下のような総会議案にして総会に諮る。 ・規約を改正し、専有部分のリフォームに修繕積立金の取り崩しが可能なようにする。 ・修繕積立金を取り崩して専有部分浴室リフォームを行う。 ・リフォーム後の専有部分浴室は共用部分とはしない。 ・リフォームは希望者のみ実施。 ・希望しないものは、希望した場合にかかる費用相当分になるまで以降修繕積立金の徴収を免除する。 |
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| No.17 | ||
| No.18 |
（区分所有者の団体）
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。 はい残念でした 修繕積立金とは無関係 |
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| No.19 |
>>18
管理組合は、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」であるので、 「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」を超える行為をすることはできない。 「管理」の対象物は、「建物並びにその敷地及び附属施設」であるが、 その具体的範囲については、区分所有法の各条の規定（16条～18条、21条、30条1項等）に よって定まる。 「附属施設」とは、附属の建物と建物の附属物である（2条4項参照）。 |
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| No.20 |
>18
外野からだが、おたく読解力と言うか法律文言の理解能力皆無だね、勉強しな。 |
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| No.21 |
>>17
規約で定めればいい。 第五節 規約及び集会 （規約事項） 第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 >残念ながら、積み立てられている修繕積立金は管理組合（＝区分所有者全員）の >総有であり、各区分所有者毎の持分の概念はない。 管理組合解散の時、たとえば建替えの時、持分割合に応じて返却される。 （消滅時の財産の清算） 第６５条管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第１０条に 定める各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰 属するものとする。 |
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| No.22 |
>>17 に書いてあることは、基礎的な知識です。
マンション管理士でも知っていると思います。 |
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| No.23 |
19は共用部分に拘泥するが 共用部分は固定したものでは無いし 裁判でも変遷しつつあるのが現況だ
規約こそ組合の法律であり 規約の改定は組合員の意思で出来る 管理行為は規約で広く決めることが出来る 積立金の使途もそうだ 規約で決める事の出来ない事案は無いと言うか規約でしか管理は出来ない |
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| No.24 |
4と20は同一人物かな？否同一猿か
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| No.25 |
専有部に修繕積立金を流用はいくらなんでもできませんよ。
おなじマンションでも早目に転居買換えを考える人、生涯棲むつもりの人と様々。 組合が解散しない限り分配返却されない財産です、個々のリフォームとは論外ですね。 専有部の変更が可能なんて聞いた事ありませんし、おかしな管理組合ですね。 釣りなんじゃないですか？ |
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| No.26 |
だから組合員の総意なら規約で定めればいいってこと。
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| No.27 |
専有部に関わるのは無理だよ、なんのために区分所有法ができたのか解ってないね。
管理組合としての建物管理や修繕積立金、管理修繕に関わる費用の徴収の取り決め。 建替えに関しても決まりがある意味くらい解らないかね。 修繕積立金も将来の修繕を見越しての積立金額、余裕があるとは思えませんね。 必要ならリフォーム用に希望者だけ積立することだね。 管理組合総会の権限は万能ではありませんよ。 釣られて楽しいですか？ 笑 |
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| No.28 |
＞だから組合員の総意なら規約で定めればいいってこと。
有り得ない事、非現実的な事は遠慮しなさい。 規約で決めれる事にも限度があるの、勉強しな。 スレ主の問いには反対住民がいると書いてありますし。 |
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| No.29 |
反対しても総会で賛成可決したらそれに従う義務があるよ。それが民主主義の多数決論理。
ここで言う「建物」とは専有部分と共用部分から構成される。区分所有法では建物の定義はない。 |
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| No.30 |
>組合が解散しない限り分配返却されない財産です
一体誰に返却されるの？解散直前の区分所有者だろう。 |
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| No.31 |
共用部分にも浴室はあるよ。ゲストルームの浴室がそうだ。
共用部分に便所があれば、それはマンション内の公衆便所だ。 |
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| No.32 |
それは無理 専有部は個人の区分所有権があるの 基本的な事位理解して書いてね
総会決議で何でもできるなんて思わないでね ど素人さん |
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| No.33 |
それなら共用部分と敷地には個人の持分権があるぜよ。
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| No.34 |
共用部分の便所の便器にも持分があるのですか？
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| No.35 |
質問ですが、共用部分の便所の便座をウォシュレット付に替えるのは共用部分の変更で特別決議が必要ですか？
形状又は効用の著しい変更を伴いますが。 |
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| No.36 |
共用部なら好きなように相談してやって下さい。
他の事関係ないし。 |
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| No.37 |
>工事は全戸一斉の予定で、少なくとも一戸でも工事を反対すれば割高になるだけでなく、 その一戸と同じ排気ダクトを利用している戸全体の工事が出来なくなります。
150戸で半数反対なんでしょ。 リフォームなんて、70ー150戸での一斉工事は割高にはならんよ。 業者に70戸でいくら、150戸でさらに10%引きとかなら、 別の業者に言えば、70戸でも10%引きでやるぞ。 俺的にはたかが10%引きだな。 これが値引き率が高くなるようなら、最初の値段はボッタクリだぞ。 数学的に、 コストの上昇曲線が戸数が増えるほど緩やかになるぞ。 |
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| No.38 |
>スレ主さん
専有部分の工事については、管理組合がやることはできるとなっています。 しかし、その負担については、標準管理規約で触れられていません。 だが、裁判例でもあるように、費用の負担については、修繕積立金を 使用してやるには問題がないようです。 |
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| No.39 |
＜東京高裁判例＞ 平成２３年９月２３日付 判決
＊事件の経緯 渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積 立金から支出する」と決議しました。 その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還 する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律 とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。 この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。 ＊訴訟内容 １．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の 権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事 費相当額の支払いを求めた。 ２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払 いを求める。 ＊判決 １．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。 ２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会 決議は有効である。 先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。 先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。 |
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| No.40 |
専有部分の修繕等)
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)を行 おうとするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。 以下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。 2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付 した申請書を理事長に提出しなければならない。 3 理事長は、第1項の規定による申請について、承認しようとするとき、 又は不承認としようとするときは、理事会(第51条に定める理事会をい う。以下同じ。)の決議を経なければならない。 4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、 専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。 5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、 修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合にお いて、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。 |
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| No.41 |
(修繕積立金)
第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する 経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。 一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕 二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕 三 敷地及び共用部分等の変更 四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査 五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理 ー以下略ー |
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| No.42 |
「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」
枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、 区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。 そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更 新工事を行う事例が増えてきました。 管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは 標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった 部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ きとしています。 これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記 載されていなかったからです。 又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は 必ずやってきます。 給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ れると判断されます。 |
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| No.43 |
＜Ｈ．３．１１．２９ 東京地裁 判時1431-138＞
原告 Ｘマンション管理組合 被告 ○○ ○○ （総会決議に従わなかった区分所有者） 主文 １．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管 取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。 ２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては ならない。 ３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事 費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。 ４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え ５．原告のその余の請求を棄却する。 ６．訴訟費用は被告の負担とする。 ※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、 １戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支 払う旨決議された。 雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法 ２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄 は、管理組合が管理費の中から実施している。 よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。 |
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| No.44 |
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任 と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見 過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 水漏れがした場合、経年劣化によるものは保険の適用がありません。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外 したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。 その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要 が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。 これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済 ませることを検討していくべきではないでしょうか。 又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。 そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル の原因ともなります。 上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化によるものに ついては（サビによる漏水等）適用されません。 |
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| No.45 |
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。 又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。 区分所有法第２１条 専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理 と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 この対象となる設備としては、配管・配線がある。 上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ ていません。 現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。 水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。 だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ てきます。 |
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| No.46 |
＊では、どうすればいいのか。
１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部 分の工事を一緒にやる計画をたてる。 2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応 分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。 ３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ てきます。 ＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総 会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。 ＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場 合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事 例もあります。 ＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への 補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。 ※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に 取り組まなければならない重要事項です。 ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に 結びついていき、資産価値の減少となります。 工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に やるほうがずっと効率的です。 しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそ れぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変 わりはありません。 |
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| No.47 |
>スレ主さんへ
うちのマンションで今後取り組んでいくので、参考になればと思い 資料を添付しました。 |
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| No.48 |
知識や能力の無い者は何百人集まっても無能なままですね。
とりあえず御自分達で不明不安な修繕工事等する時は法律家に相談しなさい。 各種資料持参してね、相談だけならほんの数万円でトラブル回避できますよ。 われらの勝手！と 乱暴に物事進めると痛い目に合いますよ。 |
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| No.49 |
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| No.50 |
>そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更新工事を行う事例が増えてきました。
ウソの情報を根拠にするのはそれ以下もウソと言えるから書込みは止めましょう。 |
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| No.51 |
＞マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
ウソの情報を根拠にするのはそれ以下もウソと言えるから書込みは止めましょう。 |
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| No.52 |
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| No.53 |
専有部分の設備機器を交換するのに修繕積立金を
使うやり方は、全員の同意がないと難しいことだと考えます。 修繕積立金本来の費消目的とは異なるからです。 ただし、全戸で実施すれば単価が下がり安く施工できることも 大きな魅力と言えます。 既に交換工事を終えた処や、規格が異なる設備が混在する 現状では、無理が多いと言わざるを得ません。 反対されている方の意見の方が理に叶っています。 例えば、修繕積立金の負担割合が同じでも 部屋の広さが異なれば積立金には多少があります。 当該設備の一個当たりの単価が同じであれば不公平が生じます。 無理をせずに施工しようと考えるのであれば、 同意が出来ている方々の設備のみを自費で交換するべきでしょう。 共同購入で、交渉次第ではかなり安く施工できると思います。 一部の反対者を多数の力で押し切るのは 今後に大きな禍根を残すことになり、 全く異なるテーマの際に悪しき事例となります。 |
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| No.54 |
>53さん
専有部分の高圧洗浄は、本来は各区分所有者がやらなければならないものです。 それを、管理組合が、管理費を使ってやるのはいいんですか？ 私がいっているのは、これと同じ発想で、管理組合が経費を使ってやるのは 問題がないのではということです。 修繕積立金は、専有部分の床面積比でそれぞれ違います。 私のいっているのは、浴槽と給湯器のことをいっているのではありません。 専有部分の、給排水管、給湯器、汚水管、ガス管のことをいっているのです。 |
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| No.55 |
普通は建物を縦方向に設置されてる配管は共用部扱いが普通のマンション。
高圧洗浄などもこの立て部分ですね。 ガス管はメーターが境ですし整備はガス会社に相談ですよ。 専有部内を横に走る配管を管理組合が費用負担は無いでしょうね。 使用頻度で劣化の具合もまちまち、自己負担が当然ですよ。 長文やコピペで、チンプンカンプンなおかしなこと書かないのよ。 |
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| No.56 |
>55
単なるコピペではなく、私が真剣に取り組んでいくために考えたものですよ。 配管の縦管部分は共用部分とかそんなことは当然分かっていますよ。 法律や事例等もいろいろ研究し、調べた結果の資料です。 書き込んだ資料を読んでどうおもいましたか？ 高圧洗浄は、専有部分の枝管もやっていますよ。 専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合としてやらなければ、そのマンションは いずれ間違いなくスラム化しますよ。 これから、この問題に取り組んでいこうと思っているマンションは、参考にすればいいだけのことですよ。 |
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| No.57 |
ひとりでやってなさい。
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| No.58 |
せっかく苦労して作った資料が必要でないんなら、削除してもらいましょうかね。
私も、この資料を公開するのは、もったいないですから。 |
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| No.59 |
あなた他のスレでも同様の投稿されてますけど、
御自身のマンション管理組合で提案されてみてください。 その経過のほうが興味ありますね、理事や総会での皆さんの反応は如何でしょうか。 |
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| No.60 |
>49
法的な対応です、弁護士や司法書士が対応します。 マンション管理士などは法的にも何の権限も有りませんし語れません。 ましてや能力は素人ですよ。 また、当方には当然顧問契約している弁護士おりますが、なにか。 |
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| No.61 |
＞専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合としてやらなければ、そのマンションは いずれ間違いなくスラム化しますよ。
過大表現で脅かしても通用しません。 枝管部分は専有部分ですので当該区分所有者の管理責任です。 貴方は専有部分の維持管理費用を持ち合わせていないので、何とか積立金を流用しようとする汚い発想に過ぎません。 他人のお金を当てにしないで、自分で働いてお金を貯めましょう。 さもなければ売却してアパートへどうぞ引っ越すことです。 |
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| No.62 |
「建物」に関して、
専有部分については、【 その管理や使用が区分所有者全体に影響を及ぼすような事項 】 については規約で定めることができる。たとえば、専有部分の配管について定期的に点検・補修を行い、共同の管理に服せしめる旨の規約を定めることは可能である。（出典：コンメンタール） マンション標準管理規約では、第21条（敷地及び共用部分等の管理）第2項において、 「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」 と定めている。 （コメント：配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。） |
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| No.63 |
それ専有部を貫通する縦配管のような状態のことを指すんですよ。
ちゃんと解釈しましょうね、それと標準管理規約は関係ないから。 通常専有部の枝管は本管継手までは所有者の管理責任、漏水時に保険も使えますよ。 |
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| No.64 |
スレ主案には同意できませんよ。
私が中古マンションを購入するのは、リホームで好みの部屋が安く手に入るからです。 ４LDKを２LDKに1314浴槽を1624に 夢のマイホームがスレ主のようなのが理事になると台無しになる。 |
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| No.65 |
>専有部分の高圧洗浄は、本来は各区分所有者がやらなければならないものです。 それを、管理組合が、管理費を使ってやるのはいいんですか？
良い場合があります。 管理費予算書に排水管洗浄費を計上して総会で承認されれば可能です。 |
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| No.66 |
スレ違い、話題そらしはやめませんか？
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| No.67 |
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| No.68 |
洗浄と更新が区別できない人は参加するに値しません。
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| No.69 |
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| No.70 |
多分、４２あたりの方の言っていることは、
「排水管の横持ち部分は現在専有部とされているが、共用部として立管と一緒に修繕する方が良いから、規約改正で横持ち部分を共用部にすべきだ。（それなら修繕費がつかえる。）」 であって、それに反論されている方は、 「横持ちは専有部だから、修繕費は使えない」 と言われていると見受けられます。 つまり、４２あたりの方は「現状は良くない」と言われて、反対意見は「現状はこうだ」と言われているので、議論がかみ合っていないように見受けられます。 しかし、スレ主さんの言われているバスタブ等については、いずれも修繕費の使用はダメと言っていると見受けられます。 思うに、このスレについては 「スレ主さんの理事会提案は問題が多すぎて（あるいは原理原則からして）認められるものではない。」 との結論で、このスレは終了して良いのではないでしょうか。 そして、４２あたりの方の意見も一理あると思われるので、４２あたりの方がご自身で「排水管横持ち部分の共有部化について」という新しいスレを立てられるのがいいと思います。 |
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| No.71 |
その配管の話は無理だし論外なの、スレ趣旨かなりそれてるしね。
そんなの良いから、スレ主さんの問いに答えてあげたら。 スレ主さんは配管どころか専有部の、しかもその設備機器の更新！ 積立金使いたいんだと！ 狂ってますが、だれかアドバイスしてあげなよ。 |
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| No.72 |
＞専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合としてやらなければ、そのマンションは いずれ間違いなくスラム化しますよ。
正しい見識です このようなマンションは多く存在します 社員はよく知っている筈です 排水が出来ないマンションは住居と言えません |
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| No.73 |
べつに良いじゃない、専有部の話、配管つまろうが漏れようが、所有者が無い専有部は無いから。
排水管の本管は管理組合が管理してつまりは無いよ、専有部がつまろうがどうなろうが所有者の勝手。 配管！配管！ってしつこいしうるさいよ、関係ないし。 ここの本題は浴室のリフォームを管理費でできるかどうかの話ですよ。 |
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| No.74 |
７３の訂正
ここの本題は浴室のリフォームを管理費でできるかどうかの話ですよ。 ↓ ここの本題は浴室のリフォームを修繕積立金でできるかどうかの話ですよ。 |
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| No.75 |
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| No.76 |
積立金で給湯器替えれるならテレビも替えれるな
本来の大規模修繕費用とか大丈夫かぁ～って 作り話はもうあきたわ もうチョット 高度な作り話を頼む！ |
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| No.77 |
マンションの維持・保全をどうやっていくかが大切なことだよ。
共用部分、専有部分は関係ないこと。 専有部分は、各区分所有者がやるものと決めつけないで、いかにしたら それができるかを考えていくことが大切なんだけど、それが判らない 堅物がいるからなあ。 専有部分を共用部分にとかすぐいっているけど、費用の負担といっているのが わからないんだね。 |
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| No.78 |
個人の財産を
理事が変わるたびに 理事の趣向で手を加えられる としたら 個人の財産ではなくなる。 そのマンションは価値なし |
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| No.79 |
＞ここの本題は浴室のリフォームを修繕積立金でできるかどうかの話ですよ。
出来ない事は常識です。 お金がない人は売却してアパートへどうぞ。 |
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| No.80 |
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| No.81 |
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| No.82 |
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| No.83 |
>82
保存行為は、どれぐらいの金額までいうのかな？ |
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| No.84 |
>82
保存行為なら、区分所有者だったら、誰でも知ってる業者を呼んで 相見積も取らず、工事をさせてもいいんだよね。 そして、その費用は管理組合へださせる。 それが保存行為というものだよ。 但し、規約で制約をすることはできるけどね。しかし、多分 その規約は作成されていないでしょう。 保存行為は、理事会へ諮る必要もないものだからね。 |
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| No.85 |
保存行為は、規約の改正をしておく必要がありますね。
だれでもできるというのは問題ですよ。 しかし、それが法律ですからね。 |
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| No.86 |
スレチはほかでやってねー
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| No.87 |
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| No.88 |
お金は大事だよ。
スレ主さん。 回答でましたよ。 |
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| No.89 |
お金のない人には分譲マンションの専有部分を維持するのは無理です。
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| No.90 |
専有部の改修に修繕積立金が狙われるのかい
こまった住人さんですね |
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| No.91 |
修繕積立金をはげたかの如く狙い覗う管理会社 大規模を取れない担当社員は悲惨
日頃の業務が組合に親身なものであれば............... |
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| No.92 |
>>91
このスレでは理事役員ですよ。 |
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| No.93 |
専有部分の改修で、間取りによって費用が明らかに異なるものに対して
共用部修繕のための管理組合費用を使用するのは公平性の面からしてありえません 公平性は専有部分内の面積だけでしか図られていませんので 例えばガラスの清掃を一般会計でするようなものです 公平性も何もありませんから 配管も住戸によって違いますので、管理組合費用で行なうべきものではありません 給湯器なども、間取りによって変わっていますので、自己責任で行なうべき範疇です また、他人の財物を総会決議で変更できるのであれば 一部の理事が行ないたいだけの専有部内リフォームを無理やりに全戸が行わされることになります 単に一部の理事の使用が悪く、劣化しているだけなのに、まだまだ使えるようにきちんと管理してきた方々の財産を毀損します このようなさじ加減をわからない管理会社は工事を発注する云々以前に まともな管理組合の運営すら知らないわけですので 管理会社とは名乗るべきではありません |
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| No.94 |
スレタイかえても同じでは？
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| No.95 |
なんだよ。重複スレを立てるなよ。
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| No.96 |
管理人さんですか
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| No.97 |
専有部分のリフォーム工事に修繕積立金を使うことは出来ません。
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| No.98 |
正しいことを書きましょ
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| No.99 |
他人のお金を悪用する様な貧乏人根性は止めましょう。惨めで見にくいだけです。
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| No.100 |
>スレ主さんへ
わたしのとこのマンションは、築１５年ですが、将来的には専有部分の配管を 管理組合としてやるべく、対応策を考慮しているところです。 浴槽とはちがいますが、関連性はあると思いますので、是非参考にしてください。 「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」 枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、 区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。 そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更 新工事を行う事例が増えてきました。 管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは 標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった 部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ きとしています。 これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記 載されていなかったからです。 又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は 必ずやってきます。 給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ れると判断されます。 ＜東京高裁判例＞ 平成２３年９月２３日付 判決 ＊事件の経緯 渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積 立金から支出する」と決議しました。 その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還 する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律 とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。 この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。 ＊訴訟内容 １．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の 権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事 費相当額の支払いを求めた。 ２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払 いを求める。 ＊判決 １．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。 ２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会 決議は有効である。 先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。 先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。 |
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| No.101 |
>スレ主さんへ
＜Ｈ．３．１１．２９ 東京地裁 判時1431-138＞ 原告 Ｘマンション管理組合 被告 ○○ ○○ （総会決議に従わなかった区分所有者） 主文 １．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管 取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。 ２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては ならない。 ３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事 費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。 ４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え ５．原告のその余の請求を棄却する。 ６．訴訟費用は被告の負担とする。 ※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、 １戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支 払う旨決議された。 雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法 ２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄 は、管理組合が管理費の中から実施している。 よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。 ※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の 出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一 斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。 こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。 |
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| No.102 |
>>100
残念ながら全く参考になりません。 居室配管は共用配管と連動することで、認められた判決ですが、浴槽もガス湯沸し器もそうではありません。 使用するグレートも好みに合わせオーナーが設置するものです。 |
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| No.103 |
>102
専有部分の浴槽器を一斉に修繕積立金を取り崩してやるかどうかの 問題ですよね。 修繕積立金は、元々各区分所有者の積立金ですので、各人がやるにせよ、 管理組合としてやるにしろ、区分所有者が負担することには変わりないのです。 強制で同じ仕様にするのは問題もありますけど。 ただ、一部の者の反対のために、全体の工事ができないとなると、それはそれで 問題があります。 スレ主さんの書き込んでいる、反対理由の①、②では難しいかもしれませんね。 |
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| No.104 |
無理なものは無理。
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| No.105 |
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| No.106 |
説明って、
もしかして無駄に長々と判例を引用すること? |
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| No.107 |
住人同士がそれで良いなら勝手にやればいいじゃない、非常識だけど他のマンション関係ないわ。
わたしのマンションでは有り得ない宇宙での出来事のよう。 |
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| No.108 |
大量に同じ施工会社に頼むと、たとえ入札でも誰かにマージンが結構入るよね。
うちは最近給湯器とバスタブ替えて約３５万円、世間では１０万円の前後の価格差有るとか。 誰かが自分の利益の為に、オイタするのもありかもね。 その工事、みんなの為なのか、特定の誰かが儲ける算段なのか、どうでしょうねぇー。 |
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| No.109 |
>108
普通のマンションでは、理事とかにバックマージンとか入ることは絶対ありません。 うちのマンションは、約４００戸ですので、ちょっとした工事や点検でもかなりの 額になりますが、そういうことは考えられません。 勿論２年の輪番制で再任はないので不正はしにくい環境にはなっていますけど。 大規模修繕工事のときは、当然専門委員会が設置されますが、それ以外の大型工事とか は、別の専門委員会が理事会の諮問委員会として設置されていて、そこで検討された ものを理事会に提案するということになっていますので、不正はまず無理です。 私は、理事長として、又専門委員会の副委員長として２年の経験がありますので、 うちに限っては絶対不正はできませんね。 |
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| No.110 |
お金がないことに託けて共用部分の脩積金を専用部分に悪用するのは醜いね。
しかも集団で決議する民度の低さよ。余程の貧乏長屋なんだね。 |
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| No.111 |
>110
修繕積立金は、各区分所有者が積立てたお金だよ。 専有部分の工事を、管理組合としてやる場合、その経費は どちらにしても区分所有者がだしたお金だからね。 管理費とは別物だからね。 修繕積立金は、建て替えとかでそれに参加しない者には、 還付しなければならないからね。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
>112
区分所有法第６０条前後に記載されているよ。 |
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| No.114 |
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| No.115 |
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| No.116 |
>115
人を信じ信じられる人間になりなさい。 マンション管理で不正があるとか普通考えないよね。 信じてやりなさいよ。どうしても信用ないんだったら あなたが理事長になればいいんじゃないの。 そうすれば、そんなことがないというのが分かるから。 |
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| No.117 |
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| No.118 |
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| No.119 |
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| No.120 |
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| No.121 |
おたく、現実社会を知らないみたいだね。
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| No.122 |
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| No.123 |
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|
| No.124 |
おたく、現実社会を知らないみたいだね。
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| No.125 |
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| No.126 | ||
| No.127 |
管理会社が部材販売工事施工会社を全て提供するアンポンタンなマンションですか？
おたく、現実社会を知らないみたいだね。 |
|
| No.128 |
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| No.129 | ||
| No.130 |
無知な人が多過ぎる。
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| No.131 |
修繕積立て金は修繕積立計画に則して集金し積立てられる資金です。
悪徳管理会社が、修繕計画にない工事を修繕積立て金を使いやらせて、肝心の大規模修繕ができなくなる管理組合が少なくありません。 計画外の工事に修繕積立金を使用するときは災害時くらいです。 |
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